L IMU 2013 PER GLI IMMOBILI CATEGORIA D

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1 L IMU 2013 PER GLI IMMOBILI CATEGORIA D Art. 13, comma 3, DL n. 201/2011 Art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/92 DM Circolari MEF , n. 3/DF e , n. 2/DF Sentenza Corte Cassazione , n Per i fabbricati classificabili nella categoria catastale D, non iscritti in Catasto, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, la base imponibile IMU è pari al c.d. valore contabile risultante dall applicazione degli specifici coefficienti fissati annualmente dal MEF, come di seguito illustrato.

2 Come previsto dall art. 13, comma 3, DL n. 201/2011, per determinare la base imponibile IMU va fatto riferimento all art. 5, commi 1, 3, 5 e 6, D.Lgs. n. 504/92 e pertanto: per i fabbricati iscritti in Catasto, alla rendita catastale rivalutata va applicato lo specifico moltiplicatore fissato dal comma 4 del citato art. 13 ( valore catastale ). Per i fabbricati rientranti nella categoria catastale D (ad esempio, opifici, alberghi, ecc.) la rendita catastale è attribuita dall Agenzia del Territorio mediante stima diretta. per i fabbricati classificabili nella categoria catastale D, non iscritti in Catasto, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, è necessario moltiplicare il valore di bilancio per gli specifici coefficienti aggiornati annualmente da un apposito DM ( valore contabile ); per i fabbricati non iscritti in Catasto, diversi dai precedenti, assume rilevanza la c.d. rendita proposta. Tipologia fabbricato ISCRITTO IN CATASTO CLASSIFICABILE CAT. D NON ISCRITTO IN CATASTO POSSEDUTO DA UN IMPRESA DISTINTAMENTE CONTABILIZZATO NON ISCRITTO IN CATASTO, DIVERSO DAI PRECEDENTI Base imponibile IMU VALORE CATASTALE (rendita rivalutata x moltiplicatore) VALORE CONTABILE (costo di bilancio x coefficiente ministeriale) RENDITA PROPOSTA FABBRICATO CAT. D ISCRITTO IN CATASTO La base imponibile IMU 2013 degli immobili in esame, di proprietà di un impresa o di un privato, è determinata applicando alla rendita catastale, rivalutata del 5%, il moltiplicatore fissato dal citato art. 13, comma 4, nelle seguenti misure: 80 per gli immobili di cat. D/5 (istituti di credito, cambio e assicurazione con fine di lucro); 65 per gli altri immobili della cat. D. VERSAMENTO IMU 2013 L art. 1, commi 380 e 386, Legge n. 228/2012 (Finanziaria 2013) per il 2013 e 2014 ha disposto, in particolare, che: al Comune spetta l intero gettito di tutti gli immobili; è riservato allo Stato il gettito IMU, calcolato sulla base dell aliquota standard (0,76%), derivante dagli immobili ad uso produttivo appartenenti alla categoria catastale D. Per tali immobili i Comuni possono aumentare l aliquota fino allo 0,3%. Sul punto il MEF, nella Risoluzione , n. 5/DF ha precisato che in tal caso il maggior gettito IMU è destinato al comune stesso. Come precisato dal MEF nella Circolare , n. 2/DF per gli immobili in esame l IMU 2013 va determinata applicando: per l acconto, da versare entro il (il 16.6 cade di domenica), l aliquota prevista per il 2012 anche nel caso in cui risulti inferiore a quella standard ; per il saldo, da versare entro il , l aliquota dello 0,76% o quella eventualmente elevata dai comuni per l anno Si rammenta che per gli immobili in esame l Agenzia delle Entrate con la Risoluzione , n. 33/E ha istituito appositi codici tributo da utilizzare nel mod. F24 ( immobili ad uso produttivo, cat. D e immobili ad uso produttivo, cat. D, incremento aliquota Comune).

