NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre 2012 Settore residenziale

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1 NOTA TERRITORIALE Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Sergio Mongelli (referente OMI) data di pubblicazione: 21 giugno 2013 periodo di riferimento: secondo semestre

2 Andamento del mercato immobiliare nel II semestre Provincia di - Settore residenziale a cura dell Ufficio Provinciale di Firenze con la collaborazione dell Ufficio Statistiche e Studi della Direzione Centrale Osservatorio Mercato Immobiliare e Servizi Estimativi dc_omise@agenziaentrate.it Le informazioni rese nel presente rapporto sono di proprietà esclusiva dell Agenzia delle Entrate. Non è consentito vendere, affittare, trasferire, cedere i dati contenuti o assumere alcune altre obbligazioni verso terzi. Le informazioni possono essere utilizzate, anche ai fini della loro elaborazione, purché, nel caso di pubblicazione, venga citata la relativa fonte.

3 Indice 1 Introduzione Mercato regionale Mercato provinciale Mercato del comune di Firenze Note metodologiche Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al II semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Firenze, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia delle Entrate ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Firenze. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare della regione Toscana con approfondimenti sulla provincia di Firenze ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; l intensità del mercato immobiliare (); le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. Per una più efficace lettura dei dati, si è ritenuto opportuno suddividere il territorio provinciale in 7 macroaree più il capoluogo di provincia e il territorio comunale in 9 macroaree, caratterizzate al loro interno, per quanto possibile, dalla omogeneità di alcuni parametri fondamentali, quali le caratteristiche geografiche, sociali, immobiliari ed economiche. 1

4 2 Mercato regionale In questa prima parte è analizzato il comportamento del mercato immobiliare residenziale della Toscana nel II semestre che con transazioni () rappresenta il 6,29% del mercato immobiliare residenziale italiano. Nella Tabella 1 sono riportati i dati ( II sem, / II sem 2011 e quota % su regione) complessivi per intera provincia e distinti tra capoluoghi e non capoluoghi. La variazione del numero di transazioni normalizzate () nel II semestre, rispetto al II semestre 2011, registrata nella regione è pari a -30,5%, valore sostanzialmente in linea con il dato segnato a livello nazionale (-28,9%). Rispetto a quanto registrato in Toscana nel I sem (-22,9%), si evidenzia un ulteriore peggioramento congiunturale. Il dato medio nazionale e regionale in forte ribasso trova conferma, pur con alcune sfumature, in tutte le province con il minimo ribasso, fatto registrare da Pistoia (-23,7%), e il massimo da Massa (-51,1%). Curioso appare il confronto, in termini di, tra capoluoghi e non capoluoghi, all interno della provincia. Su dieci provincie toscane, ben sette, tra cui Firenze, mostrano un calo di transazioni più sensibile nel capoluogo rispetto al resto della provincia invertendo una tendenza, consolidatasi nel passato, che aveva mostrato cali più marcati nei comuni non capoluogo. Tabella 1: e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province II sem II sem 12/ Italia II sem II sem 12/ Italia II sem II sem 12/ Italia Firenze (FI) ,8% 1,69% ,5% 2,34% ,8% 1,39% Arezzo (AR) ,0% 0,49% ,6% 0,43% ,1% 0,52% Grosseto (GR) ,1% 0,48% ,6% 0,53% ,8% 0,46% Livorno (LI) ,1% 0,69% ,9% 0,96% ,0% 0,56% Lucca (LU) ,2% 0,64% ,7% 0,52% ,3% 0,70% Massa (MS) ,1% 0,33% ,4% 0,27% ,1% 0,36% Pisa (PI) ,4% 0,80% ,0% 0,69% ,5% 0,85% Prato (PO) ,7% 0,33% ,4% 0,75% ,1% 0,13% Pistoia (PT) ,7% 0,42% ,3% 0,39% ,1% 0,43% Siena (SI) ,2% 0,43% ,8% 0,25% ,1% 0,51% Totale Toscana ,5% 6,29% ,4% 7,11% ,9% 5,90% Totale Italia ,9% 100,00% ,7% 100,00% ,4% 100,00% Riguardo alle quotazioni, presentate nella Tabella 2, si registra un calo diffuso su tutti gli ambiti provinciali, rispetto al I semestre del, fatta eccezione per Grosseto (+2,7%). Spicca, tra decrementi piuttosto contenuti nelle altre provincie, il dato di Siena (-7,2%) che segue una serie negativa che ha portato le quotazioni a deprezzarsi del 14,0% nell arco di soli tre semestri (I 2011 II ). Considerando la scala dei valori medi provinciali della regione, la provincia di Firenze (2.673 /m 2 ) mantiene, nonostante la flessione, la media più elevata, seguita a poca distanza da Livorno (2.609 /m 2 ) e Lucca (2.543 /m 2 ), province queste ultime, caratterizzate da pregevoli località costiere di interesse turistico. Leggermente diversa è la lettura fornita dall (intensità del mercato immobiliare) nella 2

