Prima edizione - maggio 2013

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2 Prima edizione - maggio 2013 Autori: Ivan Meo, Angelo e Alfredo Pesce, Daniela Sibilio Copyright GRUPPO CONDOMINIOWEB S.R.L. Sito Web: Per un contatto diretto con gli autori scrivi a tutti i diritti riservati La traduzione, l adattamento, l elaborazione, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresa la memorizzazione elettronica), totali o parziali, di tutto il materiale contenuto in questo e-book sono riservati per tutti i Paesi. La riproduzione, la pubblicazione e la distribuzione, totale o parziale, e la memorizzazione digitale sono espressamente vietati, salvo precisa autorizzazione scritta rilasciata dall Editore. L elaborazione dei testi contenuti in questo e-book, anche se curata con scrupolosa attenzione, non può comportare specifiche responsabilità, nei confronti degli Autori e dell Editore, per eventuali errori ed inesattezze. Copertina, impostazione grafica e impaginazione: Marta Consoli

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4 INDICE PRESENTAZIONE 1 GAZEBO 2 PENSILINE 3 MANUFATTI ASSIMILABILI AL GAZEBO: CARATTERISTICHE E DIFFERENZE 5 COSTRUZIONE DI UN GAZEBO SUL LASTRICO SOLARE AD USO ESCLUSIVO: LIMTI E DIVIETI PREVISTI DAL CODICE CIVILE 7 LA NOZIONE ED IDENTIFICAZIONE DEL DECORO ARCHITETTONICO DAL PUNTO DI VISTA GIURIDICO 9 IL DECORO DEGLI EDIFICI DAL PUNTO DI VISTA ARCHITETTONICO 11 GUIDA ALLA CORRETTA REALIZZAZIONE DI UN GAZEBO IN CONDOMINIO 13 ALCUNE INDICAZIONE PER COSTRUIRE IL GAZEBO DA GIARDINO 14 LA CASISTICA In ambito condominiale è possibile realizzare un gazebo sul terrazzo di un appartamento senza l osservanza della normativa in materia di distanze o vedute? Il proprietario che ha l uso esclusivo del terrazzo condominiale a livello dell appartamento può installare gazebo, pergolati o strutture in ferro senza chiedere la preventiva autorizzazione al condominio? Il gazebo può essere considerato una costruzione stabile? Che titolo abilitativo edilizio è necessario richiedere per la realizzazione di un gazebo? Per la realizzazione del gazebo è necessario rispettare delle distanze? Un condomino ho deciso di costruire sopra posto-macchina un tettoie-gazebo di protezione. È legittima tale realizzazione? BIBLIOGRAFIA

5 Presentazione I proprietari dei lastrici solari, ad uso esclusivo, spesso installano dei gazebi al fine di ripararsi dai raggi solari o dalle intemperie. La realizzazione di tale tipologia di manufatto non sempre sono liberi da vincoli o disposizioni di legge. Per tali ragioni, questo approfondimento, cercherà di spiegare quali sono gli adempimenti amministrativi da eseguire per una corretta installazione del gazebo. Preliminarmente si partirà da una breve disamina delle diverse tipologie di manufatti simili al gazebo, per poi analizzare alcune problematiche di natura condominiale.

6 GAZEBO Gazebo con struttura lignea e pareti laterali in grigliata lignea Il gazebo architettonicamente è una struttura coperta, ma aperta verso l esterno. Di solito si presenta con struttura in legno, in ferro battuto o, talvolta, in muratura. Si tratta di una struttura di fattura leggera che trova allocazione frequente nei giardini o nei parchi e, a volte, anche su terrazze private. Originariamente il gazebo rappresentava un manufatto concepito come punto panoramico o punto di osservazione in un parco o giardino (solitamente posizionato nel punto più alto), dove offriva protezione dalle intemperie e soprattutto dal sole. Nel tempo, però, il gazebo ha trovato nuove destinazioni d uso, diventando un vero e proprio ambiente indipendente, impiegati per il riposo o la sosta, oltreché per attività all aperto, fino a veri e propri prefabbricati installati in giardino per abbellimento o zone pranzo o, se di piccole dimensioni, ricovero di attrezzi. Dal punto di vista planimetrico, il gazebo più comune prevede pianta poligonale (solitamente esagonale o ottagonale), ma non meno frequenti sono i classici gazebo a pianta quadra, rettangolare o circolare. La struttura non prevede pareti in muratura portante, ma una struttura in legno o metallo autoportante con copertura piana, o a falda o, in alcuni casi, a cupola che poggia sullo scheletro di travi e pilastri. Le pareti laterali del gazebo vengono di solito chiuse con strutture vetrate o telate, ma anche con reticolati lignei, spesso decorati con piante rampicanti. Tuttavia, spesso le pareti vengono chiuse con murature creando dei veri e propri ambienti abitabili, con tutti i confort del caso. Gazebo con pilastrini il legno, struttura metallica a sostegno della copertura telata 1

