Il catasto dei fabbricati

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1 Il catasto dei fabbricati INVENTARIO DI TUTTE DI TUTTE LE COSTRUZIONI URBANE (1939) E RURALI (dal 1994) PRESENTI SUL TERRITORIO NAZIONALE. Riferimento normativi fondamentali: 1. l.n. 1249/1939: Istitutiva del NCEU e dell accertamento generale dei fabbricati; 2. l.n. 662/96: Revisione generale del catasto fabbricati e delega alle Province ed ai Comuni. Unità di consistenza: la unità immobiliare urbana ovvero una porzione di fabbricato, un intero fabbricato od un insieme di fabbricati che, nello stato in cui si trova, è di per sé stesso in grado a produrre un reddito proprio indipendente. Unità di misura: vano utile, mc, mq utile. Vani principali (camera, soggiorno, cucina, ecc:) conteggiati per intero. Vani accessori a servizio diretto (bagno, ripostiglio, ingresso, corridoio, ecc.) conteggiati per1/3. Vani accessori a servizio complementare (soffitte, cantine, ecc.) conteggiati per 1/4. Prof. Paolo Rosato 1

2 La costruzione del catasto fabbricati 1. Formazione 1. Accertamento 2. Rilevamento 3. Stima 1. Qualificazione (Gruppi e categorie) 2. Classificazione (Classi) 3. Classamento delle u.i.u 4. Determinazione delle tariffe Prof. Paolo Rosato 2

3 Il quadro generale delle categorie/1 Immobili a destinazione ordinaria Gruppo A (vano utile) A/l - Abitazioni di tipo signorile A/2 - Abitazioni di tipo civile A/3 - Abitazioni di tipo economico A/4 - Abitazioni di tipo popolare A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare A/6 - Abitazioni di tipo rurale A/7 - Abitazioni in villini A/8 - Abitazioni in villa A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici A/10 - Uffici e studi privati A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (trulli, baite, rifugi di montagna, ecc.) Gruppo B (mc) B/1 - Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme B/2 - Case di cura ed ospedali che non hanno fine di lucro B/3 - Prigioni e riformatori B/4 - Uffici pubblici B/5 - Scuole e laboratori scientifici B/6 - Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno fini di lucro e sede in edifici della categoria Al9 B/7 - Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico dei culti B/8 - Magazzini sotterranei per deposito derrate Prof. Paolo Rosato 3

4 Il quadro generale delle categorie/2 Immobili a destinazione ordinaria Gruppo C (mq utile) C/1 - Negozi e botteghe C/2 - Magazzini e locali di deposito C/3 - Laboratori per arte e mestieri C/4 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi che non hanno fine di lucro C/5 - Stabilimenti balneari e di acque curative che non hanno fine di lucro C/6 - Stalle, scuderie, rimesse e autorimesse C/7 - Tettoie chiuse o aperte Immobili a destinazione speciale Gruppo D D/1 - Opifici D/2 - Alberghi e pensioni D/3 - Teatri, cinematografi, ecc. D/4 - Case di cura ed ospedali (se hanno fine di lucro) D/5 - Istituti di credito, cambio e assicurazione D/6 - Fabbricati e locali per esercizi sportivi (se hanno fine di lucro) D/7 - Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di attività industriali D/8 - Fabbricati costruiti o adattati per speciali esigenze di attività commerciali D/9 - Edifici galleggianti o sospesi assicurati a fondi fissi del suolo, fondi privati soggetti a pedaggio Prof. Paolo Rosato 4

5 Il quadro generale delle categorie/3 Immobili a destinazione particolare Gruppo E E/1 - Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei E/2 - Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio E/3 - Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche E/4 - Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche E/5 - Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze E/6 - Fari, semafori, torri per orologi comunali d'uso pubblico E/7 - Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti E/8 - Fabbricati e costruzioni nei cimiteri E/9 - Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie del gruppo E Prof. Paolo Rosato 5