5 Tabella 3 rispetto al. Il dato complessivo della Toscana per l intera provincia (1,36%) è di poco superiore al dato nazionale (1,32%). A livello di comuni capoluogo l Intensità del Mercato Immobiliare si dimostra leggermente più debole (1,51%) rispetto a quella nazionale (1,56%). A livello di singola provincia, Pisa (1,64%), Firenze (1,51%) e Livorno (1,46%), si confermano i mercati più attivi della regione, pur con una marcata flessione rispetto all anno 2011 in cui si segnavano indici rispettivamente di (2,29%), (2,02%) e (2,03%). A livello di singoli comuni capoluogo, come appare evidente anche dalla figura 2, i mercati più attivi si dimostrano quelli delle città di Grosseto, (1,73%), Livorno (1,73%) Firenze (1,71%) e Pisa (1,71%) mentre i più statici quelli delle città di Massa (1,06%) e Siena (1,09%). Diversa è la distribuzione dell che appare a livello di non capoluoghi (Figura 3), laddove le provincie più dinamiche sono Pisa (1,61%) e Prato (1,41%) mentre Massa (1,10%) e Grosseto (1,14%) mostrano i maggiori segnali di sofferenza. I valori medi regionali dell nel, come mostrano con evidenza le serie storiche dell dal I semestre 2004, riportate nella figura 5, danno seguito al trend negativo che nel 2010 aveva subito una occasionale inversione di tendenza. Tali valori danno una netta percezione di quanto poco attivo sia il mercato immobiliare rispetto ai livelli raggiunti negli anni in cui tale indice toccava con continuità la soglia del 3,00%. La serie storica del numero indice dal I semestre 2004, riportata in Figura 4, mostra ancora una volta la quasi totale aderenza delle curve rappresentative del mercato della regione Toscana (capoluogo e non capoluogo) a quella che registra l andamento nazionale. Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni % Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province /m 2 I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) /m 2 I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) /m 2 I sem 12 N. indice quotazioni II sem 12 (base = I sem 04) Firenze (FI) ,1% 133, ,5% 132, ,7% 135,5 Arezzo (AR) ,5% 110, ,8% 103, ,3% 113,0 Grosseto (GR) ,7% 131, ,6% 133, ,1% 130,7 Livorno (LI) ,9% 143, ,6% 135, ,6% 147,5 Lucca (LU) ,4% 167, ,7% 168, ,1% 166,7 Massa (MS) ,7% 132, ,6% 123, ,8% 140,7 Pisa (PI) ,1% 154, ,2% 155, ,0% 154,3 Prato (PO) ,3% 126, ,3% 122, ,4% 138,5 Pistoia (PT) ,1% 134, ,0% 131, ,1% 136,4 Siena (SI) ,2% 82, ,7% 79, ,2% 84,3 Totale Toscana ,0% 132, ,4% 128, ,8% 135,0 3

6 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo Intera Provincia Capoluoghi Non Capoluoghi Province / 2011 / 2011 / 2011 Firenze (FI) ,7% 1,51% ,8% 1,71% ,7% 1,37% Arezzo (AR) ,3% 1,19% ,1% 1,27% ,3% 1,16% Grosseto (GR) ,9% 1,30% ,3% 1,73% ,3% 1,14% Livorno (LI) ,8% 1,46% ,6% 1,73% ,6% 1,31% Lucca (LU) ,1% 1,20% ,6% 1,47% ,5% 1,13% Massa (MS) ,9% 1,09% ,4% 1,06% ,3% 1,10% Pisa (PI) ,7% 1,64% ,3% 1,71% ,3% 1,61% Prato (PO) ,4% 1,30% ,2% 1,26% ,3% 1,41% Pistoia (PT) ,0% 1,22% ,5% 1,20% ,4% 1,22% Siena (SI) ,2% 1,22% ,5% 1,09% ,6% 1,25% Totale Toscana ,7% 1,36% ,6% 1,51% ,2% 1,28% Totale Italia ,8% 1,32% ,1% 1,56% ,1% 1,23% Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia 5,2% 6,6% 6,8% 26,8% 12,7% 5,3% 7,8% 10,2% 10,9% 7,6% Firenze (FI) Arezzo (AR) Grosseto (GR) Livorno (LI) Lucca (LU) Massa (MS) Pisa (PI) Prato (PO) Pistoia (PT) Siena (SI) 4

7 I grafici polari nelle figure che seguono consentono, leggendo i valori su ogni raggio, il confronto tra l nazionale e regionale e l delle singole provincie della Toscana per i soli capoluoghi (Figura 2) e per i comuni non capoluogo (Figura 3). Figura 2: - capoluoghi Italia Toscana Capoluoghi SI FI 2,00% 1,71% AR 1,09% 1,00% 1,27% PT 1,20% GR 1,73% 0,00% 1,26% PO 1,06% LI 1,73% PI 1,71% 1,47% LU MS Figura 3: - non capoluoghi Italia FI 2,00% Toscana Non capoluoghi SI 1,37% AR 1,25% 1,00% 1,16% PT GR 1,22% 1,14% 0,00% 1,31% PO 1,41% LI 1,13% PI 1,61% 1,10% LU MS 5

