Esecuzione Immobiliare N. 146/2016 promossa da CREDITO COOPERATIVO DI CAMBIANO SPA contro Cetoloni Agnese + 1.

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1 = RELAZIONE TECNICA = Esecuzione Immobiliare N. 146/2016 promossa da CREDITO COOPERATIVO DI CAMBIANO SPA contro Cetoloni Agnese + 1. Prossima udienza 5 ottobre 2016 In data 18/02/2017 Il Giudice dell esecuzione immobiliare mi ha nominato CTU per la valutazione dell immobile caduto nell esecuzione, incarico ratificato con giuramento in data 15/03/2017. Successivamente veniva fissato, dall Istituto Vendite Giudiziarie, in qualità di custode del compendio pignorato, per il giorno 28/03/2017, l accesso ai luoghi presso il fabbricato in oggetto. In tale data, con il responsabile dell IVG dott. Bracciali, ed alla presenza della proprietaria, ho potuto prendere visione dell immobile. DESCRIZIONE DEI BENI E oggetto di esecuzione una unità immobiliare ad uso abitativo posta in Colle Val d Elsa in via Palestro al nc 5 ed un garage posto nella stessa via ma nel fabbricato prospiciente al primo. L appartamento è posto al primo piano di un fabbricato con tipologia a blocco ubicato in angolo fra via A.Diaz e via Palestro in prossimità dell intersezione delle due strade. L edificio è stato realizzato nei primi anni 70 in una delle prime zone di espansione della parte bassa di Colle Val d Elsa, e che recentemente è stata oggetto di nuovi completamenti. Il fabbricato è posto lungo via Diaz strada importante di collegamento fra la zona centrale di Colle bassa e le espansioni verso l abitato di Gracciano. E comunque molto vicino a Piazza Arnolfo, in cui si riconosce il centro di Colle bassa con la presenza della maggior parte dei servizi, e con uno dei centri commerciali più importanti di questa zona. Il fabbricato di 5 piani compreso il piano terreno è stato realizzato con struttura portante in cls armato con tamponatura in laterizio ed in parte con finitura ad intonaco. E caratterizzato da più scale condominiali con accesso da via Palestro 5, la quali collegano i vari piani. 1

2 Non è presente l ascensore. Al piano terreno dalla parte di via Palestro si trovano gli accessi ai garage mentre su quella di via Diaz alcune attività commerciali. Il garage è posto al piano terreno del fabbricato prospiciente in via Palestro senza nc. Le due unità immobiliari in oggetto sono distinte al Catasto Fabbricati del comune di Colle Val d Elsa al Fog. 34 part. 263 sub.38 cat. A/2 classe 3 consistenza 6 vani Rendita l appartamento; al Fog. 34 part. 87 sub 11 cat. C/6 classe 9 consistenza mq 13 Rendita il garage. Anche se i due beni sono separati e alienabili separatamente, si considera un lotto unico in quanto è consuetudine urbanisticamente che il garage sia legato all appartamento. Appartamento E posto al primo piano a destra salendo dalla scala condominiale, è composto da quattro vani, cottura diretta sul soggiorno, un servizio igienico, un ripostiglio e a completamento due terrazzi posti sui due fronti principali del fabbricato, quello prospiciente via Diaz di mq 28,00 l altro su via Palestro di mq 5,00. Fa parte della consistenza immobiliare anche un ripostiglio posto al piano quinto. L accesso avviene nel soggiorno pranzo un ambiente spazioso che costituisce il luogo centrale dell articolazione spaziale dell appartamento. Dal soggiorno si entra nella zona notte, un disimpegno costituisce il filtro da cui si accede a due camere grandi ed una piccola, al servizio igienico ed al ripostiglio. Il tutto è compreso in una superficie utile di circa 73,00 mq. Più il ripostiglio al piano quinto per mq 8,00 circa. L appartamento si trova in buono stato di manutenzione e conservazione I pavimenti, sono in ceramica gli infissi interni ed esterni sono in legno. L immobile è dotato di tutti gli impianti, elettrico, telefonico, idrico e riscaldamento indipendente a gas metano. Nel complesso l appartamento risulta essere molto luminoso Completa la consistenza immobiliare un locale ad uso garage posto al piano terreno di mq 13,00 circa. Entrambe i cespiti sono usati direttamente dalla proprietaria. 2

