TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO Sezione distaccata di Eboli Ufficio esecuzioni immobiliari

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1 TRIBUNALE CIVILE DI SALERNO Sezione distaccata di Eboli Ufficio esecuzioni immobiliari PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE (N rge 139/09) RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO Ill.mo Sig. G.E. Dott.ssa Ilaria Bianchi PREMESSA La S.V.I. con decreto emesso in data nominava me sottoscritto Dott. Ing. Ciro Cucciniello, con studio in Salerno alla via G. Negri 21, consulente esperto nella procedura immobiliare in danno del sig. Omissis e mi invitava a comparire il giorno davanti alla S.V.Ill.ma per il giuramento di rito e il conferimento dell incarico. Per effetto della nomina, previo giuramento di rito, il sottoscritto otteneva il mandato di rispondere ai quesiti di seguito formulati: MANDATO: dica il C.T.U.: 1) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in Pag. 1 di 17

2 risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12 3bis) Nelle attività di cui sopra, ricostruisca lo stimatore la storia degli immobili pignorati nell ultimo ventennio (da calcolarsi a ritroso dalla data di trascrizione del pignoramento) a partire dall ultimo passaggio di proprietà anteriore a tale ventennio; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 5) dica dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 6) indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 7) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 8) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 9) riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, che avrà provveduto ad acquisire, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ, mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1 del citato T.U., ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che Pag. 2 di 17

3 l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 10) determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 11) corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) o equivalente - di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); 12) estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Dalla documentazione in atti si rileva che, con atto giudiziario del venivano pignorati i seguenti immobili di proprietà ½ di Omissis nato a Roccadaspide (SA) il e ½ di Omissis nata a Geislingen (Germania) Repubblica Federale (EE) il , situati nel Comune di Roccadaspide (SA), via Carpine, scala unica, piano secondo. Appartamento riportato nel N.C.E.U. del citato Comune al foglio 52, particella 1238, sub 26, piano secondo, cat. A2, classe 4, vani 3,5, R.C. euro 225,95 con i proporzionali diritti condominiali alle parti comuni del fabbricato tali per legge, destinazione e consuetudine, in particolare sulla corte comune individuata sul relativo Pag. 3 di 17

4 elaborato planimetrico col sub 1, con diritto per l appartamento al posto auto scoperto sulla corte comune indicata con il subalterno 1, con esclusione di ogni qualsiasi diritto sui locali sottotetto (Fg. 52, p.lla 1238 sub 17 e sub 18) il tutto come meglio precisato nell atto di compravendita a rogito notaio Gammaldi Angela del , rep /6142, riportato all Agenzia del Territorio di Salerno ai nn / Il pignoramento veniva richiesto dal creditore procedente Banca di Credito Cooperativo di Aquara con sede in Aquara (SA), via Garibaldi n. 3, rappresentata e difesa dall Avv. Domenico Di Stasi per mancato pagamento della somma di euro ,01 oltre accessori come per legge in forza di mutuo stipulato in data , rep , a rogito Dott. Angela Gammaldi, notaio in Campagna, registrato a Salerno il ai nn.32801/5014. Nell atto di pignoramento immobiliare erroneamente si fa riferimento all atto a rogito del notaio Gammaldi Angela del (data errata), rep (n. errato), registrato ad Eboli il al n e trascritto a Salerno il al n particolare (n. errato). Dopo aver esaminato gli atti e i documenti acquisiti, il sottoscritto iniziava gli accertamenti presso i competenti uffici. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA Così come comunicato alle parti, con lettere raccomandate a/r del n indirizzata a Omissis, n indirizzata a Omissis e fax di pari data inviato all avv. D. Di Stasi, le operazioni di consulenza proseguivano in data , ore 16,30, sui luoghi di causa, località Carpine, via Vittorio e Candido Pazzanese del Comune di Roccadaspide, ove però non conveniva alcuna delle parti in causa, in particolare il proprietario dell immobile sig. Omissis. Le operazioni peritali venivano di conseguenza rinviate al Su richiesta del C.T.U., la Polizia Municipale di Roccadaspide notificava in data a Omissis e in data a Omissis il prosieguo delle operazioni peritali. Con fax del veniva invece informato l avv. D. Di Stasi. All accesso convenivano il sig. Omissis assistito dall avv. Gabriele Iuliano e la sig.ra Omissis assistita dall avv. Anna Quaglia. Pag. 4 di 17