8 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi ,5 104,3 101,2 103,1 101,5 101,0 98,1 101,0 100,2 103,7 98, ,6 100,6 96,2 98,3 98,5 103,3 98,7 98,7 98,0 83,6 92,0 80,8 72,6 80,8 77,7 83,0 72,4 74,1 74,5 81,8 76,2 72,6 75,4 69,0 71,8 Italia 67,3 69,3 66,6 Toscana Capoluoghi Non capoluoghi 74,3 68,3 65,3 74,6 52,6 50,6 68,9 66,1 56,7 51,1 47,9 46,3 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi 3,20% 2,70% 3,06% 3,14% 3,12% 3,05% 3,02% 3,07% 3,00% 3,03% 2,85% 3,00% 2,83% 2,79% 2,20% 2,28% 2,35% 2,24% 2,09% 2,20% 2,09% 1,70% 1,20% Capoluoghi Non Capoluoghi Toscana Italia 1,97% 1,99% 1,87% 1,91% 1,89% 1,76% 1,51% 1,36% 1,28%

9 3 Mercato provinciale La provincia di Firenze, costituita da 44 comuni, è stata ripartita in 7 macroaree più il capoluogo. In alcuni casi tale perimetrazione rispecchia ambiti già istituzionalizzati sotto forma di consorzio di comuni omogenei (Consorzio Empolese Val D Elsa), in altri riprende una storica identità geografica (Mugello, Chianti e Valdarno), in altri ancora raccoglie comuni fra loro apparentemente disomogenei (Cintura Fiorentina) eppure caratterizzati dalla comune influenza subita dalla città di Firenze. Figura 6: Macroaree provinciali Firenze Il numero di transazioni normalizzate () della provincia pari a ha fatto registrare una variazione tendenziale semestrale di -30,5% e peggiora il già pessimo risultato del I semestre (4.022), dato più basso a partire dal I semestre A livello di macroarea, spiccano in negativo i dati del Basso Mugello (-32,9%), dell Empolese Val d'elsa (-30,4%), e di Firenze (-30,5%): tutti gli ambiti citati avevano già fatto registrare nel I semestre marcati tassi di decrescita delle transazioni. 7

10 L unico ambito con una relativa tenuta del numero di scambi risulta il Chianti (-9,2%): da considerare in questo caso che nel suddetto ambito si era verificato fino al I semestre 2011 un calo di transazioni decisamente più marcato rispetto al resto della provincia. Le quotazioni per macroarea registrano un calo in tutti gli ambiti provinciali, contenuto al di sotto dei due punti percentuali. In valore assoluto, le quotazioni medie più elevate rimangono a Firenze (3.235 /m 2 ) e nella Cintura Fiorentina (3.036 /m 2 ). Le quotazioni più basse si registrano nell Alto Mugello (1.343 /m 2 ). Interessante appare analizzare con quali differenze sia maturato nel tempo il calo di transazioni normalizzate che ha riguardato tutta la provincia a partire dal I semestre Confrontando i dati rilevati nel II semestre rispetto al I semestre 2004, si registra che, a fronte di un calo medio di transazioni di - 47,7% dell intera provincia, gli ambiti più penalizzati sono nell ordine il Valdarno (-59,6%), il Basso Mugello (-58,8%), il Chianti (-53,6%), l Empolese Val d Elsa (-53,5%). Seguono l Alto Mugello, la Piana e Firenze, rispettivamente con (-49,8%), (-43,1%) e (-42,9%), per concludere con la Cintura Fiorentina con (-39,7%). I dati dell, indicativi della vivacità del mercato residenziale, come prevedibile, considerato il calo del numero di transazioni, segnano una decrescita generalizzata, con i valori più bassi a partire dal Il confronto tra le serie storiche riportate nelle figure 7, 8 e 9 ci porta a due considerazioni. La prima è che la continua erosione delle quotazioni negli anni più recenti ( ), sia in provincia che nel capoluogo, comincia a segnare una differenza più marcata rispetto ai picchi di valore registrati negli anni La seconda considerazione discende dal confronto delle curve di e, nelle figure 7 e 8, per capoluogo e resto provincia: con i marcati cali dell ultimo anno nel capoluogo, sta avvenendo un riavvicinamento delle curve ( e ) del capoluogo e del resto provincia. Ciò dimostra che il mercato fiorentino che, pur in calo, aveva dimostrato maggiore tenuta negli anni passati comincia a subire in maniera più pesante gli effetti della crisi del mercato immobiliare. Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali Provincia I sem 12 N. indice quotazioni (base = I sem 2004) Firenze ,5% 43,73% ,5% 132,0 Alto Mugello 57-11,5% 1,58% ,3% 122,9 Basso Mugello ,9% 8,00% ,1% 138,3 Chianti 143-9,2% 3,94% ,4% 137,7 Cintura Fiorentina ,1% 9,29% ,4% 131,5 Empolese Val d'elsa ,4% 14,33% ,7% 137,7 Piana ,9% 14,13% ,9% 137,7 Valdarno ,2% 5,00% ,9% 129,8 Provincia di Firenze ,8% 100,00% ,1% 133,8 8