6 I criteri di riconoscimento della ruralità del fabbricati l.n. 133/94 1. I FABBRICATI devono essere posseduti dal titolare del diritto di proprietà o altro diritto reale sul terreno, ovvero dall'affittuario del terreno stesso o dal soggetto che ad altro titolo conduce il terreno cui l'immobile è asservito o dai familiari conviventi a loro carico risultanti dalle certificazioni anagrafiche o da soggetti titolari di trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura o da coadiuvanti inscritti come tali ai fini previdenziali. 2. I FABBRICATI devono essere utilizzati come abitazione dai soggetti di cui alla lettera a), sulla base di un titolo idoneo, ovvero dai dipendenti esercitanti attività agricole nell'azienda a tempo indeterminato o a tempo determinato per un numero annuo di giornate lavorative superiore a cento (100) ovvero dalle persone addette all'attività di alpeggio in zone di montagna. 3. IL TERRENO cui il fabbricato è asservito deve avere superficie non inferiore ad 1 ha (diecimila metri quadrati) ed essere censito al Catasto Terreni con attribuzione di Reddito Agrario (il che esclude i resede di pertinenza dei fabbricati rurali). In casi particolari il suddetto limite viene ridotto a metri quadrati 4. IL VOLUME d'affari derivante da attività agricola del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore alla metà del reddito annuo complessivo, determinato senza far confluire in esso i trattamenti pensionistici corrisposti a seguito di attività svolta in agricoltura. Se il terreno è ubicato in comune considerato montano, il volume di affari derivante da attività agricole del soggetto che conduce il fondo deve risultare superiore ad un quarto del suo reddito complessivo. Il volume di affari dei soggetti che non presentano la dichiarazione I.V.A. si presume pari al limite massimo previsto per l'esonero dal D.P.R.633 del I FABBRICATI ad uso abitativo che hanno le caratteristiche delle unità immobiliari urbane appartenenti alle categorie A/1 ed A/8, ovvero le caratteristiche di lusso previste dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2/8/1969, non possono comunque essere riconosciuti rurali. 6. Ai Fini Fiscali deve riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali alle attività agricole di cui all'art. 29 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con D.P.R. 917 del Deve, altresì, riconoscersi carattere rurale alle costruzioni strumentali all'attività agricola destinate alla protezione delle piante, alla conservazione dei prodotti agricoli, alla custodia delle macchine, degli attrezzi e delle scorte occorrenti per la coltivazione, nonché ai fabbricati destinati all'agriturismo. Prof. Paolo Rosato 6

7 La determinazione della reddito imponibile Tariffa = reddito imponibile / consistenza Gruppi A, B, e C Prima procedura + Reddito lordo annuo (Canoni, Interessi su canoni e cauzione, Spese dell affittuario) - Quote (4-12% Rla) - Spese varie (5% Rla) - Spese amministrazione (2-5% Rla) - Sfitto e inesigibilità (2-5% Rla) = Reddito imponibile Seconda procedura Reddito imponibile = interesse sul capitale /(1 quota imposte) Gruppi D, E Stima diretta Prof. Paolo Rosato 7

8 La determinazione del valore catastale Valore catastale = reddito imponibile (corretto) x coefficiente specifico Categoria Valore catastale A, B, C Ri x 100 D, A/10 Ri x 50 C/1 Ri x 34 Aree edificabili Valore di mercato Prof. Paolo Rosato 8

9 La costruzione del catasto fabbricati 2. Pubblicazione 1. Scheda planimetrica 2. Prontuario dei numeri di mappa 3. Schedario delle partite 4. Schedario dei possessori 3. Attivazione Prof. Paolo Rosato 9

10 La scheda planimetrica Prof. Paolo Rosato 10

11 La conservazione del catasto fabbricati Registrazione delle variazioni 1. Oggettive (caratteristiche della u.i.u) 1. Edificazione nuova costruzione (DOCFA) 2. Variazione categoria e consistenza (DOCFA) 2. Soggettive 1. Voltura catastale (MODELLO UNICO, NOTA) Presentazione dei documenti: Tutti i documenti sono presentati esclusivamente su supporto magnetico e aggiornano in tempo reale le banche dati attraverso: FRONT OFFICE: Sportelli negli uffici dell Agenzia del Territorio SISTER: Collegamento via INTERNET alla banda dati dell Agenzia del Territorio (utenti accreditati) Prof. Paolo Rosato 11