5 Nel corso del sopralluogo venivano ispezionati i luoghi di causa, alla presenza del proprietario e del suo legale rappresentante, provvedendo ad eseguire rilievi metrici e fotografici ed a verificare la rispondenza dello stato di fatto alle planimetrie catastali. In data ci si recava presso il Comune di Roccadaspide per richiedere ed ottenere il certificato dello stato di famiglia e l estratto per riassunto dei registri dell atto di matrimonio dell esecutato. Ci si recava inoltre presso l Ufficio Tecnico del Comune dove non era possibile verificare la regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità. Si ritornava pertanto in data presso l Ufficio Tecnico del Comune di Roccadaspide. Dalla consultazione della documentazione disponibile presso il Comune di Roccadaspide è emerso che il fabbricato in cui trovasi l appartamento pignorato rientra nella lottizzazione Carpine, lotto 18, in zona omogenea C del P.R.G. del Comune di Roccadaspide. Per la costruzione del fabbricato per civili abitazioni fu rilasciata la Concessione edilizia n. 50/95 del ai sigg. Omissis nati a Roccadaspide il e In data veniva notificata, ai proprietari, dal Sindaco di Roccadaspide l ordinanza di sospensione lavori n. 23 per una difformità al progetto approvato sotto la D.L. dell ing. Scorzelli Donato, successivamente dimessosi dall incarico, consistente in una maggiore volumetria realizzata al piano seminterrato. Il subentrante D.L. arch. Galardo Michele richiedeva ai sensi dell art. 13 della legge 47/85 variante in sanatoria. Il Comune rilevava comunque una difformità rispetto agli indici urbanistici del piano riguardo all altezza massima e alla volumetria realizzabile. Poiché il fabbricato non veniva completato il Comune realizzava in proprio le opere di urbanizzazione primaria. Non esiste alcuna dichiarazione di agibilità dell intero fabbricato. Le operazioni di consulenza proseguivano poi con lo studio della documentazione e degli atti acquisiti. 1. DOCUMENTAZIONE(Quesiti n 1, 2 e 3) Per i beni pignorati è stata prodotta la documentazione ex art. 567 c.p.c. che risulta completa ed idonea. Pag. 5 di 17

6 1. PROVENIENZA DEI BENI STORIA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI NELL ULTIMO VENTENNIO (Quesito n 3bis) Gli immobili pignorati sono costituiti da un appartamento per abitazione al secondo piano di un maggiore fabbricato condominiale sito in Roccadaspide, località Carpine, via Vittorio e Candido Pazzanese, di circa 65 mq oltre ampio terrazzo con tutti i proporzionali diritti sulle parti comuni del fabbricato tali per legge, destinazione e consuetudine, in particolare sulla corte comune del fabbricato, con il diritto per l appartamento al posto auto scoperto, con esclusione di ogni e qualsiasi diritto sui locali sottotetto sub L appartamento riportato in catasto fabbricati del Comune di Roccadaspide, al foglio 52, particella 1238, sub 26 pervenne ai coniugi Omissis nato a Roccadaspide (SA) il e Omissis nata in Germania Repubblica Federale (EE) il , in regime di comunione legale dei beni, in virtù di atto del , a rogito del Notaio Angela Gammaldi, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data ai nn /24858, per acquisto da Omissis nato a Roccadaspide (SA) il La detta consistenza immobiliare pervenne a Omissis, a seguito di costituzione di diritti reali a titolo gratuito tra i fratelli Omissis nato a Roccadaspide (SA) il e Omissis nato a Roccadaspide (SA) il con atto del , a rogito del Notaio Angela Gammaldi, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data ai nn /11298 e con atto di divisione del sempre a rogito del Notaio Angela Gammaldi, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data ai nn / I fratelli Omissis sopra citati con atto del a rogito del notaio Biagio Salvati, trascritto presso l Agenzia del Territorio di Salerno in data ai nn /19758, si costituivano come Impresa edile per cui il bene acquistato con atto del notaio Salvati Biagio del era bene strumentale dell attività imprenditoriale e pertanto non rientrante nella comunione con i rispettivi coniugi, per cui le signore Omissis (coniugi) dovevano intervenire solo per il consenso e il riconoscimento che il bene acquistato era bene strumentale dell attività imprenditoriale dei rispettivi coniugi non rientranti nella comunione di cui alla legge n Pertanto ora per allora le signore Omissis dichiaravano espressamente che il lotto di terreno acquistato comune indiviso con atto notaio Salvati Biagio del , rep , dai rispettivi coniugi Omissis erano e sono da Pag. 6 di 17

