STUDIO DI FATTIBILITA

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1 Università degli Studi di Sassari STUDIO DI FATTIBILITA Lavori di completamento funzionale aree 4, 5, 6 e 7 Polo Bionaturalistico di Piandanna 1. QUADRO CONOSCITIVO 1.1 Quadro conoscitivo generale L Amministrazione Universitaria, nel perseguimento del suo obiettivo teso a sviluppare, migliorare e conservare il proprio patrimonio edilizio, ha programmato di avviare una serie di interventi di sistemazione e completamento degli immobili di proprietà che allo stato attuale vengono utilizzati parzialmente e comunque non conformemente alle potenzialità che essi potrebbero offrire; il Polo Bionaturalistico di Piandanna con il suo Orto Botanico si inserisce a pieno titolo in questa programmazione; l opera costituisce infatti una delle massime priorità del programma edilizio dell Amministrazione Universitaria. L immobile, di indubbia valenza architettonica, non risulta ancora essere completato nella sua interezza. L Università di Sassari con il completamento di questa opera intende rendersi protagonista del rinnovamento della città, partendo anche dalla riqualificazione delle aree periferiche, da sempre trascurate e cariche di amnesia urbana; aree dismesse o perdute d uso e comunque sempre scollegate organicamente al tessuto urbano, alle funzioni sociali e produttive del centro metropolitano da cui in qualche modo dipendono, ma solo per un mero concetto di appartenenza spaziale. La riprogettazione, o forse sarebbe meglio dire il ripensamento, di questo spazio ha una valenza tale da determinare il futuro sviluppo urbano di questa parte della città, ponendosi come cerniera urbana nella definizione di una direttrice di sviluppo in antitesi al centro; una conurbazione metropolitana, appunto. Pg. 1/22

2 Una volontà, o forse una sfida, che l Amministrazione Universitaria ha fortemente voluto e alla quale ha creduto, confrontandosi con uno dei temi più complessi e interessanti dell urbanistica moderna: la progettazione del vuoto. Infatti è proprio di un vuoto urbano che si sta trattando; del quale il Nuovo Polo Bionaturalistico ne è la cornice, la sua quinta scenica; la sua ri-progettazione pertanto ne determinerà e ne riconoscerà infatti il suo ruolo centrale e la sua enorme valenza ambientale. Un inversione, quindi, della cultura progettuale: progettare un pieno per definirne il suo vuoto, per caricarlo di significati, di ruoli e di simboli. La nozione di spazio vuoto che le linee progettuali hanno finora seguito e dovranno ulteriormente definire non è quella di vacuità, quanto invece come un qualcosa di sgombrato, di liberato; e ciò entro determinati limiti. Il limite, il nostro pieno, non è quindi il punto in cui una cosa finisce, ma ciò a partire da cui una cosa inizia la propria essenza. Lo spazio dell architettura. Progettare un vuoto allora non significa riempirlo con un generico pieno, ma saperne capire, e quindi dis-segnare i suoi limiti, capirne i suoi confini e il saperli re-interpretare.. Un orientamento progettuale in linea quindi con una politica ed una programmazione, condivisa anche dall Amministrazione Comunale e da numerosi operatori pubblici e privati, mirata alla riqualificazione delle aree periferiche o dismesse della città; il tutto in linea con gli indirizzi della cultura urbanistica contemporanea. Il Nuovo Polo Bionaturalistico assurge quindi a questo importante ruolo; le sue linee progettuali fino ad ora hanno sempre seguito questo obiettivo, arrivando a delineare un organismo architettonico in piena simbiosi con il territorio che lo ospita, un elemento plastico plasmato nell elemento naturale, ma senza invaderlo, senza subirlo passivamente; un architettura organica di alto valore stilistico destinato a caratterizzare definitivamente lo sky-line urbano di questa parte della città, ad offrirgli la sua porta, reinterpretata in chiave moderna da chi ha saputo cogliere il significato di questo luogo, leggerne e capirne i suoi segni, le sue tracce ed offrire il meglio dell espressione architettonica contemporanea. 1.2 Descrizione della preesistenza Il nuovo Polo Bionaturalistico sorge sul un terreno di circa undici ettari, a Nord-Ovest della città di Sassari in zona denominata Lu Regnu. Il lotto è delimitato dalla strada Provinciale Sassari- Ittiri e dalla Via Piandanna. Il complesso edilizio è localizzato nel lato sud-est del lotto, sul versante prospiciente la via Piandanna, sulla quale attualmente vi è l accesso principale di tutto il comparto. Pg. 2/22

