in Gazzetta Ufficiale del , n. 212

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1 Dott. Mario Conte Ragioniere Commercialista Dott. Dario Cervi Ragioniere Commercialista Dott. Giovanni Orso Rag. Pierluigi Martin Consulente aziendale Dott.ssa Arianna Bazzacco Dott. Oscar Sartor Dott.ssa Sofia Bertolo Dott.. Nicola Martini Circolare n. 09/201 /2014 Castelfranco Veneto, 0 settembre 2014 Spett. li CLIENTI LORO SEDI Decreto Legge n. 1/2014 c.d. Sblocca Italia pubblicato in Gazzetta Ufficiale del , n. 212 Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione pag. 2 pag. Misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione pag. 4

2 Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del , n. 212, è stato definitivamente approvato il cosiddetto Decreto Sblocca Italia (D.L. n. 1/2014), contente una serie di disposizioni volte ad incentivare l edilizia, l apertura dei cantieri, la realizzazione di opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, tutto ciò al fine di favorire la ripresa economica. Di seguito si analizzano alcune delle principali disposizioni. Semplificazioni ed altre misure in materia edilizia Il Legislatore nazionale, al fine di semplificare le procedure edilizie e ridurre gli oneri a carico dei cittadini e delle imprese, nonché di assicurare processi di sviluppo sostenibile ha introdotto importanti novità in materia edilizia. Una delle modifiche di maggiore impatto normativo per il settore delle costruzioni è costituita sicuramente dai ritocchi operati all art. D.P.R. n. 80/2001 (c.d. Testo unico edilizia ) e dall inserimento del nuovo art. bis D.P.R. n. 80/01, con il quale è stato introdotto il concetto di interventi di conservazione, fino ad ora assente. In primo luogo, come accennato il citato art. 17 D.L. n.1/14 interviene sull art. D.P.R. n. 80/01. In particolare, viene modificata la lett. b) del co.1 della citata disposizione normativa, modificando il concetto di manutenzione straordinaria. Sulla base della nuova disposizione normativa sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento ed accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l originaria destinazione d uso. In sostanza, quindi, la modifica normativa elimina ogni riferimento alle modifiche della superficie dell immobile oggetto di opere di manutenzione straordinaria. Lo stesso art. 17 D.L. n.1/14 prosegue modificando anche il co. 2 dell art. 6 D.P.R. n. 80/01 che definisce il regime autorizzatorio degli interventi di manutenzione straordinaria, realizzabili tramite la Comunicazione di inizio lavori (CIL) - asseverata nei casi in cui è richiesto (CILA) - ed in particolare alla lettera a), viene soppresso l inciso purché non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici. Da un punto di vista pratico, quindi, sono ora da ricondurre agli interventi di manutenzione straordinaria, ed al conseguente regime edilizio della Comunicazione di inizio lavori (CIL), gli interventi che comportino la ridistribuzione dei volumi nell ambito delle unità immobiliari di uno stesso edificio. Tale modifica normativa genera un particolare impatto anche da un punto di vista fiscale. L art. 16bis D.P.R. n. 917/86, riguardante la detrazione per il recupero del patrimonio edilizio nella misura del 50%, in scadenza al e la cui proroga era attesa proprio nel decreto Sblocca Italia, sotto l aspetto sostanziale ne trae un leggero beneficio, in quanto, rispetto alla precedente formulazione del concetto di spesa di manutenzione straordinaria: 2

3 - non è più necessario il rigoroso rispetto della la superficie iniziale delle singole unità immobiliari oggetto di intervento; - e rientrano in tale tipologia di interventi anche le opere di frazionamento ed accorpamento delle unità immobiliari, con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari. Da un punto di vista operativo, quindi, rispetto al passato si assiste ad un ampliamento delle tipologie di lavori che possono permettere l accesso alla detrazione Irpef, di cui al citato art. 16bis D.P.R. n. 917/86, con un conseguente ampliamento dei possibili contribuenti che possono accedere alla citata detrazione d imposta. La seconda novità sostanziale introdotta dall art. 17 D.L. n. 1/14 è rappresentata dall introduzione del nuovo art. bis D.P.R. n. 80/01, con il quale viene stabilito che sono interventi di conservazione quelle opere di riqualificazione di aree ed edifici esistenti, individuati dallo strumento urbanistico del Comune competente, non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. Pertanto, si prevede che attraverso lo strumento urbanistico siano individuati gli edifici esistenti non più compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal caso, in alternativa all'espropriazione, il Comune può favorire la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti al pubblico interesse ed in ogni caso rispettose dell imparzialità. Nelle more dell'attuazione del piano, il proprietario può eseguire tutti gli interventi conservativi, ad eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico o igienico sanitario (art. bis, D.P.R. n. 80/01). * * * Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di locazione La versione definitiva del citato decreto presenta talune novità in materia di locazione. Per quanto concerne le imposte indirette, è confermata la disposizione che esenta da imposta di registro l accordo di riduzione del canone di locazione, ma la formulazione del testo è cambiata, in modo da renderla più precisa. L art. 19 del D.L. 12 settembre 2014 n. 1, infatti, dispone che La registrazione dell atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere sere è esente dalle imposte di registro e di bollo. Nella sostanza, si consente alle parti di registrare l accordo di riduzione del canone di locazione senza corrispondere né l imposta di registro, né l imposta di bollo. Si rileva, peraltro che, come ricordato dall Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 28 giugno 2010 n. 60, la registrazione dell accordo di riduzione del canone non è obbligatoria, a meno che tale accordo non sia stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. Tuttavia, l uti utilità di registrare (anche volontariamente) tale accordo, è palese: ciò consente di comunicare all Agenzia la modifica, al fine di ottenere la riduzione della base imponibile dell imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, che è commisurata al canone. Come precisato nella Risoluzione n. 60/2010, però gli effetti della riduzione del canone sulla determinazione della base imponibile dell imposta di registro decorrono dall annualità annualità successiva a quella in cui è stata concordata la nuova misura. Pertanto, esemplificando, se in data 1

