Corso di Estimo Stima dei Fabbricati Rurali

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1 Corso di Estimo Stima dei Fabbricati Rurali Corso di Scienze e Tecnologie Agrarie

2 Stime Metodo diretto Metodo indiretto Il valore del costo

3 Stime Metodo diretto Metodo indiretto Il valore del costo

4 Stime Metodo diretto Metodo indiretto Il valore del costo

5 Problematiche I fabbricati rurali sono dei fattori produttivi funzionali alla coltivazione del fondo. Come è noto rientrano nel capitale fondiario in quanto investimenti stabilmente immobilizzati nel suolo. Nel caso in cui la dotazione di fabbricati sia funzionale all attività agricola, i fabbricati non saranno oggetto di stima ma il loro valore è compreso nel capitale fondiario e la loro remunerazione è data dal beneficio fondiario. Il problema non è tanto quello di stimare il fabbricato rurale ma capire in via prioritaria se questo è funzionale o non funzionale all attività agricola

6 Problematiche I fabbricati rurali sono dei fattori produttivi funzionali alla coltivazione del fondo. Come è noto rientrano nel capitale fondiario in quanto investimenti stabilmente immobilizzati nel suolo. Nel caso in cui la dotazione di fabbricati sia funzionale all attività agricola, i fabbricati non saranno oggetto di stima ma il loro valore è compreso nel capitale fondiario e la loro remunerazione è data dal beneficio fondiario. Il problema non è tanto quello di stimare il fabbricato rurale ma capire in via prioritaria se questo è funzionale o non funzionale all attività agricola

7 Problematiche I fabbricati rurali sono dei fattori produttivi funzionali alla coltivazione del fondo. Come è noto rientrano nel capitale fondiario in quanto investimenti stabilmente immobilizzati nel suolo. Nel caso in cui la dotazione di fabbricati sia funzionale all attività agricola, i fabbricati non saranno oggetto di stima ma il loro valore è compreso nel capitale fondiario e la loro remunerazione è data dal beneficio fondiario. Il problema non è tanto quello di stimare il fabbricato rurale ma capire in via prioritaria se questo è funzionale o non funzionale all attività agricola

8 Problematiche Il primo passo è quello di individuare l indirizzo produttivo di aziende simili a quelle da stimare e, quindi, la necessità di fabbricati rurali di dotazione necessari per l attività agricola. Solo nel caso in cui il fabbricati rurali sia eccedente si dovrà attivare una stima del valore di quel fabbricato. In questo caso dovremo rilevare le condizioni intrinseche (superficie, volume, vetustà,tipologia edilizia,...), estrinseche (vicinanza alle vie di comunicazione...), quadro normativo per definire l uso del fabbricato.

9 Problematiche Il primo passo è quello di individuare l indirizzo produttivo di aziende simili a quelle da stimare e, quindi, la necessità di fabbricati rurali di dotazione necessari per l attività agricola. Solo nel caso in cui il fabbricati rurali sia eccedente si dovrà attivare una stima del valore di quel fabbricato. In questo caso dovremo rilevare le condizioni intrinseche (superficie, volume, vetustà,tipologia edilizia,...), estrinseche (vicinanza alle vie di comunicazione...), quadro normativo per definire l uso del fabbricato.

10 Problematiche Il primo passo è quello di individuare l indirizzo produttivo di aziende simili a quelle da stimare e, quindi, la necessità di fabbricati rurali di dotazione necessari per l attività agricola. Solo nel caso in cui il fabbricati rurali sia eccedente si dovrà attivare una stima del valore di quel fabbricato. In questo caso dovremo rilevare le condizioni intrinseche (superficie, volume, vetustà,tipologia edilizia,...), estrinseche (vicinanza alle vie di comunicazione...), quadro normativo per definire l uso del fabbricato.

11 Metodo diretto In questo caso si presuppone la presenza di una mercato attivo sul fabbricato in cui, ad esempio, sia facile rilevare un valore a metro quadro di immobili simili. I prezzi poi dovrenno essere corretti tenendo conto dello stato di conservazione dell immobile e della sua età. Se esiste un mercato di immobili ristrutturati potremmo osservare il valore di trasformazione Vt, che sarà dato dalla differenza tra il valore a nuovo Pt e il costo di trasformazione Kt, Vt = Pt Kt. Per il calcolo di Kt si può procedere in via analitica con il calcolo del computo metrico estimativo che scompone la ristrutturazione in diverse fasi e a ciascuna attribuisce dei costi. Si può utilizzare anche una procedura comparativa usando il costo per metro quadro di ristrutturazioni simili.

12 Metodo diretto In questo caso si presuppone la presenza di una mercato attivo sul fabbricato in cui, ad esempio, sia facile rilevare un valore a metro quadro di immobili simili. I prezzi poi dovrenno essere corretti tenendo conto dello stato di conservazione dell immobile e della sua età. Se esiste un mercato di immobili ristrutturati potremmo osservare il valore di trasformazione Vt, che sarà dato dalla differenza tra il valore a nuovo Pt e il costo di trasformazione Kt, Vt = Pt Kt. Per il calcolo di Kt si può procedere in via analitica con il calcolo del computo metrico estimativo che scompone la ristrutturazione in diverse fasi e a ciascuna attribuisce dei costi. Si può utilizzare anche una procedura comparativa usando il costo per metro quadro di ristrutturazioni simili.

13 Metodo diretto In questo caso si presuppone la presenza di una mercato attivo sul fabbricato in cui, ad esempio, sia facile rilevare un valore a metro quadro di immobili simili. I prezzi poi dovrenno essere corretti tenendo conto dello stato di conservazione dell immobile e della sua età. Se esiste un mercato di immobili ristrutturati potremmo osservare il valore di trasformazione Vt, che sarà dato dalla differenza tra il valore a nuovo Pt e il costo di trasformazione Kt, Vt = Pt Kt. Per il calcolo di Kt si può procedere in via analitica con il calcolo del computo metrico estimativo che scompone la ristrutturazione in diverse fasi e a ciascuna attribuisce dei costi. Si può utilizzare anche una procedura comparativa usando il costo per metro quadro di ristrutturazioni simili.

14 Metodo indiretto Può essere utlizzato nel caso vi sia una mercato degli affitti per un fabbricato rurale. Il valore potrebbe essere ottenuto attualizzando l affitto medio per un fabbricato rurale ad un tasso di capitalizzazione.

15 Metodo del costo Questa stima presuppone che il fabbricato possa essere utilizzato. In questo caso, come nel caso del metodo diretto, possiamo definire un procedimento analitico o sintetico per il calcolo dei costi.