7 considerarsi beni personali dagli stessi acquistati nell esercizio delle imprese con la spiega che non fanno assolutamente parte della comunione legale degli stessi e per quanto possa occorrere prestano sin d ora ogni più ampio consenso alla fatta vendita del ratificandolo e rinunziando a qualsiasi impugnativa dello stesso. Con atto di compravendita per notar Biagio Salvati del , registrato a Eboli il al n. 3753, Omissis acquistavano, comune indiviso in regime di comunione legale, numero due lotti di terreno edificatorio alla località Carpine di Roccadaspide contraddistinti con i numeri 19 e 20, riportati in catasto alla partita 9364, foglio 52, p.lla n di are 8,82 e p.lla n di are 6,02 da Omissis nata a Roccadaspide il A Omissis i beni venduti ai fratelli Omissis erano pervenuti, in virtù di successione testamentaria indivisa, da Omissis, zio, con testamento pubblico ricevuto dal notaio Carlo Stromillo in data e registrato il 3 dicembre dello stesso anno al n. 185 e con atto di divisione del , rogato dal notaio Carlo Stromillo, registrato a Roccadaspide il al n DATI CATASTALI (Quesito n 4) Di seguito sono riportati i dati catastali dell immobile pignorato di proprietà dei sigg. Omissis nato a Roccadaspide il e Omissis nata in Germania Rep. Federale il situato nel comune di Roccadaspide (SA): Appartamento, piano 2, scala U, ubicato alla località Carpine, via Vittorio e Candido Pazzanese, riportato nel N.C.E.U. del Comune di Rocccadaspide (SA) con i seguenti dati: DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Partita Foglio Particella Sub Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Rendita A/2 4 vani 3,5 225,95 All appartamento è annesso il posto auto scoperto sulla corte comune indicata con il subalterno 1, con esclusione sui locali sottotetto (Foglio 52, n sub 17 e 18) Il tutto confinante con pianerottolo e vano scala, appartamento sub 25 e prospettante su zone condominiali, salvo altri. Pag. 7 di 17

