MGFEFEMN CONCORSO DI IDEE PER LA RIQUALIFICAZIONE E SVILUPPO DEL SITO MINERARIO DI BALANGERO PIANO DI GESTIONE
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- Gennara Roberti
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1 CONCORSO DI IDEE PER LA RIQUALIFICAZIONE E SVILUPPO DEL SITO MINERARIO DI BALANGERO PIANO DI GESTIONE 1
2 SUPERFICI UFFICI AULE DIDATTICHE STIMA DELLE SUPERFICI E DEI VOLUMI LABORATORI EXPO PERCORSO MUSEALE TEATRO SUPERFICIE SUPERFICIE SUPERFICIE SUPERFICIE SUPERFICIE SUPERFICIE VOLUMI UFFICI AULE DIDATTICHE LABORATORI EXPO PERCORSO MUSEALE TEATRO VOLUME VOLUME VOLUME VOLUME VOLUME VOLUME
3 STIMA DEI COSTI QUANTITA' COSTO PARAMETRICO IMPORTO OPERE DI RESTAURO FORESTALE E PAESAGGISTICO ml 60,00 /ml mq 40,00 /mq REVAMPING DELLE STRUTTURE A SOSTEGNO IMPIANTO FOTOVOLTAICO - PIASTRE mq 120,00 /mq AREA PARCHEGGI E ACCOGLIENZA mq 65,00 /mq FUNIVIA STAZIONE A 500 mq 1.100,00 /mq STAZIONE B 200 mq 900,00 /mq STAZIONE C 300 mq 900,00 /mq PERCORSO PEDONALE ENERGETICO PROTETTO (L=3 ml) 400 ml 2.250,00 /ml PALAZZINA STORICA BIBLIOTECA / BOOK SHOP mq 900,00 /mq UFFICI 775 mq 900,00 /mq AULE DIDATTICHE mq 800,00 /mq LABORATORI mq 700,00 /mq EXPO mq 550,00 /mq PERCORSO MUSEALE 495 mq 950,00 /mq TEATRO 700 mq 1.300,00 /mq IMPIANTI MECCANICI mq 200,00 /mq IMPIANTI ELETTRICI mq 150,00 /mq OPERE IDRAULICHE CENTRALE IDROELETTRICA IMPIANTO FOTOVOLTAICO INTEGRATO COPERTURA PARCHEGGI mq 300,00 /mq IMPIANTO FOTOVOLTAICO INTEGRATO COPERTURA EX STABILIMENTI mq 300,00 /mq IMPIANTO FOTOVOLTAICO SISTEMA JOSEPH CORY (D=25 ml) mq 450,00 /mq
4 BUSINESS PLAN Key assumption and definition Gross profit ovvero i ricavi delle varie attività al netto dei costi diretti di produzione (personale, servizi, energie, ecc) Fotovoltaico potenza nominale impianto 2,7 MW,tariffa agevolata del Conto Energia relativa 2012 pari a 0,297 euro/kwh lungo tutta la vita utile del progetto insediamento di 5 start up/aziende in ragione di spazi gratuiti per i primi 24 mesi e servizi (segreteria, ict, ecc.) a condizioni agevolate Teatro tariffa giornaliera 5 mila euro per una occupazione di 50 giornate a regime e una proporzionale fornitura di servizi (catering, segreteria, ecc.) ai clienti del 150% sul valore dell'affitto tariffa di 35 mq alla settimana per una locazione a regime ad organizzatori di fiere/mostre/comgressi di 8500 mq annui (ovvero 4 eventi da mq c.a.), servizi tecnici per dell'80% sul valore affitti Ingressi Botteghino visitatori annui paganti 5 a testa Sponsorizzazioni presenza marchi e materiale di comunicazione di 3 sponsor tecnici (aziende settore ambiente, rinnovabili, ecc.) e 3 istituzionali (banche, amministrazioni, ecc) per cad Costi di struttura comprendono personale, manutenzioni, servizi ed energie non direttamente impiegati nelle attività di cui sopra Ammortamenti si presuppone un ammortamento ventennale di tutto il plesso Oneri finanziari calcolati sulla base di un costo del denaro pari al 3,75% Immobilizzazioni investimento totale necessario per il progetto Indebitamento Equity ovvero il fabbisogno finanziario dell'operazione al netto dei 6 milioni di capitale sociale ipotizzato, annualmente diminuito dai flussi di cassa (cash flow) 6 milioni di Capitale sociale necessario per calmierare gli oneri finanziari e patrimonializzare preventivamente le perdite d'esercizio accumulante nei primi 10 anni d'esercizio 4