7 PENSILINE Pensilina con struttura metallica e copertura in plexiglas traslucido Due tipologie di pensilina con struttura portante in legno Architettonicamente, la pensilina va intesa come un elemento di copertura in aggetto, spesso strutturalmente indipendente, utilizzato a protezione di porte, finestre, ecc. In generale, possiamo dire che il termine pensilina definisce un infrastruttura accessoria presente principalmente nell ambito dell edilizia urbana e ferroviaria costruita allo scopo di fornire un riparo dalle intemperie alle persone in attesa nelle fermate, nelle stazioni, sui marciapiedi e ballatoi. Si tratta, di massima, di una tettoia posizionata a terra mediante delle colonne autoportanti, oppure, ove necessario, staffata a sbalzo su parete. Pensilina estensibile mediante elementi telescopici metallici Nel caso di specie, il Consiglio di Stato con sent. n.615/2112 ritiene che il manufatto in esame non possa essere definito quale pertinenza, posto le notevoli dimensioni, risulta stabilmente collegato al suolo per cui rappresenta di fatto uno stabile ampliamento dell immobile cui inerisce ed è tale da comportare una durevole e non irrilevante trasformazione del territorio. Quindi l opera in questione non può essere considerata pertinenza ai fini urbanistico-edilizi, viste le dimensioni del manufatto, tali da renderlo una trasformazione stabile del territorio, con la conseguente necessaria richiesta del permesso di costruire. Pensilina con struttura in ferro e copertura in plexiglas in zona sottoposta a vincolo paesaggistico Nel caso di specie vista la sostanziale identità delle nozioni di tettoia e pensilina ricavabile dalle medesime finalità di arredo, riparo o protezione anche dagli agenti atmosferici, determina la necessità del permesso di costruire nel casi in cui sia da escludere la natura precaria o pertinenziale dell intervento (Cass. pen., n / 2011). Sostituzione di una pensilina per la copertura dell accesso ad una cantina, di natura pertinenziale Non sono soggetti a titoli abilitativi né a denuncia di inizio attività. (T.A.R. Bari-Puglia, sez. II, n. 3290/2010) 2

