Green Leases. Clausole standard ed esperienze europee. Alberto Carrara. 25 giugno 2013

Transcript

1 Green Leases Clausole standard ed esperienze europee Alberto Carrara 25 giugno 2013

2 GENESI E DEFINIZIONE I green leases nascono in Australia nel 2006 con l'emanazione da parte del governo australiano dei green leases schedules, un set di regole rivolte all'efficientamento energetico degli immobili pubblici. Successivamente si sono sviluppati in tutto il mondo anglosassone riguardando anche i contratti di locazione tra soggetti privati. Per green leases si intende un contratto di locazione contenente alcune previsioni dirette a disciplinare le obbligazioni del locatore e del conduttore in merito alla sostenibilità ambientale e all'efficientamento energetico dell'immobile oggetto di locazione. 2

3 Tali disposizioni riguardano in particolare: i consumi energetici la riduzione dei gas serra la gestione dei rifiuti il risparmio e la gestione delle risorse idriche La prassi anglosassone ha sviluppato diverse tipologie di clausole che variano a seconda della loro onerosità, avremo così clausole: light green mid green dark green 3

4 Una clausola light green conterrà un generico principio di cooperazione tra locatore e conduttore, senza prevedere alcun obbligo, impegno e sanzione in caso di inadempimento. Una clausola mid green può contenere un obbligo preciso (eventuale raggiungimento di certi targets) il cui inadempimento tuttavia non determina alcuna sanzione. Una clausola dark green regolerà un obbligo specifico e potrà richiedere il raggiungimento di certi targets, prevedendo una sanzione (penale/risoluzione del contratto) in caso di inadempimento. L'inserimento di una clausola light/mid/dark dipende da diversi fattori quali il tipo di immobile (immobile nuovo/immobile oggetto di ristrutturazione/immobile datato, multi tenant/mono tenant), l'attività svolta dal conduttore, la negoziazione tra le parti. 4

5 LE ESPERIENZE EUROPEE Il Regno Unito è il paese europeo dove i green leases hanno maggiore applicazione. Esistono, infatti, delle guidelines o delle best practices che sono utilizzate per redigere i contratti. La particolarità più rilevante è l'introduzione di previsioni green all'interno di contratti di locazione già esistenti, mediante la sottoscrizione di Memorandum of Understandings (MoUs), accordi di principio, che sono allegati ai contratti, contenenti il più delle volte previsioni light green. I MoUs normalmente non sono vincolanti e non modificano i termini e le condizioni dei contratti già sottoscritti, offrono però un punto di partenza per la sottoscrizione di un successivo contratto di locazione con un nuovo conduttore. 5

6 Inoltre l'energy Act 2011 prevede che a partire dal 2018 non sarà possibile locare immobili che abbiano un grado di efficienza energetica (EPC rating) inferiore all'e. Le clausole maggiormente inserite nei contratti sono light o mid green, raramente sono inserite clausole dark green. In Germania non ci sono guide lines o best practices cui fare riferimento per la redazione di green leases, anche se il ricorso a tali strumenti sta aumentando. A differenza del Regno Unito, e analogamente all'italia, non è prassi firmare MoUs contenti previsioni green da allegare ai contratti esistenti. Anche in Germania trovano maggior applicazione clausole light o mid green a scapito di previsioni dark green. 6

7 La Francia ha adottato un approccio anglosassone tramite una legislazione particolarmente stringente (Grenelle I e II) che prevede la sottoscrizione di un'appendix ambientale da allegare ai contratti di locazione relativi ad immobili commerciali e la cui superficie superi i mq. Tale appendix deve contenere informazioni circa i consumi di acqua ed energia, il trattamento dei rifiuti, il sistema di riscaldamento e condizionamento. Le parti inoltre devono prevedere una serie di monitoraggi dell'efficienza energetica dell'immobile al fine di ridurre i consumi. In Spagna non si è ancora sviluppata una coscienza green, sebbene siano state introdotte diverse disposizioni, di origine comunitaria, relative alla sostenibilità ambientale degli edifici. La legge sulle locazioni del 1994 è stata oggetto di recenti modifiche, ma non sono state introdotte previsioni dirette a migliorare l'efficientamento energetico degli edifici. 7

8 In Italia i green leases sono ancora poco utilizzati e conosciuti, riservati per il momento a top assets o a corporations di certe dimensioni. Trovano applicazione per immobili di nuova costruzione e non è consuetudine sottoscrivere accordi a latere (tipo gli MoUs inglesi) per l'introduzione di previsioni green in contratti di locazione già in essere. Anche in Italia è stata accolta la distinzione anglosassone tra clausole light, mid e dark green. 8

