OBBLIGO DI REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER GLI AGENTI IMMOBILIARI

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1 OBBLIGO DI REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER GLI AGENTI IMMOBILIARI

2 OBBLIGO DI REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER GLIAGENTI IMMOBILIARI E stata pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 99 del (Supplemento ordinario n. 85) la Legge 26 Aprile 2012 n. 44 di conversione del D.L. 2 Marzo 2012 n. 16 recante disposizioni urgenti in materia di semplificazioni tributarie di efficientamento e potenziamento delle procedure di accertamento. 2

3 OBBLIGO DI REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER GLIAGENTI IMMOBILIARI Il Disegno di Legge di conversione del Decreto Legge in materia di semplificazioni tributarie ha aggiunto all'articolo 8 del Decreto una modifica all'articolo 5 del regolamento di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 5 ottobre 2001 n.404 (Regolamento recante disposizioni in materia di utilizzo del servizio di collegamento telematica con l'agenzia delle Entrate per la presentazione di documenti, atti e istanze previsti dalle disposizioni che disciplinano i singoli tributi nonché per ottenere certificazioni ed altri servizi connessi ad adempimenti fiscali) che prevede che i soggetti obbligati alla registrazione dei contratti di locazione in possesso di almeno dieci unità immobiliari, sono tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica degli stessi direttamente oppure tramite i soggetti delegati o gli incaricati della trasmissione di cui al comma 1. La disposizione vigente prima della modifica introdotta prevedeva l'obbligo di registrazione telematica in caso di possesso di almeno 100 unità immobiliari: ORA IL NUMERO È RIDOTTO A 10 3

4 OBBLIGO DI REGISTRAZIONE TELEMATICA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER GLIAGENTI IMMOBILIARI E' stato, inoltre, aggiunto al DPR di cui sopra il comma 3 bis che stabilisce che sono, altresì, tenuti ad adottare la procedura di registrazione telematica i soggetti di cui alla lettera d-bis dell'articolo 10 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n.131, ovvero gli agenti immobiliari iscritti al ruolo(oggi Registro imprese/rea) di cui alla Legge n. 39/89. QUINDI GLI AGENTI IMMOBILIARI, A PARTIRE DAL , SONO TENUTI AD ADOTTARE LA PROCEDURA DI REGISTRAZIONE TELEMATICA PER l CONTRATTI DI LOCAZIONE STIPULATI TRAMITE IL LORO INTERVENTO. elaborazione a cura del coordinatore Centro Studi Fiaip Armando Barsotti in collaborazione con Ufficio legislativo Fiaip - Raffaella Frigieri 4

5 Come accreditarsi per il servizio 5

6 Come accreditarsi per il servizio Fase 1 Richiesta di accreditamento e credenziali al sistema 6

7 Come accreditarsi per il servizio Questo documento vuole essere una guida pratica per spiegare i vari passaggi necessari al fine di accreditarsi presso l'agenzia delle Entrate per utilizzare il servizio, servizio di registrazione telematica dei contratti di locazione. Le credenziali Entratel sono un passaggio obbligato, poiché necessarie indipendentemente dal software che il singolo associato sceglierà di utilizzare per effettuare una registrazione. Partiamo dall'inizio, per prima cosa è necessario collegarsi al portale dell'agenzia dell'entrate: 7

8 Come accreditarsi per il servizio Il menù che ci interessa è il menù principale, situato nella barra blu in primo piano. 1 La procedura è piuttosto semplice, il primo passo da fare è cliccare sul pulsante «SERVIZI ONLINE» situato in alto a destra. clicca per ingrandire 8

9 Come accreditarsi per il servizio 2 si apre così una seconda pagina che presenta quattro diverse voci: servizi senza registrazione; servizi con registrazione; servizi per enti "Cooperazione Informatica"; on services (servizio a regime speciale). Noi cliccheremo sul secondo servizio, quindi su servizi con registrazione e in particolare "FISCONLINE E ". clicca per ingrandire 9