4 settembre 2014 le parti pattuiscono la riduzione del canone di locazione di un contratto con decorrenza 1 gennaio 2014, la riduzione avrà effetto dal 1 gennaio In particolare, la base imponibile dell imposta di registro dovuta annualmente si ridurrà in sede di pagamento da effettuare entro il 1 gennaio Pertanto, ove le parti, al fine di vedersi riconoscere agilmente la riduzione della base imponibile dell imposta di registro, optino per la registrazione dell accordo con il quale hanno disposto la riduzione del canone, a seguito dell entrata in vigore del D.L. n. 1/2014, tale registrazione avverrà in esenzione da imposta di registro e di bollo. La norma recata dall art. 19 del D.L. n. 1/2014 precisa, inoltre, che l esenzione opera solo se l accordo contiene esclusivamente la riduzione del canone e non, quindi, ove ad essa si uniscano altre modifiche del regolamento contrattuale. Inoltre, la disposizione richiede che l accordo di riduzione del canone si riferisca ad un contratto di locazione ancora in essere. La pattuizione relativa alla riduzione del canone, quindi, deve fare riferimento ad un contratto ancora in corso e non ad un contratto già scaduto (che, però, ad esempio, le parti intendano prorogare). * * * Misure per l'incentivazione degli investimenti in abitazioni in locazione Il decreto introduce una deduzione dal reddito per gli immobili destinati alla locazione abitativa e precisamente l art. 21 stabilisce che per l'acquisto, effettuato dal l 1 gennaio 2014 al 1 dicembre 2017, di unità immobiliari a destinazione residenziale, di nuova costruzione od oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo, comma 1, lettera d), del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 80, cedute da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie o da quelle che hanno effettuato i predetti interventi è riconosciuta all'acquirente, persona fisica non esercente attività commerciale, una deduzione dal reddito complessivo pari al 20% del prezzo di acquisto dell'immobile risultante dall'atto di compravendita nel limite massimo complessivo di spesa di euro Inoltre la deduzione spetta, nella medesima misura e nel medesimo limite massimo complessivo, anche per le spese sostenute dal contribuente persona fisica non esercente attività commerciale per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti d'appalto, per la costruzione di un'unità immobiliare a destinazione residenziale su aree edificabili già possedute dal contribuente stesso prima dell'inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori. Ai fini della deduzione le predette spese di costruzione sono attestate dall'impresa che esegue i lavori. Fermo restando il limite massimo complessivo di euro, la deduzione spetta anche per l'acquisto o realizzazione di ulteriori unità immobiliari da destinare alla locazione. Per usufruire della deduzione è necessario che l'unità immobiliare acquistata o costruita: *entr entro sei mesi dall'acquisto o dal termine dei lavori di costruzione *sia destinata alla locazione per almeno otto anni; si precisa che il diritto alla deduzione, tuttavia, non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data della suddetta risoluzione del precedente contratto. *ad un canone di locazione non superiore a quello definito: 4

5 -dai contratti a canone concordato ai sensi dell'art. 2, comma, della legge 9 dicembre 1998, n. 41; -dalla convenzione-tipo con il Comune, di cui all'art. 18 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 80; -dai contratti cd. social housing ai sensi dell'art., comma 114, della legge 24 dicembre 200, n. 50. La deduzione spetta a condizione che l unità immobiliare detenga le seguenti caratteristiche: a) b) sia a destinazione residenziale, e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 non sia ubicata nelle zone omogenee classificate E, E ai sensi del Decreto Ministeriale 2 aprile 1968, n (parti del territorio destinate ad usi agricoli) c) consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B d) non sussistano rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e locatario La deduzione è ripartita in otto quote annali di pari importo, a partire dal periodo d'imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste da altre disposizioni di legge per le medesime spese. Le ulteriori modalità attuative del presente articolo sono definite con decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e del Ministero dell Economia e delle Finanze. Quanto alle ulteriori novità previste dal Decreto Sblocca Italia verranno approfondite nelle prossime circolari. Lo Studio resta a disposizione per eventuali ulteriori chiarimenti. Cordiali Saluti Conte & Cervi Commercialisti Associati 5