Property Times Rome Q Ritorno ai valori di mercato

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1 Property Times Rome Q2 211 Ritorno ai valori di mercato 9 Settembre 211 Indice Riepilogo 1 Contesto economico 2 Uffici 3-7 Assorbimento 3 Canoni 4 Sfitto 5 Sviluppi futuri 6 Dati principali & transazioni significative 7 Definizioni 8 Contatti 9 Autore Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Contatti Magali Marton Head of CEMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com Dopo il record di 12.mq raggiunto nel T1 211, l assorbimento del mercato degli uffici di Roma è tornato a valori normali attestandosi a 35.6mq nel T2 211 (Grafico 1). Nonostante tale riduzione, il volume del primo semestre 211 (138.mq) è ancora superiore alla media di lungo periodo (8.mq). La transazione più significativa del trimestre, relativa ad un immobile di classe A, è stata registrata nel sottomercato dell EUR. Tuttavia, il mercato degli uffici di Roma è dominato per lo più da immobili di grandi dimensioni e di classe B. Non si sono registrate variazioni significative dei canoni, ad eccezione dei prime rent nel centro di Roma che hanno raggiunto i 42 /mq/anno come da nostra previsione. L offerta di nuovi spazi ha subito una riduzione nel corso di questo trimestre con soli 4.mq, ed ulteriori 5.mq che verranno pronti per la fine del 211. La pipeline a lungo termine ( ) risulta interessante, con progetti per un totale di circa 2.mq. Grafico 1 Evoluzione dell assorbimento per trimestre Sq m Tony McGough Global Head of Forecasting & Strategy Research +44 () tony.mcgough@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Q1 Q2 Q3 Q4 1

2 Contesto Economico Secondo le analisi di Oxford Economics, il PIL è cresciuto dello,3% nel T2 in seguito ad una crescita pari allo,1% nel T1. Tuttavia, la crescita anno su anno è rallentata per il secondo trimestre consecutivo, scivolando allo,8% (nel T1 era pari all 1%). Il consumo interno rimane sottotono. Nei mesi di maggio e giugno il livello di consumo medio è rimasto mediamente invariato rispetto ai livelli del Q Inoltre, le prospettive a breve termine sono notevolmente peggiorate. In particolare, la velocità con la quale l economia mondiale sta perdendo il ritmo ha sollecitato speculazioni sul rischio di una nuova recessione, indebolendo la ripresa dell economia italiana, la quale dovrebbe basarsi sulle esportazioni. Il segnale di allarme è rappresentato dalla caduta nel mese di giugno del PMI Purchasing Managers Index al di sotto della soglia del 5, soglia che demarca l espansione rispetto alla contrazione. Nel mese di luglio la quota era pari al 5,1 indicando la stagnazione dell attività del settore. Tabella 1 Indicatori economici e previsioni (I cambiamenti % sono da intendersi annui se non specificati) Indicatori E 212E 213E PIL Tasso di disoccupazione Prezzi al consumo Tasso di risparmio Produzione industriale Consumi privati Source: Oxford Economics A inizio agosto il mercato dello stock e dei bond è precipitato. I rendimenti sui bond a 1 anni sono saliti oltre al 6% e gli spread sui bund tedeschi hanno superato i 4 bp, un record post-euro, costringendo la BEC a comprare i bond italiani e spagnoli sul mercato secondario. Il governo prevede di portare avanti il grosso del suo programma di consolidamento fiscale al 212 e il Presidente del Consiglio Silvio Berlusconi ha promesso un budget equilibrato entro il 213. Tuttavia, siccome la manovra fiscale di 45,5 miliardi si basa in grande misura su un aumento delle tasse, gli impatti sulla domanda interna saranno fortemente negativi. Attualmente è prevista una crescita economica pari solo allo,7% nel 211, e allo,4% nel 212, e si rischiano cifre anche più deboli. Fonte: Oxford Economics 2