10 Come accreditarsi per il servizio 3 si apre adesso una nuova pagina in cui dobbiamo fare l'ultima scelta, dobbiamo cioè cliccare sul seguente collegamento: ISTRUZIONI E MODELLO PER UTENTI clicca per ingrandire 10

11 Come accreditarsi per il servizio 4 si apre così una nuova pagina, leggiamo Domande di abilitazione, proprio perché vengono spiegati i passaggi, con i relativi link, per ottenere appunto le credenziali. Si tratta di un percorso che si compone di 4 punti, il primo dei quali è la richiesta della pre-iscrizione al servizio, mediante la funzione specifica presente in questa pagina alla lettera A. RICHIESTA DI PRE-ISCRIZIONE clicca per ingrandire 11

12 Come accreditarsi per il servizio 5 abbiamo ora due diverse scelte: la prima riservata alle PERSONE FISICHE ed alle DITTE INDIVIDUALI; la seconda riservate ai SOGGETTI DIVERSI dalle PERSONE FISICHE e dalle DITTE INDIVIDUALI. clicca per ingrandire 12

13 Come accreditarsi per il servizio 5a per quanto riguarda le PERSONE FISICHE e le DITTE INDIVIDUALI cliccando otterremo questa schermata, nella quale viene richiesto di inserire il codice fiscale del soggetto da abilitare e se si vuole abilitare la sede telematica principale dell'agenzia delle entrate o se si vogliono abilitare un numero, eventualmente, di sedi secondarie. 5b Per quanto riguarda i SOGGETTI DIVERSI DALLE PERSONE FISICHE e dalle DITTE INDIVIDUALI, cliccando otterremo questa schermata. Qui viene richiesto il codice fiscale del soggetto da abilitare, e il codice fiscale del rappresentante e come terza scelta la sede telematica da abilitare: la sede principale oppure un limitato numero di sedi secondarie alle quali ci potremo dover rivolgere. Al termine della pre-iscrizione è necessario stampare l esito tramite il comando 13

14 Come accreditarsi per il servizio 5 al termine della procedura sarà necessario stampare l esito cliccando sul pulsante «STAMPA» in fondo alla pagina. Si ricorda che il LEGALE RAPPRESENTANTE di una SOCIETA deve preventivamente accreditarsi al servizio come PERSONA FISICA per la carica di legale rappresentante di una PERSONA GIURIDICA 14

15 Come accreditarsi per il servizio 6 una volta completata questa prima fase, dobbiamo stampare il buon esito di questa pre-iscrizione: dobbiamo cliccare nel menù a sinistra sulla voce STAMPA ALLEGATI PER UFFICIO clicca per ingrandire 15

16 Come accreditarsi per il servizio 7 si apre quindi una schermata in cui è richiesto il CODICE FISCALE e il PROTOCOLLO DI RICHIESTA, che ci è stato fornito durante la procedura di pre-iscrizione, cliccando su INVIO si accede ad una schermata in cui vengono riepilogati i dati di preiscrizione: è fondamentale cliccare sul tasto STAMPA in fondo alla pagina, per avere la stampata che dovremo poi portare insieme agli eventuali allegati all'ufficio dell Agenzia delle Entrate per completare la registrazione. clicca per ingrandire 16

17 Come accreditarsi per il servizio 8 ritorniamo nella nostra pagina delle istruzioni, come vedete siamo già arrivati al punto 2: "stampare l'esito della pre-iscrizione mediante la funzione Stampa allegato per Ufficio". 17

18 Come accreditarsi per il servizio 9 a questo punto resta da compilare la domanda di abilitazione in base alla tipologia utente, in questo caso parliamo del punto B, in base alla tipologia del cliente. Abbiamo 5 diverse scelte: clicca per ingrandire 18