3 La composizione architettonica dell impianto, com è noto, nasce dallo sviluppo di una curva concava sul versante che guarda la strada provinciale, quasi a sottolineare, come anzi detto, la volontà di divenire una quinta scenica del territorio e rafforzare al contempo la percezione prospettica del luogo; due appendici, in direzione perpendicolare alla tangente alla curva sui lati più esterni, che tendono a degradare rastremandosi fino al piano del terreno, scandiscono un organico movimento dell intero organismo architettonico. Fig.1 Impianto compositivo attuale del Polo Bionaturalistico Fig.2 Prospetto sulla strada Provinciale Fig.3 Prospetto sulla via Piandanna Pg. 3/22

4 1.3 Situazione attuale Allo stato attuale sono stati portati a compimento, e pienamente utilizzati, i corpi 1, 2 e 3 che risultano in uso da ormai due anni. Dei corpi 4, 5, 6, 7 e 8 sono state completate le strutture, i tamponamenti, i rivestimenti esterni, compresi i serramenti esterni. Restano da completare gli interni, che attualmente si trovano completamente allo stato di rustico, nonché l impiantistica dei laboratori e l allestimento degli arredi. E altresì da realizzare l Orto botanico (infrastrutture, accessibilità, dotazione servizi, allestimento con la sola esclusione del progetto botanico del Orto di competenza della Facoltà e del Dipartimento). Interventi successivi alla impostazione originaria sono alcuni divisori realizzati con pannelli di cartongesso o in pannelli in legno, i servizi igienici, gli impianti elettrici eseguiti, per buona parte, esternamente. Il complesso Bionaturalistico di Piandanna si articola in una serie di corpi numerati da 1 a 7 (oltre al corpo 8 destinato alla parte impiantistica ed a magazzini per il futuro Orto Botanico) ed ospita, o è destinato ad ospitare, le seguenti strutture:. Corpo Struttura ospitata o prevista Superficie (mq) 1 Aule, Biblioteca, laboratori e servizi annessi Istituto di Matematica e Fisica Dipartimento di Scienze Botaniche, Ecologiche e Geologiche Serre e loro pertinenze Dipartimento di Biochimica 4-5 Dipartimento di Scienze Biomediche (sez. Microbiologia) Dipartimento di Zoologia ed Antropologia Evoluzionistica Museo di Ateneo Presidenza Facoltà, servizi amministrativi Grandi aule comuni e servizi annessi, servizi per gli studenti Orto botanico, Parco pubblico Pg. 4/22

5 Il Committente si riserva di modificare tale suddivisione, senza che ciò possa costituire motivo per richiedere la revisione del Disciplinare d incarico. La consistenza delle strutture è la seguente: Superf. Utile netta Superf. Utile lorda H media Volume (m 2 ) (m 2 ) (m) (m 3 ) Corpo 1 Quota 175, , , , Corpo 2 Quota 171, , , , , Studi Quota 171, , , , , Pg. 5/22

6 Superf. Utile netta (m 2 ) Superf. Utile lorda (m 2 ) H media (m) Volume (m 3 ) Corpi 4 e 5 Quota 167, , , , , Corpo 6 Quota 167, , , Corpo 7 Quota 167, , , , , Totali Corpo 8 Quote 173,00 175, Ai fini del computo dei volumi urbanistici Pg. 6/22