12 La consultazione del catasto fabbricati La consultazione dei documenti catastali può avvenire attraverso: FRONT OFFICE: Terminali e operatori presso gli sportelli negli uffici dell Agenzia del Territorio: per soggetto; per u.i.u.; per periodo di riferimento; visione della scheda planimetrica. VISURE CATASTALI: Visura sintetica (riporta i dati essenziali dell ultimo stadio: dati identificativi, soggetto, dati reddituali); Visura completa (oltre ai dati di cui sopra viene indicata l eventuale partita, gli estremi della notifica del classamento, le riserve, gli estremi dell atto di acquisto); Visura storica da una data ad un altra (riporta i dati della visura completa riferiti però a tutti gli stadi di aggiornamento). Prof. Paolo Rosato 12

13 La riforma del catasto fabbricati L.n. 662/96: Introduzione del federalismo fiscale e amministrativo D.p.r. 139/98: Introduzione di un nuovo sistema di accatastamento dei fabbricati urbani D.p.r. 138/98: Introduzione di un nuovo sistema di estimativo In sintesi: 1. Nuove zone censuarie 2. Introduzione delle microzone 3. Nuova unità di consistenza 4. Nuove categorie e classi 5. Nuove procedure di classamento 6. Nuove procedure valutative Prof. Paolo Rosato 13

14 La riforma del catasto fabbricati 1. Nuove zone censuarie: comprende il territorio di un intero comune o di più comuni (al massimo l intera provincia) avente omogenei caratteri ambientali e socio economici. 2. Le microzone: Porzione del territorio comunale o, nel caso di zone costituite da gruppi di Comuni, un intero territorio comunale che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico - ambientali, socio - economici, nonché nella dotazione dei servizi ed infrastrutture urbane. 3. Nuova unità di consistenza: è una superficie lorda, determinata con criteri di tipo commerciale, costituita dalla somma della superficie di ambienti caratterizzati da diverso apprezzamento di pertinenze esclusive (balconi, terrazzi, aree scoperte). Prof. Paolo Rosato 14

15 La riforma del catasto fabbricati 4. Nuove categorie e classi Unità immobiliari ordinarie GRUPPO R - Unità immobiliari a destinazione abitativa di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari. R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui R/2 - Abitazioni in villino e villa R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi R/4 - Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli. GRUPPO P - Unità immobiliari a destinazione pubblica di interesse collettivo. P/1 - Unità immobiliari per residenze collettive e simili P/2 - Unità immobiliari per funzioni sanitarie P/3 - Unità immobiliari per funzioni rieducative P/4 - Unità immobiliari per funzioni amministrative, scolastiche e simili P/5 - Unità immobiliari per funzioni culturali e simili GRUPPO T - Unità immobiliari a destinazione terziaria T/1 - Negozi e locali assimilabili T/2 Magazzini, locali da deposito e laboratori artigianali T/3- Fabbricati e esercizi sportivi T/4 - Pensioni T/5 - Autosilos, autorimesse e parcheggi a raso di tipo pubblico T/6 - Stalle, scuderie e simili T/7 - Uffici, studi e laboratori professionali Prof. Paolo Rosato 15

16 La riforma del catasto fabbricati 4. Nuove categorie e classi Unità immobiliari speciali GRUPPO V - Unità immobiliari speciali per funzioni pubbliche e interesse collettivo. V/1 - Stazioni per servizi di trasporto terrestre, marittimi, aerei ed impianti di risalita V/2 - Stabilimenti balneari e di acque curative V/3 - Fiere permanenti, recinti chiusi per mercati, posteggio bestiame e simili V/4 - Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti, cappelle e oratori V/5 - Ospedali V/6 - Fabbricati, locali, aree attrezzate per esercizi sportivi e per divertimento, arene e parchi zoo V/7 - Unità immobiliari a destinazione pubblica o interesse collettivo, non censibili nelle categorie P GRUPPO R - Unità immobiliari speciali a destinazione terziaria, produttiva e diversa Z/1 - Unità immobiliari per funzioni produttive Z/2 - Unità immobiliari per funzioni produttive e connesse all'agricoltura Z/3 - Unità immobiliari per finzioni terziario-commerciali Z/4 - Unità immobiliari per funzioni terziario-direzionali Z/5 - Unità immobiliari per funzioni ricettive Z/6 - Unità immobiliari per funzioni culturali e per lo spettacolo Z/7 - Stazioni di servizio e per la distribuzione dei carburanti agli autoveicoli Z/8 - Posti barca compresi in porti turistici Z/9 - Edifici galleggianti o sospesi a punti fissi del suolo Z/10 - Unità immobiliari a destinazione residenziale o terziaria, non censibili nelle categorie dei gruppi R e T Prof. Paolo Rosato 16

17 La riforma del catasto fabbricati 5. Nuove procedure di classamento 1. Attribuzione della categoria: destinazione funzionale. 2. Attribuzione della classe: 1. Fattore posizionale (contesto ambientale, caratteri storici e culturali, sviluppo urbanistico, posizione, servizi ed infrastrutture) misurato dal valori delle aree; 2. Fattore edilizio (dimensione, tipologia, epoca di costruzione, struttura e dotazione impiantistica, conservazione, pertinenze comuni ed esclusive, livello di piano) misurato dal costo di costruzione e ricostruzione. Prof. Paolo Rosato 17

18 La riforma del catasto fabbricati 6. Nuove procedure valutative 1. Categorie R, P e T: Procedura econometrica e pluriparametrica (modello di ARM logaritmico) comprendente 7-8 variabili esplicative dei fattori posizionali e ed edilizi dei manufatti) 2. Categorie V e Z: Valutazione diretta con l ausilio di studi specifici. Prof. Paolo Rosato 18

19 Le imposte sui fabbricati 1. Imposte sul reddito 1. Irpef, Imposta sul reddito delle persone fisiche (aliquote progressive) 2. Irpeg, Imposta sul reddito delle persone giuridiche (DIT, 19-35%) 2. Imposte sui trasferimenti 1. Imposta di registro (variabile) 2. Imposta ipotecaria (fissa, 2%) 3. Imposta catastale (fissa, 1%) 4. Imposta sul valore aggiunto (esente, 10, 20%) 3. Imposte sul patrimonio 1. ICI, imposta comunale sugli immobili (esenzioni, 4-7 per mille del valore catastale) Prof. Paolo Rosato 19

20 Il catasto ex austriaco INVENTARIO DEI BENI IMMOBILI PRESENTI NEL TERRITORIO EX AUSTRIACO FINALIZZATO ALL IMPOSIZIONE FISCALE ED ALL ACCERTAMENTO DELLA PROPRIETA Due strutture strettamente collegate dal 1883: 1. Catasto dell imposta fondiaria istituito nel 1817 (Ministero delle Finanze); 2. Libro fondiario (tavolare) istituito nel 1871 (Ministero di Grazia Giustizia). Prof. Paolo Rosato 20

21 Il catasto fondiario La mappa: Scala 1:2880, 1:2500, 1:1250, 1:625, ora 1:1000 (65x55); Numerazione unica per tutto il comune censuario; Particelle edificate precedute da un punto; Fogli di mappa a perimetro aperto; Strade e fiumi sono rappresentati come particelle numerate con tutte le altre. I fogli di possesso: Corrispondono al registro delle partite; Contengono le stesse informazioni contenute nel registro con l aggiunta del numero di riferimento nel Libro fondiario. Prof. Paolo Rosato 21

22 Il catasto fondiario Il protocollo delle particelle: Corrisponde alla tavola censuaria ed allo schedario delle particelle; Informazioni relative al libro fondiario ed ai documenti che ne hanno modificato la consistenza; Elenco numerico ed alfabetico dei possessori: Corrisponde allo schedario dei possessori. L aggiornamento del catasto fondiario avviene in seguito ai decreti emessi dal giudice tavolare (pretore) Prof. Paolo Rosato 22

23 Il libro fondiario 1. Assolve alle stesse funzioni della conservatoria dei registri immobiliari; 2. E aggiornato mediante sentenza del giudice tavolare; 3. Si compone di tre parti: Il libro maestro o tomo delle partite tavolari; Parte A): Descrizione del bene; Parte B): Iscrizione del diritto di proprietà; Parte C): Oneri e gravami. La collezione dei documenti; La mappa tavolare. Il libro fondiario è probatorio!! Prof. Paolo Rosato 23