19 Come accreditarsi per il servizio 9a cliccando su PERSONA FISICA si aprirà un documento.pdf che andrà stampato e compilato manualmente nella sua interezza e firmato in tutti i punti laddove richiesto e consegnato contestualmente alla conferma di avvenuta pre-iscrizone e ai relativi allegati presso l'ufficio dell Agenzia dell Entrate. 9b cliccando su SOGGETTI DIVERSI DALLE PERSONE FISICHE PERSONA FISICA si aprirà un documento.pdf che andrà stampato e compilato manualmente nella sua interezza e firmato in tutti i punti laddove richiesto e consegnato contestualmente alla conferma di avvenuta pre-iscrizone e ai relativi allegati presso l'ufficio dell Agenzia dell Entrate 19

20 Come accreditarsi per il servizio LA PROCEDURA ONLINE E' TERMINATA, FATTA ECCEZIONE PER ALCUNI CASI SPECIFICI 20

21 Come accreditarsi per il servizio 10 esiste infatti un quarto menù dove ci vengono presentati alcuni documenti da allegare alla domanda di abilitazione, che vanno compilati solo in alcuni casi specifici, si tratta di una casistica, probabilmente per molti di noi meno frequente, ma vale comunque la pena dare un'occhiata, in questo caso abbiamo vari documenti in pdf che vanno stampati. Nel caso in ci si desideri nominare gestori diversi dal Legale Rappresentante dovrà provvedere alla compilazione dell elenco dei gestori incaricati di una società, si 21

22 Come accreditarsi per il servizio Riepilogando l passi principali della procedura di accredito al servizio sono: collegarsi al portale ed accedere ai servizi online; accedere alle istruzioni e moduli per il sistema Entratel; effettuare la pre-iscrizione on line come persone fisiche o come soggetti diversi dalle persone fisiche; stampare la conferma del buon esisto della pre-iscrizione; stampare la domanda di abilitazione relativa alla tipologia di utente in riferimento, compilarla nella sua interezza manualmente e firmarla; stampare, laddove si ha uno dei casi specifici selezionati, i relativi documenti compilarli firmarli ed allegarli ai documenti sopracitati; consegnare tutti i documenti cartacei sopra citati all'ufficio dell'agenzia delle Entrate per completare la registrazione. 22

23 Come accreditarsi per il servizio 11 a seguito di opportune verifiche l'ufficio dell'agenzia delle Entrate rilascia all'utente la seguente documentazione: autorizzazione rilasciata dall'ufficio locale; avvertenze sull'utilizzo del servizio. 23

24 Come accreditarsi per il servizio Assistenza agli utenti del servizio 24

25 Assistenza Online per gli utenti E' stato predisposto un portale di assistenza per tutti i servizi online disponibili sul sito dell'agenzia delle Entrate e in particolare per il servizio Entratel. Tale portale è disponibile al seguente indirizzo: 25

26 Assistenza telefonica per gli utenti Per chiarimenti riguardo Entratel è possibile chiamare, sia da rete fissa sia mobile, il call center al n , attivo dalle ore 8 alle 18 dal lunedì al venerdì, ed il sabato dalle 8 alle 14 (con esclusione delle festività nazionali). Il servizio prevede l'utilizzo di dispositivi automatici per la gestione e l'instradamento della chiamata verso un operatore. In particolare, il dispositivo automatico di accoglienza chiede di indicare il numero identificativo della "busta virtuale" indicato nell'attestato di abilitazione rilasciato dall'ufficio Agenzia delle Entrate (tale numero inizia sempre con il "9", ad es., ). Nei giorni legati a scadenze fiscali di presentazione telematica della dichiarazione, il servizio di assistenza telefonica potrà essere prolungato con pubblicazione contestuale della proroga sulle notizie in primo piano (per i soli problemi di natura tecnica legati al servizio di trasmissione). 26

27 Accesso servizi 12 dopo aver ottenuto l'attestato di avvenuta abilitazione, è necessario effettuare IL PRELIEVO DELLA BUSTA VIRTUALE. E' necessario tornare sulla pagina di richiesta di pre-iscrizione vista in precedenza e cliccare sul menù a destra sulla voce PRELIEVO DATI. clicca per ingrandire 27