3 ACCERTAMENTO CONFORMITA CATASTALE DEL BENE ATTUALE RISPETTO AL PIGNORAMENTO Il compendio dei beni caduti in esecuzione, descritti nell atto di pignoramento, comprende: a) Immobile sito in Colle Val d Elsa in via Palestro nc 5 censito al N.C.E.U. al Fog.34 part. 263 sub 38 cat. A/2 classe 3 consistenza vani 6 Rendita euro b) Garage sito in Colle Val d Elsa in via Palestro snc censito al N.C.E.U. al Fog. 34 part. 87 sub 11 cat. C/6 classe 9 consistenza 13 mq Rendita euro Pertanto l identificazione dei beni corrisponde a quanto riportato nell atto di pignoramento. Si riscontra solamente un errore nell indirizzo che riporta via Diaz invece che via Palestro. STATO DI POSSESSO DEL BENE I beni sono di proprietà per 1/2 di Cetoloni Agnese e per 1/2 del marito Ragusa Giuseppe in separazione dei beni. Attualmente il bene è abitato dalla proprietaria Cetoloni Agnese. CONTINUITA STORICA DELLE TRASCRIZIONI - L immobile sub. 38 cat. A/2 è pervenuto ai sig.ri Ragusa Giuseppe e Cetoloni Agnese per atto di compravendita notaio Francesco Salerno di Siena in data 24/07/2006 rep /11739 trascritto presso l Ufficio Provinciale di Siena Territorio in data 28 luglio 2006 al n 5693 del r.p. dal sig. Imparato Ciro e Conte Immacolata. - Ad Imparato Ciro e Conte Immacolata pervennero per atto di compravendita Notaio Alfredo Mandarini di Siena in data 17 aprile 2003, Repertorio n 27315/10708 e trascritto presso l Ufficio Provinciale di Siena Territorio in data 9 maggio 2003 al n 3072 del r.p dal sig. Cellerai Marco, Cellerai Andrea e Cellerai Alberta. - A Cellerai Marco pervennero in epoca anteriore al ventennio. - A Celerai Andrea e Celleraio Alberta pervennero in parte in epoca anteriore al ventennio ed in parte con atto di permuta da Cellerai Loriana e Cellerai Giorgio con atto Notaio Andrea Pescatori di Poggibonsi in data 24 febbraio 2003, 3

4 Repertorio n e trascritti presso l Ufficio Provinciale di Siena Territorio in data 26 febbraio 2003 al n 1354 del r.p. - A Cellerai Loriana e Cellerai Giorgio pervenne si da epoca anteriore al ventennio REGOLARITA URBANISTICA In riferimento alla L.47/85 l immobile è stato oggetto di ristrutturazione mediane frazionamento in due unità immobiliari con DIA n 265 del 2002 e successiva variante DIA n 38 del 2003 ed attualmente lo stato dei luoghi corrisponde allo stato di progetto, pe cui si ha regolarità murbanistica. CARATTERISTICA DEGLI IMPIANTI Il fabbricato è dotato di tutti gli impianti principali: - Impianto idrico con adduzione idrica diretta da acquedotto comunale e da deposito - Impianto termico singolo con caldaia a gas metano - impianto elettrico e telefonico. Si rileva che gli impianti sono quelli realizzati durante la ristrutturazione dell appartamento e mai modificati, pertanto a norma. FORMAZIONE DI LOTTI Il compendio dei beni soggetti ad esecuzione immobiliare consistono in un unico appartamento ed un garage posti in fabbricati separati. Pertanto è possibile formare due lotti separati. Considerando però che le attuali normative urbanistiche tendono a collegare l abitazione ad un garage, è consigliabile pertanto considerare un lotto unico non divisibile. ELENCO FORMALITÀ CHE GRAVANO I CESPITI PIGNORATI PER LE QUALI DOVRÀ ESSERE ORDINATA LA CANCELLAZIONE - Ipoteca volontaria in data 28 luglio 2006, Registro Particolare numero 2142, Registro Generale n. 9502, per complessivi ,00 euro di cui per capitale euro ,00 dipendente da contratto di mutuo fondiario a rogito Notaio Francesco Salerno in data 4

