La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione

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1 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione Relatore: Dott. Matteo Gualandris Dott. Matteo Gualandris 1

2 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione Con l entrata in vigore della riforma del condominio, avvenuta il , le nuove disposizioni in materia di contabilità e rendicontazione comportano l acquisizione di alcuni concetti di contabilità generale indispensabili alla corretta rendicontazione del condominio come previsto dall art bis del codice civile. Gli articoli che direttamente o indirettamente incidono sulla gestione contabile del condominio sono i seguenti: Art (Nomina, revoca ed obblighi dell amministratore); Art (Attribuzione dell amministratore) Art bis (Rendiconto condominiale) 1) Apertura e gestione del conto corrente condominiale; Art comma 7: L amministratore è obbligato a fare transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini e dai terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente postale o bancario, intestato al condominio ; Con tale disposizione è stato definitivamente normato l obbligo di apertura di uno specifico conto intestato ad ogni condominio. Prima della riforma il codice civile non imponeva alcun obbligo di apertura di un conto corrente condominiale, tuttavia la giurisprudenza consolidata si era più volte espressa sulla doverosa apertura di un c/c separato e distinto da quello dell Amministratore, al fine di scongiurare il problema riconducibile alla confusione di patrimoni dell amministratore con quelli del condominio, anche ai fini successori. Il settimo comma dell art impone dunque: 1) L apertura di un conto corrente bancario o postale specifico intestato al condominio; 2) L obbligo di fare transitare tutte le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi e tutte quelle erogate per conto del condominio sul predetto conto. Dal dettato normativo l uso del denaro contante non è espressamente vietato ma il suo utilizzo diviene pressoché residuale. Appare utile ricordare che qualora l amministratore dovesse ricevere del denaro contante non potrà impiegarlo direttamente per il pagamento delle spese relative al condominio ma dovrà provvedere al versamento dell intera somma sul conto corrente condominiale. E opportuno sapere inoltre che: - La norma è inderogabile, l assemblea non può dispensare l amministratore dall apertura di conto corrente intestato al condominio; - L assemblea può solo deliberare in merito alla scelta del tipo di conto (bancario e/o postale) nonché l istituto bancario al quale affidare la gestione; - Non è vietata l apertura di più conti correnti o conti di deposito intestati al medesimo condominio; - In presenza di supercondominio, ogni condominio che lo compone e lo stesso supercondominio devono essere intestatari di un proprio conto corrente. - Ai sensi dell art comma 12, la mancata apertura del conto corrente o la gestione con modalità che possono ingenerare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o di altri condomini, sono oggetto di revoca dell amministratore, anche su disposizione dell autorità giudiziaria. 2) Passaggio di consegne: Art comma 8: Alla cessazione dell incarico l amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Dott. Matteo Gualandris 2

3 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione La disposizione in commento è stata introdotta al fine di velocizzare il passaggio di consegne tra l amministratore cessato per qualunque causa dall incarico ed il nuovo amministratore. L art.1129 comma 8 sembra dunque applicabile dal momento in cui la cessazione dell incarico dell amministratore diviene definitiva, in altre parole con la nomina del nuovo amministratore. Da quel momento l amministratore cessato ha esclusivamente l obbligo di consegna della documentazione condominiale e l obbligo di eseguire attività urgenti e improrogabili. In entrambi i casi al condominio non può essere richiesto alcun compenso aggiuntivo; risulta invece legittima la richiesta di rimborso delle spese eventualmente sostenute (e dunque documentate) e strettamente inerenti la consegna della documentazione. 3) Adempimenti fiscali: Art n. 5): eseguire gli adempimenti fiscali; Il condominio ed il suo amministratore, devono porre in essere i numerosi adempimenti di natura tributaria e previdenziale tra i quali: Adempimenti connessi al condominio in qualità di sostituto d imposta: a) Per le prestazioni effettuate da imprese e professionisti, applicazione delle ritenute d acconto, versamento, certificazione delle ritenute operate, compilazione e trasmissione modello 770; b) Per le prestazioni effettuate nell ambito di rapporti di lavoro dipendente: adempimenti fiscali previdenziali e assicurativi connessi ai rapporti di lavoro e relativi adempimenti periodici ed annuali; Compilazione del modello AC allegato alla dichiarazione dei redditi dell amministratore; Pagamento dell IMU, determinazione dei redditi sulle proprietà comuni ed adempimenti conseguenti; La detrazione IRPEF del 50% sulle spese di manutenzione delle parti comuni ed adempimenti conseguenti (in vigore fino al 30/06/2015); La detrazione IRPEF del 65% sugli interventi connessi al risparmio energetico nelle parti comuni condominiali (in vigore fino al 30/06/2015); Ogni altro obbligo di natura fiscale. E opportuno sapere inoltre che: - Eseguire gli adempimenti fiscali è uno degli obblighi dell amministratore di condominio, nessuna delibera assembleare specifica in tal senso è obbligatoria. L assemblea su richiesta dell amministratore può appaltare a terzi lo svolgimento di tali compiti ma l amministratore ne risponde comunque direttamente perché rientra tra i propri compiti e non può essere dispensato da tale obbligo; - Ai sensi dell art comma 11, in presenza di gravi irregolarità fiscali i condomini anche singolarmente possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare la violazione e per la revoca dell amministratore. Qualora l assemblea non deliberasse la revoca, ciascun condomino può rivolgersi all autorità giudiziaria, con spese a carico del condominio. 4) Registri obbligatori Art n. 6): curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del Dott. Matteo Gualandris 3