28 Accesso servizi 13 si aprirà la seguente schermata da compilare con i propri dati e quelli relativi all'attestato di avvenuta abilitazione. La BUSTA VIRTUALE contiene: SEZIONE 1: nome utente e password per la configurazione della connessione al servizio mediante rete privata; SEZIONE 2: nome utente e password per l'accesso all'area riservata del sito SEZIONE 3: il Pincode da utilizzare per la generazione dell'ambiente di sicurezza. clicca per ingrandire 28

29 Accesso servizi 14 per effettuare il primo accesso all'area riservata sul portale di Agenzia delle Entrate è necessario, collegarsi al seguente sito Per accedere all'area riservata si trovano in alto a destra due campi bianchi preimpostati che richiedono l'inserimento rispettivamente di UTENTE e PASSWORD clicca per ingrandire 29

30 Accesso servizi 14a una volta effettuato il primo accesso è consigliabile modificare la password inserendone una personale e seguendo le istruzioni disponibili nella sezione apposita. E comunque necessario conservare con cura la BUSTA VIRTUALE di cui siamo entrati in possesso nel passaggio precedente, poiché contiene dati fondamentali per la creazione dell ambiente di sicurezza. 30

31 Configurazione Fase 2 Configurare l ambiente di lavoro e installare 31

32 Configurazione 15 il primo passo da fare adesso è quello di scaricare ed installare il software JAVA VIRTUAL MACHINE disponibile sul portale di Agenzia delle Entrate. Una volta effettuato l'accesso con il proprio UTENTE e PASSWORD come visto prima apparirà la seguente schermata. Sarà necessario cliccare su SOFTWARE sul menù che trovate a sinistra. 32

33 Configurazione 16 si aprirà questa schermata e sarà necessario cliccare sempre sul medesimo menù a sinistra alla voce PACCHETTI APPLICATIVI 33

34 Configurazione 17 si apre così una nuova schermata dove si ha una lista di software disponibili per il download. E' necessario cliccare su SOFTWARE DI SISTEMA per procedere. 34

35 Configurazione 18 adesso si apre una nuova schermata da cui è possibile effettuare il download del software JAVA VIRTUALE MACHINE. Il software è disponibile nelle tre versioni per ambiente Windows, ambiente Mac e ambiente Linux. E necessario cliccare sul software che vogliamo al fine di iniziare la procedura di download. Adesso è necessario installare sul proprio pc di utilizzo tale software seguendo le procedure date dallo stesso. 35

36 Configurazione 19 resta adesso da effettuare il download del SOFTWARE, anch'esso disponibile sul portale di Agenzia delle Entrate. Adesso è necessario tornare alla pagine precedente dove avevamo selezionato la voce software di sistema. E' necessario adesso cliccare su SOFTWARE, per effettuare il relativo download. clicca per ingrandire 36

37 Configurazione 20 adesso si apre una nuova schermata da cui è possibile effettuare il download del software.. Il software è disponibile nelle tre versioni per ambiente Windows, ambiente Mac e ambiente Linux. E necessario cliccare sul software che vogliamo e scegliere in basa alla nostra connessione quale tipo di file scaricare e infine procedere con l'installazione. 37

38 Configurazione 21 è necessario adesso GENERARE L'AMBIENTE DI SICUREZZA Per AMBIENTE DI SICUREZZA si intende il sistema di credenziali di cui ciascun utente deve essere dotato per garantire l'identità di colui che effettua una determinata operazione mediante il servizio, nonché l'integrità dei dati trasmessi e la loro riservatezza. Senza la generazione dell'ambiente di sicurezza non è possibile utilizzare il canale Entratel per inviare i file contenenti le dichiarazioni dei redditi, i versamenti F24 etc. In particolare, in fase di generazione dell'ambiente di sicurezza, vengono create due coppie di chiavi che permettono il calcolo dei codici di autenticazione e la cifrature dei messaggi: una chiave pubblica (nota all'utente e all'agenzia) e una privata (nota soltanto all'utente) che vengono utilizzate per la FIRMA del file una chiave pubblica (nota all'utente e all'agenzia) ed una privata (nota soltanto all'utente) utilizzate per la CIFRATURA dei file in oggetto. Così procedendo i file cifrati possono essere letti solo dall'agenzia delle Entrate. L'operazione descritta deve essere eseguita al momento dell'abilitazione oppure quando le chiavi raggiungono la data di scadenza prevista. Le suddette chiavi vanno conservate su supporti di memorizzazione quali pen-drive o dispositivi USB. Terminata l'operazione di GENERAZIONE DELL'AMBIENTE DI SICUREZZA, la postazione di lavoro è pronta ed è possibile utilizzare le varie applicazione fornite dall'agenzia delle Entrate. 38