11 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali Macroaree provinciali / 2011 Firenze ,8% 1,71% Alto Mugello 98-18,8% 0,85% Basso Mugello ,0% 1,20% Chianti 287-5,6% 1,24% Cintura Fiorentina ,8% 1,36% Empolese Val d'elsa ,1% 1,30% Piana ,7% 1,64% Valdarno ,4% 1,62% Provincia di Firenze ,7% 1,51% Firenze ,8% 1,71% Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia ,0 120,0 138,8 136,9 138,6 136,5 132,9 133,7 137,4137,8139,6 139,6 140,0 140,2 139,8 139,4 135,5 137,0 137,6 133,7 137,5137,0 136,5 135,5 137,0 136,1 134,5 134,1 132,0 126,5 130,2133,3 103,0 103,0 104, ,8 101,2 102,9 97,0 98,4 104,5 92,8 97,7 93,1 92,3 84,4 84,6 88,7 87,6 93,4 82,2 82,1 83,0 74,0 78,1 72,8 81,7 76,1 69,1 66,6 Quotazioni Firenze 71,7 74,9 69,1 Quotazioni Resto provincia 64,7 64,5 Resto provincia 57,1 52,7 Firenze 49,2 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 II_11 I_12 II_12 9

12 Figura 8: capoluogo e resto provincia 3,30% 3,28% 2,92% 3,13% 3,01% 2,94% 2,80% 2,70% 2,70% 2,49% 2,30% 2,54% 2,15% 2,20% 2,32% 2,25% 1,80% Capoluogo 1,97% 1,93% 1,82% 1,71% 1,30% Resto provincia ,37% Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali 5,0% 14,1% 43,7% 14,3% 9,3% 3,9% 8,0% 1,6% Firenze Alto Mugello Basso Mugello Chianti Cintura Fiorentina Empolese Val d'elsa Piana Valdarno 10

13 Firenze Alto Mugello Basso Mugello Chianti Cintura Fiorentina Empolese Val d'elsa Piana Valdarno Provincia di Firenze NOTA TERRITORIALE Figura 10: per macroaree provinciali 2,50% 2,00% 1,50% 1,71% 1,20% 1,24% 1,36% 1,30% 1,64% 1,62% 1,51% 1,00% 0,85% 0,50% 0,00% Nella figura 11 la mappa della distribuzione provinciale del evidenzia come il maggior numero di transazioni si concentri nella città di Firenze (1.580) e, a seguire, nei popolosi comuni della Piana di Campi Bisenzio (176), Sesto Fiorentino (166), e nei comuni di Scandicci (155) e Empoli (153). Nella figura 12, la mappa dei differenziali media provinciale evidenzia con la colorazione più scura (quotazioni più elevate) la città di Firenze e due comuni della Cintura Fiorentina molto vicini al capoluogo toscano (Fiesole con /m 2 e Bagno a Ripoli con /m 2 ), caratterizzati da un territorio collinare di grande panoramicità e dalla predominanza di abitazioni tipiche fiorentine, aspetti che risultano molto apprezzati sul mercato immobiliare di livello medio-alto. Le quotazioni medie più basse si registrano nei comuni dell Alto Mugello di Marradi (1.181 /m 2 ) e Palazzuolo sul Senio (1.138 /m 2 ). I valori dell più elevati, come appare dalla figura 13, sono nei comuni di Calenzano (2,37%), Campi Bisenzio (1,90%) e Figline Valdarno (1,90%). 11

14 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre 12

15 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali media provinciale 13

16 Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello Comune Provincia I sem 12 media di provincia Firenzuola 28 5,9% 0,79% 0,96% ,7% 0,50 Londa 6-45,2% 0,17% 1,03% ,7% 0,64 Marradi 11-29,5% 0,31% 0,79% ,5% 0,44 Palazzuolo sul Senio 7 550,0% 0,18% 0,75% ,0% 0,43 San Godenzo 5-49,4% 0,14% 0,46% ,4% 0,56 Alto Mugello 57-11,5% 1,58% 0,50% ,3% 0,50 14