8 Costruzione di un gazebo sul lastrico solare ad uso esclusivo: limiti e divieti previsti dal codice civile L art cod. civ., elenca espressamente, tra le parti comuni dell edificio, il lastrico solare. Il lastrico solare si presume di proprietà comune a tutti i condomini, sempreché non risulti dal titolo una pattuizione diversa. Avviene piuttosto di frequente che il lastrico solare anziché essere di proprietà comune di tutti i condomini, appartiene soltanto ad alcuni (o ad uno) di costoro. È anche ipotesi abbastanza frequente che il lastrico appartenga addirittura a persona che partecipa al condominio solamente quale proprietaria del lastrico. Questa peculiarità ha i suoi riflessi con particolare riguardo all onere delle spese di manutenzione e riparazione, nonché al diritto di sopraelevazione. L esistenza della proprietà esclusiva, dà vita ad una particolare situazione di concorrenza di diritti: quello di copertura dell edificio, a vantaggio del proprietario esclusivo, o di chi ne ha l uso esclusivo. Sviluppando quanto accennavamo sopra, possiamo ora individuare i limiti al godimento del lastrico, da parte del proprietario esclusivo: 1. le modificazioni o gli atti di godimento del lastrico solare non devono essere operati a scopo emulativo. È un divieto di carattere generale che trova il suo fondamento dell art. 833 cod. civ.: Il proprietario non può fare atti i quali non abbiano altro scopo che quello di nuocere o recare molestia ad altri ; 2. tutte le opere poste in essere dal singolo condomino non devono essere contrarie alle norme previste dal regolamento condominiale; 3. il proprietario esclusivo non può, nell esercizio del proprio diritto, arrecare comunque pregiudizio alla funzione di copertura cui la terrazza, o il lastrico solare, naturalmente assolve; 4. Il proprietario esclusivo del lastrico solare non può compiere alcun atto di godimento, o di modificazione del suo bene, se ciò comporta un danno al decoro dell edificio, poiché, evidentemente, ne deriverebbe una diminuzione patrimoniale del valore dell intero edificio e, quindi, una violazione dei diritti degli altri condomini. Proprio in riferimento a quest ultimo limite, descritto al punto sub-4, una recentissima ed inedita sentenza della Corte di Cassazione (sentenza n /08) ha stabilito che va rimosso il gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell appartamento dell ultimo piano ha l uso esclusivo. Praticamente il gazebo, secondo i Giudici, deve essere rimosso in quanto non si armonizza col contesto che lo circonda, peggiorando addirittura lo stato preesistente, in quanto la palizzata in legno costruita e i tubi metallici di sostegno si presentavano molto simile ad una recinzione di cantiere e sicuramente non armonizzavano, ma svilivano sotto il profilo estetico e simmetrico le pur modeste strutture preesistenti. Da questa sentenza emerge, in primo luogo, che il decoro architettonico non costituisce una qualità eventuale, bensì un valore connaturale all esistenza stessa di un edificio come tale; vi è una dignità estetica, quindi, in ogni fabbricato, anche in quelli a carattere popolare o, comunque, con minori pretese dal punto di vista artistico (PETROLATI F., RINZIVILLO ). Si afferma, quindi, che il giudice, nell accertare se il decoro architettonico sia stato in concreto pregiudicato, deve prendere in considerazione il carattere dell edificio, usando criteri di maggior rigore per gli edifici che abbiano un vero e rilevante pregio architettonico e criteri di minor rigore per quegli edifici che ne abbiano invece uno modesto, per il loro carattere popolare (Cass. 24 ottobre 1968, n. 5

9 Il decoro degli edifici dal punto di vista architettonico Va subito chiarito un equivoco: il decoro architettonico non è, come spesso condomini litigiosi ritengono, il valore estetico dell edificio. Tant è vero che, perfino costruzioni di edilizia popolare, di qualità artistica molto discutibile, hanno un loro decoro architettonico. Al contrario si tratta di un dato abbastanza oggettivo: è l insieme delle linee e delle strutture ornamentali che connotano il fabbricato stesso e gli danno una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità, senza che occorra che si tratti di un edificio di particolare pregio artistico. In questo senso, anche una realizzazione o un intervento di altissimo pregio possono essere considerati lesivi del decoro architettonico, anche quando sono inseriti nella facciata di un brutto edificio. E nello stesso senso, un lucernaio sul tetto, anche se di qualità discutibile, non lede il decoro se non è visibile. Starà piuttosto ai regolamenti del comune, alla eventuale esistenza di vincoli sul tipo di materiale all esterno e all accoglimento o meno dei pareri della locale commissione edilizia, stabilire se quella particolare opera è lecita. Ogni innovazione che, comunque, modifichi l aspetto dell edificio, ma solo quelle che ne determinino una vera e propria alterazione, cioè, mutamenti sufficienti ad apportare una disarmonia nell insieme, risolvendosi in un deterioramento di carattere estetico e dell aspetto decorativo del fabbricato, tale da comportare un deprezzamento dell edificio nel suo insieme e nelle singole unità che lo compongono, sarebbe da evitare o per lo meno, da sottoporre all analisi di una apposita commissione tecnica. Ciò significa che, anche se è vero che ogni edificio ha una sua certa dignità, per cui il divieto di alterazione del decoro architettonico vale anche per i fabbricati che non rivestono particolari pregi artistici, la valutazione deve essere più o meno rigorosa a seconda del carattere dell edificio. Ne consegue anche che debbono essere tenute presenti non solo le condizioni originarie dell edificio, ma anche quelle in cui esso, in concreto, versava prima dell esecuzione delle opere da esaminare. Anche se l edificio non ha pregi architettonici ed il manufatto è eseguito sulla parte del lastrico di cui il proprietario ha l uso esclusivo o sulla facciata esterna di un edificio piuttosto che su quella che dà sul cortile, che spesso, soprattutto negli edifici recenti, è di qualità inferiore e utilizzata per varie funzioni (scarichi, canne fumarie esterne, ecc.), va demolito se svilisce, sotto il profilo estetico e simmetrico, le strutture preesistenti. Si ha alterazione quando la nuova opera crea una evidente turbativa all insieme delle linee caratteristiche dell edificio. Il decoro architettonico viene, in questo caso, violato da elementi più o meno disarmonici, più o meno estranei, che tendono ad alterarlo, comprometterlo, sfregiarlo, contaminarlo, non solo esteticamente. Il decoro, inteso come qualità positiva dell edificio derivante dal complesso delle caratteristiche architettoniche principali e secondarie, viene leso o alterato, nel caso di innovazione, cioè una trasformazione o superfetazione che può interessare qualsiasi porzione, anche di modesta consistenza, dell edificio ed è suscettibile di incidere non tanto sullo stile, quando su caratteristiche primarie quali la simmetria o la proporzione tra le varie parti integranti la fisionomia estetica del volume. L aspetto architettonico, inteso come caratteristica principale con la quale un edificio appare a chi lo osserva, va inteso come peculiarità insita nello stile architettonico adottato e che l adozione, nella parte sopraelevata o sulla facciata dell immobile, di uno stile diverso da quello della 9

10 Guida alla corretta realizzazione di un gazebo in condominio Come accennato nella descrizione tecnica del manufatto gazebo, questo si presenta come una struttura coperta, aperta sui lati e destinata al relax, solitamente posta in giardino o in terrazza; alle volte presenta pareti laterali composte da teli in plastica o vetrate (spesso colorate) o griglie in legno (adibite a sostegno di rampicanti). In alcuni casi, però, il gazebo viene chiuso (spesso senza alcuna autorizzazione) con pareti in muratura e finestrature, tali da renderlo un ambiente indipendente, dotato di tutti i confort e adibito anche alla permanenza prolungata. Un altro caso è quello della casetta in legno prefabbricata, di facile montaggio, in vendita a costi abbastanza abbordabili e destinato a deposito attrezzi o piccolo deposito o piccolo ambiente per i bambini, anch esso installabile in giardino con o senza basamento per isolarlo dal terreno. Tuttavia l installazione di questi manufatti non sempre sono liberi da vincoli o disposizioni di legge. Proviamo a fare una breve analisi sull iter dispositivo. Normalmente, una qualsiasi opera edilizia che comporti la realizzazione di una volumetria, è sottoposta alla concessione di un Permesso di costruire o alla presentazione di una DIA (Denuncia di Inizio Attività), firmata da un tecnico abilitato. Anche nel caso di una struttura precaria, essendo comunque poggiata sul terreno, necessità di autorizzazione: è il caso del gazebo in legno, della casetta da giardino, del box prefabbricato in legno o in lamiera, della recinzione con paletti, ecc.); lo stesso dicasi per strutture poggianti su fondazioni a zattera o puntiformi (tettoia, box in c.a., ecc.). Il rilascio dell autorizzazione è quindi vincolata al parere dell Ufficio Tecnico del comune ove il manufatto viene realizzato e quindi legato alle disposizioni del Regolamento Edilizio attuativo. Nel caso di realizzazioni di strutture precarie in un giardino condominiale, sarà lo stesso comune ad accertare che vi sia il parere favorevole dell intero condominio, che valuterà l eventuale fattibilità della struttura e la sua compatibilità rispetto al decoro dell immobile. Il parere del condominio (inteso come collettività dei condomini), è quanto mai necessario anche lì dove il comune non dovesse richiederlo; è importante ottenere il parere positivo per iscritto della maggioranza dell assemblea, onde evitare problematiche future. Per la posa in giardino di un gazebo o di una casetta in legno, dunque, è importante approntare accorgimenti specifici che evitino rischi futuri in termini di regolamenti. Per seguire un corretto iter, è consigliabile redigere una relazione tecnica illustrativa sull opera che si intende realizzare, 11

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