3 Uffici Roma Dopo gli ottimi risultati registrati nel corso del T1 211 con due transazioni superiori a 3.mq, il mercato degli uffici di Roma è tornato a livelli normali con un assorbimento di 35.6mq (Grafico 2). Nel primo semestre 211 il volume di assorbimento ha raggiunto 138.mq, un valore superiore rispetto a 8.mq registrati nello stesso periodo dal 23 al 21. Il numero delle transazioni risulta più equilibrato tra le diverse tipologie di spazi ad uso ufficio, con 4 deals superiori ai 2.5mq; la transazione più significativa in termini di metratura (1.mq) è nella zona del Greater Eur (conduttore SAIPEM). Il mercato risulta molto dinamico per quanto riguarda le transazioni relative a superfici inferiori a 1.mq, con 18 deals per un totale di 7.4mq; inoltre abbiamo registrato un numero inferiore di transazioni di medie superfici (1.-2.5mq). (Tabella 2) Il sottomercato più attivo del trimestre è il Greater EUR con il 55% di assorbimento. Se escludiamo la transazione di SAIPEM SPA, i conduttori, tra cui Gruppo L Espresso con 6. mq, hanno rilocato i propri spazi in uffici di classe B. I sottomercati del Centro e Tiburtina hanno registrato una riduzione, trimestre su trimestre, della propria fetta di mercato, con un assorbimento rispettivamente di 1.5 e 3.7mq nel T2 211 (Grafico 3). Più del 4% dell assorbimento del T2 211 è concentrato in immobili di classe A, diversamente dal T1 in cui era molto più attivo il mercato relativo a edifici di grado B. Grafico 2 Evoluzione dell assorbimento per trimestre Sq m Tabella 2 Segmentazione dell assorbimento secondo la superficie Superficie T1-T2 211 Meno di 1. Da 1. a 2.5 Più di 2,5 Superficie totale Grafico Q1 Q2 Q3 Q mq 13 8 mq mq 137,632 mq Ripartizione dell assorbimento per sottomercato Sq m Centre/S.centre Greater EUR Periphery Fiumicino Tiburtina 3

4 Uffici Roma I canoni prime hanno registrato un lieve aumento nel trimestre, passando da 4 a 42/mq/anno per immobili di classe A situati nel centro di Roma. Lo studio legale NORTON ROSE ha preso in locazione 1.2 mq di uffici (classe B) a 48/mq in Piazza San Bernardo, determinando un livello record per questo sottomercato. Nella zona del Greater Eur i canoni hanno subito una leggera riduzione, passando da 32 a 3 /mq/ anno. La transazione più significativa del T2 211 SAIPEM SPA è stata firmata a 26 /mq/anno. La media dei canoni per le transazioni registrate negli altri sottomercati è rimasta invariata ( 15/mq/anno nella zona Tiburtina e in Periferia). (Grafico 4). Il Grafico 5 rappresenta la fascia dei canoni medi per i rispettivi sottomercati. Gli asking rent sono stabili, ma i detentori di patrimonio hanno iniziato a prendere coscienza della necessità di ridurli ulteriormente. Le previsioni per i prime rent della zona centrale sono ottimistiche e rimarranno stabili nel corso del 212 (Grafico 4). Anche se l offerta di immobili di nuova costruzione è limitata, specialmente in centro, gli attuali problemi economici dell Italia dovrebbero rallentare la domanda dei conduttori.. Grafico 4 Andamento dei canoni per sottomercato /sq m year Grafico 5 Canoni medi per sottomercato T2 211 /sq m / year Q Centre/S.centre Tiburtina Greater EUR Periphery min max 4

5 Uffici Roma L offerta attuale di spazi ad uso ufficio a Roma è tornata a livelli normali attestandosi a 6.mq al termine del T La ripartizione dell offerta attuale rimane pressoché invariata con solo 4.mq disponibili nel centro di Roma e 19. mq di spazi ad uso ufficio nell area del Greater EUR, determinando un incremento del 12% su base trimestrale. Lo sfitto nell area Tiburtina e Periferia si è stabilizzato rispettivamente a 2.mq e 17.mq (Grafico 6). Il lieve incremento dell offerta di spazi nell area Greater EUR ha determinato l'aumento del tasso di sfitto al di sopra del 6%, come era avvenuto alla fine del 21 (Grafico 7). Grafico 6 Evoluzione dello sfitto a Roma Sq m Q2 211 Centre/S.centre Greater EUR Periphery Tiburtina Grafico 7 Evoluzione del tasso di sfitto a Roma % 8, 7,5 7, 6,5 6, 5,5 5, Q

