Direzione Lavori Pubblici e Qualità Urbana

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2 Comune di Rimini Direzione Lavori Pubblici e Qualità Urbana Via Rosaspina, Rimini tel. 0541/ fax 0541/ daniele.fabbri@comune.rimini.it c.f.-p.iva PROPOSTA DI AFFIDAMENTO IN CONCESSIONE DI LAVORI PUBBLICI PER LA PROGETTAZIONE, COSTRUZIONE E GESTIONE ECONOMICO-FUNZIONALE DI UN NUOVO IMPIANTO NATATORIO POLIFUNZIONALE ACQUA ARENA 1. PREMESSA Con nota del Segretario Generale, di cui al prot. n del 30/04/2014, veniva costituito un gruppo di lavoro intersettoriale per la redazione dei documenti di gara necessari all espletamento di un gara di concessione per la progettazione, l esecuzione dei lavori e la gestione dell impianto in oggetto, sotto il coordinamento del Direttore Lavori Pubblici e Qualità Urbana, Arch. Daniele Fabbri. Con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 49 del 15/05/2014 veniva approvato Atto di indirizzo finalizzato alla modifica ed integrazione dell accordo già sottoscritto il 30/06/2005, successivamente integrato con l accordo di programma in data 17/04/2008, per la realizzazione del Nuovo Centro Congressi di Rimini. Con Deliberazione di Giunta Comunale n. 170 del 24/06/2014 veniva approvato lo studio di fattibilità dell Impianto sportivo pubblico Acqua Arena, che proponeva in sintesi di procedere alla realizzazione di un impianto sportivo natatorio polifunzionale denominato Acqua Arena con specifiche indicazioni per la pubblicazione di un bando per l affidamento in concessione di lavori pubblici della progettazione, della costruzione e della gestione economico-funzionale delle opere, con impiego quindi di capitale privato a fronte di un contributo di ,00 da parte del Comune per l esecuzione dei lavori e della cessione del diritto di superficie a titolo gratuito di un area di superficie pari a circa mq per un periodo di tempo limitato, ma necessariamente consistente per il raggiungimento dell equilibrio economico-finanziario da parte del Concessionario. La Deliberazione di Consiglio Comunale n. 49 del 15/05/2014 riportava al punto 4 del deliberato che il progetto preliminare dell impianto sportivo natatorio polifunzionale denominato Acqua Arena fosse a carico dell Ente Fiera S.p.A. e che dovesse essere acquisito da parte della Direzione Lavori Pubblici e Qualità Urbana entro la chiusura della Conferenza Preliminare corredato dal quadro economico e da una relazione in ordine alla sostenibilità economica e finanziaria della gestione. 2. ANALISI DEL PROGETTO L allegato F della Deliberazione di Consiglio Comunale n. 49 del 15/05/2014 nota dell Assessore allo Sport, di cui al prot. n del 23/07/2014 riportava nel dettaglio la definizione degli spazi e la superfici ad essi destinati; pertanto tale documento viene assunto, ai sensi dell art. 15, comma 5 del D.P.R. 207/2010, quale Documento Preliminare all avvio della Progettazione (D.P.P.). Si riporta in tabella 1 la tabella con indicate le superfici dei locali contenuta nell allegato F. Nel paragrafo Indicazione tecniche di Base del D.P.P. vengono riportati alcuni principali che devono sottendere le scelte progettuali, che in sintesi sono di seguito riportati: - Vasca di lunghezza pari a 25 m, dotata di 10 corsie; - Tutela delle società dilettantistiche già operanti sul territorio, delle categorie più deboli (anziani, disabili); - Spazi da destinare per le attività sportive degli istituti scolastici; - Centro natatorio per la promozione sportiva con funzioni non prettamente pubbliche, che permettono da un lato di realizzare un impianto moderno con una offerta di attività diversificata e dall altro di raggiungere l equilibrio economico-finanziario dell investimento; - Impianti tecnologiche per il contenimento del consumo energetico. Il progetto preliminare è stato redatto da Mijic Architects Studio, su incarico dell Ente Fiera, e consegnato al Comune di Rimini nelle seguenti date 02/07/2014, 21/07/2014 e 01/09/2014. Il Responsabile Unico del Procedimento ha individuato all interno del personale dipendente della Stazione Appaltante i tecnici della struttura tecnica deputata all attività di verifica del progetto in oggetto, ai sensi dell art. 47 comma 2 lettera b) punto 2) del D.P.R. 207/2010 s.m.i., trattandosi di opere il cui importo risulta inferiore a ,00 e la cui progettazione viene redatta da progettisti esterni, come di seguito elencati: - Arch. Federico Pozzi - Ing. Anna Paola Oliva Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 1 di 12