9 CLAUSOLE STANDARD Una clausola light green è caratterizzata da: una manifestazione di principio di entrambe le parti, diretta a riconoscere i principi di sostenibilità ambientale con cui è stato costruito l'immobile (trattandosi, verosimilmente, di un immobile di nuova costruzione), prevedendo una cooperazione tra le stesse parti al fine di un utilizzo dell'immobile nel rispetto di tali principi non c'è un impegno specifico ed espresso delle parti ad adempiere determinate obbligazioni o a raggiungere certi obiettivi di risparmio energetico Una clausola mid green prevede invece: un impegno delle parti o di una delle parti al raggiungimento di determinati risultati di contenimento dei consumi o di riciclo dei rifiuti, per esempio una cooperazione tra le parti al fine di condividere i dati e le informazioni relativi ai consumi o al riciclo, con la previsione di un meccanismo di monitoraggio per accertare l'ottenimento di tali obiettivi tuttavia, non sarà prevista alcuna sanzione in caso di mancato conseguimento dei risultati 9

10 Una clausola dark green è contraddistinta da: un obbligo di raggiungere un certo target di contenimento dei consumi o di riciclo dei rifiuti un meccanismo per accertare l'ottenimento dei risultati prefissati una sanzione in caso di mancato raggiungimento dei targets previsti. Da segnalare che la sanzione potrà consistere nel pagamento di una penale e non nell'aumento del canone di locazione 10

11 Le parti di un green lease potranno disciplinare diversi aspetti all'interno del contratto, quali: la rimessione in pristino dell'immobile al termine della locazione la costituzione di un comitato di gestione dell'immobile l'elenco dettagliato delle spese accessorie il diritto del locatore a eseguire lavori di efficientamento energetico l'illuminazione e uso di strumenti a basso consumo energetico la pulizia dell'immobile e uso di prodotti environmental friendly 11

12 CONTENZIOSI RELATIVI AI GREEN LEASES Al momento non risultano casi di litigation in Italia, e in Europa, circa i green leases. Le clausole che più possono destare rischi di litigation sono le dark green, pertanto in caso di previsioni di questo tipo è consigliabile introdurre nel contratto anche un sistema di risoluzione delle controversie ad hoc. In America ci sono stati alcuni contenziosi relativi alla perdita di certificazione LEED di immobili in seguito all'inadempimento del conduttore ai propri obblighi contrattuali di risparmio energetico. 12

13 VANTAGGI DEI GREEN LEASES Riduzione dei costi operativi di gestione dell'immobile nel corso degli anni e aumento dell'efficientamento energetico Un immobile con contenuti costi operativi e buon efficientamento energetico è più attraente per i conduttori e per eventuali acquirenti Migliore reputazione sotto il profilo della corporate social responsability per il locatore e per il conduttore 13

14 Grazie per l'attenzione Contatti Marco Rota Candiani Office Managing Partner, Milano T marco.rotacandiani@hoganlovells.com Alberto Carrara Senior Associate, Milano T alberto.carrara@hoganlovells.com 14

15 ha sede a: Alicante Amburgo Amsterdam Baltimora Berlino Bruxelles Budapest* Caracas Colorado Springs Denver Dubai Dusseldorf Francoforte Hanoi Ho Chi Minh Hong Kong Houston Jakarta* Jeddah* Londra Los Angeles Madrid Miami Milano Mosca Monaco New York Northern Virginia Parigi Pechino Philadelphia Praga Riyad* Roma San Francisco Shanghai Silicon Valley Singapore Tokio Ulaanbaatar Varsavia Washington DC Zagabria* "" o la "società" è uno studio legale internazionale che comprende International LLP, US LLP e i loro uffici collegati. La parola "partner" è usata per indicare un partner o un socio di International LLP, US LLP, o di ciascuno degli uffici collegati e i dipendenti e consulenti che abbiano equivalente standing. Alcune delle persone indicate come partner, ma che non sono soci di International LLP, non hanno qualifiche equivalenti ai soci. Maggiori informazioni su, i partners e le loro qualifiche sono disponibili su I casi di studio e i risultati ottenuti, qualora inclusi, non sono garanzia di esiti simili per altri clienti. Comunicazione Studio Legale Tutti i diritti riservati. *Uffici associati