6 Uffici Roma Nel corso del trimestre sono stati consegnati circa 4,mq di spazi ad uso ufficio (Grafico 8). Il volume degli spazi nuovi consegnati sul mercato romano nel 211 ha già superato la media registrata tra il 27 e il 21; tuttavia, a differenza degli anni passati, tale offerta risulta maggiormente concentrata nelle zone periferiche. Dopo il 211, l offerta futura potrebbe essere consistente, con più di 2. mq di nuovi spazi ad uso ufficio. Due importanti progetti, che sono attualmente in fase di costruzione, dovrebbero essere pronti nel 212: Campidoglio, fase 2, 46.5mq (Periferia) ed Europarco, fase 2, 35.mq (Greater EUR). Nell area del Greater EUR è concentrata buona parte dell offerta futura con più di 2.mq m di spazi consegnati ogni anno nel 212 e 213, mentre la media del take-up si attesta a 66.mq. In un contesto di questo tipo, ovviamente, sviluppatori ed investitori si muoveranno con cautela. Grafico 8 Nuova offerta a Roma sq m Q1-Q2 211 Centre/S.centre Greater EUR Periphery Fiumicino Tiburtina Grafico 9 Offerta futura probabile (spazi nuovi) Sq m Q3-Q Semicentre Greater EUR Fiumicino Periphery 6

7 Dati principali Tabella 3 Le locazioni più significative del T1 & T2 211 Indirizzo Sottomercato Conduttore Superficie Via Luca Gaurico Greater EUR Saipem Spa 1 Via C. Colombo 98 Greater EUR Gruppo L'Espresso Lungotevere Arnaldo da Brescia 12 City Centre GDF - Suez 5 Via Carmelo Bene Periferia Avis 3 25 Tabella 4 Mercato degli uffici T2 21 T3 21 T4 21 T1 211 T2 211 Evol. T/T Evol. A/A Previsioni T3 211 Roma Assorbimento cumulativo (mq) 63, 12, 25, 12, 138, NS NS Disponibilità immediata (mq) 62, 6, 6, 58, 6, 3.4% -3.2% Tasso di sfitto (%) 6.3% 6.1% 6.1% 5.9% 6.1% 3.3% -3.2% Canone massimo ( /mq/anno) % 1.5% **Il dato è stato elaborato sui dati trimestrali non cumulativi 7

8 Definizioni Stock: Lo stock include tutte le superfici ad uso uffici attualmente esistenti sul mercato. Trimestralmente si aggiungono le superfici della nuova offerta. Assorbimento (Take-up): La superficie si registra come assorbita quando è stato siglato un contratto regolare di locazione/vendita. Sono incluse le superfici affittate o vendute per essere occupate e le superfici affittate su carta (prelocazione) ma ancora in corso di sviluppo. Non vengono calcolate nell assorbimento le rinegoziazioni e i sub-letting. Offerta immediata Sfitto (Vacancy): La superficie si registra come offerta immediata quando è attualmente disponibile/libera da proporre per la commercializzazione. Sono inclusi gli immobili che necessitano di leggeri interventi di ristrutturazione, ma non sono inclusi i progetti fino quando non vengono consegnati ufficialmente. Canone massimo (Prime Rent): Rappresenta il canone d affitto raggiungibile per un'unità standard (min 5mq) di alta qualità e nel sottomercato principale. Per quanto possibile le transazioni reali dovrebbero essere usate per sostenere il canone prime. Non vengono considerate le singole transazioni straordinarie. Nuova offerta: L insieme della superficie di nuova costruzione consegnata sul mercato nel trimestre di riferimento e pronta per essere occupata/commercializzata. Offerta futura probabile: L insieme delle superfici attualmente in cantiere e dei progetti identificati (non ancora messi in cantiere) che hanno ottenuto i permessi di costruzione. Mappa dei sottomercati - Roma 8

9 Contatti Managing Director DTZ Italia Paolo Insom paolo.insom@dtz.com Rome Director Massimo Livi massimo.livi@dtz.com Senior Agent Micaela Battistoni micaela.battistoni@dtz.com 9

10 This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ Copyright September 211