4 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili Art n. 7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate. I sopra citati articoli dispongono la modalità ed ai termini di tenuta e conservazione di quattro registri, propri della gestione contabile condominiale: a) Registro dell anagrafe condominiale: contenente le generalità dei proprietari, dei titolari di diritti reali di godimento (usufrutto, uso, abitazione) nonché dei diritti personali di godimento (conduttori, comodatari ecc); completi di ogni loro elemento incluso il codice fiscale, i dati catastali relativi a ciascuna unità immobiliare. Le informazioni che compongono il registro dell anagrafe condominiale sono distinte in informazioni soggettive ed oggettive: Informazioni soggettive: i) natura del condomino: proprietario, usufruttuario, titolare di diritto di abitazione, comodatario o inquilino; ii) dati anagrafici completi del condomino comprensivi del codice fiscale; iii) residenza e/o domicilio del condomino. Informazioni oggettive: iv) Dati catastali; v) Informazioni sulla sicurezza. E opportuno sapere inoltre che: - In presenza di più soggetti titolari di una unità immobiliare, l amministratore deve richiedere ed ottenere le informazioni relative a tutti i contitolari; - E dovere di ogni condomino fornire le predette informazioni all amministratore di condominio, ma è compito dell amministratore porre a conoscenza i condomini di tali obblighi, provvedere alla raccolta delle informazioni (di norma attraverso questionari), verificare la congruità delle medesime, sollecitare il condomino inerte o disinteressato a comunicare tutte le informazioni e provvedere a recuperarle a spese del condomino inerte; - L incompletezza del registro, la tenuta in modo non corretto o l inerzia dell amministratore nel recuperare le predette informazioni possono essere oggetto di revoca dell incarico. b) Registro dei verbali delle assemblee: è il registro nel quale devono essere annotate le eventuali mancate costituzioni dell assemblea, le deliberazioni dell assemblea nonché le dichiarazioni rese dai condomini che ne facciano richiesta. Al registro deve essere allegato il regolamento di condominio se adottato. c) Registro di nomina e revoca dell amministratore: è il registro nel quale devono essere annotate in ordine cronologico le date di nomina e revoca di ciascun amministratore di condominio, gli estremi del decreto qualora sia avvenuta con provvedimento giudiziale. All atto di nomina, sul registro devono essere annotati in modo completo tutti i dati anagrafici e professionali dell amministratore. Dott. Matteo Gualandris 4

5 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione d) Registro di contabilità, è il registro nel quale devono essere annotati in ordine cronologico entro trenta giorni da quello dell effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Il settimo comma dell art. 1130, cita testualmente l obbligo di annotazione dei singoli movimenti in entrata in uscita, da ciò si deduce che nel predetto registro compariranno esclusivamente i movimenti che hanno avuto manifestazione finanziaria (ossia un entrata o un uscita dal conto corrente bancario, postale o di cassa). Il registro di contabilità non comprenderà dunque tutte le operazioni registrate nel corso dell esercizio ma esclusivamente quelle materialmente incassate e pagate. Resteranno pertanto escluse quelle operazioni oggetto di registrazione nella contabilità condominiale, delle quali non si è ancora avuta la relativa manifestazione finanziaria, quali ad esempio fatture registrate e rendicontate alla chiusura dell esercizio condominiale ma non ancora saldate, le cui informazioni saranno fornite nella situazione patrimoniale. Criteri di tenuta e conservazione del registro In merito alla tenuta e conservazione dei predetti registri non viene imposta alcuna particolare forma o sistema contabile, ma viene semplicemente imposto l obbligo di tenuta dei registri sui quali siano annotate le informazioni richieste dal codice civile, nei termini prescritti (30 giorni dall effettuazione dell operazione), ciò è condizione necessaria e sufficiente alla corretta tenuta dei registri. La tenuta del registro di contabilità è libera: - Non esiste alcun regime contabile specifico (partita semplice, partita doppia), purché i singoli movimenti siano esposti cronologicamente; - Non esiste alcuna forma specifica di conservazione del registro (cartacea, elettronica, registro numerato, a fogli mobili ecc); - Non vi è nessun obbligo di vidimazione o bollatura iniziale; Nel rispetto del principio di chiarezza e trasparenza a cui si rifà la riforma, ogni condomino ha diritto di prendere visione del registro di contabilità e di ottenerne, a proprie spese copia firmata dall amministratore. 5) Conservazione ed esibizione delle scritture contabili del condominio. Conservazione Art.1130 n. 8) (Attribuzioni dell amministratore) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio. Art.1130 bis comma 1) (rendiconto) ultima parte:.le scritture contabili e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. Prima dell introduzione della riforma, la conservazione dei documenti relativi alla gestione del condominio è sempre stata oggetto di discussione, e fino all introduzione della riforma si faceva riferimento all art del c.c. nonché ai termini di prescrizione decennale dei diritti, come fonti normative a cui ispirarsi per giustificare la conservazione decennale della documentazione contabile e gestionale del condominio. Con la riforma, l art bis ha definitivamente stabilito che le scritture contabili ed i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. E Dott. Matteo Gualandris 5