17 Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello Comune Provincia I sem 12 media di provincia Barberino di Mugello 41-23,7% 1,14% 1,30% ,0% 0,82 Borgo San Lorenzo 58-42,1% 1,61% 1,35% ,7% 0,72 Dicomano 16-20,7% 0,44% 1,11% ,0% 0,70 Pelago 28-32,9% 0,78% 1,19% ,3% 0,77 Pontassieve 60-12,7% 1,67% 1,24% ,3% 0,92 Rufina 18-37,7% 0,49% 1,04% ,0% 0,76 San Piero a Sieve 18-35,6% 0,48% 1,82% ,0% 0,73 Scarperia 22-39,3% 0,60% 1,05% ,6% 0,74 Vaglia 13-36,9% 0,37% 1,17% ,0% 1,04 Vicchio 15-54,2% 0,41% 0,73% ,2% 0,65 Basso Mugello ,9% 8,00% 0,57% ,1% 0,79 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti Comune Provincia I sem 12 media di provincia Barberino Val D Elsa 17-43,3% 0,47% 1,33% ,4% 0,75 Greve in Chianti 45-12,8% 1,25% 1,19% ,0% 1,07 San Casciano Val di Pesa 51-4,2% 1,42% 1,20% ,8% 0,97 Tavarnelle Val di Pesa 29 34,4% 0,81% 1,39% ,5% 0,87 Chianti 143-9,2% 3,94% 0,62% ,4% 0,96 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina Comune Provincia I sem 12 media di provincia Bagno a Ripoli 80-9,4% 2,21% 1,30% ,0% 1,22 Scandicci ,2% 4,28% 1,46% ,2% 1,05 Fiesole 51-0,8% 1,40% 1,20% ,6% 1,29 Impruneta 50-21,1% 1,39% 1,31% ,0% 1,09 Cintura Fiorentina ,1% 9,29% 0,69% ,4% 1,14 15

18 Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Empolese Valdelsa Comune Provincia I sem 12 media di provincia Capraia e Limite 33-41,5% 0,92% 1,87% ,0% 0,83 Castelfiorentino 46-17,7% 1,27% 1,06% ,0% 0,66 Cerreto Guidi 27-39,2% 0,74% 1,34% ,0% 0,68 Certaldo 37-41,6% 1,03% 0,96% ,8% 0,76 Empoli ,9% 4,23% 1,44% ,3% 0,78 Fucecchio 53-37,3% 1,48% 1,14% ,4% 0,66 Gambassi Terme 18-32,2% 0,48% 1,47% ,0% 0,69 Montaione 25 56,6% 0,68% 1,50% ,0% 0,65 Montelupo Fiorentino 45-31,2% 1,25% 1,41% ,0% 0,87 Montespertoli 42-36,3% 1,16% 1,20% ,8% 0,85 Vinci 39-26,6% 1,08% 1,33% ,0% 0,73 Empolese Valdelsa ,4% 14,33% 0,63% ,7% 0,75 Tabella 11:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana Comune Provincia I sem 12 media di provincia Calenzano 67-34,0% 1,86% 2,37% ,6% 0,97 Campi Bisenzio 176-1,5% 4,86% 1,90% ,0% 0,85 Lastra a Signa 45-38,1% 1,24% 1,18% ,9% 0,89 Sesto Fiorentino ,6% 4,60% 1,47% ,4% 1,07 Signa 57-6,0% 1,57% 1,32% ,0% 0,85 Piana ,9% 14,13% 0,78% ,9% 0,95 Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno Comune Provincia I sem 12 media di provincia Figline Valdarno 79-6,8% 2,18% 1,90% ,5% 0,69 Incisa in Val d'arno 11-74,8% 0,29% 1,46% ,0% 0,68 Reggello 62-10,1% 1,71% 1,34% ,1% 0,70 Rignano sull'arno 30-31,9% 0,82% 1,78% ,0% 0,83 Valdarno ,2% 5,00% 0,72% ,9% 0,72 16

19 4 Mercato del comune di Firenze Nella tabella sotto riportata è inquadrato il comune di Firenze, fra le 8 maggiori città italiane. Il capoluogo toscano rappresenta il 2,3% della quota di di tutti i capoluoghi d Italia, registrando un calo percentuale di -30,5% delle transazioni rispetto al II semestre del Nel confronto con le altre principali città, Firenze vede decrescere leggermente la propria quota di in relazione ai principali capoluoghi (2,3% rispetto a 2,5% del precedente semestre). Tabella 13: e variazioni dei principali capoluoghi Principali Capoluoghi / II sem 2011 capoluoghi Bologna ,1% 2,5% 1,61% Firenze ,5% 2,3% 1,71% Genova ,8% 3,6% 1,59% Milano ,0% 9,9% 1,85% Napoli ,2% 5,3% 1,52% Palermo ,4% 2,9% 1,25% Roma ,2% 18,4% 1,84% Torino ,9% 6,6% 1,87% Principali capoluoghi ,7% 51,5% 1,73% Italia capoluoghi ,7% 100,0% 1,56% Nel seguito del paragrafo si illustrano le dinamiche del mercato immobiliare residenziale del II semestre nella città di Firenze. Per consentire una migliore lettura dei dati, le 30 zone OMI del comune di Firenze sono state aggregate in 9 macroaree. Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Firenze 17