3 - Ing. Alberto Dellavalle Il progetto è stato oggetto di verifica da parte dei tecnici della Direzione Lavori Pubblici e Qualità Urbana, ai sensi dell art. 47 comma 2 lettera b) del D.P.R. 207/2010. Gli esiti principali della verifica del progetto sono riportato nel Report Finale di Ispezione e vengono sinteticamente riportati di seguito: - Il progetto è conforme alle indicazioni contenute nel D.P.P. - Gli elaborati presentano un livello di dettaglio adeguato per la fase preliminare della progettazione. - Il progetto preliminare risulta completo di tutti gli elaborati richiesti dal Codice degli Appalti per essere posto a base di gara di un appalto di concessione, ad eccezione dello Schema di contratto, del Piano economico e finanziario di massima e della connessione gestione. Si è concordato che tali documenti riguardano le scelte strategiche che l Amministrazione Comunale intenderà attivare per l impianto in oggetto e si è stabilito che questi documenti debbano essere redatti dai tecnici del Comune, con il supporto dei progettisti incaricati da Rimini Fiera S.p.A. - In merito al costo per la realizzazione delle opere si è ritenuto di applicare una riduzione media del 10% degli importi stimati dai progettisti incaricati da Rimini Fiera S.p.A., al fine di definire un impegno di spesa maggiormente compatibile e corrispondente con l attuale andamento del mercato delle costruzioni, trattandosi comunque di una aliquota di riduzione ampiamente inferiore ai ribassi d asta registrati, anche dall Amministrazione Comunale stessa, nelle gare di appalto per opere di natura similare. Tabella 1. Documento preliminare alla progettazione Il gruppo di lavoro intersettoriale ha pertanto provveduto a redigere i seguenti elaborati del Progetto Preliminare: - Piano economico finanziario - Modello di gestione - Schema di Contratto di concessione Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 2 di 12

4 - Cronoprogramma delle Attività In data 01/12/2014 Mijic Architects Studio ha trasmesso una integrazione al documento RAA_REL_07 Stima dei costi di gestione degli impianti L elenco degli elaborati del progetto preliminare risulta essere quindi il seguente: RELAZIONI - RAA_REL_01 Relazione illustrativa - RAA_REL_02 Relazione tecnica - RAA_REL_03 Studio di prefattibilità ambientale - RAA_REL_04 Piano di sicurezza, prime indicazioni - RAA_REL_05 Calcolo sommario della spesa - RAA_REL_06 Capitolato speciale descrittivo e prestazionale - RAA_REL_07 Stima dei costi di gestione degli impianti - RAA_REL_08 Piano economico finanziario - RAA_REL_09 Modello di gestione - RAA_REL_10 Schema di Contratto di concessione - RAA_REL_11 Cronoprogramma delle Attività ELABORATI GRAFICI - RAA_RIL Rilievo dello stato di fatto - RAA_PLV Planivolumetrico e inquadramento - RAA_PIA_LV0-LV1 Pianta livello 0 e livello 1 - RAA_PIA_SEZ Pianta livello -1 e sezioni - RAA_PRO Prospetti - RAA_IMP_01 Schemi impianto idrico, scarico, gas - RAA_IMP_02 Schemi impianto meccanico, idrico, termico, sanitario - RAA_STR Schemi strutturali - RAA_SSR Schema dei sottoservizi ALLEGATI - RAA_ALL_02 Strumenti urbanistici e catasto - RAA_ALL_03 Tabella vani - RAA_ALL_04 Relazione microzonazione sismica di III livello - RAA_ALL_05 Relazione VALSAT In data 11/12/2014, ai sensi dell art. 55 comma 1 del D.P.R. 207/2010, il Responsabile Unico del Procedimento ha sottoscritto la validazione del progetto preliminare sulla base del Report Finale di Ispezione redatto dalla struttura tecnica. La durata dell esecuzione delle opere è stata valutata in 18 mesi. Il progetto può pertanto essere posto a base di gara per attuare le procedure di affidamento descritte in premessa, anche se occorre rilevare che attualmente sussistono alcune questioni in fase di risoluzione nel breve periodo: - Conformità agli strumenti urbanistici; - Proprietà delle aree da parte del Comune di Rimini; - Disponibilità finanziaria dell intero ammontare del contributo che il Comune di Rimini dovrà corrispondere durante l esecuzione dei lavori al Concessionario. 