6 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione opportuno precisare che il termine imposto dalla legge è riferito al singolo movimento (registrazione) e non all esercizio di riferimento. E bene fare attenzione tuttavia che il dettato normativo, posto all interno della norma relativa al rendiconto, si riferisce alle scritture contabili (registro di contabilità e rendiconto) ed ai documenti giustificativi che le hanno originate (fatture, ricevute, estratti conti ecc.). Nulla dice in merito agli altri registri previsti dalla riforma, quali il registro dell anagrafe condominiale, il registro di nomina e revoca dell amministratore ed il registro dei verbali di assemblea per i quali è opportuna una loro conservazione a tempo indeterminato, unitamente alle tabelle millesimali, al regolamento di condominio ed alla documentazione tecnica relativa alla sicurezza degli impianti e delle strutture condominiali, affinché sia possibile avere una continuità storica della vita del condominio. Esibizione: Art comma: (l amministratore comunica) anche la sede ove si trovano i registri di cui ai n. 6) e 7) dell art nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato.. può prenderne gratuitamente visione.. Art comma: ciascun condomino, per tramite dell amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia,a proprie spese, della rendicontazione periodica; Art.1130 n.9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso ; Art bis 1 comma:. i condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese In conformità al principio di chiarezza e trasparenza l esibizione della documentazione condominiale nelle varie accezioni viene più volte richiamata nella riforma. In particolare, 1) chiunque (e non solo i condomini) deve conoscere la sede, le modalità e tempi per la visione gratuita della documentazione condominiale (art co. 2); 2) ciascun condomino può visionare la rendicontazione periodica bancaria (art co. 7); 3) ciascun condomino può ottenere attestazione relativa allo stato dei pagamenti e delle liti in corso (art.1130 n.9); 4) ciascun titolare di diritto reale (proprietà, usufrutto, uso, abitazione ecc.) e di diritto di godimento (conduttore e comodatario) può prendere visione di tutti i documenti giustificativi di spesa (art bis 1 comma). 6) Rendiconto condominiale Art n.10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni; Art bis 1 comma: Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina Dott. Matteo Gualandris 6

7 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà... Art Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti l assemblea dei condomini provvede: n. 3) All approvazione del rendiconto annuale dell amministratore e all impiego del residuo attivo della gestione. Il nuovo articolo 1130 bis ha disciplinato in modo puntuale il rendiconto condominiale definendone gli elementi essenziali e la documentazione che lo compone. Secondo il citato articolo, il rendiconto deve contenere tutte le voci di entrata e di uscita e di ogni altro dato inerente la situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve.. e cita ancora (il rendiconto) si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. Tutte le informazioni sulla gestione devono essere riepilogate nei seguenti documenti: 1) Il registro di contabilità; 2) Il riepilogo finanziario; 3) La nota di accompagnamento sintetica esplicativa della gestione annuale. Come per la tenuta del registro di contabilità, anche per il riepilogo finanziario e la nota di accompagnamento non esistono schemi o forme prescritte dalla legge, non vi sono dunque vincoli in senso lato sulla modalità di tenuta e di esposizione del rendiconto, purché contengano tutte le informazioni prescritte dal codice civile. In particolare: 1) Il registro di contabilità: altro non è che il registro cronologico in cui sono annotate tutte le entrate e le uscite verificatisi nel corso dell anno e già previsto dall art n. 7) e precedentemente commentato; 2) Il riepilogo finanziario: è composto da una situazione patrimoniale, nel quale viene esposta la condizione creditizia e debitoria del condominio alla data di chiusura, nonché di un eventuale conto finanziario nel quale vengono esposte sinteticamente le entrate e le uscite manifestatesi nell anno. Il rendiconto finanziario in particolare non è altro che una sintesi delle entrate e le uscite già esposte nel registro di contabilità; 3) Una nota di accompagnamento sintetica esplicativa della gestione annuale: è assimilabile alla nota integrativa prevista per i bilanci delle società di capitali, con essa vengono fornite informazioni sulla situazione finanziaria, patrimoniale nonché altre informazioni relative all andamento della gestione condominiale. In merito ai principi a cui l amministratore deve attenersi nella redazione del rendiconto condominiale, l art comma dice esplicitamente che il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio. Il legislatore non fornisce alcun criterio di redazione del rendiconto condominiale ma elenca tutte le informazioni che in esso devono essere riportate. La volontà di eliminare ogni riferimento al principio di competenza e l obbligatoria presenza delle voci di entrata ed uscita fanno supporre che l adozione del principio di cassa debba ritenersi come linea di condotta principale nella redazione del rendiconto condominiale, tuttavia il principio i cassa, da solo, non è in grado di fornire gli ulteriori dati richiesti dal primo comma dell art del c.c., ossia tutte quelle informazioni inerenti alla situazione patrimoniale del condominio (crediti, debiti, fondi di riserve e disponibilità condominiali) nonché tutte le altre informazioni relative all andamento condominiale. Dott. Matteo Gualandris 7