3 Fabbricato rurale ad uso strumentale cat. D Per i fabbricati rurali ad uso strumentale classificati nella cat. D il comma 8 del citato art. 13 prevede l applicazione di un aliquota agevolata / ridotta nella misura dello 0,2%. Sul punto il MEF nella citata Risoluzione, n. 5/DF ha precisato che: è riservata allo Stato anche l IMU sugli immobili in commento derivante dall applicazione dell aliquota dello 0,2%; il Comune non può ridurre l aliquota dello 0,2% fino allo 0,1% come previsto dal citato comma 8 in quanto tale possibilità risulta ormai incompatibile, limitatamente ai fabbricati rurali ad uso strumentale classificati nel gruppo catastale D, con quelle contenute nel comma 380 dell art. 1 della legge di stabilità per l anno FABBRICATO CAT. D NON ISCRITTO IN CATASTO DI PROPRIETÀ DI UN IMPRESA DISTINTAMENTE CONTABILIZZATO Per gli immobili in esame la base imponibile IMU è determinata applicando gli specifici coefficienti ai valori iscritti in bilancio o nel libro dei beni ammortizzabili, al lordo del relativo fondo di ammortamento. Per la determinazione dell'imu dovuta per il 2013 va fatto riferimento ai coefficienti approvati dal DM , di seguito riportati. Anno Coefficiente 1,03 1,05 1,09 1,11 1,12 1,16 1,20 1,23 1,27 1,34 1,39 1,44 1,47 1,52 1,54 1,57 Anno e prec. Coefficiente 1,61 La determinazione dell IMU con la modalità in esame è applicabile anche ai fabbricati costituenti rimanenze di magazzino, ossia ai c.d. beni merce per le imprese di costruzione, nonché a quelli di interesse storico artistico ex art. 10, D.Lgs. n. 42/2004 (per tali ultimi immobili la base imponibile va ridotta al 50%). Si rammenta che secondo la Corte Costituzionale (sentenza , n. 67) ai fini ICI il criterio del valore contabile per la determinazione della base imponibile degli immobili in esame è conforme ai dettami costituzionali in quanto non solo non è irragionevole, ma neppure comporta un tributo necessariamente maggiore di quello calcolato in base alla rendita catastale effettiva o presunta degli stessi fabbricati. Considerato che quanto precedentemente previsto ai fini ICI per gli immobili in esame è applicabile anche ai fini IMU, il MEF nella Circolare , n. 3/DF ha confermato l applicazione degli 1,66 1,71 1,76 1,79 1,81 1,85 1,94 2,02 2,11 2,29 2,46 2,64 2,81 2,99 3,17

4 orientamenti giurisprudenziali riguardanti il passaggio dal valore contabile e pertanto è possibile, in generale, ritenere validi anche ai fini IMU le precisazioni ed i chiarimenti forniti nel corso del tempo ai fini ICI. Con particolare riferimento alla determinazione dell imposta dovuta in base al valore catastale si rammenta inoltre che l attribuzione della rendita catastale impone sempre di determinare l ICI (ora l IMU) utilizzando il valore catastale ancorché la stessa non sia aggiornata per effetto di lavori effettuati sull immobile. Tale principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione nella sentenza , n in base alla quale l ICI per un fabbricato cat. D, di proprietà di un impresa, dotato di rendita catastale non può essere determinata sul valore contabile anche nel caso in cui tale rendita non sia aggiornata. Secondo la citata sentenza, infatti, risulta chiaro che il comma 3 dell articolo 5, D.L.vo n. 504/1992, impone di calcolare l ICI in base ai valori «di libro» sol quando l immobile non sia iscritto in catasto con attribuzione di rendita, essendo invece applicabile a qualsiasi immobile censito con attribuzione di rendita la norma generale contenuta nel precedente comma 2 (Cass. n /2004). Sicché risulta inaccoglibile l opposta pretesa della contribuente di utilizzare quale base di calcolo dell imposta, per il suo immobile dotato di rendita, i valori risultanti dalle scritture contabili aziendali. Si rammenta infine che la sentenza in esame sottolinea che: l attribuzione ex novo della rendita ad un immobile che ne è privo ha valore costitutivo, ossia non può avere effetto per la determinazione dell imposta per i periodi precedenti (va comunque osservato che nella sentenza , n la Corte di Cassazione a Sezioni Unite, ha definitivamente stabilito che la rendita attribuita ai fabbricati cat. D produce effetti retroattivi a partire dalla data in cui è stato richiesto l accatastamento. Ne deriva che per tali periodi sorge il diritto / dovere di procedere al conguaglio con quanto versato con il criterio del valore contabile); per un immobile già censito la variazione della relativa rendita per effetto di modifiche materiali debitamente denunciate, ha valore ricognitivo dichiarativo e quindi va riferita all epoca della variazione materiale che l ha determinata, dovendosi commisurare l imposta alla rendita catastale attribuita «tempo per tempo», sia pure ex post, dal competente ufficio erariale. INDIVIDUAZIONE DEI COSTI DI RIFERIMENTO Per determinare la base imponibile IMU è necessario individuare l ammontare del costo di acquisto o di costruzione e delle eventuali spese incrementative, al quale applicare il coefficiente corrispondente all anno in cui sono stati sostenuti. Il costo complessivo tiene pertanto conto dei seguenti elementi: costo di acquisto o costruzione (compreso il terreno); spese incrementative; oneri diretti (imposte, prestazioni, ecc.). Esempio La Alfa srl è proprietaria di un immobile, cat. D/1, non iscritto in Catasto (si ipotizzi che l aliquota IMU 2012 sia pari a 7,83 ). Dalla contabilità sono desumibili i seguenti dati: Costo di acquisto (1997) coefficiente 1,61 Spese incrementative (2005) coefficiente 1,27 Valore contabile Base imponibile IMU Costo d'acquisto x 1,61 = Spese incrementative x 1,27 = Acconto IMU per il x 0,783% x 50% = (cod. tributo 3925 )