20 I dati relativi all, come già detto, ampiamente negativi a livello comunale, mostrano un quadro variegato a livello di macroarea. Osservando, in particolare, le macroaree più ampie, si segnalano il dato del Centro Storico (277 ), in calo (-15,2%) dopo tre trimestri consecutivi stabili e l ultimo in crescita, e il dato della macroarea Semicentrale e centrale di pregio (-25,5% a 323 ), con un calo inferiore rispetto la dato medio cittadino: i suddetti dati confermano un costante interesse del mercato abitativo verso le due aree centrali di pregio di Firenze. In deciso calo appaiono, invece, le transazioni nelle altre tre macroaree forti del comune quali Novoli- Castello-Rifredi, con una marcatissima decrescita (-45,1%). A seguire le macroaree Europa - Bellariva Varlungo (-38,4%) e Isolotto - Ponte a Greve (-21,0%) in calo per il quarto semestre consecutivo. Le tre macroaree pregiate marginali di Firenze, mostrano un calo più contenuto di quello cittadino: Collinare di pregio a Sud (-16,5%), Collinare di pregio a Nord-Est (-19,7%) e Galluzzo-Le due Strade (-16,0%). La macroarea periferica residenziale e industriale di Peretola Osmannoro conclude il quadro con un calo di -31,1%. L andamento delle transazioni a livello cittadino, sembrerebbe confermare, all interno della città di Firenze, il fenomeno osservato nel semestre precedente: un livello di quotazioni leggermente più moderato nelle zone pregiate del centro e semicentro cittadino e delle zone collinari, sostiene la domanda abitativa, mantenendo il calo di transazioni entro livelli relativamente più contenuti, mentre le zone periferiche risentono più marcatamente della crisi strutturale del mercato immobiliare osservata a livello generale. Sotto l aspetto delle quotazioni, svetta la macroarea Collinare di pregio a Sud, con /m 2, nota per le panoramiche colline che guardano su Firenze e per la presenza del Piazzale Michelangelo, seguita dall altra macroarea Collinare di pregio a Nord-Est con /m 2 e dal Centro Storico con /m 2 che conferma (-2,1%) il trend in calo dei semestri precedenti. Come mostra cromaticamente la figura 11, le quotazioni più elevate del comune si dispiegano lungo l asse che da Nord-Est a Sud-Ovest taglia la città, interessando le zone collinari, il Centro Storico e le zone semicentrali e centrali di pregio, quest ultime molto ricercate dai residenti per la buona dotazione di servizi e di urbanizzazioni. Le variazioni registrate dalle quotazioni rispetto al I semestre, confermano una generale tendenza al ribasso che non risparmia, le zone OMI più pregiate e ricercate del Centro e delle colline. Tabella 14:,, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze Macroaree urbane II sem comune I sem 12 media comunale Centro Storico ,2% 17,54% 1,85% ,1% 1,10 Collinare di pregio a Nord-Est 44-19,7% 2,80% 1,42% ,9% 1,14 Collinare di pregio a Sud 28-16,5% 1,75% 1,30% ,4% 1,36 Europa - Bellariva - Varlungo ,4% 10,37% 1,48% ,1% 1,02 Galluzzo-Le due Strade 34-16,0% 2,14% 1,38% ,5% 1,08 Isolotto - Ponte a Greve ,0% 12,11% 1,53% ,3% 0,87 Novoli - Castello - Rifredi ,1% 19,74% 1,83% ,0% 0,88 Peretola - Osmannoro 45-31,1% 2,85% 1,21% ,6% 0,78 Semicentrale e centrale di pregio ,5% 20,46% 1,69% ,5% 1,08 ND ,23% Firenze ,5% 100,00% 1,71% ,9% 1,00 1 La comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 18

21 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre 19

22 Figura 16: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno 20

23 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre Nelle tabelle che seguono si riporta, per macroarea e singola zona, il dettaglio di, delle quotazioni e relative variazioni. Nei grafici a barre (Figure da 18 a 26) è rappresentata, per macroarea, la distribuzione delle compravendite del semestre per classi di dimensione delle abitazioni, con riferimento all, confrontata con la distribuzione per classi dimensionali dello Stock. Pur in presenza di una diversa distribuzione del patrimonio abitativo per classi dimensionali, sulle diverse macroaree, una costante ricorrente è che il mercato movimenta principalmente i tagli più piccoli. Soltanto nelle macroaree collinari di pregio e Galluzzo-Le due Strade, caratterizzate dalla prevalenza di tagli medi e grandi, il mercato risulta più attivo per le classi più elevate. In tutte le macroaree, ad ogni modo, la classe dimensionale grande, in relazione allo stock di pertinenza, risulta quella meno oggetto di scambio. 21