5 24 luglio 2006 rep /11740, a favore della Cassa di Risparmio di Firenze s.p.a. con sede in Firenze, contro Ragusa Giuseppe e Cetoloni Agnese. - Trascrizione di costituzione di fondo patrimoniale eseguita in data 6/10/2011 al n del Registro Particolare, derivante da atto ricevuto dal Notaio Andrea Pacini di Colle Val d Elsa in data 3 ottobre 2011, Rep. n / Trascrizione di pignoramento immobiliare in data 4 luglio 2016 al n del Registro Particolare ed al n del Registro Generale, a favore di Banca di Credito Cooperativo di Cambiano Società Cooperativa per Azioni, con sede in Castelfiorentino, contro Ragusa Giuseppe e Cetoloni Agnese. ACCERTAMENTO VINCOLI ED ONERI CONDOMINIALI Per tale immobile è stato costituito il condominio. Attualmente si rileva, da attestazione dell Amministratore, che l ammontare dovuto al condominio risulta il seguente: Garage posto nel condominio il Paradiso - Da versare quota relativa alla scadenza di bilancio (2016) 177,57 - Da versare nell anno di gestione (2017) 421,57 Appartamento posto nel condominio il Travaglio - Da versare quota relativa alla scadenza di bilancio (2016) 1.388,29 - Da versare nell anno di gestione (2017) 3.399,66 - Sono stati approvati per l anno 2018 interventi sulle fognature per un importo millesimale di 979,50 Totale 6.366,59 VINCOLI DI CARATTERE URBANISTICO Non sono presenti particolari vincoli urbanistici STATO DI CONSEVAZIONE DEL BENE La consistenza immobiliare risulta essere in buono stato di conservazione, manutenzione, funzionale con rifiniture nella norma. 5

6 VALUTAZIONE Si tratta di due unità immobiliari, un abitazione posta al piano primo in via Palestro 5 ed un garage posto al piano terreno in vai Palestro snc posto nel fabbricato prospiciente al primo. L appartamento è composto da quattro vani, cottura un servizio igienico un ripostiglio per una superficie utile di mq 73,00 circa, più 8,00 mq di ripostiglio separato, mentre il garage, è composto da un unico vano di 13,00 mq utili. Entrambi gli immobili sono in buono stato di manutenzione. Relativamente ai valori dell attuale mercato immobiliare per questa zona e considerando la vetusta dell immobile si considera un valore di 1.500,00 /mq in rapporto alle caratteristiche del fabbricato per l appartamento, di 600,00 per il ripostiglio e di 500,00 per il garage. Pertanto si avrà la seguente valutazione: Appartamento - sup. utile mq 73,00 x 1.500,00 = ,00 Ripostiglio separato sup. utile mq 8,00x 600,00= 4.800,00 Garage sup. utile di mq 13,00 x 500,00 = 6.500,00 Valore commerciale = ,00 Abbattimento per maggiori oneri 15% = ,00 Valore a base d asta = ,00 ( euro centoduemilaseicentoottanta/00) INDIVIDUAZIONE DELLE SOLE QUOTE PIGNORATE Il pignoramento riguarda una singola unità immobiliare ed un garage che per i motivi sopra spiegati si considera non frazionabile e pertanto la valutazione è riferita all intero cespite. 6

7 Allegati Allegato A documentazione fotografica. Allegato B estratto di mappa Allegato C certificato catastale appartameto Allegato D certificato catastale garage Allegato E pianta appartamento Allegato F pianta garage Allegato G APE Attestato Prestazione Energetica DESCRIZIONE DEI BENI PER L ORDINANZA DI VENDITA IN UNICO LOTTO Porzione di fabbricato ubicato nel comune di Colle Val d Elsa in provincia di Siena in via Palestro 5 costituita da un appartamento posto al piano primo composto da quattro vani, cottura un servizio igienico, un ripostiglio ed un locale ripostiglio staccato per una superficie utile di mq 73,00 l abitazione, di mq 8 il ripostiglio circa e da un garage posto al piano terreno in un fabbricato prospiciente in via Palestro snc f per una superficie utile di mq 13,00 circa. Tale consistenza si identifica nel Catasto fabbricati del comune di Colle Val d Elsa al: Fog. 34 part. 263 sub. 8 cat. A/2 classe 3 vani 6 Rendita 681,72 l appartamento, Fog. 34 part. 87 sub 11 cat. C/6 classe 9 sup. 13,00 Rendita 75,20 il garage. Confini Via A.Diaz, via Palestro e part Siena 14/08/2017 Il CTU Arch. Claudio Mancianti 7