2.1 Variante urbanistica L approvazione della variante urbanistica segue le procedure previste dall art. 40 della LR n. 20/2000 relativo agli Accordi di programma in variante alla pianificazione territoriale e urbanistica. Secondo quanto previsto dalla norma di legge sopra citata i partecipanti all Accordo di Programma e gli Enti a cui compete l espressione del parere, sono stati invitati, con nota prot. n del 04/06/2014, all apertura della conferenza preliminare indetta per 20/06/2014. Con nota prot. n del 09/07/2014 è stata convocata la seconda seduta della conferenza preliminare indetta per 07/08/2014. Il giorno 15/10/2014 si è tenuta la seduta conclusiva della conferenza preliminare. In tale seduta sono stati formalizzati gli assensi preliminari dei soggetti partecipanti all Accordo di Programma ed è stato acquisito il progetto preliminare redatto da Ente Fiera S.p.A. La proposta di Accordo di programma è attualmente oggetto di deposito presso le sedi degli Enti partecipanti all Accordo fino al giorno 05/01/2015, termine entro il quale possono essere formulate osservazioni e proposte da parte di Enti, associazioni o singoli cittadini. Il Sindaco ha convocato la conferenza conclusiva per il 13/01/2015, per l assenso alla conclusione Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 3 di 12

5 dell accordo da parte di soggetti partecipanti, che nelle loro determinazione si esprimeranno tenendo conto anche delle osservazioni o proposte presentate. Si ritiene infine che, qualora non siano richieste modifiche sostanziali all accordo presentato nella conferenza preliminare, il decreto di approvazione dell Accordo di Programma, da parte del Presidente della Provincia e la pubblicazione sul BUR, che comportano la variazione degli strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica, possano essere previsto entro la fine gennaio Pertanto si ritiene che il bando possa essere pubblicato nelle more del perfezionamento del percorso amministrativo descritto. 2.2 Acquisizione delle aree Si rileva che le aree su cui dovrà essere realizzato l impianto natatorio polifunzionale denominato Acqua Arena non sono attualmente nella disponibilità dell Amministrazione Comunale. L Accordo di Programma, che ha acquisito gli assensi dei soggetti partecipanti in sede di conferenza preliminare, prevede all art. 6 che l Ente Fiera S.p.A. si impegni a cedere a titolo gratuito al Comune di Rimini una area di mq, che costituisce una porzione della superficie complessiva oggetto dell Accordo di Programma e sulla quale dovrà essere realizzato l impianto natatorio polifunzionale denominato Acqua Arena, contestualmente alla sottoscrizione della convenzione del P.U.C. (Progetto Unitario Convenzionato), che contiene la pianificazione di tutti gli interventi sulle restanti aree adibite a commercio e residenza. I soggetti attuatori sono tenuti, ai sensi dell art. 6 dell Accordo di Programma, a presentare gli elaborati del P.U.C. entro 30 giorni dalla data del decreto di approvazione dell Accordo di Programma; inoltre in caso di mancato rispetto dei termini per il deposito degli elaborati, l Ente Fiera S.p.A. è tenuto a cedere la proprietà dell area al Comune entro 30 giorni dalla formale richiesta di quest ultimo. Si rileva che attualmente i soggetti attuatori hanno già avviato un tavolo di tecnico di confronto con gli uffici comunali per agevolare l istruttoria del P.U.C. e pervenire tempestivamente alla sottoscrizione della convenzione. Pertanto si prevede che il P.U.C. verrà presentato entro il mese di febbraio e l istruttoria completata in giorni, di modo che l acquisizione delle aree possa avvenire precedentemente all aggiudicazione dell appalto. Il bando di gara darà evidenza di questa situazione e prevederà una clausola di salvaguardia, attraverso la quale i Concorrenti verranno informati del fatto che il Comune si riserva di procedere con l aggiudicazione dell appalto solo ad avvenuta acquisizione dell area. 2.3 Finanziamento delle opere Con Deliberazione di Giunta Comunale n. 170 del 24/06/2014 veniva approvato lo studio di fattibilità dell Impianto sportivo pubblico Acqua Arena e successivamente l intervento veniva inserito nel Programma Triennale dei Lavori Pubblici all annualità 2015 per un importo complessivo di ,00. L intervento non risulta inserito nell elenco annuale dei lavori pubblici 2014, pertanto la pubblicazione del bando del gara avverrà solo a seguito dell avvenuto finanziamento delle opere e comunque, contestualmente all approvazione della previsione di bilancio per l annualità Il progetto architettonico Il nuovo edificio comprende al suo interno non solo gli spazi comunemente conosciuti di una piscina pubblica ma viene arricchito di una serie di funzioni che lo rendono polifunzionale. L idea è quella di costruire un polo dello sport e del benessere con una zona dedicata alle piscine, una dedicata ad un centro benessere e una dedicata al fitness. Assieme a queste