39 Configurazione 22 le operazioni necessarie per GENERARE L'AMBIENTE DI SICUREZZA sono qui riassunte: 39

40 Configurazione 23 per prima cosa è necessario IMPOSTARE LE OPZIONI DI SISTEMA. Per prima cosa è necessario avviare l'applicazione dal proprio pc e in alto a sinistra dal menù OPERAZIONI, scegliere OPZIONI e successivamente SISTEMA. clicca per ingrandire 40

41 Configurazione 24 si aprirà questa nuova schermata dove dobbiamo SELEZIONARE IL TIPO DI CONNESSIONE (ad es. via modem o ISDN o tramite rete locale) e INDICANDO IL NOME DELLLA CONNESSIONE o L'INDIRIZZO DEL PROXY. clicca per ingrandire 41

42 Configurazione 25 è necessario dotarsi di un supporto sul quale si desidera memorizzare l'ambiente, ad esempio una chiavetta USB, formattarla e creare all'interno la cartella CHIAVE PRIVATA. Cliccare sulla voce CHIAVE PRIVATA. clicca per ingrandire 42

43 Configurazione 26 in riferimento all'ultimo passaggio è qui necessario indicare il percorso in cui si intende registrare la CHIAVE PRIVATA. Ad esempio se il supporto di tipo USB è inserito nel 'drive' identificato con la lettere D, occorrerà scrivere: D:\CHIAVE PRIVATA clicca per ingrandire 43

44 Configurazione 27 tornati alla schermata di apertura è necessario cliccare nel menù in alto a destra alla voce SICUREZZA e poi IMPOSTA AMBIENTE. Questa procedura permette di: IMPOSTARE L'AMBIENTE SICUREZZA Si Ricorda che: tale operazione va effettuata UNA SOLA VOLTA per ciascun utente ed eseguita prima di procedere al primo invio dei documenti. SONO TENUTI A FARLA: tutti i nuovi utenti; tutti coloro che intendono utilizzare la propria smart card per l'accesso distribuita da un certificatore accreditato; coloro che non sono in grado di utilizzare il proprio ambiente di sicurezza in precedenza generato. clicca per ingrandire 44

45 Configurazione Riepilogando La generazione dell'ambiente DI SICUREZZA si compone di 4 passi: Inserimento informazioni rilevabili dalla documentazione ricevuta; Generazione Pin di Revoca; Inserimento password di protezione; Generazione coppia di chiavi incrociate asimmetriche di sicurezza. 45

46 Configurazione 28 per prima cosa perciò è necessario inserire i dati richiesti: PINCODE: 16 caratteri + 4 controllo (contenuto sezione 3 busta ricevuta in fase di abilitazione); CODICE FISCALE dell'utente; PROGRESSIVO DI SEDE: rilevabile dalla documentazione contenuta nella busta ricevuta (per le sedi principali e gli utenti che hanno scelto di operare da una sola sede il numero è 000) 46

47 Configurazione 29 adesso è necessario inserire il PIN DI REVOCA. L'utente cioè deve inserire un codice scelto a piacere lungo da 15 a 20 caratteri, tutto numerico o tutto letterale, che potrà utilizzare esclusivamente per revocare le proprie chiavi senza doversi recare all'ufficio finanziario. 47