24 Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Denominazione II sem comune media comunale B1 Centro Storico ,2% 17,54% 1,85% ,1% 1,10 Centro Storico ,2% 17,54% 1,85% ,1% 1,10 Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est Zona OMI Denominazione II sem comune media comunale C12 La Pietra Camerata 15-53,2% 0,92% 1,22% ,9% 1,20 D10 Careggi Cercina Trespiano 19 3,0% 1,19% 1,41% ,5% 1,05 D13 Settignano 11 83,5% 0,70% 1,95% ,0% 1,19 Collinare di pregio a Nord-Est 44-19,7% 2,80% 1,42% ,9% 1,14 Tabella 17:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud Zona OMI Denominazione II sem II sem12/ Quota % comune media comunale C10 Bobolino Poggio Imperiale Pian Dei Giullari 19-20,2% 1,22% 1,29% ,6% 1,39 C11 Marignolle Monte Oliveto Le Campora 8-6,7% 0,53% 1,34% ,0% 1,27 Collinare di pregio a Sud 28-16,5% 1,75% 1,30% ,4% 1,36 Tabella 18:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo Zona OMI Denominazione II sem comune media comunale C7 Madonnone San Salvi Bellariva 71-50,5% 4,52% 1,61% ,9% 1,04 C8 Bandino Viale Europa Anconella 49-24,1% 3,13% 1,29% ,0% 1,03 D3 Nave A Rovezzano Ponte A Ema 29 48,8% 1,83% 1,92% ,1% 0,98 D11 Varlungo Rovezzano 14-61,9% 0,89% 1,24% ,1% 0,97 Europa - Bellariva - Varlungo ,4% 10,37% 1,48% ,1% 1,02 Tabella 19:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade Zona OMI Denominazione II sem comune media comunale B4 Galluzzo 19-6,3% 1,17% 1,38% ,0% 1,02 C1 Le Due Strade San Gaggio 12-22,9% 0,78% 1,38% ,3% 1,18 D4 Cascine Del Riccio Certosa 3-33,3% 0,19% 1,38% ,0% 1,11 Galluzzo-Le due Strade 34-16,0% 2,14% 1,38% ,5% 1,08 22

25 Tabella 20:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve Zona OMI Denominazione II sem comune media comunale D1 Legnaia Soffiano Monticelli Pignone 95-31,0% 6,02% 1,64% ,1% 0,92 D2 Isolotto 32-30,6% 2,04% 1,88% ,5% 0,83 D5 Argingrosso San Bartolo A Cintoia 48 4,0% 3,02% 1,24% ,0% 0,80 E1 Ponte A Greve Ugnano Mantignano 16 34,2% 1,03% 1,43% ,8% 0,85 Isolotto - Ponte a Greve ,0% 12,11% 1,53% ,3% 0,87 Tabella 21:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi Zona OMI Denominazione II sem comune media comunale C2 San Jacopino Ponte Alle Mosse Cascine ,4% 6,81% 2,06% ,2% 0,92 C3 Dalmazia Romito 39-19,8% 2,44% 1,92% ,2% 0,92 D8 Novoli Piana Di Castello 97-39,9% 6,13% 1,66% ,7% 0,80 D9 Castello Il Sodo Rifredi 69-41,3% 4,36% 1,75% ,2% 0,92 Novoli - Castello - Rifredi ,1% 19,74% 1,83% ,0% 0,88 Tabella 22:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro Zona OMI Denominazione II sem comune media comunale D6 Le Piagge 6-38,5% 0,38% 0,46% ,7% 0,76 D7 Peretola Brozzi Quaracchi San Donnino 39-29,8% 2,47% 1,54% ,9% 0,79 D12 Cupolina Osmannoro 0 NB 0,00% 0,57% ,0% 0,74 Peretola - Osmannoro 45-31,1% 2,85% 1,21% ,6% 0,78 Tabella 23:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio Zona OMI Denominazione II sem comune media comunale B2 Lungarno Donatello Beccaria Liberta 71-26,4% 4,51% 1,60% ,3% 1,12 B3 Piazza Ferrucci Ricorboli 31 71,1% 1,93% 2,50% ,5% 1,05 C4 Poggetto Statuto Ponte Rosso 88-20,2% 5,58% 1,83% ,5% 1,05 C5 Le Cure 31-40,0% 1,99% 1,57% ,3% 1,15 C6 Campo Di Marte 63-33,1% 4,01% 1,61% ,4% 1,05 C9 Coverciano 39-37,5% 2,44% 1,52% ,5% 1,10 Semicentrale e centrale di pregio ,5% 20,46% 1,69% ,5% 1,08 23

26 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico Stock 30,9% 26,0% 19,5% 20,0% 24,9% 22,1% 17,6% 13,5% 12,1% 13,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est Stock 30,0% 27,5% 32,3% 24,0% 23,4% 18,0% 16,8% 16,5% 5,2% 6,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud Stock 29,2% 27,5% 32,7% 23,8% 24,0% 20,8% 16,9% 15,4% 5,8% 3,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 24

27 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo Stock 43,1% 34,6% 19,5% 26,8% 22,1% 22,1% 4,1% 6,4% 11,2% 10,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade Stock 53,3% 34,3% 5,4% 10,0% 20,7% 19,0% 13,3% 13,3% 20,6% 10,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve Stock 49,5% 35,7% 3,7% 10,4% 16,2% 25,3% 22,2% 21,4% 8,4% 7,1% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 25