7 Gli spazi sopra indicati devono intendersi al lordo degli spazi comuni (corridoi, servizi igienici, sale riunioni, locali di servizio ecc.) e dei locali tecnologici. 1.4 Indirizzi progettuali I lavori, nel loro insieme, prevedono interventi su mq con un intervento funzionale comprensivo delle finiture interne e delle dotazioni impiantistiche. Si prevede di intervenire anche con il completamento delle aree esterne, immediatamente pertinenti ai corpi edilizi, e su parte della recinzione dell intero complesso. Rimane esclusa solo la realizzazione dell Orto Botanico vero e proprio. In particolare si prevede di collocare definitivamente: Nel corpo 4 e 5: Dipartimento di Scienze Biomediche (sez. Microbiologia) Dipartimento di Biochimica Dipartimento di Zoologia ed Antropologia Evoluzionistica Per un totale di mq Nel corpo 6: Museo di Ateneo Per un totale di 314 mq Nel corpo 7 Grandi aule comuni e servizi annessi, servizi per gli studenti Per un totale di mq Ulteriori spazi destinabili a ospitare dipartimenti e servizi amministrativi di Facoltà Per un totale di mq In linea generale, il dimensionamento degli spazi interni dovrà essere quanto più possibile analogo all esistente, così come le finiture interne ed esterne degli edifici; la progettazione dovrà quindi garantire una continuità nelle linee progettuali già intraprese, con l obiettivo di arrivare a delineare uno spazio organico e coerente con i principi ispiratori dell intero progetto. Pg. 7/22

8 Università degli Studi di Sassari Anche l aspetto impiantistico dovrà seguire questi principi, sia dal punto di vista dell impostazione generale che delle dotazioni, utilizzando il più possibile l estensione degli impianti attualmente presenti. Si prevede nel prossimo futuro di collegare l opera ad un nuovo impianto di cogenerazione il cui project-financing è stato già avviato dall Amministrazione Universitaria con procedura separata. Fig.4 Planimetria generale del progetto con indicazione delle aree di intervento 1.5 Obiettivi dell intervento Il progetto pone come ipotesi di lavoro una serie di importanti obiettivi/vincoli, da raggiungere nel breve termine, che l Amministrazione Universitaria si è prefissata e che possono essere così riassunti: - di completare i corpi da 4 a 7 nel rispetto delle normative vigenti e nel rispetto dell idea progettuale iniziale adeguandola alle destinazioni d uso indicate nelle aree funzionali; - di progettare tutti gli impianti necessari per il completamento adeguandoli alla nuova conformazione spaziali degli spazi; Pg. 8/22

9 - di prevedere tutti gli interventi necessari per l ottenimento del C.P.I. sia sui corpi edilizi da completare sia sui corpi già completati; - di realizzare un sistema di condizionamento estate-inverno dei volumi edilizi in linea con quanto già realizzato nel primo lotto introducendo però le soluzioni tecniche necessarie ad ottenere un indice termico adeguato alle nuove normative; - di completare le sistemazioni esterne con la sola esclusione del progetto botanico dell Orto; Tutti gli obiettivi sopra descritti mirano a garantire una gestione ottimale delle attività universitarie attraverso la realizzazione dei laboratori, degli studi e delle aule di cui il progetto è sicuramente il fulcro centrale. Pertanto lo studio e la tipologia di tutti gli interventi dovranno essere inseriti nell attuale contesto con particolare attenzione al rispetto del genius loci architettonico; in particolare nella scelta dei materiali e nei dettagli costruttivi, considerando altresì anche gli aspetti di carattere estetico e stilistico. Gli spazi esterni dovranno essere adeguatamente illuminati in ragione dei camminamenti e dei collegamenti progettati ex novo, nonché delle strutture presenti, con impianti alimentati preferibilmente da energie alternative e/o rinnovabili. Tutti gli interventi andranno comunque attuati in concomitanza con l'attività didattica e dovranno dunque essere mediati e uniformati, nella tempistica e nell'invasività, alle esigenze della Facoltà e dei singoli Dipartimenti. Lo studio e la tipologia degli interventi dovranno essere sviluppati tenendo conto dei vincoli ai quali l edificio è sottoposto dalla vigente normativa. Le esigenze da soddisfare sono quelle finalizzate al raggiungimento di adeguati standard di prestazione dell'impianto edilizio globale, inteso come contenitore degli organismi universitari. L'intervento deve inoltre dare risposta alle esigenze degli utenti, sia "lavoratori" sia "studenti", in termini di sicurezza, comfort ed efficienza dei luoghi di lavoro e di studio. Obiettivo principale del progetto è dunque quello di rendere funzionale e fruibile l intero Polo Bionaturalistico, integrandolo definitivamente nel suo contesto naturale e nel più generale contesto urbano antropizzato, facendogli esprimere appieno le potenzialità e l importante ruolo per il quale è stato ideato. Pg. 9/22