48 Configurazione 30 viene adesso richiesto di inserire la PASSWORD del volume che conterrà i certificati generati in questa fase. La PASSWORD è un codice scelto a piacere dall'utente, composto da 8 a 20 caratteri alfanumerici. 48

49 Configurazione 31 adesso non resta che attendere la GENERAZIONE DELL'AMBIENTE DI SICUREZZA. 49

50 Configurazione 32 una volta conclusa la generazione delle chiavi asimmetriche viene richiesto di INSERIRE IL DISCO formattato sul quale vengono registrate le chiavi sia di cifratura che di firma. E' necessario cliccare su AVANTI per procedere verso la conclusione della fase. 50

51 Configurazione 33 in questa fase il sistema scrive il file req.ccc contenente la richiesta di iscrizione al registro degli utenti da trasmettere in via telematica all'agenzia delle Entrate per la necessaria registrazione. Il file viene memorizzato nella cartella \entrate\invio 51

52 Configurazione 34 adesso apparirà questa finestra contenente un riepilogo di tutte le informazioni inserite. E' necessario controllare la correttezza dei dati: in caso di presenza di errore, premere ANNULLA e interrompere l'elaborazione; in caso di assenza di errore; premere STAMPA e successivamente AVANTI. 52

53 Configurazione 35 per completare il tutto è necessario INVIARE il file reg.ccc tramite il portale di Agenzia delle Entrate all'ufficio stesso. Per poter far questo è necessario accedere al portale mediante la home page del portale stesso cliccando il pulsante INVIA dopo aver inserito UTENTE e PASSWORD. 53

54 Come accreditarsi per il servizio Fase 3 Download e installazione dei software SIRIA, IRIS e LOCAZIONI 54

55 Come accreditarsi per il servizio 36 collegandosi alla HOMEPAGE del portale di agenzia delle entrate nella casella centrale alla voce STRUMENTI, selezionare la voce SOFTWARE DI COMPILAZIONE. clicca per ingrandire 55

56 Come accreditarsi per il servizio 37 si apre così una nuova schermata dove troviamo l'elenco delle categorie presenti sul portale. Al terzo punto troviamo la voce SOFTWARE - MODELLI DI REGISTRAZIONE: è la voce su cui dobbiamo cliccare. 56

57 Come accreditarsi per il servizio 38 si apre così questa nuova schermata sono presenti le tre voci relative ai software disponibili per la registrazione dei contratti di locazione, in particolare si ha: SIRIA IRIS REGIME ORDINARIO (945) Basterà cliccare su ciascuno dei tre per procedere al download. In questa guida vi mostriamo il download del primo SIRIA, per gli altri il procedimento di download è il medesimo. clicca per ingrandire 57

58 Come accreditarsi per il servizio 39 si apre così questa nuova schermata dove troviamo tutte le informazioni sul software SIRIA e tutti i requisiti di sistema. In basso troviamo un elenco al cui terzo posto troviamo la voce SOFTWARE: cliccare li. clicca per ingrandire 58

59 Come accreditarsi per il servizio 40 si apre così quest'ultima schermata dove sarà necessario cliccare sulla voce SIRIA per far partire il download. Sarà poi necessario seguire le procedure proposte dal pc per l'installazione del software. 59

60 Procedure di accreditamento, generazione A cura di Armando Barsotti Coordinatore Centro Studi FIAIP in collaborazione con Gianluca Mezzetti Responsabile IT Fiaip dell ambiente di sicurezza e installazione dei software per la predisposizione ela registrazione telematica dei contratti di locazione per gli Agenti Immobiliari Per ogni altra informazione consultare lo speciale sul sito

61 Nadia Smenile Collegio FIAIP Venezia Ringraziamo Edoardo Fochi Collegio FIAIP Bologna Marco Soprani Collegio FIAIP Ravenna Walter Druetti Collegio FIAIP Torino

62 L Agenzia delle Entrate di Pisa nella persona del Signor Fabio De Palma, coordinatore del Ringraziamo Front Office per la disponibilità e condivisione a questa iniziativa a favore degli agenti immobiliari professionali

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