8 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione L amministratore che voglia dunque adempiere agli obblighi imposti dall art comma del codice civile, sia pure rispettando il principio di cassa, deve includere nel rendiconto tutte quelle voci che hanno avuto manifestazione finanziaria (in entrata ed in uscita) nonché tutte le voci che pur non avendo avuto ancora manifestazione finanziaria (non essendo ancora state pagate o incassate) si sono realizzate nel corso dell anno condominiale (quali ad esempio le fatture per acquisti di beni o prestazioni servizi con data coincidente o prossima al termine dell esercizio condominiale, con relativo pagamento avvenuto nei primi giorni dell anno successivo). Quest ultimo metodo, anche se non conforme ai principi di economia aziendale e tecnica contabile propria delle aziende, rappresenta la forma di rendicontazione che meglio rispecchia i principi di chiarezza, trasparenza e semplicità a cui ispira la riforma del condominio, affinché ogni condomino di diversa cultura ed estrazione sia in grado di comprendere con immediatezza e facilità il contenuto del rendiconto condominiale. E opportuno tuttavia sottolineare che l assenza di ogni riferimento giuridico sul criterio a cui ispirarsi nella redazione del rendiconto e l obbligo di esporre ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, fa altresì ritenere che non possa considerarsi contrario alla norma anche il principio di competenza proprio dell economia aziendale, a cui si sono ispirati già prima della riforma la stessa ANACI attraverso il MODELLO DI BILANCIO CONDOMINIALE CONCORDATO, protocollo d intesa sottoscritto tra la predetta associazione e le associazioni maggiormente rappresentative della proprietari immobiliari, nonché le LINEE GUIDA PER LA REDAZIONE DEL RENDICONTO CONDOMINIALE realizzato dall ANACI Nazionale con l ordine dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili di Napoli. Principi forniti prima della riforma e volti a colmare il vuoto normativo fino ad ora esistente, ma che ora possano ritenersi applicabili per completezza delle informazioni che i predetti protocolli espongono. Il principio di competenza, anche se rappresenta l unico metodo scientifico in grado di rappresentare l effettiva situazione economico-patrimoniale del condominio in un dato momento, presuppone tuttavia la conoscenza in capo all amministratore delle regole di contabilità ma, soprattutto, presuppone una medesima conoscenza e competenza in capo al condomino chiamato a leggere il rendiconto. Senza pretesa di esaustività e completezza, di seguito verranno esposti alcune esemplificazioni che permettano di comprendere l interrelazione tra i vari contenuti del rendiconto in tutte le sue parti. La situazione patrimoniale: La situazione patrimoniale rappresenta l insieme delle voci attive (crediti) e passive (debiti) che si manifestano in un dato momento, normalmente coincidente con la chiusura dell esercizio condominiale. Una situazione patrimoniale tipo potrebbe essere la seguente: Dott. Matteo Gualandris 8

9 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione ATTIVITA' (CREDITI) Euro PASSIVITA' (DEBITI) Euro Cassa Debiti v/fornitori Banca c/c Fondo di riserva banca c/fondo di riserva (2) Fondo TFR Banca c/tfr Debiti per cauzioni ricevute Titoli c/deposito Debiti v/dipendenti Depositi cauzionali Debiti per ritenute Acconti, caparre anticipazioni Acconti e caparre ricevute Crediti v/condomini (1) Debiti v/condomini (1) Crediti v/condomini per arretrati Altri debiti Altri crediti.. TOTALE A PAREGGIO (3) TOTALE A PAREGGIO (3) (1) somma algebrica dei crediti e debiti v/condomini: corisponde al conguaglio del conto econom. e p.di riparto (2) il saldo deve corrispondere al totale della liquidità presente al 31/12 e risultante dal prospetto finanziario (3) il totale attivo e passivo devono corrispondere Tra le attività (crediti) del condominio compaiono normalmente le seguenti voci: Cassa - Banca c/c: rappresentano saldi attivi alla data di chiusura dell esercizio condominiale, la cassa, essendo denaro contante non potrà che essere attiva, il conto corrente bancario potrebbe risultare tra le poste del passivo qualora per qualunque motivo il saldo fosse a debito. Banca c/fondo di riserva: rappresenta la quota parte di saldo di conto corrente rappresentato dalle quote versate dai condomini a titolo di fondo di riserva o a fondo spese straordinarie. La distinzione come quota parte di un unico saldo di conto corrente non è necessaria ma è opportuna per esporre le disponibilità bancarie alla chiusura dell esercizio al netto del fondo. Il saldo, come detto prima potrebbe risultare negativo. Tale fondo potrebbe risultare da conti postali o bancari distinti rispetto a quello ordinario. Banca c/tfr: rappresenta la quota a parte del saldo di conto corrente versata dai condomini annualmente a titolo di fondo Trattamento di Fine Rapporto del o dei rapporti di lavoro dipendente in essere alla data di chiusura dell esercizio condominiale (esempio classico il portiere del condominio); Titoli c/deposito: rappresenta il saldo attivo in titoli o fondi di investimento gestiti dall amministratore per conto del condominio; Depositi cauzionali: Rappresentano crediti per somme versate a terzi a titolo di cauzione su contratti sottoscritti dal condominio, ad esempio locazioni passive, o contratti di utenza ecc.; Acconti o caparre: somme versate a terzi (fornitori) per le quali non è ancora pervenuta la relativa pezza giustificativa ed il cui importo non è transitato nel consuntivo di gestione; Credito v/condomini: rappresenta il conguaglio a debito del condomino (e dunque a credito del condominio) come differenza tra le spese imputate al singolo condomino e le minori somme da questi versate sulla base del preventivo di gestione; Credito v/condomini per arretrati: rappresenta la quota parte di conguaglio a debito dei condomini risultante da precedenti annualità e/o in contenzioso esposte separatamente; Tra le passività (debiti) del condominio compaiono normalmente le seguenti voci: Debiti v/fornitori: rappresenta il saldo a debito del condominio nei confronti di fornitori per prestazioni già effettuate ed incluse nel consuntivo di gestione e non ancora saldate alla data di chiusura dell esercizio condominiale; Fondo di riserva: rappresenta il saldo a debito del condominio nei confronti dei condomini per le somme versate a favore del condominio a titolo di fondo di riserva per spese future o spese straordinarie; Dott. Matteo Gualandris 9