5 FABBRICATI RIVALUTATI Per gli immobili oggetto di rivalutazione (ad esempio, ai sensi delle Leggi n. 413/91, n. 342/2000, n. 448/2001, n. 266/2006 nonché ex DL n. 185/2008) l importo della rivalutazione costituisce spesa incrementativa riferita all anno di iscrizione in bilancio. FABBRICATI COSTRUITI IN ECONOMIA O IN APPALTO Per i fabbricati costruiti in economia o in appalto nel corso di più anni va utilizzato il coefficiente relativo all anno in cui il fabbricato è divenuto idoneo all uso o è stato utilizzato dal possessore. MOMENTO DI RILEVANZA DELLE SPESE INCREMENTATIVE Per le spese incrementative va considerato lo sfasamento tra l anno di sostenimento e l anno dal quale le stesse hanno rilevanza per la determinazione dell IMU come di seguito evidenziato. Spese sostenute nel 2012 Spese sostenute nel 2013 assumono rilevanza per la determinazione dell IMU relativa al 2013 non influenzano la determinazione dell IMU dovuta per il 2013 (avranno rilevanza per il calcolo dell imposta dovuta per il 2014) ATTRIBUZIONE DELLA RENDITA CATASTALE IN CORSO D ANNO Dalla precisazione contenuta nella RM , n. 27/E, secondo la quale per i fabbricati cat. D posseduti da imprese la base imponibile ICI (ora IMU) si determina sulla base della rendita catastale a partire dall anno successivo a quello di attribuzione della stessa (o di annotazione della rendita proposta nel Catasto) consegue che: fino all anno di attribuzione della rendita dall'anno successivo a quello nel quale è attribuita la rendita o è stata annotata la rendita "proposta" (DM n. 701/94) la base imponibile IMU è determinata con riferimento al valore contabile, applicando gli appositi coefficienti ai costi di acquisto e incrementativi contabilizzati (il fabbricato è considerato infatti privo di rendita catastale) la base imponibile IMU è determinata con riferimento al valore catastale Con riferimento all IMU dovuta per il 2013, quindi: se la rendita catastale è stata attribuita nel 2012, la base imponibile su cui calcolare l IMU 2013 va determinata sulla base della rendita catastale; se la rendita catastale è attribuita nel 2013, il valore su cui calcolare l IMU 2013 rimane quello contabile. Dal 2014 l imposta sarà dovuta sulla base della rendita catastale. Tuttavia, come evidenziato anche dal MEF nella citata Circolare n. 3/DF la questione correlata al passaggio dalla determinazione della base imponibile con il valore contabile a quella con il valore catastale, ed in particolare la possibilità per il contribuente di chiedere il rimborso per la maggior imposta versata, è stata definitivamente risolta dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite che, nella sentenza , n. 3160, si è espressa a favore del diritto al rimborso in capo al contribuente. In particolare i Giudici, dopo aver evidenziato che deve ritenersi definitivamente acquisito che il metodo contabile sia definitivo, nel senso della immodificabilità almeno per i periodi di imposta antecedenti (oppure, fino) all anno di presentazione della richiesta di attribuzione della rendita catastale, hanno affermato che:

6 con riferimento alla base imponibile dei fabbricati non iscritti in catasto, posseduti da imprese e distintamente contabilizzati, l art. 5, comma 3, del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 ha previsto, fino alla attribuzione della rendita catastale, un metodo di determinazione della base imponibile collegato alle iscrizioni contabili valido fino a che la richiesta di attribuzione della rendita non viene formulata dal contribuente. Da ciò deriva che il contribuente: dal momento in cui fa la richiesta pur applicando ormai in via precaria il metodo contabile, diventa titolare di una situazione giuridica nuova derivante dall adesione al sistema generale della rendita catastale, sicché può avere il dovere di pagare una somma maggiore (ove intervenga un accertamento in tal senso) o può avere il diritto a pagare una somma minore ed a chiedere il relativo rimborso nei termini di legge. Con riferimento agli immobili in esame di proprietà di soggetti privati, nella sentenza , n. 3157, la Corte di Cassazione, richiamando la citata sentenza n. 67 della Corte Costituzionale, ha affermato che in ordine «ai fabbricati di gruppo D privi di rendita non posseduti o non interamente posseduti da imprese» che «la mancanza di un obbligo di tenuta di scritture contabili a carico del possessore non ha consentito al legislatore di utilizzare il più agevole criterio del valore contabilizzato e, quindi, gli ha imposto di adottare, quale alternativa e in attesa dell attribuzione della rendita, il criterio interinale della rendita «presunta», ancorché di difficile applicazione. IMMOBILI IN LEASING Come previsto dall art. 9, comma 1, D.Lgs. n. 23/2011 per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipulazione e per tutta la durata del contratto. Inoltre, per tali immobili l art. 5, comma 3, D.Lgs. n. 504/92 dispone che: il locatore / locatario, tramite la procedura DOCFA, possono determinare il valore del fabbricato sulla base della rendita proposta a decorrere dall 1.1 dell anno successivo a quello nel corso del quale tale rendita è stata annotata negli atti catastali; in mancanza della rendita proposta, il valore va determinato sulla base delle scritture contabili del locatore che è tenuto a fornire tempestivamente al locatario i dati necessari per il calcolo dell IMU dovuta. Immobili riscattati Con riferimento al leasing traslativo, la Corte di Cassazione nella sentenza , n ha affermato che va considerato il valore contrattuale dell immobile all atto del riscatto determinato, oltre che dal prezzo di riscatto, da quanto versato a titolo di canone (quota capitale) o maxicanone, in quanto rappresentativi di un anticipato pagamento in forma rateale. Per giustificare tale interpretazione la Corte ha ritenuto di poter fare riferimento non solo al valore desumibile dalla contabilità o dal libro dei beni ammortizzabili ma anche a quanto desumibile dal contratto di locazione finanziaria essendo lo stesso ricompreso tra le scritture dell imprenditore, elencate dall art c.c. (e più specificamente, in materia tributaria, dall art. 14 del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600). BASE IMPONIBILE IMU IMMOBILE RISCATTATO PREZZO DI RISCATTO = (ISCRITTO IN BILANCIO) QUOTA CAPITALE CANONI e MAXICANONE INIZIALE, + DESUMIBILE DAL CONTRATTO

7 PRESENTAZIONE DELLA DICHIARAZIONE IMU NEL 2013 Si rammenta innanzitutto che non costituisce causa di variazione, per la quale è richiesta la presentazione della dichiarazione, l aumento del valore contabile degli immobili cat. D posseduti da un impresa per effetto dell applicazione dei coefficienti ministeriali. Il comma 12-ter del citato art. 13 prevede a regime che la dichiarazione IMU va presentata entro il 30.6 dell anno successivo a quello in cui il possesso degli immobili ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini IMU. Sul punto si rammenta che l art. 10, comma 4, lett. a), DL n. 35/2013 (c.d. Sblocca debiti ) ha modificato il citato comma 12-ter, eliminando il precedente termine mobile dei 90 giorni ed introducendo un termine fisso per la presentazione della dichiarazione IMU, individuato nel 30.6 dell anno successivo a quello in cui il possesso dell immobile ha avuto inizio o sono intervenute variazioni rilevanti ai fini della determinazione dell imposta. Considerato che è possibile riscontrare l avvenuto assolvimento dell obbligo dichiarativo in vigenza della precedente disposizione, per la presentazione della dichiarazione IMU va tenuto presente quanto segue: Immobile categoria D posseduto da un impresa, distintamente contabilizzato, senza rendita catastale Nel corso del 2012 è stata attribuita la rendita definitiva o iscritta la rendita proposta oppure sono state contabilizzate spese incrementative (effetto dal 2013) La rendita definitiva o quella proposta è stata attribuita/iscritta nel corso del 2011, oppure durante tale anno sono state contabilizzate spese incrementative (effetto dal 2012) Non va presentata la dichiarazione IMU (la rendita catastale o i costi incrementativi vanno considerati per determinare l imposta solo a decorrere dal 2013) Deve essere presentata la dichiarazione IMU

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