attività, comprese di tutti i relativi spazi accessori, trova posto anche un area ristoro e delle pertinenze esterne relative alle diverse funzioni. Sono previsti spazi d ingresso comuni in grado di favorire la circolazione delle persone e il facile raggiungimento delle diverse attività. Gli spazi d ingresso hanno idonee aree di attesa e banchi reception per la gestione della struttura e per attività commerciali dedicate. Per quanto attiene la funzione piscine vengono individuate 3 vasche: - Vasca principale da 20 metri di larghezza per 25 di lunghezza con 10 corsie, con una profondità max. pari 1.80m. La vasca sarà ad uso del pubblico, delle scuole di nuoto e delle squadre agonistiche ed amatoriali. La piscina prevede idonei accorgimenti per ospitare le normali attività natatorie. Lungo la vasca è prevista una tribuna idonea con circa 200 posti a sedere per il pubblico. - Vasca acqua-fitness di circa 12 metri di lunghezza e 8 di larghezza, con profondità pari a 1.20m, da utilizzare con attrezzature o senza e con idonei spazi esterni dedicati agli istruttori. - Vasca acquaticità di circa 60 metri quadrati, con profondità minima pari a 60cm (in accordo con le Norme CONI), dedicata all avvicinamento all acqua e all insegnamento del nuoto di bambini in età prescolare. Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 4 di 12

6 Il progetto prevede posti spogliatoio in quantità adeguata, divisi per sesso e opportunamente organizzati per un ottimale fruizione e dotati dei necessari servizi. La funzione centro fitness è organizzata su 2 spazi - Palestra con attrezzi di dimensioni di circa 400 metri quadrati, organizzata per le attività cardio-fitness, di gruppo, di forza e funzionale. Sono state previste le collocazioni degli attrezzi lasciando i relativi spazi di manovra e spazi dedicati al personale istruttore. - Palestra corpo libero di circa 150 metri quadrati, organizzata per le attività a corpo libero di qualsiasi genere, effettuata con l ausilio di eventuale attrezzatura mobile, per gruppi e corsi di vario genere. E stato ritenuto importante progettare spazi liberi da ingombri e sicuri per lo svolgimento di tutte le attività, senza intralci e impedimenti. Il centro fitness viene dotato di tutti i servizi necessari, quali spogliatoi divisi per sesso, con bagni e docce, depositi e spazi dedicati al personale. La funzione centro benessere si sviluppa su una superficie di circa 200 metri quadri, organizzati con sauna, bagno turco, piscine idromassaggio, docce, giochi d acqua, spazi relax e spazi racchiusi dedicati ai trattamenti corpo. Viene previsto anche uno spazio all aperto da utilizzare nella bella stagione. Il centro benessere è dotato di spogliatoi divisi per sesso, con bagni e docce, spazi per l accoglienza e spazi dedicati al personale. La funzione ristoro, con uno sviluppo totale dell area di servizio di circa 150 metri quadrati, è collegata agli spazi di ingresso in maniera agevole per fornire servizio a tutte le zone e deve anche poter funzionare per un accesso da utenti esterni. Sono stati previsti idonei spazi accessori quali cucina, deposito, spogliatoio del personale e bagni pubblici a servizio esclusivo dell attività. 2.5 Il progetto delle strutture Data la notevole estensione in pianta e la conformazione planimetrica, il complesso viene suddiviso in due blocchi strutturali distinti, dotati di giunti opportunamente dimensionati per evitare martellamenti durante eventuali eventi sismici ed al fine di consentire le dilatazioni termiche. La struttura relativa al piano interrato, sarà realizzata in conglomerato cementizio armato gettato in opera, sarà dotata di fondazioni profonde impostate su pali che dovranno essere attestati in terreni coesivi dotati di adeguate proprietà geotecniche. I due fabbricati in elevazione possono essere identificati come corpo palestra e corpo piscina e, per entrambi, si possono individuare una zona a due piani ed una zona a doppio volume (rispettivamente in corrispondenza dei locali palestra e piscina). - Corpo palestra : la struttura portante sarà costituita da telai di travi e pilastri in conglomerato cementizio armato, fatta eccezione per una piccola porzione in corrispondenza delle pareti vetrate, per la quale si prevede la realizzazione di colonne in acciaio (collegate in testa da travi in acciaio) che, oltre a sostenere il solaio di copertura, avranno anche la funzione di supportare la vetrata stessa. La copertura della sola palestra cardiofitness sarà realizzata con travi in legno lamellare e pannelli deck, opportunamente rivestiti con guaina ardesiata per l'impermeabilizzazione. Tale soluzione permette di limitare la pendenza della copertura fino all'1% ed inoltre il minor peso permette di ridurre le azioni sismiche al piano. La copertura della terrazza sarà realizzata con travi in acciaio a sostegno del brise soleil. I restanti solai di piano e copertura, saranno realizzati in latero cemento. - Corpo piscina : la struttura portante sarà costituita da telai di travi e colonne in acciaio, con solaio di piano primo in lamiera grecata e getto collaborante. Analogamente al corpo palestra, la copertura della sola vasca principale sarà realizzata con travi il legno lamellare e pannelli deck, opportunamente rivestiti con guaina ardesiata per l'impermeabilizzazione. La copertura a pannelli deck (ma su struttura in acciaio) è estesa anche alla porzione che sovrasta tutti i locali del piano primo, ad eccezione della copertura della terrazza, che sarà realizzata con travi in acciaio a sostegno del brise soleil. 2.6 Il progetto degli impianti L'impostazione generale della progettazione degli impianti di riscaldamento, raffrescamento ove previsto, e ventilazione al servizio delle varie destinazioni d uso del fabbricato è stata rivolta al raggiungimento di un sistema tecnologico generale d estrema efficacia, con particolare attenzione al contenimento dei consumi energetici e riduzione al minimo degli impatti rispetto all'inquinamento ambientale. Particolare importanza è stata data alla componente della funzionalità di tutte le tipologie impiantistiche proposte che devono anche essere tecnologicamente flessibili per potersi adattare al continuo evolversi delle moderne esigenze. 2.7 Il progetto della sistemazione esterna Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 5 di 12

7 Il disegno degli spazi esterni dovrà essere attento all integrazione con il pregiato contesto nel quale si inserisce, lavorando su materiali, forme ed elementi in maniera opportuna. Dovrà essere previsto un parcheggio di pertinenza, all interno dell area destinata al progetto Acqua Arena di circa 60 posti auto. Dovranno inoltre essere previsti una serie di posti cicli e motocicli rapportati alle esigenze del nuovo centro. Il progetto delle aree esterne, e in particolare le aree a parcheggio, saranno realizzate con materiale semipermeabile in modo da garantire una maggiore integrazione con il sistema ambientale. Il progetto prevede il raccordo con i percorsi attuali sfruttando le aree con minor dislivello cercando di lasciare inalterati i movimenti terra presenti in modo da ridurre, per quanto possibile, l impatto ambientale durante la realizzazione dell opera. Lo sviluppo degli spazi esterni concentra la parte maggiormente strutturata nella zona Ovest creando una fascia di filtro ad Est come raccordo con lo spazio esistente. Per quanto riguarda gli accessi il PUC dell intera area prevede la realizzazione di un percorso di servizio a tutti gli interventi previsti che si diparte dalla rotonda esistente su Via Della Fiera. Nel caso in cui queste opere di urbanizzazione, che sono carico dell Ente Fiera S.p.A., non fossero completate contestualmente ai lavori di costruzione dell impianto in oggetto occorre prevedere una viabilità di accesso temporanea su Via Della Fiera come riportato in figura. Figura 1. Viabilità di accesso Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 6 di 12

8 3. QUADRO ECONOMICO A) Lavori Importi Totali A.1) Opere Strutturali ,00 A.2) Finiture edili ,00 A.3) Impianti ,00 A.4) Aree esterne ,00 Importi Lavori ,00 B) Oneri per l'attuazione dei piani di sicurezza B.1) Oneri sicurezza Lavori ,00 Importi oneri per attuazione piani di sicurezza ,00 Totale Lavori e Oneri Sicurezza Lavori (A + B) ,00 C) Spese di Progettazione C.1) spese per compensi professionali relativi alla progettazione definitiva, progettazione esecutiva, direzione dei lavori, al coordinamento della sicurezza in fase di esecuzione, collaudo, rilievi accertamenti ed indagini, consulenze specialistiche; ,00 Totale Spese di Progettazione (C) ,00 D) Arredi D.1) Arredi mobili ,00 D.2) Oneri Sicurezza Arredi Mobili 3.000,00 Totale Arredi Mobili (D) ,00 E) Somme a disposizione E.1) allacciamenti ai pubblici servizi e interferenze; ,00 E.2) imprevisti, lavori in economia, accantonamento, accordo bonario; ,18 E.3) spese per accertamenti di laboratorio e verifiche tecniche previste dal capitolato speciale d'appalto, prove di carico