10 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione Debiti per TFR: rappresenta il debito maturato nei confronti del o dei rapporti di lavoro in essere per Trattamento di Fine Rapporto alla data di chiusura dell esercizio condominiale; Debiti per cauzioni: rappresenta il debito per somme ricevute dal condominio a titolo di cauzione su contratti, tra i quali ad esempio la locazione della sala riunione e di unità immobiliari di proprietà del condominio (appartamento ex portiere ecc.). Acconti e caparre ricevute: sono somme ricevute da terzi o da condomini per caparre ed acconti ricevuti per prestazioni non ancora realizzate. Debiti v/condomini: rappresenta il conguaglio a credito del condomino (e dunque a debito del condominio) come differenza tra le spese imputate al singolo condomino e le maggiori somme da questi versate sulla base del preventivo di gestione. Le passività rappresentano debiti che il condominio ha maturato nei confronti di terzi e di singoli condomini, alla chiusura dell esercizio condominiale; Le attività rappresentano le disponibilità liquide ed i crediti vantati dal condominio nei confronti di terzi e di condomini alla chiusura dell esercizio condominiale; Prospetto finanziario o situazione di cassa E un prospetto nel quale viene ricostruita la movimentazione effettiva della cassa condominiale. Vengono cioè riportati tutti gli incassi ed i pagamenti effettuati nel corso dell anno condominiale così come risulta dal registro di contabilità. Rappresenta il flusso finanziario in entrata ed in uscita verificatosi nel corso dell esercizio condominiale. ENTRATE EURO saldo iniziale di c/c bancario postale saldo iniziale di cassa incasso quote condominiali ordinarie incasso quote condom. Straordinarie incasso fondi spese incasso interessi attivi incasso affitti incasso depositi cauzionali incasso indennizzi assicurativi altre entrate TOTALE ENTRATE USCITE spese sostenute e pagate nell'anno spese straordinarie eff. e pagate nell'anno restituzione depositi cauzionali anticipi e liquidazione di TFR utilizzo fondo cassa restituzion conguagli condomini anticipi a fornitori e a terzi altri pagamenti.. TOTALE USCITE SALDO ATTIVO (PASSIVO) (2) TOTALE A PAREGGIO (2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12 Il prospetto finanziario o di cassa è un prospetto nel quale vengono esposti i flussi in entrata ed in uscita manifestatisi per qualunque motivazione nel corso dell esercizio il cui saldo dovrà essere correlato con il saldo attivo dello stato patrimoniale. Dott. Matteo Gualandris 10

11 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione Consuntivo economico o rendiconto consuntivo Elenca l insieme delle spese sostenute e l insieme delle quote incassate, nel corso dell esercizio condominiale e non si discosta dai rendiconti consuntivi comunemente utilizzati fino ad oggi nella prassi amministrativa condominiale. L Avanzo o disavanzo condominiale (il cui importo corrisponde al conguaglio a credito o a debito dei singoli condomini nel piano di riparto) dovrà corrispondere alla somma algebrica dei crediti e debiti verso condomini risultanti dalla situazione patrimoniale. CONTO ECONOMICO (Dimostrazione spese ed entrate) IMPORTI Tab. A PROPRIETA' A01 Assicurazione incendio e R.C. A02 Compenso amministratore A03 Spese amm.ve varie A04 Manutenzioni e riparazioni Totale Tab. A Tab. B APPARTAMENTI B01 Salario dipendenti e ritenute IRPEF B02 Contributi INPSINAIL B03 Accantonamento TFR B04 Materiali pulizie B06 Manutenzione ordinaria Totale Tab. B Tab. C ASCENSORE C01 Forza motrice ascensore C02 Manutenzione ordinaria C03 Riparazioni varie e verifiche biennali Totale Tab. C Tab. D ACQUA D01 Consumi idrici e depurazione Totale Tab. D Tab. E RISCALDAMENTO E01 Forniture di combustibile E02 Manutenzione impianto E03 Forza motrice.. Spese individuali Postali SALDO ESERCIZIO PRECEDENTE TOTALE SPESE DA RIPARTIRE TOTALE QUOTE INCASSATE ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE (1) (1) l'avanzo/ disavanzo del conto economico deve coincidere al saldo a credito/debito del piano di riparto Dott. Matteo Gualandris 11

