Il mercato della logistica in Italia nel primo semestre 2012

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1 Il mercato della logistica in Italia nel primo semestre 2012 Il 2012 si sta rivelando come l'anno più difficile per l'economia italiana dall'inizio della crisi, con una forte contrazione di consumi e produzione industriale La vivace attività di take-up e il rallentamento dello sviluppo contribuiscono ad una riduzione dei vacancy rate nelle prime location. Il primo semestre del 2012 ha registrato un take-up di poco superiore a m² di spazio destinato a magazzini, con un aumento del 12% rispetto al primo semestre del 2011 Si è verificato un sostanziale rallentamento delle completion, con un totale di circa m² di spazio consegnato destinato a nuovi magazzini. Si prevedono ulteriori ritardi per il resto dell'anno a causa del credito limitato a disposizione degli sviluppatori La disponibilità molto limitata di opportunità di investimento di "Grado A" e la debole domanda da parte degli investitori hanno prodotto un totale di soli 40 milioni di investimenti nel corso del primo semestre del 2012

2 2 On Point Overview macroeconomica Secondo trimestre 2012 Cambiamento su base annua PIL -2,1% -290 bps Prezzi al consumo 3,3% +70 bps Consumi delle famiglie -2,5% -350 bps Disoccupazione 10,8% 33% Produzione industriale (Indice) 86,4-8% PMI 44,3 (luglio) -12% Esportazioni Nel secondo trimestre del 2012 è stata registrata di nuovo una contrazione dell'economia globale, con un calo del PIL nell'eurozona pari allo 0,5% rispetto al secondo trimestre del Le difficoltà dei mercati finanziari hanno generato una maggiore volatilità nei mercati azionari e obbligazionari dell'eurozona, con particolari ripercussioni sui paesi dell'europa meridionale 1. L'Italia è una delle economie con i risultati peggiori nell'eurozona, con una contrazione prevista del PIL pari al 2,1% e un'inflazione attestata intorno al 3,3% nel secondo trimestre 2012 (rispetto ad una media dell'eurozona del 2,7%). ILa disoccupazione giovanile e non (e il basso tasso di partecipazione) ha raggiunto nuovi picchi causando un peggioramento dell'outlook per il settore industriale. In verità, fra i panelisti Consensus, l'impatto delle forti correzioni fiscali e gli scarsi consumi privati sono fra i tre principali fattori sfavorevoli che influenzano le loro previsioni macroeconomiche per il 2012 e il 2013, unitamente alla turbolenza dei mercati finanziari. EMEA, Indici Purchasing Managers Index, agosto 2012 Eurozone UK Germany France Spain Italy Aug '10 Sep '10 Oct '10 Nov '10 Dec '10 Jan '11 Feb '11 Mar '11 Apr '11 May '11 Jun '11 Jul '11 Aug '11 Sep '11 Oct '11 Nov '11 Dec '11 Jan '12 Feb '12 Mar '12 Apr '12 May '12 Jun '12 Jul '12 Fonte: Jones Lang LaSalle su dati Markit, JP Morgan, agosto 2012 Nel settore retail la contrazione globale nelle vendite al dettaglio registrata dall'istat (-2% su base mensile a giugno 2012) è probabilmente inferiore alle previsioni, dato che riflette la relativa ricchezza su cui le famiglie italiane in media possono ancora basarsi; una mappa del reddito personale disponibile a livello di province nei 27 paesi dell'unione europea aiuta a illustrare questo dato. Anche le esportazioni apportano qualche beneficio, con una crescita dell'1,4% su base mensile a maggio 2012, grazie all'aumento del 5,5% delle esportazioni verso i paesi non appartenenti all'eurozona. UE 27, reddito disponibile pro capite a livello NUTS 3, 2011 La contrazione della produzione industriale si riflette sugli indici Purchasing Managers Index, in trend decrescente da marzo Fonte: Jones Lang LaSalle su dati Oxford Economics, Fonti per il paragrafo: Consensus Forecasts, luglio e agosto 2012; ISTAT, dati aggiornati a giugno 2012, 2005=100; Produzione industriale: dati ISTAT aggiornati al secondo trimestre 2012; Banca d Italia, Bollettino economico, luglio 2012, Markit, dati JP Morgan, agosto 2012.