5 Ricavi Gross % Ricavi Imp. Fotovoltaico 1,20 1,14 95% 1,20 1,14 95% 1,20 1,14 95% Affitti 0,00 0,00 80% 0,02 0,02 80% 0,03 0,02 80% 0,04 0,01 30% 0,04 0,01 30% 0,05 0,02 30% incubatore Affitti Teatro 0,10 0,06 60% 0,15 0,09 60% 0,20 0,12 60% Teatro 0,15 0,05 35% 0,23 0,08 35% 0,30 0,11 35% Affitto 0,15 0,11 70% 0,20 0,14 70% 0,25 0,18 70% 0,12 0,04 35% 0,16 0,06 35% 0,20 0,07 35% Ingressi 0,05 0,03 50% 0,05 0,03 50% 0,06 0,03 50% 0,05 0,04 80% 0,05 0,04 80% 0,06 0,05 80% Tematiche 0,05 0,04 80% 0,05 0,04 80% 0,06 0,05 80% Istituzionali Ristorazione 0,06 0,01 20% 0,08 0,02 20% 0,10 0,02 20% Book shop 0,02 0,00 20% 0,02 0,00 20% 0,03 0,01 20% Totale 1,99 1,53 77% 2,25 1,66 74% 2,54 1,80 71% Costi di -0,25-0,30-0,30 Struttura EBITDA 1,28 1,36 1,50 Ammortamenti -1,48-1,48-1,48 Oneri Finanziari -0,89-0,87-0,85 Risultato Ante Imposte -1,08-0,99-0,83 Immobilizzazioni 29,61 28,13 26,65 Indebitamento Finanziario 23,61 23,21 22,73 Cash Flow 0,40 0,49 0,65 5
6 Ricavi Gross % Ricavi Imp. Fotovoltaico 1,20 1,14 95% 1,20 1,14 95% 1,20 1,14 95% Affitti 0,40 0,32 80% 0,40 0,32 80% 0,40 0,32 80% 0,06 0,02 30% 0,06 0,02 30% 0,06 0,02 30% incubatore Affitti Teatro 0,25 0,15 60% 0,25 0,15 60% 0,25 0,15 60% Teatro 0,38 0,13 35% 0,38 0,13 35% 0,38 0,13 35% Affitto 0,30 0,21 70% 0,30 0,21 70% 0,30 0,21 70% 0,24 0,08 35% 0,24 0,08 35% 0,24 0,08 35% Ingressi 0,06 0,03 50% 0,06 0,03 50% 0,06 0,03 50% 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% Tematiche 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% Istituzionali Ristorazione 0,12 0,02 20% 0,12 0,02 20% 0,12 0,02 20% Book shop 0,03 0,01 20% 0,03 0,01 20% 0,03 0,01 20% Totale 3,16 2,21 70% 3,16 2,21 70% 3,16 2,21 70% Costi di -0,35-0,35-0,35 Struttura EBITDA 1,86 1,86 1,86 Ammortamenti -1,48-1,48-1,48 Oneri Finanziari -0,83-0,79-0,75 Risultato Ante Imposte -0,45-0,41-0,37 Immobilizzazioni 25,17 23,69 22,21 Indebitamento Finanziario 22,08 21,05 19,98 Cash Flow 1,03 1,07 1,11 6
7 Ricavi Gross % Ricavi Imp. Fotovoltaico 1,20 1,14 95% 1,20 1,14 95% 1,20 1,14 95% Affitti 0,40 0,32 80% 0,40 0,32 80% 0,40 0,32 80% 0,06 0,02 30% 0,06 0,02 30% 0,06 0,02 30% incubatore Affitti Teatro 0,25 0,15 60% 0,25 0,15 60% 0,25 0,15 60% Teatro 0,38 0,13 35% 0,38 0,13 35% 0,38 0,13 35% Affitto 0,30 0,21 70% 0,30 0,21 70% 0,30 0,21 70% 0,24 0,08 35% 0,24 0,08 35% 0,24 0,08 35% Ingressi 0,06 0,03 50% 0,06 0,03 50% 0,06 0,03 50% 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% Tematiche 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% Istituzionali Ristorazione 0,12 0,02 20% 0,12 0,02 20% 0,12 0,02 20% Book shop 0,03 0,01 20% 0,03 0,01 20% 0,03 0,01 20% Totale 3,16 2,21 70% 3,16 2,21 70% 3,16 2,21 70% Costi di -0,35-0,35-0,35 Struttura EBITDA 1,86 1,86 1,86 Ammortamenti -1,48-1,48-1,48 Oneri Finanziari -0,71-0,66-0,62 Risultato Ante Imposte -0,33-0,28-0,24 Immobilizzazioni 20,73 19,25 17,77 Indebitamento Finanziario 18,87 17,71 16,52 Cash Flow 1,15 1,20 1,24 7
8 Ricavi Gross % Ricavi Imp. Fotovoltaico 1,20 1,14 95% 1,20 1,14 95% Affitti 0,40 0,32 80% 0,40 0,32 80% 0,06 0,02 30% 0,06 0,02 30% incubatore Affitti Teatro 0,25 0,15 60% 0,25 0,15 60% Teatro 0,38 0,13 35% 0,38 0,13 35% Affitto 0,30 0,21 70% 0,30 0,21 70% 0,24 0,08 35% 0,24 0,08 35% Ingressi 0,06 0,03 50% 0,06 0,03 50% 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% Tematiche 0,06 0,05 80% 0,06 0,05 80% Istituzionali Ristorazione 0,12 0,02 20% 0,12 0,02 20% Book shop 0,03 0,01 20% 0,03 0,01 20% Totale 3,16 2,21 70% 3,16 2,21 70% Costi di -0,35-0,35 Struttura EBITDA 1,86 1,86 Ammortamenti -1,48-1,48 Oneri Finanziari -0,57-0,52 Risultato Ante Imposte -0,19-0,15 Immobilizzazioni 16,29 14,81 Indebitamento Finanziario 15,28 13,99 Cash Flow 1,29 1,34 CONCLUSIONI Il progetto e l'investimento - comunque di interesse pubblico/collettivo - appaiono sostenibili in ragione del valore residuo dell'operazione la quale dopo 10 anni consentirà agli azionisti, a fronte un contributo equity di 6 milioni, di disporre di un plesso in grado di generare cassa, con un indebitamento residuo (14 milioni) in linea sia con il patrimonio immobiliare (c.a mq) sia con l'enterprise value delle Miniere di Balangero (es. EBITDA X 7 = 13 milioni) al netto del rilevante credito d'imposta. 8
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