12 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione Piano di riparto Come per il rendiconto, anche il piano di riparto non ha subito alcuna variazione rispetto ai modelli comunemente utilizzati con la normativa precedente la riforma, pertanto se ne omette una esposizione esemplificativa. Nota di accompagnamento sintetica esplicativa della gestione annuale La nota di accompagnamento sull andamento della gestione annuale è assimilabile alla nota integrativa prevista per i bilanci delle società di capitali, nella quale vengono fornite informazioni sulla situazione finanziaria, patrimoniale nonché altre informazioni relative all andamento della gestione condominiale. Tuttavia tale documento non deve contenere un analisi approfondita dei singoli dati, ma deve fornire informazioni sugli eventi di maggior rilievo e analizzare quelli che presentano sensibili variazioni rispetto ai periodi amministrativi precedenti. Nella nota, essendo principalmente un documento descrittivo, occorre riferire ai condomini sulle circostanze che hanno determinato eventi di particolare importanza nel corso della gestione ed i riflessi che tali accadimenti hanno avuto e potranno avere sulla situazione economica e patrimoniale del condominio. Non essendo previsto dalla riforma alcuno schema obbligatorio, di seguito si riporta uno schema riassuntivo ma non esaustivo delle informazioni minime che si ritiene opportuno approfondire: - Premessa: dati del condominio, dati dell amministratore, data di presa incarico della gestione. - Fatti di rilievo verificatisi nel corso dell esercizio: Lavori in corso, principali problematiche condominiali, eventi imprevisti. - Principali variazione delle voci di attività (crediti): commento delle variazioni intervenute nelle singole voci. - Principali variazioni delle voci di passività (debiti): commento delle variazioni intervenute nelle singole voci. - Principali variazioni delle voci di uscita: commento delle variazioni intervenute rispetto alle voci preventivate. - Principali variazioni delle voci di entrata:commento delle variazioni intervenute rispetto alle voci preventivate. - Controversie giudiziali in corso: esposizione dei contenziosi in essere, motivazioni e stato dei procedimenti. - Personale dipendente: riepilogo dei costi e dell eventuali problematiche emerse nel corso dell anno. - Creditori/Fornitori: sintesi dell esposizione creditoria/debitoria verso i principali creditori/fornitori. - Informazioni sui beni mobili e immobili: elenco delle proprietà condominiali, sintesi sullo stato dei beni, eventuali interventi di manutenzione da porre in essere, sintesi delle locazioni in corso. Presupposti fondamentali per una corretta quadratura del rendiconto: L esposizione effettuata dei documenti che costituiscono il rendiconto condominiale ha finalità esclusivamente esemplificativa e non esaustiva delle voci che possono comporre la situazione patrimoniale, il prospetto finanziario o di cassa, il conto economico e la nota esplicativa. La correttezza di contenuto e di esposizione di tutti i documenti che compongono il rendiconto condominiale è tuttavia subordinata al contemporaneo verificarsi dei seguenti presupposti: - Conto economico e piano di riparto: il conguaglio attivo o passivo risultante dal Conto economico deve sempre coincidere con il conguaglio risultante dal piano di riparto (nota 1); Dott. Matteo Gualandris 12

13 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione - Conto economico e piano di riparto: il conguaglio risultante dal conto economico e dal piano di riparto, corrisponde alla voce di credito e/o debito che il condominio ha nei confronti dei condomini e risultante dalle relative voci nello stato patrimoniale (nota 1); - Piano finanziario: l avanzo (positivo) o il disavanzo (negativo) del piano finanziario deve sempre coincidere con la somma della liquidità disponibile, ossia il denaro disponibile sotto qualunque forma alla chiusura dell anno condominiale (cassa + banca + investimenti in titoli ecc.) (nota 2); - Stato patrimoniale: la suddivisione del denaro disponibile tra le voci di banca c/c, banca c/fondo di riserva, banca c/tfr ecc. è necessario se le predette somme fossero depositate su conti specifici, inoltre la loro suddivisione è opportuna perché rispetta il principio di chiarezza. - Stato Patrimoniale: il totale delle attività (disponibilità finanziarie + crediti) e delle passività (debiti) deve essere sempre uguale (nota 3). Qualora non si verificassero contemporaneamente tutti i predetti presupposti si è verificato certamente un errore nella gestione amministrativo/contabile del condominio imputabile ad entrate o uscite non correttamente contabilizzate o non correttamente documentate. Analisi di casi concreti Considerato che risulta difficile affrontare tutte le casistiche che possano presentarsi all amministratore nel corso della gestione amministrativo-contabile, di seguito verranno esposti alcuni semplici esempi che permettano di comprendere la natura e le correlazioni esistenti tra i documenti che compongono il rendiconto condominiale secondo la nuova accezione. Per semplicità espositiva la ripartizione delle spese tra i singoli condomini ed i contributi versati dai condomini si considera in parti uguali. Esempio 1 anno n Al 01/01/n approvazione del preventivo di spesa condominiale per euro ,00 Numero condomini: 10, contributi condominiali a carico di ogni condomino euro 1.000,00 Al 31/12/n Spese sostenute e pagate dal condominio euro 8.000,00 n.9 condomini hanno versato il contributo di spese condominiali; n.1 condomino non ha effettuato alcun versamento. CONTO ECONOMICO ANNO "N" IMPORTI Spese condominiali 8.000,00.. Spese individuali Postali SALDI ESERCIZIO PRECEDENTE TOTALE SPESE DA RIPARTIRE 8.000,00 TOTALE QUOTE INCASSATE 9.000,00 ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE 1.000,00 (1) Dott. Matteo Gualandris 13