10 Fig.5 Sviluppo dei vari livelli del Polo Bionaturalistico Pg. 10/22

11 1.6 Modalità di gestione dell opera Tutte le opere, sebbene con diverso grado di complessità, necessitano di un attività di gestione nella fase di regime: dalla sola attività di manutenzione dell opera a quelle di gestione di sistemi complessi. Lo SdF deve dunque porre una particolare attenzione nell individuare il sistema più efficiente di gestione dell opera pubblica. Occorre descrivere il modello di gestione previsto (in gestione, in economia ecc.) individuandone normativa, soggetti, modalità, attività, ecc.; nonché le azioni che dovranno essere intraprese per rendere possibile, sul piano gestionale, il conseguimento degli obiettivi ai quali l intervento è finalizzato. Il modello di gestione previsto deve essere, ovviamente, fattibile e rispondente alla normativa vigente. Il modello di gestione previsto dovrà inoltre trovare corrispondenza nella Fattibilità Finanziaria. 2. FATTIBILITA TECNICA 2.1 Indicazioni tecniche di base ed esplorazioni pre-progettuali Il complesso Bionaturalistico risulta attualmente avere una superficie utile netta di mq, di cui circa 8500, pari a circa il 35%, utilizzati pienamente dall Università Per il suo pieno utilizzo occorre pertanto, come precedentemente sottolineato, intervenire su circa mq distribuiti su vari livelli di cui alla complessa distribuzione e organizzazione interna degli spazi. Gli spazi e gli ambienti che deriveranno a seguito degli interventi previsti si ritiene possano essere sufficienti a soddisfare sia le esigenze di standard qualitativi sia le obiettive esigenze dell utenza, il tutto ad una scala economica di intervento tarata sulla soglia indicativa dei 16,5 milioni di euro di importo di progetto. L Ente Committente intende realizzare tale intervento in un unico lotto funzionale. Non è necessaria alcuna acquisizione in quanto l intero comparto è di proprietà Universitaria né trasformazioni particolari, se non l adattamento e l integrazione organica con quanto attualmente presente. Saranno necessarie opere infrastrutturali, anche significative, per permettere un pieno e completo utilizzo degli immobili. Pg. 11/22

12 Da un punto di vista di qualità ambientale il progetto, dovrà essere impostato con i criteri dello standard europeo H.Q.E. (high quality environmental), una Alta Qualità Ambientale fondata su un programma di uso di materiali scelti per grado di nocività generale tendente allo zero e conduzione delle forniture e lavori che tiene in primo conto l uso dei materiali di prossimità e la eliminazione dei materiali di provenienza lontana, ad eccezione di quelli per i quali non è possibile l approvvigionamento sul territorio. Il concetto di benessere ambientale alla base di queste ipotesi di lavoro ben si presta alle necessità oggettive degli utenti ma anche degli operatori che condividono quotidianamente spazi e volumi del fabbricato. Viene posta particolare attenzione alla distribuzione degli spazi, alle forme ed al livello di benessere derivante da aria, luce e calore. 2.2 Stima parametrica del costo di costruzione e di realizzazione Il costo dell intervento è fondato su un computo metrico estimativo di massima e su valutazioni eseguite su lavori similari nel territorio. I prezzi sono derivati dall'elenco dei Prezzi Unitari del Prezzario Regionale Sardegna. I parametri dimensionali del fabbricato sono i seguenti: - Superficie netta calpestabile totale: mq Superficie lorda coperta: mq circa - Altezza media: ml 8,50 circa - Volume lordo del fabbricato: mc circa Pg. 12/22

13 L utilizzo del finanziamento disponibile potrà avvenire secondo il seguente quadro economico. Lavori di completamento funzionale aree 4, 5, 6 e 7 Polo Bionaturalistico di Piandanna Quadro economico IMPORTI A - SOMMA IMPORTO LAVORI E SICUREZZA ,00 importo lavori soggetto a ribasso d'asta ,00 importo sicurezza non soggetta a ribasso d'asta ,00 B - SOMME A DISPOSIZIONE B1 - Acquisti e lavori in economia ,00 B2 - Rilievi, Accertamenti, indagini ,00 B3 - Allacciamenti ai pubblici servizi ,00 B4 - Imprevisti ,50 B5 - Spese tecniche e generali, coord. sicurezza, collaudatori ,00 B6 - Cassa Previdenziale (4% di B5) ,00 B7 - IVA al 10% (su A) ,00 B8 - IVA al 20% (su B5+B6) ,00 B9 - Accantonam. Art. 12 D.P.R. 554/99 (3%) ,00 B10 - Accantonam. Art D.Lgs. 163/06 (0,7333%) ,33 B11 - Accantonam. Art. 133 c.4 D.Lgs 163/06 (1%) ,00 B12 - Pubblicità ,00 TOTALE B (Somme a disposizione) ,83 TOTALE GENERALE (A+B) ,83 COSTI PARAMETRICI Totale costo realizzazione ,83 Totale costo lavori ,00 costo di realizzazione = 1142,65 /mq costo di costruzione = 872,01 /mq Pg. 13/22

14 3. COMPATIBILITA URBANISTICA, AMBIENTALE E PAESAGGISTICA 3.1 Compatibilità urbanistica L intervento è assoggettato alle seguenti disposizioni generali, urbanistiche ed edilizie, vigenti od operanti in salvaguardia: Piano Regolatore Generale Area urbanistica in cui è compreso l'intervento: L'area, dal punto di vista urbanistico è indicata nel vigente PRG (in fase di salvaguardia) come zona G4 con destinazioni d 9.2 e d 9.3. PUC adottato con delibera di adozione del 10 luglio 2008 Nel nuovo PUC, in fase di approvazione l area ricade nella zona G, sottozona G1.1.2 La pianificazione, prevede linee di indirizzo specifiche per ogni categoria di sottozone: - sottozone G1 attrezzature di servizio pubbliche e private; comprendono le strutture per l istruzione secondaria superiore (sottozona G1.1.1), Università ed ERSU (sottozona G1.1.2 con destinazioni d9.2 e d9.3.), ecc Le sottozone G1 costituiscono l armatura urbana e territoriale integrata con il sistema della mobilità sostenibile (rete ciclopedonale e su ferro) e con l ecosistema ambientale. Si attuano con lo strumento preattuativo del progetto norma (scheda norma ) di competenza pubblica, su richiesta del promotore privato che successivamente predispone un piano particolareggiato conforme. Il dimensionamento delle nuove zone G1 assegna la priorità ad interventi di rigenerazione urbana e di riqualificazione di tessuti urbani esistenti. Gli interventi che si intendono proporre rientrano tra quelli ammessi sia dallo strumento urbanistico attualmente vigente che da quello in via di approvazione. L intervento è pertanto : CONFORME alle disposizioni generali, urbanistiche ed edilizie, vigenti od operanti in salvaguardia Pg. 14/22

15 Università degli Studi di Sassari Estratti cartografici del PRG e PUC con individuazione dell area interessata dall intervento: Fig.6 Estratto del PRG con indicazione dell area Fig.7 Estratto del PUC con indicazione dell area Pg. 15/22