e prove sui materiali; ,00 Totale somme a disposizione (E) ,18 Totale Oneri Gestore (A + B + C + D + E) ,18 F) IVA e oneri contributivi F.1) IVA Lavori e Oneri Sicurezza Lavori (10%) ,00 F.2) IVA Allacciamenti (10%) 3.500,00 F.3) IVA Imprevisti, lavori economia, accordo bonario, accantonamento (10%) ,82 F.4) IVA (22%) e oneri contributivi compensi professionali (4%) ,00 F.5) IVA Accertamenti di laboratorio (22%) 4.400,00 F.6) IVA Arredi Mobili e Oneri Sicurezza (22%) ,00 Totale IVA e Oneri Contributivi (F) ,82 G) Incentivo progettazione interna ,00 H) Spese per pubblicità ,00 Totale importo delle opere A + B + C + D + E + F + G + H ,00 Tabella 2. Quadro economico Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 7 di 12

9 4. MODELLO DI GESTIONE Il Modello di Gestione predisposto dal Comune di Rimini, quale riferimento per la redazione dei piani di gestione da parte dei Concorrenti, intende affermare due principi fondanti: - diffondere la pratica della disciplina sportiva del nuoto e di tutte le altre discipline sportive praticabili in acqua e non, compatibili con l'impianto natatorio in oggetto - garantire alla collettività ed al mondo dell'associazionismo sportivo riminese un servizio natatorio in relazione alle diverse esigenze e richieste provenienti dal territorio, con finalità sportive, ricreative, formative e terapeutiche e contestualmente promuovere ed incentivare l'attività natatoria per le scuole, per le associazioni di disabili e per finalità sociali in genere; L applicazione dei principi appena enunciati viene attuata attraverso alcune scelte effettuate dal Comune di Rimini che saranno cogenti per il gestore durante tutto il periodo della concessione, come di seguito riportate: - Realizzazione di un impianto natatorio dotato di vasche di differenti dimensioni e profondità, in modo da garantire l avviamento di attività diversificate che non si limitino alla semplice pratica del nuoto, quali ad esempio corsi di acquaticità per neonati, ginnastica prenatale, pallanuoto, acquagym, ginnastica riabilitativa, nuoto sincronizzato, salvamento; - Distribuzione delle ore/corsia settimanali, sia nel periodo estivo che invernale, garantendo alla società sportive, che attualmente svolgono attività nella piscina comunale, uno spazio acqua adeguato per la svolgimento di corsi di avviamento al nuoto, corsi per utenti diversamente abili e allenamento squadre agonistiche, con una tariffa convenzionata definita dal Comune di Rimini; - Distribuzione di ore/corsia nella fascia mattutina agli istituti scolastici completamente gratuite. 5. PIANO ECONOMICO FINANZIARIO Il Piano economico e finanziario è stato redatto sulla base delle seguenti ipotesi: - E stato inserito il contributo del Comune per la costruzione delle opere pari a ,00, da corrispondere in stralci come desumibile dallo schema di contratto, entro l emissione del certificato di collaudo. - I ricavi delle attività gestite dalle società sportive già operanti nel territorio di riferimento sono stati calcolati applicando le tariffe ora/corsia stabilite dal Comune di Rimini, come di seguito descritto: - Corsi avviamento al nuoto per giovani: 10,00 /ora/corsia - Corsi avviamento al nuoto per adulti: 15,00 /ora/corsia - Attività agonistica: 5,00 /ora/corsia - Attività per utenti disabili: 5,00 /ora/corsia - Attività scuole: gratuito - A fronte di questa disponibilità di spazi per le società sportive e per le scuole, l Amministrazione Comunale intende corrispondere al gestore un contributo annuo di ,00, a cui aggiungere I.V.A. - Gli ulteriori ricavi sono stati dedotti sulla base dell analisi della domanda degli ingressi per le attività natatorie come riportato nel Piano Economico e Finanziario applicando le tariffe di mercato, mentre per le attività accessorie (centro fitness, centro benessere e ristoro) è stato ipotizzato un canone di locazione. - I costi sono riportati in dettaglio nel Piano Economico e Finanziario. Sulla base di queste ipotesi è stato rilevato che l equilibrio economico e finanziario dell investimento viene raggiunto con una durata della concessione pari a 25 anni. 6. PROCEDURE DI GARA 6.1 Modalità di affidamento La procedura di affidamento del contratto di concessione avverrà con procedura ristretta come suggerito all art. 55 comma 2 del D.Lgs 163/2006. Le offerte dovranno contenere della proposte progettuali che apportino delle migliorie al progetto approvato dall Amministrazione Comunale in termini di qualità delle opere, sostenibilità del piano economico e finanziario e modalità gestionali. 6.2 Criteri per la valutazione delle offerte Il criterio per la valutazione delle offerte sarà quello dell offerta economicamente più vantaggiosa come richiesto all art. 144 comma 1 del D.Lgs 163/2006. Tale criterio di valutazioni delle offerte prevede di individuare dei criteri di valutazione ai quali assegnare un peso, in relazione agli aspetti del contratto che l Amministrazione Comunale intende prediligere. I criteri di valutazione sono di natura quantitativa per i quali è possibile assegnare un punteggio applicando della formulazioni matematiche oppure di natura qualitativa qualora il giudizio dei commissari debba fondarsi su procedure comparative (confronto a coppie). Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 8 di 12

10 Si riportano di seguito i criteri individuati per l appalto in oggetto ed i relativi pesi. B. ELEMENTI DI VALUTAZIONE DELL OFFERTA TECNICA MAX PUNTI 70 B.1 Pregio estetico ed inserimento nel contesto ambientale 10 B.2 Funzionalità e livelli prestazionali 25 B.3 Manutenzione, Durabilità e Consumi 15 B.4 Piano di Gestione 20 C. ELEMENTI DI VALUTAZIONE DELL OFFERTA ECONOMICA MAX PUNTI 30 C.1 Riduzione durata della Concessione 10 C.2 Riduzione Tempi di Esecuzione dei Lavori 10 C.3 Riduzione del contributo annuo Indicazioni sulle proposte migliorative da considerare in sede di valutazione delle offerte L analisi del progetto preliminare presentato da Mijic Architects Studio, per conto di Ente Fiera S.p.A. ha portato ad individuare alcuni aspetti che dovranno essere oggetto di proposte migliorative da parte dei Concorrenti in sede di gara per l attribuzione dei punteggi descritti al paragrafo 6.3. Il dettaglio di questi aspetti saranno descritti ed elencati in modo esteso ed esaustivo nei documenti del bando di gara; in questa sede si ritiene opportuno riportare le questioni di maggior rilevanza PREGIO ESTETICO ED INSERIMENTO NEL CONTESTO AMBIENTALE L impianto sportivo risulta collocato in un area dalla vocazione naturalistica spiccata, essendo il lotto prospiciente il parco Giovanni Paolo II; pertanto la proposta progettuale dovrà tenere conto di questo aspetto peculiare e mettere in dialogo il fabbricato di nuova costruzione con l intorno dove sono presenti un lago, dei percorsi naturalistici attrezzati, spazi di ristoro e per l attività fisica, aree giochi. Questa prospettiva dialettica dovrà essere attuata attraverso l uso sapiente dei materiali, la creazione di percorsi di accesso e di spazi verdi che rappresentino una sorta di continuità con il parco Giovanni Paolo II, la realizzazione di affacci e vedute sull area circostante FUNZIONALITA E LIVELLI PRESTAZIONALI Il progetto posto a base di gara propone una funzionalità e dei livelli prestazionali che il Concorrente dovrebbe migliorare con la propria proposta progettuale soprattutto in relazione ai seguenti aspetti: - Incremento della funzionalità degli spogliatoi e dei servizi, introducendo ad esempio spazi dedicati ai bambini accompagnati dai genitori, o incrementando la dotazione di attrezzature per utenti diversamente abili o aumentando i servizi igienici e le docce; - Incremento degli standard dimensionali delle vasche e degli spazi accessori per ospitare eventi sportivi di maggior rilevanza e di differenti discipline (quali ad esempio pallanuoto e nuoto sincronizzato) rispetto a quanto possibile con il progetto posto a base di gara, in relazione a quanto previsto dalle tabelle delle norme FIN per l omologazione degli impianti ed eventuali ulteriori spazi acquatici diversificati all aperto collegati alla struttura ed inseriti nel parco circostate. - Si ritiene comunque necessario prevedere delle profondità ridotte in corrispondenza dei bordi vasca (min. 1.35m), per permettere lo svolgimento di attività dedicate ai bambini anche nella vasca principale, da realizzare attraverso l innalzamento della quota del fondo della vasca oppure attraverso l utilizzo di pedane movibili; - Ottimizzazione degli aree dedicati alla tribuna, prevedendo delle strutture telescopiche che possano liberare in caso di inutilizzo degli spazi sul bordo vasca ed inoltre occorre anche prevedere delle aree separate dal piano vasca per le differenti condizioni termo-igrometriche. - Miglioramento dei livelli prestazionali degli impianti tecnici per il raggiungimento di un maggior comfort per gli utenti e per ottenere una ottimizzazione dei consumi energetici, con particolare riguardo anche agli aspetti acustici; - Previsione di differenziare la attività praticabili nell impianto sportivo con particolare attenzione alle vasche, ad esempio introducendo dei pannelli separatori per poter eseguire contemporaneamente attività con elevato impatto sonoro in vasche adiacenti oppure con dotazione di attrezzature per consentire ginnastica riabilitativa in un una delle vasche più piccole; Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 9 di 12

11 - Saranno inoltre valutate in modo positivo le soluzione progettuali che produrranno un miglioramento dei livelli di sicurezza nei confronti delle azioni sismiche rispetto ai minimi previsti dalla normativa vigente per il sito in esame con particolare riguardo alla immediata funzionalità a seguito dell evento sismico di riferimento; - Il progetto preliminare posto a base di gara, in accordo con l Atto di indirizzo di cui alla Deliberazione di Consiglio Comunale n. 49 del 15/05/2014, prevede delle superfici dedicate all attività natatoria e delle superfici dedicate ad attività aventi come finalità la salute e benessere del corpo. Il progetto preliminare prevede di impiegare queste superfici per la realizzazione di un centro benessere e di un centro fitness. I Concorrenti potranno prevedere delle funzioni differenti rispetto a quelle individuate nel progetto preliminare posto a base di gara per quanto attiene le attività relative alla salute e benessere del corpo, mantenendo inalterate la finalità generali e nel rispetto dei limiti di superficiali indicati nell Atto di Indirizzo. A titolo di esempio si potranno prevedere dei centri per la riabilitazione fisicomotoria, specialmente in acqua e relativi ambulatori specializzati, ovvero spazi attrezzati per attività varie collegate al limitrofo parco Giovanni Paolo II e all anello verde, quali basi logistiche per podisti, cicloamatori, ecc.; - Inserimento di spazi da adibire all utilizzo delle società sportive, quali ad esempio locali ad uso uffici, bacheche per l affissione delle comunicazioni o quant altro possa essere necessario ai responsabili delle società sportive per interagire con i propri utenti, da collocarsi preferibilmente in prossimità dell ingresso dell impianto; - Ulteriori spazi per attività commerciali dedicate alla pratica sportiva MANUTENZIONE, DURABILITA E CONSUMI La soluzione progettuale proposta dai Concorrenti dovrà essere redatta per contenere gli oneri di manutenzione sia in termini di costi assoluti, sia in termini di frequenza prevista della attività di monitoraggio e controllo, sia in termini di complessità degli interventi manutentivi richiesti. Si ritiene importante, soprattutto in relazione agli impianti tecnici, che questi possano garantire una elevata efficienza per un periodo lungo, atteso che al termine del periodo di concessione il bene tornerà nel pieno possesso dell Amministrazione Comunale. Una notevole importanza deve essere attribuita anche alla scelta dei materiali da adottare per le parti del piano vasca, in quanto risultano collocati in un ambiente altamente aggressivo. Al fine di perseguire obiettivi di riduzione degli impatti ambientali si ritiene che le proposte progettuali, soprattutto in relazione alle dotazioni impiantistiche e alla tecnologia dell involucro, debbano essere finalizzate al massimo livello di risparmio energetico e ad una riduzione dei consumi. Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 10 di 12

12 7. CRONOPROGRAMMA PROCEDURA Figura 2. Cronoprogramma procedura Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 11 di 12

13 Sommario 1. Premessa Analisi del progetto Variante urbanistica Acquisizione delle aree Finanziamento delle opere Il progetto architettonico Il progetto delle strutture Il progetto degli impianti Il progetto della sistemazione esterna Quadro economico Modello di gestione Piano Economico Finanziario Procedure di gara Modalità di affidamento Criteri per la valutazione delle offerte Indicazioni sulle proposte migliorative da considerare in sede di valutazione delle offerte Pregio estetico ed inserimento nel contesto ambientale Funzionalita e livelli prestazionali Manutenzione, durabilita e consumi Cronoprogramma procedura INDICE delle TABELLE Tabella 1. Documento preliminare alla progettazione... 2 Tabella 2. Quadro economico... 7 INDICE delle FIGURE Figura 1. Viabilità di accesso... 6 Figura 2. Cronoprogramma procedura Il Responsabile Unico di Procedimento Arch. Daniele Fabbri Documento di Sintesi Prog. Preliminare Acqua Arena Pagina 12 di 12