14 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione Anagrafica millesimi SPESA Totale spese saldo prec. totale versato saldo cred/deb. A ,00 800, ,00 200,00 B ,00 800, ,00 200,00 C ,00 800, ,00 200,00 D ,00 800, ,00 200,00 E ,00 800, ,00 200,00 F ,00 800, ,00 200,00 G ,00 800, ,00 200,00 H ,00 800, ,00 200,00 I ,00 800, ,00 200,00 L ,00 800,00 800,00 Totali , , , ,00 (1) (1) l'avanzo/ disavanzo del conto economico deve coincidere al saldo a credito/debito del piano di riparto PROSPETTO FINANZIARIO (O DI CASSA) ANNO "N" ENTRATE EURO saldo iniziale di c/c bancario postale saldo iniziale di cassa incasso quote condominiali ordinarie 9.000,00 incasso quote condom. Straordinarie incasso fondi spese incasso interessi attivi incasso affitti incasso depositi cauzionali incasso indennizzi assicurativi altre entrate totale entrate 9.000,00 USCITE spese sostenute e pagate nell'anno 8.000,00 spese straordinarie eff. Pagate restituzione depositi cauzionali anticipi liquidazione TFR utilizzo fondo cassa restituzion conguagli condomini anticipi a fornitori e a terzi altri pagamenti totale uscite 8.000,00 SALDO ATTIVO (PASSIVO) 1.000,00 (2) TOTALE A PAREGGIO 9.000,00 (2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12 Dott. Matteo Gualandris 14

15 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione SITUAZIONE PATRIMONIALE ANNO "N" ATTIVITA' (CREDITI) Euro PASSIVITA' (DEBITI) Euro Cassa Debiti v/fornitori Banca c/c 1.000,00 Fondo di riserva banca c/fondo di riserva (2) Fondo TFR Banca c/tfr debiti per cauzioni ricevute Titoli c/deposito Debiti v/dipendenti Depositi cauzionali Debiti per ritenute Acconti, caparre anticipazioni acconti e carre ricevute Crediti v/condomini (1) 800,00 Debiti v/condomini (1) 1.800,00 Crediti v/condomini per arretrati altri debiti altri crediti.. TOTALE A PAREGGIO (3) 1.800,00 TOTALE A PAREGGIO (3) 1.800,00 (1) somma algebrica dei crediti e debiti v/condomini: corisponde al conguaglio del conto econom. e p.di riparto (2) il saldo deve corrispondere al totale della liquidità presente al 31/12 e risultante dal prospetto finanziario (3) il totale attivo e passivo devono essere corrispondere Esempio 2 anno n+1 Per lo stesso condominio l anno successivo si verificano le seguenti ipotesi: Preventivo di spesa condominiale per euro ,00; Contributi condominiali a carico di ogni condomino euro 1.000,00; Approvazione del versamento di un fondo spese di euro (euro 500 per ciascun condomino). Al 31/12/n+1 Spese sostenute e pagate dal condominio euro 8.500,00; Nessun utilizzo specifico del fondo spese di euro 5.000,00; Tutti i condomini hanno versato il contributo di spese condominiali, compresi gli arretrati; Tutti i condomini hanno versato il contributo per fondo spese; CONTO ECONOMICO ANNO "N+1" IMPORTI Spese condominiali 8.500,00.. Spese individuali Postali SALDI ESERCIZIO PRECEDENTE 1.000,00 TOTALE SPESE DA RIPARTIRE 8.500,00 TOTALE QUOTE INCASSATE ,00 ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE 3.300,00 (1) Dott. Matteo Gualandris 15

16 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione PIANO DI RIPARTO ANNO "N+1" Anagrafica millesimi SPESA Totale spese saldo prec. totale versato saldo cred/deb. A ,00 850,00 200, ,00 350,00 B ,00 850,00 200, ,00 350,00 C ,00 850,00 200, ,00 350,00 D ,00 850,00 200, ,00 350,00 E ,00 850,00 200, ,00 350,00 F ,00 850,00 200, ,00 350,00 G ,00 850,00 200, ,00 350,00 H ,00 850,00 200, ,00 350,00 I ,00 850,00 200, ,00 350,00 L ,00 850,00 800, ,00 150,00 Totali , , , , ,00 (1) (1) l'avanzo/ disavanzo del conto economico deve coincidere al saldo a cred/debito del piano di riparto PROSPETTO FINANZIARIO (O DI CASSA) ANNO "N+1" ENTRATE EURO saldo iniziale di c/c bancario postale 1.000,00 saldo iniziale di cassa incasso quote condominiali ordinarie ,00 incasso quote condom. Straordinarie incasso fondi spese 5.000,00 incasso interessi attivi incasso affitti incasso depositi cauzionali incasso indennizzi assicurativi altre entrate totale entrate ,00 USCITE spese sostenute e pagate nell'anno 8.500,00 spese straordinarie eff. Pagate restituzione depositi cauzionali anticipi e liquidazione TFR utilizzo fondo cassa restituzion conguagli condomini anticipi a fornitori e a terzi altri pagamenti totale uscite 8.500,00 SALDO ATTIVO (PASSIVO) 8.300,00 (2) TOTALE A PAREGGIO ,00 (2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12 Dott. Matteo Gualandris 16