16 Fig.8 Aerofotogrammetrico con indicazione dell area 3.2 Descrizione sintetica di eventuali impatti ambientali dovuti all opera e misure compensative da prendersi Per l esecuzione dell opera non sussistono attualmente vincoli di tipo geologico, idrogeologico, sismico, ecc); essi sono stati individuati nella progettazione del primo lotto e ottenuti i relativi pareri di ammissibilità. Restano da definire esclusivamente i vincoli legati alla prevenzione incendi. L attività prevalente, è quella indicata al punto 85 del Decreto Ministero dell Interno 16/02/82: Scuole di ogni ordine, grado e tipo, collegi, accademie e simili per oltre 100 persone presenti. Tutte le altre attività presenti, sono pertinenti alla attività prevalente L'intervento in quanto opera pubblica necessita prima della approvazione del progetto esecutivo dei pareri di competenza del Comune, dell'a.s.l., della Soprintendenza ai Beni Architettonici ed Ambientali e del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco, se ritenuto necessario in funzione della capienza totale dell edificio. Pg. 16/22

17 Università degli Studi di Sassari Documentazione fotografica del Polo Bionaturalistico Pg. 17/22

18 Università degli Studi di Sassari Pg. 18/22

19 Università degli Studi di Sassari Pg. 19/22

20 Università degli Studi di Sassari Pg. 20/22

21 4. SOSTENIBILITA FINANZIARIA 4.1 Sostenibilità dei costi L Amministrazione può sostenere i costi relativi alla ristrutturazione mediante fondi di bilancio già disponibili. 4.2 Stima costi di gestione A edificio ristrutturato, si prevede una gestione dell immobile svolta in economia dall Università di Sassari nel quadro della gestione ordinaria degli edifici dell Ateneo. I costi d esercizio sono calcolabili come segue: - spese di funzionamento ordinario dell immobile: ,00 /anno - spese per attività manutentive: ,00 /anno per un totale annuo di ,00 5. CONVENIENZA ECONOMICO SOCIALE 5.1 Descrizione dei benefici e dei costi per la collettività legati all opera Il maggior beneficio conseguente alla realizzazione di questa opera sta nel mettere a disposizione dell Ateneo e della città una importante struttura per la didattica e per la ricerca universitaria; una struttura che risponda agli attuali requisiti e standards richiesti dalle attuali esigenze delle attività accademiche all interno di un organismo edilizio all avanguardia nella distribuzione funzionale degli spazi, nella progettazione e gestione degli impianti speciali ed in generale nell usufruire di luoghi di lavoro in linea con gli standard internazionali del benessere degli utenti che vi operano al suo interno. I costi di realizzazione e di gestione potrebbero essere giudicati consistenti, ma vanno considerati come investimenti volti ad accrescere il patrimonio di edifici a norma e funzionali dell Amministrazione Universitaria. Pg. 21/22

22 6. PROCEDURE 6.1 Descrizione puntuale di tutti i vincoli che gravano sull opera Gli adempimenti tecnici sono quelli previsti dalle leggi in vigore specificati nel paragrafo successivo. Il fabbricato è di proprietà Universitaria e completamente disponibile; pertanto i lavori potranno essere iniziati appena saranno espletate le procedure di gara ai sensi del D.Lgs 163/ Descrizione puntuale dei passaggi normativi e procedurali che si intendono attuare per superare i vincoli indicando i relativi tempi Non sono necessari passaggi procedurali particolari, se non quelli necessari per l approvazione dei progetti e l ottenimento del parere favorevole della Soprintendenza, dell Ufficio di Igiene e dei Vigili del Fuoco. 6.3 Cronoprogramma delle scadenze temporali IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Studio di fattibilità Aggiud. progettazione Progetto preliminare Progetto definitivo Progetto esecutivo Rich. autorizzazioni Aggiudicazione Inizio-fine lavori Collaudo Avvio gestione Sassari, 30 novembre 2010 Il responsabile (Ing. Simone Loddo) Pg. 22/22