3 On Point 3 Il mercato logistico Key facts Italia H H Immobili logistici (migliaia di m 2 ) Take-up Vacancy rate globale 6,4% 5,8% Completion Stock e completion Con uno stock di poco inferiore ai 13 milioni di m 2, l'italia è fra i paesi europei con la maggiore presenza di magazzini per la distribuzione, nonostante l'ambito prevalentemente locale 2. La pipeline è comunque piuttosto generosa. Con un certo numero di progetti ritardati dal 2011, lo spazio in costruzione previsto per la fine del 2013 supera i m² in totale, con un aumento del 59% rispetto al secondo trimestre del EMEA, in costruzione, secondo trimestre del 2012 rispetto al secondo trimestre del 2011 Nel primo semestre del 2012 la crisi economica ha iniziato a farsi sentire sui nuovi sviluppo. Di conseguenza, il settore dei magazzini per la logistica ha registrato un sostanziale rallentamento nelle completion, con un totale di m² di nuovo spazio destinato a magazzini consegnato, di cui ben m² erano concentrati in un singolo schema speculativo nella regione Lombardia. Questo rallentamento è stato registrato nella maggior parte dei paesi europei, in cui i livelli di costruzione sono inferiori alla media annuale delle completion degli ultimi cinque anni (la Francia è l'unica eccezione). EMEA, media degli edifici in costruzione e delle completion annuali degli ultimi cinque anni, primo semestre 2012 Tuttavia adesso si stanno evidenziando ulteriori ritardi: con il credito limitato a disposizione degli sviluppatori e opzioni di uscita limitate a causa dello stallo che sta caratterizzando il mercato degli investimenti, i progetti sono sospesi tranne nei casi di built-to-suit o built-to-own. under construction Italy 5-year annual completions average 2 Jones Lang LaSalle analizza i moderni magazzini per la distribuzione definiti come immobili completati dopo il 1995 e con superfici superiori ai m 2.

4 4 On Point Take-up e canoni Take-up Il rallentamento nell'attività di sviluppo, abbinato alla vivace attività di take-up, ha influito sui vacancy rate nelle prime location. Il primo semestre del 2012 ha registrato un take-up di poco superiore a m² di spazio destinato a magazzini per la distribuzione, ovvero un aumento del 12% rispetto al primo semestre del Italia, Take-up di spazi logistici, m², 2007 primo semestre ,000, , , , , , , , , , ,000 - L'Italia è risultata uno dei mercati più dinamici nel campione JLL EMEA, ben al di sopra della media di take-up decennale. EMEA, Take-up di magazzini per la distribuzione >5.000 m² (UK: > m²), migliaia di m², primo semestre 2012 Germany France Netherlands Russia Spain Italy UK Poland Belgium Hungary Czech Republic Yearly take-up Q1 Q2 Italy H1 Take-up H H year HY average Italia H Italia H ,000 1,500 2,000 2,500 Gli operatori dei settori retail e 3PL sono stati i più attivi del semestre. Dei m² di take-up totali, il 40% è rappresentato dal settore 3PL con m², seguito dal settore retail con il 35% o m² e dal settore manifatturiero, con corrieri e operatori dei trasporti che hanno totalizzato il valore residuo (rispettivamente m 2 e m²). I retailer hanno registrato un significativo aumento dell'attività rispetto al primo semestre del 2011, con m 2 di take-up nel primo semestre del 2012 rispetto ai m 2 nel primo semestre Italia, take-up di magazzini destinati alla distribuzione per tipo di occupier, m², primo semestre 2011 primo semestre % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% 35% 53% 35% 22% 40% Other Retail Manufacturing 3PL Analizzando i contratti in ogni settore, gli operatori 3PL hanno concluso contratti di grandi dimensioni, con un totale di m 2 su tre deal. Fra i retailer, quattro transazioni hanno rappresentato quasi il 60% dei m² totali di take-up per retail e i maggiori contratti hanno avuto come attori grandi catene di discount. il dato è indicativo nell'attuale contesto macroeconomico, in quanto riflette un possibile cambiamento nei comportamenti dei consumatori verso opzioni di shopping più convenienti. Anche il mercato retail, sia di lusso che di largo consumo, è stato rilevante fra gli occupier del settore manifatturiero e 3PL. Nel settore manifatturiero, ad esempio, moda e prodotti di bellezza hanno totalizzato poco più del 40% del take-up di m 2 del settore. Il settore alimentare ha totalizzato altri m 2 di take-up manifatturiero. Questi valori sono coerenti con i dati sulla produzione industriale del secondo trimestre del 2012 che ha registrato una forte crisi nei semilavorati rispetto ai beni di largo consumo. Le location più richieste del secondo trimestre sono state la Lombardia, principalmente le province di Milano (26% di take-up) e di Pavia (12%), e l'emilia Romagna con Piacenza (14%) e Bologna (11%), dove già erano ubicate attività dei retailer. Oltre l'80% del take-up ha coinvolto immobili di Grado A, mentre la restante percentuale ha riguardato operatori 3PL locali e internazionali,

5 On Point 5 corrieri e retailer della moderna distribuzione alla ricerca di un immobile vicino ai loro mercati finali (probabilmente anche alla luce della crescita del costo dei carburanti). Vacancy Il vacancy rate globale italiano è diminuito di 104 punti base rispetto al primo semestre del 2011, attestandosi a circa il 6%. In Lombardia e in Emilia Romagna, dove sono concentrate le principali location di spazi logistici per magazzini, il vacancy rate è di fatto a livello fisiologico nonostante alcuni abbandoni. Ciò è il risultato di un mercato della locazione dinamico, in cui i vincoli del credito per gli sviluppatori hanno limitato non solo lo sviluppo di tipo speculativo ma anche l'attività built-to-suit. I tenant si sono quindi rivolti verso progetti di tipo built-to-own, in caso di capitali sufficienti, o verso immobili esistenti. Le transazioni di tipo owner-occupier e di locazione sono aumentate in valori assoluti, passando da un volume di quasi il 30%, per ciascun tipo sul totale di take-up nel primo semestre del 2011, all'attuale 44% di transazioni di tipo owner-occupier e al 40% di locazioni. Italia, take-up di magazzini destinati alla distribuzione per tipo di contratto, m², primo semestre 2011 primo semestre % 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 0% 176, , ,735 74, , , Pre-Let Owner occupied Let sostenere i face rent, stabili nel primo semestre del 2011 nelle prime location nelle location secondarie. Canoni prime H Cambiamento YoY Milano 52 = Roma 54 = Nonostante i pochi immobili di grado A, tuttavia, i tenant sono stati in grado di negoziare termini più favorevoli, con incentivi più generosi rispetto all'anno precedente. Questo clima favorevole per i tenant si è diffuso in tutta Europa, con incentivi che hanno contribuito in media per il ad Amsterdam e Londra e per l'8% a Monaco, Varsavia e Budapest contro un valore medio del 5% a Milano. In termini di incentivi per i periodi di mancata locazione corrispondono a circa sei-otto mesi per locazioni tipiche 6+6 (9+6 è lo standard per transazioni built-to-suit). EMEA, canoni prime e incentivi come % dei canoni prime, / m²/ all'anno e %, secondo trimestre London 2% Moscow Amsterdam 8% 8% Munich Warsaw Net Effective Rent 15% Madrid 8% Budapest 5% Milan Prime Rent 6% Brussels 6% Prague 45% Paris Tra l'altro, il take-up del 63% dello spazio occupato dai proprietari ( m²) è il frutto delle attività dei retailer, il 30% degli operatori 3PL e il restante di un'azienda manifatturiera, tutti utenti con capitali o linee di credito preesistenti a cui attingere. Canoni di locazione I livelli elevati dell'attività di locazione e la scarsa disponibilità diimmobili di Grado A nelle prime location hanno contribuito a

6 6 On Point Mercato degli investimenti Anche il settore dei magazzini è pesantemente colpito dalla continua incertezza dei fondamentali economici italiani. La disponibilità molto limitata di immobili di Grado A nelle location principali e la scarsa domanda degli investitori ha generato solo quattro transazioni nel primo semestre del 2012 per un totale di circa 40 milioni, tutte transazioni di tipo owner-occupier. Ciò può sembrare in contrasto con l'evidente limitazione del credito alle aziende non finanziarie. Tuttavia, tutti i contratti hanno coinvolto aziende con forte liquidità che molto probabilmente hanno scelto di proteggere il capitale investendolo nei propri edifici, considerando l'affitto come l'opzione meno conveniente al momento. La produzione ha subito un forte rallentamento nel primo trimestre e le previsioni per la fine dell'anno 2012 collocano l'italia ad un livello inferiore del 4% rispetto all'eurozona, influenzando negativamente la domanda per asset dedicati alla logistica. Italia, Volumi di investimenti per i magazzini, 2003 primo semestre Average H Mentre gli investitori istituzionali diventano sempre più prudenti e si concentrano esclusivamente sulle principali opportunità di investimento (location, qualità dell'edificio, durata del contratto di affitto e valutazione del tenant) e il rischio associato al paese ostacola le attività anche quando le opportunità corrispondono ai requisiti della domanda, gli unici investitori attivamente alla ricerca di opportunità sembrano essere gli interessati alle transazioni di tipo owner-occupier. Il rendimento netto prime riflette le condizioni di mercato, con un aumento compreso fra 10 e 15 punti base in tutte le location monitorate. Italia, Rendimenti netti prime per mercati secondari, 2007 primo semestre Milan Rome Gli investitori hanno assunto un atteggiamento prudente nei confronti dell'italia in generale ma sono anche dissuasi dalla limitata disponibilità di immobili per investimento di Grado A e dai prezzi richiesti dai venditori. Di conseguenza, gli asset che per location, qualità dell'edificio, durata del contratto di affitto e qualità del tenant corrispondono ai requisiti degli investitori non riescono in questo momento a destare un interesse attivo. Inoltre, l'italia non regge al confronto con altri paesi europei non-core in cui i prezzi sono più competitivi, a parità di immobile. Quindi, se da una parte i magazzini rimangono una classe di asset che gli investitori prendono in considerazione per diversificare i loro portafogli, dall'altra non necessariamente considerano i magazzini presenti in Italia come il miglior prodotto su cui investire.

7 On Point 7 Outlook Fondamentali della domanda L'outlook per gli indicatori macroeconomici rimane debole. Si prevede che il PIL italiano riprenderà a crescere solo nel primo trimestre del 2013 mentre per il PIL reale si continua a prevedere una crescita negativa nel Per i consumi si prevede che subiranno i livelli di inflazione relativamente elevati (anche se in calo) sostenuti dagli aumenti della tassazione indiretta. Secondo le previsioni della Banca d'italia, il reddito reale potrebbe continuare a calare nel 2013 e la politica fiscale restrittiva (considerata troppo restrittiva dal 67% del Consensus panel) può limitare ulteriormente la ripresa dei consumi e 2013e PIL* 0,5-2,1-0,5 Produzione industriale* 0,1-6,3-1,6 Consumi delle famiglie* 0,2-2,8-0,1 Tasso di inflazione* 2,8 3,0 2,0 Tasso di disoccupazione 8,2 10,7 11,1 Fonte: Consensus Forecasts (previsioni 2012), dati annuali medi, e=stima Consensus, *= % cambiamento su base annua. Mercato occupier Si prevede che la disponibilità limitata e la domanda vivace continueranno ad aumentare la pressione sullo stock esistente con la previsione di vacancy in calo nelle location principali, anche in considerazione delle continue difficoltà di finanziare progetti built-tosuit. Come avviene in altri settori, il mercato sta registrando una domanda sempre più segmentata, molto forte per gli immobili prime nelle location principali e forte per gli immobili nelle location secondarie, come per gli immobili secondari nelle prime location. Mercato degli investimenti La fiducia degli investitori è diminuita nel primo trimestre e l'outlook per il resto del 2012 non è rassicurante. Il primo semestre ha registrato attività solo da parte degli utenti finali, segno dell'impatto negativo dovuto alla costante contrazione del credito e alla forte crisi economica. Per i prossimi mesi, si prevede che il contesto macroeconomico continuerà ad ostacolare l'attività degli investitori, con volumi di investimenti inferiori al 2011 e una potenziale ulteriore revisione dei prezzi, sebbene alcuni asset difficilmente aumenteranno l'interesse anche con rendimenti maggiori. Come nota positiva, è stato registrato un certo interesse verso gli immobili di Grado A con contratti di lunga durata e tenant con ottimi covenant nell'ambito di parchi logistici affermati. I prossimi mesi saranno cruciali per comprendere i futuri cambiamenti del rendimento: in caso di conclusione di contratti prime nella seconda metà del 2012, l'outlook sui rendimenti annuali potrà rimanere stabile. Comunque, in assenza di transazioni, il sentimento negativo potrebbe generare un aumento del rendimento netto sia prime che secondary. Outlook secondo semestre 2012 Outlook primo semestre 2013 Volumi di investimenti Stabile Stabile Rendimenti netti prime Stabile Stabile Si prevede che questo andamento sosterrà gli affitti, con una conseguente stabilità degli incentivi in prime location e un possibile aumento nelle location secondarie. Outlook secondo semestre Outlook primo semestre 2013 Take-up (migliaia di mq) Stabile Stabile Vacancy Rate (%) In calo In calo Completion (migliaia di mq) Stabile In calo In costruzione (migliaia di mq) Stabile In calo Canoni prime ( /mq/anno) Stabile Stabile 3 Outlook rispetto al primo semestre 2012

8 Jones Lang LaSalle Research Elena Di Biase Research Milano + 39 (0) Elena.DiBiase@eu.jll.com Roberto Piterà Logistics & Industrial Agency Milano + 39 (0) Roberto.Pitera@eu.jll.com Gianluca Sinisi Logistics & Industrial Capital Markets Milano + 39 (0) Gianluca.Sinisi@eu.jll.com I report OnPoint prodotti da Jones Lang LaSalle rappresentano i principali indicatori del mercato immobiliare, indagini specializzate e previsioni, su base trimestrale e annuale, che mettono in evidenza i trend di mercato emergenti. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC Tutti di diritti riservati. È vietato riprodurre o trasmettere la presente pubblicazione in qualsivoglia forma o con qualunque mezzo senza previo consenso scritto di Jones Lang LaSalle. Questo documento è basato su materiale ritenuto affidabile. Sebbene sia stato posto il massimo impegno per garantirne l'accuratezza, Jones Lang LaSalle non offre alcuna garanzia che sia privo di errori di fatto. Vi invitiamo a comunicarci eventuali errori per poterli correggere. Informazioni per la stampa: carta, inchiostri, processo di stampa, direttive per il riciclaggio.