17 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione SITUAZIONE PATRIMONIALE ANNO "N+1" ATTIVITA' (CREDITI) Euro PASSIVITA' (DEBITI) Euro Cassa Debiti v/fornitori Banca c/c 3.300,00 Fondo di riserva 5.000,00 banca c/fondo di riserva (2) 5.000,00 Fondo TFR Banca c/tfr debiti per cauzioni ricevute Titoli c/deposito Debiti v/dipendenti Depositi cauzionali Debiti per ritenute Acconti, caparre anticipazioni acconti e carre ricevute Crediti v/condomini (1) Debiti v/condomini (1) 3.300,00 Crediti v/condomini per arretrati altri debiti altri crediti.. TOTALE A PAREGGIO (3) 8.300,00 TOTALE A PAREGGIO (3) 8.300,00 (1) somma algebrica dei crediti e debiti v/condomini: corisponde al conguaglio del conto econom. e p.di riparto (2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12 (3) il totale attivo e passivo devono essere corrispondere Esempio 3 anno n+2 Per lo stesso condominio l anno successivo si verificano le seguenti ipotesi; Preventivo di spesa condominiale per euro ,00 (euro 2000 per ciascun condomino); Spese sostenute e pagate dal condominio euro ,00 di cui euro 1.800,00 per fattura con data 31/12 e pagata il 20/01 ed euro 1.000,00 per compenso dell amministratore di cui euro 800,00 pagati al 31/12 e ritenuta di euro 200 pagata il 16/01. Nessun utilizzo specifico del fondo spese di euro 5.000,00. 9 condomini hanno versato il contributo di spese condominiali per intero (euro 2.000,00). 1 condomino ha versato il contributo spese per euro 1.000,00; CONTO ECONOMICO ANNO "N+2" IMPORTI Spese condominiali ,00 compenso amministratore 1.000,00 Spese individuali SALDI ESERCIZIO PRECEDENTE 3.300,00 TOTALE SPESE DA RIPARTIRE ,00 TOTALE QUOTE INCASSATE ,00 ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE 700,00 (1) PIANO DI RIPARTO ANNO "N+2" Anagrafica millesimi SPESA Totale spese saldo prec. totale versato saldo cred/deb. A , ,00 350, ,00 50,00 B , ,00 350, ,00 50,00 C , ,00 350, ,00 50,00 D , ,00 350, ,00 50,00 E , ,00 350, ,00 50,00 F , ,00 350, ,00 50,00 G , ,00 350, ,00 50,00 H , ,00 350, ,00 50,00 I , ,00 350, ,00 50,00 L , ,00 150, , ,00 Totali , , , ,00 700,00 (1) (1) l'avanzo/ disavanzo del conto economico deve coincidere al saldo a cred/debito del piano di riparto Dott. Matteo Gualandris 17

18 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione PROSPETTO FINANZIARIO (O DI CASSA) ANNO "N+2" ENTRATE EURO saldo iniziale di c/c bancario postale 8.300,00 saldo iniziale di cassa incasso quote condominiali ordinarie ,00 incasso quote condom. Straordinarie incasso fondi spese incasso interessi attivi incasso affitti incasso depositi cauzionali incasso indennizzi assicurativi altre entrate totale entrate ,00 USCITE EURO spese sostenute e pagate nell'anno ,00 spese straordinarie eff. Pagate restituzione depositi cauzionali anticipi liquidazione TFR utilizzo fondo cassa restituzion conguagli condomini anticipi a fornitori e a terzi altri pagamenti totale uscite ,00 SALDO ATTIVO (PASSIVO) 6.300,00 (2) TOTALE A PAREGGIO ,00 (2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12 SITUAZIONE PATRIMONIALE ANNO "N+2" ATTIVITA' (CREDITI) Euro PASSIVITA' (DEBITI) Euro Cassa Debiti v/fornitori 1.800,00 Banca c/c 1.300,00 Fondo di riserva 5.000,00 banca c/fondo di riserva (2) 5.000,00 Fondo TFR Banca c/tfr debiti per cauzioni ricevute Titoli c/deposito Debiti v/dipendenti Depositi cauzionali Debiti per ritenute 200,00 Acconti, caparre anticipazioni acconti e carre ricevute Crediti v/condomini (1) 1.150,00 Debiti v/condomini (1) 450,00 Crediti v/condomini per arretrati altri debiti altri crediti.. TOTALE A PAREGGIO (3) 7.450,00 TOTALE A PAREGGIO (3) 7.450,00 (1) somma algebrica dei crediti e debiti v/condomini: corisponde al conguaglio del conto econom. e p.di riparto (2) il saldo deve corrispondere alla somma della liquidità presente al 31/12 (3) il totale attivo e passivo devono essere corrispondere Dott. Matteo Gualandris 18

19 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione Appendice normativa Art Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata. L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell'esercizio del mandato. L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all'importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l'intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio. Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell'amministratore. In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, Dott. Matteo Gualandris 19

20 19 corso di formazione per amministratori condominiali La contabilità condominiale ed il rendiconto della gestione per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea, l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del presente codice. L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore. La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato. Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni Dott. Matteo Gualandris 20

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