28 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi Stock 36,4% 25,7% 25,0% 24,0% 24,0% 29,2% 15,5% 6,4% 7,5% 6,3% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro Stock 35,6% 41,2% 23,1% 21,8% 27,3% 25,4% 6,8% 4,2% 9,8% 4,9% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio Stock 38,4% 35,8% 16,4% 24,4% 19,8% 19,4% 21,2% 10,8% 9,6% 4,1% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 26

29 5 Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia delle Entrate. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle unità immobiliari (esclusi i terreni) compravendute. I dati relativi al sono estratti con cadenza trimestrale e, a causa di possibili registrazioni avvenute oltre i termini di legge, per il consolidamento finale i dati sono estratti nuovamente nei due trimestri successivi. Per tale ragione i dati del relativi ad un semestre possono variare in questa Nota territoriale rispetto a quanto pubblicato nelle precedenti Note. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici utilizzati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali SETTORE RESIDENZIALE (Categoria catastale) A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 (Descrizione) Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici. Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande fino a 2,5 vani catastali da 3 e fino a 4 vani catastali da 4,5 e fino a 5 vani catastali da 5,5 e fino a 7 vani catastali maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. 27

30 Glossario STOCK DI UNITÀ IMMOBILIARI (INTENSITÀ DEL MERCATO IMMOBILIARE) QUOTAZIONE MEDIA COMUNALE QUOTAZIONE MEDIA PESATA QUOTAZIONE MEDIA DI ZONA OMI DIFFERENZIALE VALORE MEDIO Numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare è compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). I dati del sono riportati nelle tabelle approssimati all unità (omettendo i decimali) per semplificarne la lettura. Per tale ragione potrebbe verificarsi, in alcuni casi, che la somma dei valori arrotondati non corrisponda al totale di colonna della tabella, che è la somma approssimata all unità dei valori non arrotondati. Numero di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. Rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo.. La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La in /mq a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La media comunale può subire modifiche rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note per effetto della ricostruzione della serie storica nei comuni per i quali, nel semestre in esame, è stato variato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio in una zona OMI sono stati introdotti nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori tipologie o nuovi stati di conservazione e manutenzione degli immobili). Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. La media di zona delle abitazioni è la media aritmetica dei valori centrali degli intervalli di quotazioni OMI riferiti alle tipologie edilizie residenziali (Abitazioni signorili, Abitazioni civili, Abitazioni di tipo economico e Ville e villini) valorizzate in quella zona. Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. ZONA OMI La zona OMI è una porzione continua del territorio comunale che riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Tale uniformità viene tradotta in omogeneità nei caratteri posizionali, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici degli insediamenti, nonché nella dotazione dei servizi e delle infrastrutture urbane. Nella zona omogenea individuata i valori di mercato unitari delle unità immobiliari, in stato di conservazione e manutenzione ordinario, hanno uno scostamento, tra valore minimo e valore massimo, non superiore al 50%, riscontrabile per la tipologia edilizia prevalente, nell ambito della destinazione residenziale. 28

31 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione II semestre per provincia...4 Figura 2: - capoluoghi...5 Figura 3: - non capoluoghi...5 Figura 4: Numero indice dal I semestre capoluoghi e non capoluoghi...6 Figura 5: capoluoghi e non capoluoghi...6 Figura 6: Macroaree provinciali Firenze...7 Figura 7: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia...9 Figura 8: capoluogo e resto provincia...10 Figura 9: Distribuzione II semestre per macroaree provinciali...10 Figura 10: per macroaree provinciali...11 Figura 11: Mappa della distribuzione comunale II semestre...12 Figura 12: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali media provinciale...13 Figura 13: Mappa della distribuzione dell comunale...14 Figura 14: Mappa delle macroaree urbane di Firenze...17 Figura 15: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI II semestre...19 Figura 16: Mappa della distribuzione dell nelle zone OMI anno...20 Figura 17: Mappa dei differenziali delle quotazioni nelle zone OMI II semestre...21 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico...24 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est...24 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud...24 Figura 21: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo...25 Figura 22: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade...25 Figura 23: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve...25 Figura 24: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi...26 Figura 25: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro...26 Figura 26: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio...26 Indice delle tabelle Tabella 1: e variazioni %...2 Tabella 2: Quotazioni medie e variazioni %...3 Tabella 3:, variazioni % e - consuntivo annuo...4 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali...8 Tabella 5:, variazioni % e - consuntivo annuo macroaree provinciali...9 Tabella 6:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello...14 Tabella 7:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello...15 Tabella 8:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti...15 Tabella 9:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina...15 Tabella 10:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Empolese Valdelsa...16 Tabella 11:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana...16 Tabella 12:,, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno...16 Tabella 13: e variazioni dei principali capoluoghi...17 Tabella 14:,, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze...18 Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico...22 Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est...22 Tabella 17:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud...22 Tabella 18:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo...22 Tabella 19:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade...22 Tabella 20:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve...23 Tabella 21:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi...23 Tabella 22:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro...23 Tabella 23:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio