PROGETTO VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE
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1 PROGETTO VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE 1 Dott. Giancarlo Penco Assessorato al Bilancio del Comune di Milano Parma, 6 maggio 2005
2 Il Patrimonio Immobiliare degli Enti Locali LO SCENARIO segue FEDERALISMO FEDERALISMO FISCALE FISCALE + + PATTO PATTO DI DI STABILITA STABILITA = = OPPORTUNITA /VINCOLI OPPORTUNITA /VINCOLI PER PER GLI GLI ENTI ENTI LOCALI LOCALI CAPACITA CAPACITA IMPOSITIVA IMPOSITIVA AUTONOMIA AUTONOMIA FINANZIARIA FINANZIARIA RECUPERO RECUPERO ENTRATE ENTRATE EFFICIENZA EFFICIENZA GESTIONALE GESTIONALE FINANZA FINANZA INNOVATIVA INNOVATIVA VALORIZZAZIONE VALORIZZAZIONE DEL DEL PATRIMONIO PATRIMONIO IMMOBILIARE IMMOBILIARE 2
3 LO SCENARIO Milano segue La decentralizzazione della gestione finanziaria degli enti locali li ha prodotto i seguenti effetti: diminuzione dei trasferimenti dal centro alla periferia limitata possibilità di aumentare le entrate tramite la leva fiscale limitata possibilità di aumentare il debito proprio 3
4 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI LO SCENARIO Scenario VALORIZZAZIONE DEL DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Obiettivo CREARE CREARE VALORE VALORE FAVORIRE FAVORIRE L ACCESSO L ACCESSO ALLA ALLA PROPRIETA PROPRIETA DA DA PARTE PARTE DEI DEI CONDUTTORI CONDUTTORI Strumenti DIMINUIRE DIMINUIRE I I COSTI COSTI 4 AUMENTARE AUMENTARE I I RICAVI RICAVI
5 5 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI RIFERIMENTI NORMATIVI Negli ultimi anni il Legislatore ha inteso dare un forte impulso al programma di dismissione / valorizzazione immobiliare degli enti territoriali: Legge n. 410/2001 che ha introdotto disposizioni in tema di privatizzazione e valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e di sviluppo dei fondi comuni di investimento immobiliare Art. 84 Legge 289/2002 che ha esteso agli enti locali la possibilità strutturare operazioni di cartolarizzazione del patrimonio immobiliare, offrendo uno strumento che consente una gestione efficiente dell attivo e la monetizzazione di asset illiquidi e non strategici Art. 3 comma 28, Legge 350/2003 che consente l utilizzo delle plusvalenze derivanti dalle dismissioni patrimoniali Art. 1 comma 66, Legge 311/2004 che consente l utilizzo delle entrate derivanti dal plusvalore realizzato con l alienazione dei beni patrimoniali (inclusi i beni immobili) per il rimborso della quota di capitale delle rate di ammortamento dei mutui Art. 1 comma 26, Legge 311/2004 che consente di superare i limiti del patto di stabilità solo per le spese di investimento e nei limiti dei proventi derivanti da alienazioni di beni mobili ed immobili..
6 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE PUBBLICO Milano Gli Enti Locali sono tra i maggiori detentori di patrimoni immobiliari Tali patrimoni sono onerosi in termini di manutenzione e nella maggior parte dei casi, generano scarsi rendimenti D altro canto, la possibilità di monetizzare tali portafogli è ampia 6 Il Tesoro Italiano ha intrapreso per primo la strada dell utilizzo del patrimonio immobiliare come leva finanziaria Anticipazione tramite le a operazioni brevissimo SCIPT. dei flussi Con tali derivanti operazioni dalla il tesoro cessione ha ottenuto: Il recupero dell eventuale plus valore derivante dalla cessione degli immobili tramite il meccanismo del
7 IL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEGLI ENTI LOCALI VANTAGGI ECONOMICI E FINANZIARI VANTAGGI ECONOMICI Autofinanziamento degli investimenti con i proventi delle dismissioni Rimborso anticipato del debito RICOMPOSIZIONE DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE Riduzione dei costi di manutenzione/gestione Riduzione degli oneri di ammortamento per il debito 7 Possibilità di aumentare il valore del portafoglio immobiliare da valorizzare nel medio/lungo periodo
8 Percorsi di valorizzazione: operazioni disponibili 8
9 Percorsi di valorizzazione: COMUNE DI MILANO VALORIZZAZIONE DEL PATRIMONIO COMUNALE TRAMITE: cessione di immobili mediante la cartolarizzazione ai sensi dell art. 84 della Legge 289/2002 costituzione di un azienda speciale o società per la valorizzazione del patrimonio immobiliare del Comune 9
10 COMUNE DI MILANO SELEZIONE DELL ADVISOR PER INDIVIDUARE LA MIGLIORE SOLUZIONE PER L IDENTIFICAZIONE E L INCREMENTO DEL PATRIMONIO IMMOBILIARE DEL COMUNE Elaborazione di uno studio di fattibilità Assistenza al Comune nell implementazione degli aspetti organizzativi e procedurali Individuazione del portafoglio di beni alienabili a breve termine 10
11 COMUNE DI MILANO: modalita operative segue PROCEDURA PER LA SCELTA DEL CONSULENTE FINANZIARIO PER LA DEFINIZIONE DELLE MODALITÀ OPERATIVE: 1. PROGETTO 1: cessione attraverso lo strumento della cartolarizzazione di cui alla legge 410/2001, estesa agli enti locali dall articolo 84 della legge 289/ PROGETTO 2: costituzione di un azienda speciale alla quale conferire gli immobili non immediatamente alienabili per la valorizzazione degli stessi 11
12 COMUNE DI MILANO IL PROGETTO CARTOLARIZZAZIONE a. Individuazione Immobili b. Procedura c. Modalità 12
13 CARTOLARIZZAZIONE (1a) - INDIVIDUAZIONE IMMOBILI segue OGGETTO DELLA CARTOLARIZAZIONE Immobili residenziali non ERP facenti parte del vecchio patrimonio e acquisiti dal Comune con mezzi propri Negozi, box, magazzini ed usi diversi Per una superficie di circa mq 13
14 CARTOLARIZZAZIONE (1a) - RIPARTIZIONE DEL PATRIMONIO IN PORTAFOGLI segue 14
15 CARTOLARIZZAZIONE (1 b) - PROCEDURA: LA SOCIETA VEICOLO costituire una società a responsabilità limitata promuovere la costituzione di una società a responsabilità limitata Alternative: 15 a. Società promossa dal Comune di proprietà di Fondazioni di diritto olandese (come nell esperienza dello Stato con SCIP) b. Società promossa dal Comune di proprietà di Fondazioni di diritto olandese, con successivo acquisto di una quota da parte del Comune c. Società costituita dal Comune ******* Il modello di cartolarizzazione assunto a base del Progetto prevede la soluzione a.
16 CARTOLARIZZAZIONE (1b) - PROCEDURA: LA SOCIETA VEICOLO DELLA CARTOLARIZZAZIONE ED I CONTRATTI PER LA GESTIONE DEGLI IMMOBILI Servizi e soggetti da incaricare da parte del veicolo, con gradimento del Comune: Asset management (gestione dei beni dal punto di vista del valore patrimoniale, basato sul business plan) Property management (gestione corrente degli immobili) Sales management (coordinamento delle attività necessarie alla realizzazione del piano vendite) Contratto di amministrazione 16 Garanzie ed impegni del Comune nei confronti della società veicolo
17 CARTOLARIZZAZIONE (1b) - PROCEDURA: LA SOCIETA VEICOLO DELLA CARTOLARIZZAZIONE COMUNE immobili S.P.V. S.P.V. obbligazioni INVESTITORI ISTITUZIONALI immobili VENDITORE 17 INQUILIN I ACQUIRENTI TERZI
18 CARTOLARIZZAZIONE (1c) - MODALITA : CESSIONE IMMOBILI DAL COMUNE ALLA SOCIETA VEICOLO Il Consiglio Comunale, in linea con l attuale Regolamento delle vendite, delibera la vendita degli immobili con il relativo valore catastale. La Giunta darà attuazione con cessione a valori di mercato, sulla base di apposita perizia Cessione di abitazioni a valore di mercato, con abbattimento del valore in caso di unità occupate Cessione di altri cespiti a valore di mercato 18 La società veicolo anticipa a titolo definitivo al Comune parte del valore. La parte residua (prezzo differito) verrà versata a completamento dell operazione, dedotti i costi.
19 CARTOLARIZZAZIONE (1c) - MODALITA : CESSIONE IMMOBILI DA PARTE DELLA SOCIETA VEICOLO Abitazioni Occupate: Libere: Opzione concessa al conduttore/inquilino al valore di mercato per gli immobili liberi, abbattuta del 30% Opzione condizionata all essere in regola con i pagamenti Altre opzioni da definire Poste in vendita tramite procedure competitive Altri usi Posti in vedita tramite procedure competitive, a prezzo di mercato Prelazione ai conduttori degli immobili 19
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