8 3.1 Corrispondenza con i dati riportati nel pignoramento I dati acquisiti coincidono con quelli riportati nell atto di pignoramento anche se l atto di compravendita a cui si fa riferimento risulta errato. 3. UBICAZIONE, DESCRIZIONE E CONSISTENZA DELL IMMOBILE Il bene oggetto della presente procedura immobiliare si trova in zona periferica del comune di Roccadaspide ed è costituito da un appartamento per civile abitazione sito al secondo piano, non servito da impianto ascensore, di un fabbricato con struttura portante in cemento armato e copertura a tetto. Detto appartamento è costituito da tre vani, disimpegno, cucina e bagno, oltre ad un balcone che si estende, con forma ad L, lungo le due facciate d angolo del fabbricato, il tutto per una superficie convenzionale lorda di 65,44 mq. Il bagno ha le pareti rivestite con piastrelle di ceramica di colore chiaro fino ad altezza di circa 2.00 m ed è dotato di servizi igienici di normale qualità ed in buone condizioni di uso. La pavimentazione è interamente in piastrelle di ceramica, in buone condizioni; gli infissi esterni sono in legno con vetri semplici e tapparelle in plastica, quelli interni sono in legno tamburato, la porta di caposcala è blindata. Lo stato di manutenzione dell appartamento è da considerarsi normale, con finiture interne di pari livello, impianto elettrico a norma, idrico, di riscaldamento con caldaia murale a gas e termo camino (il camino è ubicato nell ingresso-soggiorno) che alimenta i convettori in acciaio verniciato di colore bianco, presenti in ciascuno degli ambienti. La scheda riportata nell allegato 6 riporta analiticamente la consistenza dell immobile. 4. STATO DI POSSESSO DEL BENE (Quesito n 5) L unità immobiliare è attualmente utilizzata dal sig. Omissis. 5. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE (Quesito n 6) Come risulta dall estratto per riassunto dai registri degli atti di matrimonio (cfr. all. 4) il sig. Omissis ha contratto matrimonio a Capaccio il con la si.ga Omissis dalla quale successivamente ha ottenuto la separazione legale. Pag. 8 di 17

9 Con provvedimento del Tribunale di Salerno in data n del 2008 è stata omologata separazione consensuale fra i coniugi di cui all atto contrascritto. 6. FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE (Quesito n 7) Da quanto riferito dall esecutato, tramite l avv. Gabriele Iuliano, il fabbricato di cui fa parte l immobile pignorato non risulta costituito in condominio; non è stato nominato l amministratore e le spese sono sostenute direttamente dai condomini per cui non è stato possibile accertare eventuali oneri del pignorato che resterebbero a carico dell acquirente. L appartamento, anche se presenta una diversa divisione interna rispetto al progetto approvato, rispecchia la planimetria catastale. Non sono stati riscontrati altri vincoli o oneri che resteranno a carico dell acquirente. 7. FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE SARANNO CANCELLATI O CHE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE (Quesito n 8) Sugli immobili pignorati ed oggetto di stima gravano le seguenti formalità : Iscrizione ipotecaria di euro ,00 a garanzia di mutuo del a rogito Notaio Angela Gammaldi per la somma di euro ,00, pubblicata in data ai nn /5014, a favore Banca di Credito Cooperativo di Aquara S.c.r.l. con sede in Aquara (SA) via Garibaldi n. 3 e contro Omissis nato a Roccadaspide (SA) il e Omissis nata in Germania Rep. Federale il Detta ipoteca grava sui seguenti beni: appartamento ubicato nel Comune di Roccadaspide, località Carpine, via Vittorio e Candido Pazzanese, piano 2 riportato nel N.C.E.U. al foglio 52, particella 1238, sub 26. Trascrizione del ai nn /16123 contenente verbale di pignoramento immobiliare del a favore di Banca di Credito Cooperativo di Aquara. Pag. 9 di 17

10 8. REGOLARITA EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE CONFORMITA ALLE CONCESSIONI/AUTORIZZAZIONI URBANISTICHE (Quesito n 9) Dalle indagini effettuate è emerso che il Comune di Roccadaspide ha rilasciato la Concessione edilizia n. 50/95, in data , ai sigg. Omissis, nati a Roccadaspide il e , per la realizzazione di un fabbricato per civili abitazioni in località Carpine, lotto 18, lottizzazione Carpine. In data veniva notificata ai proprietari dal Sindaco di Roccadaspide l ordinanza di sospensione lavori n. 23 per una difformità al progetto approvato sotto la D.L. dell ing. Omissis, successivamente dimessosi dall incarico, consistente in una maggiore volumetria realizzata al piano seminterrato. Il subentrante D.L. arch. Omissis richiedeva ai sensi dell art. 13 della legge 47/85 variante in sanatoria. Il Comune rilevava comunque una difformità del fabbricato rispetto agli indici urbanistici del piano riguardo all altezza massima e alla volumetria realizzabile. Poiché il fabbricato non veniva completato il Comune realizzava in proprio le opere di urbanizzazione primaria. Non esiste alcuna dichiarazione di agibilità dell intero fabbricato. L appartamento è conforme alla planimetria catastale anche se presenta, rispetto al progetto, una diversa distribuzione interna. VALORE E CRITERIO DI STIMA (Quesito n 10) Lo scopo della stima è rivolto alla determinazione del valore attuale che l immobile potrebbe raggiungere in una libera contrattazione di compravendita, nello stato di fatto e di diritto in cui esso trovasi. In relazione allo scopo, il criterio di stima più adatto è rivolto alla ricerca del valore di mercato dell immobile. Il metodo che sarà seguito è quello diretto sintetico comparativo con riferimento al valore di beni similari oggetto di recente compravendita e di consistenza e prezzo noti. Stima con il metodo della comparazione diretta (metodo sintetico) Questo metodo comporta una comparazione esplicita ed immediata tra i parametri (unitari) già sinteticamente rappresentativi delle capacità economiche e produttive dei beni a confronto, come, ad esempio, il prezzo unitario /mq, ovviamente specificando i criteri di calcolo della superficie in mq, ovvero se netti oppure lordi o commerciali. Pag. 10 di 17

11 Esso è in grado di offrire risultati sufficientemente oggettivi nei casi in cui sia possibile costruire una scala di prezzi noti, cronologicamente allineati e riferiti a beni sostanzialmente analoghi a quello da stimare, assicurandosi che i beni-campione appartengano allo stesso mercato di cui fa parte quello oggetto della stima. E possibile l adozione di tale metodo ricorrendo, oltre che alle indicazioni delle agenzie immobiliari locali, alle quotazioni riportate con cadenza semestrale dall Osservatorio Immobiliare dell Agenzia del Territorio, la cui attendibilità ai fini del suo proficuo utilizzo è sostanziato dalla filosofia elaborativa di seguito sinteticamente esposta. L oggetto dell indagine campionaria è l universo delle compravendite di unità immobiliari che si realizzano in un semestre. La rilevazione dei dati di mercato rappresenta, nell ambito del processo di alimentazione della banca dati OMI, l operazione più delicata e importante effettuata da parte degli Uffici Provinciali dell Agenzia del Territorio. È, infatti, fondamentale effettuare indagini di mercato sulla base di fonti attendibili, dalle quali acquisire gli elementi tecnico-economici. Tra le fonti consultate e utilizzate per l indagine semestrale, si segnalano: agenzie immobiliari; annunci su riviste di settore; informazioni dirette/conoscenze personali; perizie di stima effettuate dagli uffici provinciali; selezione di atti di compravendita utili allo scopo; aste immobiliari; altri operatori di settore. L obiettivo, nei comuni in presenza di dinamica di mercato, è quello di costituire un campione che sia sufficientemente rappresentativo della popolazione delle compravendite e che, opportunamente elaborato, restituisca un intervallo di valori (min-max) relativo alla tipologia edilizia prevalente in una zona omogenea di un comune. Per l immobile in esame si riporta di seguito la scheda del risultato dell interrogazione della banca dati dell Agenzia del Territorio, relativa al primo semestre 2010, ultimo dato disponibile. Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: SALERNO Pag. 11 di 17

12 Comune: ROCCADASPIDE Fascia/zona: Suburbana/LOCALITA : FONTE - SERRA - CARPINE Codice di zona: E2 Microzona catastale n.: 2 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione: Valore Mercato ( /mq) Valori Locazione ( /mq x mese) Tipologia Stato Superficie conservativo (L/N) Min Max Min Max Abitazioni civili NORMALE L 2,3 3,3 L Abitazioni di tipo economico NORMALE L 2,3 3,1 L Autorimesse NORMALE L 1,6 2,2 L Box NORMALE L 2 2,9 L Ville e Villini NORMALE L 3,3 4,6 L Superficie (L/N) Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Considerato lo stato conservativo dell immobile, da individuarsi come normale, si ritiene lecito assumere il valore unitario di mercato nella fascia intermedia della banda di oscillazione e pari a 900 /mq. Il dato medio di mercato così reperito costituisce il punto di riferimento iniziale della stima, per essere poi modificato in funzione di particolari caratteristiche dell immobile in oggetto, di cui si terrà conto mediante l applicazione di adeguati coefficienti di differenziazione, che in funzione delle sue caratteristiche, consentono di inquadrarlo nel contesto del mercato Pag. 12 di 17

13 immobiliare, definendo in modo sufficientemente attendibile il giusto gradino della scala dei prezzi con la considerazione delle seguenti caratteristiche. Per ciascuna unità, sono stati sommati i relativi coefficienti di merito, ottenendo così un parametro quantitativo indicante, numericamente, la "vicinanza", sotto l'aspetto estimativo, della unità considerata a quella di riferimento. Di seguito, moltiplicando tale ultimo parametro per la superficie commerciale dell'unità si ottiene il più probabile valore di mercato della stessa, inteso come monetizzazione ritraibile in una libera contrattazione di compravendita nella realtà del mercato immobiliare locale. Considerato che il parametro geometrico significativo della consistenza immobiliare, assunto a riferimento per la determinazione dei valori economici delle unità abitative è la superficie commerciale, si è proceduto al calcolo della stessa sulla scorta delle indicazioni contenute nella Norma UNI e nel D.P.R. n. 138/98, che, all allegato C, espone le norme tecniche per la determinazione della superficie catastale (a cui quella commerciale può equipararsi) delle unità immobiliari a destinazione ordinaria. Si sono pertanto adottati i seguenti coefficienti di ponderazione delle singole superfici: COEFFICIENTI DI PONDERAZIONE Tipologia Coeff. Superficie coperta lorda 1,00 Balconi e terrazze scoperti 0,25 Balconi e terrazze coperti (per coperto si intende chiuso su tre lati) 0,35 Patii e porticati 0,35 Verande 0,60 Giardini di appartamento 0,15 Giardini di ville e villini 0,10 Deposito 0,60 Box auto 0,80 Posto auto coperto 0,70 Posto auto scoperto 0,60 Mansarda 0,90 Sottotetto abitabile 0,80 Sottotetto non abitabile 0,50 Di seguito è riportato il riepilogo dei risultati a cui si è giunti seguendo il metodo sopra descritto; nella scheda dell all. 6 sono invece riportati i dettagli dell immobile. Pag. 13 di 17

14 PROSPETTO RIEPILOGATIVO DEL VALORE DI MERCATO N. UNITA' UBICAZIONE 1 Appartamento Località Carpine, via Vittorio e Candido Pazzanese - Roccadaspide (SA) VALORE DI MERCATO ,80 SUDDIVISIONE IN LOTTI L immobile in oggetto può costituire necessariamente un unico lotto. Lotto unico Appartamento, costituito da tre vani, disimpegno, cucina e bagno, oltre ad un balcone che si estende, con forma ad L, lungo le due facciate d angolo del fabbricato ubicato in località Carpine, via Vittorio e Candido Pazzanese n. 6, piano 2, scala U, riportato nel N.C.E.U. del Comune di Rocccadaspide (SA) con i seguenti dati: DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Partita Foglio Particella Sub Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Rendita A/2 4 vani 3,5 225,95 All appartamento, confinante con pianerottolo e vano scala, appartamento sub 25 e prospettante su zone condominiali, salvo altri, è assegnato il posto auto scoperto indicato con il numero 3 sulla corte comune. La superficie commerciale dell appartamento è di 65,44 mq. Il suo più probabile valore di mercato risulta essere, in cifra tonda, pari ad euro ,00. Pag. 14 di 17

15 RIEPILOGO Vengono di seguito riepilogati l identificazione, le caratteristiche, le coerenze e il più probabile valore di mercato stimato dei beni costituenti il lotto Lotto unico Appartamento, costituito da tre vani, disimpegno, cucina e bagno, oltre ad un balcone che si estende, con forma ad L lungo le due facciate d angolo del fabbricato, ubicato in località Carpine, via Vittorio e Candido Pazzanese n. 6, piano 2, scala U, riportato nel N.C.E.U. del Comune di Rocccadaspide (SA) con i seguenti dati: DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO Partita Foglio Particella Sub Zona Cens. Categoria Classe Consistenza Rendita A/2 4 vani 3,5 225,95 All appartamento, confinante con pianerottolo e vano scala, appartamento sub 25 e prospettante su zone condominiali, salvo altri, è assegnato il posto auto scoperto indicato con il numero 3 sulla corte comune. La superficie commerciale dell appartamento è di 65,44 mq. Il suo più probabile valore di mercato risulta essere, in cifra tonda, pari ad euro ,00. Da indagini effettuate, sugli immobili oggetto di stima gravano le seguenti formalità : Iscrizione ipotecaria di euro ,00 a garanzia di mutuo del a rogito Notaio Angela Gammaldi per la somma di euro ,00, pubblicata in data ai nn /5014, a favore Banca di credito cooperativo di Aquara S.c.r.l. con sede in Aquara (SA) via Garibaldi n. 3 e contro Omissis nato a Roccadaspide (SA) il e Omissis nata in Germania Rep. Federale il Trascrizione del ai nn /16123 contenente verbale di pignoramento immobiliare del a favore di Banca di Credito Cooperativo di Aquara. Pag. 15 di 17

16 ALLEGATI Fanno parte integrante della presente relazione di consulenza tecnica, già inviata alle parti costituite e non, i seguenti allegati: Allegato 1 - Verbali di accesso - n. 3 pagine Allegato 2 - Rilievo fotografico - n. 12 fotogrammi a colori - n. 6 pagine Allegato 3 - Documentazione catastale - n. 5 pagine Allegato 4 - Stato di famiglia ed estratto dell atto di matrimonio di Omissis - n. 2 pagine Allegato 5 - Stralcio Piano Regolatore Generale - n. 5pagine Allegato 6 - Criterio di stima e schede valutazione unità immobiliari - n. 4 pagine Allegato 7 - Documentazione acquisita presso il Comune di Roccadaspide - n. 22 pagine Allegato 8 - Copia della notifica effettuata dalla Polizia Municipale di Roccadaspide - n. 3 pagine Allegato 9 - Parcella - n. 1 pagina Pag. 16 di 17

17 INDICE PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE (N RGE 139/09)... 1 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO... 1 PREMESSA... 1 SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA DOCUMENTAZIONE(QUESITI N 1, 2 E 3) PROVENIENZA DEI BENI... 6 STORIA DEGLI IMMOBILI PIGNORATI NELL ULTIMO VENTENNIO (QUESITO N 3BIS) DATI CATASTALI (QUESITO N 4) CORRISPONDENZA CON I DATI RIPORTATI NEL PIGNORAMENTO UBICAZIONE, DESCRIZIONE E CONSISTENZA DELL IMMOBILE STATO DI POSSESSO DEL BENE (QUESITO N 5) REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE (QUESITO N 6) FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE RESTERANNO A CARICO DELL ACQUIRENTE (QUESITO N 7) FORMALITA, VINCOLI E ONERI CHE SARANNO CANCELLATI O CHE RISULTERANNO NON OPPONIBILI ALL ACQUIRENTE (QUESITO N 8) REGOLARITA EDILIZIA E URBANISTICA DEL BENE CONFORMITA ALLE CONCESSIONI/AUTORIZZAZIONI URBANISTICHE (QUESITO N 9) VALORE E CRITERIO DI STIMA (QUESITO N 10) SUDDIVISIONE IN LOTTI LOTTO UNICO RIEPILOGO Lotto unico ALLEGATI Certo di aver espletato al meglio l incarico affidatomi, io sottoscritto C.T.U. ringrazio per la fiducia accordatami e rimango a disposizione per eventuali ed ulteriori incombenze. Il C.T.U. Ing. Ciro Cucciniello Salerno, Novembre 2010 Pag. 17 di 17