SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
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- Gino Tucci
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1 TRIBUNALE DI SIENA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI Esecuzione immobiliare n. 63/2014 Promossa da BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA nei confronti di XX XX Giudice dell Esecuzione Dott. Flavio Mennella Siena, lì Il CTU Geom. Simonetta Cresti E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 1
2 Indice: 1)Quesiti Pag. 3 2)Premesse generali Pag. 9 3)Ispezioni e verifiche catastali Pag. 9 4)Verifica delle trascrizioni Pag. 10 5) Accertamenti urbanistici Pag. 12 6) Attestato di prestazione energetica Pag. 13 7)Descrizione dell immobile Pag. 13 8)Formazione dei lotti di vendita Pag. 18 9)Stato di occupazione Pag )Verifica vincoli ed oneri condominiali Pag )Determinazione del valore di mercato Pag. 18 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 2
3 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 3
4 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 4
5 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 5
6 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 6
7 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 7
8 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 8
9 2-PREMESSE GENERALI Con Decreto di fissazione di prima udienza del il GOT Dott.Flavio Mennella, affidava alla sottoscritta Geom. Cresti Simonetta, l incarico di Consulente Tecnico d Ufficio per l Esecuzione Immobiliare rg n. 63/2014; il la sottoscritta prestava giuramento accettando l incarico conferitole relativo alla redazione della perizia immobiliare del compendio immobiliare oggetto di pignoramento di seguito descritto : -Diritto di proprietà per la quota di 1/1 della Sig.ra Xx Xx di porzione di fabbricato sito in Castellina in Chianti (SI), Via 4 Novembre 71, descritto al N.C.E.U. di detto comune F 44, p.lla 119, Sub.11, cat. A/3, classe U, vani 3 ***************** 1-Ricevuto l incarico la scrivente ha verificata preliminarmente, la completezza della documentazione depositata presso la Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari, ex art. 567 comma 2 c.p.c., nonché la conformità tra la descrizione attuale del bene e quella contenuta nel pignoramento. 2-Non si rilevano carenze nella documentazione presentata. 3-ISPEZIONI E VERIFICHE CATASTALI AL VENTENNIO Mutamento dei dati catastali L unità immobiliare risulta attualmente censita al Catasto fabbricati del Comune di Castellina in Chianti (SI).-F 44, p.lla 119, Sub. 11,cat. A/3, cl.u, vani 3, sup.cat. mq.37, R.. 247,90 A seguito di variazione del 01/06/2001 protocollo n per diversa distribuzione degli spazi interni-ristrutturazione (n /2001) della precedente unità immobiliare censita al CF.-F 44, p.lla 119, Sub. 11,cat. A/5, cl.2, vani 2,5, R. L , a sua volta così distinta a seguito di variazione del per ampliamento variazione spazi interni ed aggiornamento planimetrico (n /1995) della precedente unità immobiliare censita al CF.-F 44, p.lla 119, Sub. 9,cat. A/5, cl.2, vani 2,5, R. L , a sua volta così distinta con variazione del per frazionamento, ampliamento e aggiornamento E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 9
10 planimetrico (n /1994) Con la variazione venivano soppressi i Sub. 4 e 5 della p.lla 119. L unità immobiliare censita al F 44, p.lla 119, Sub. 4, cat. A/5 di vani 3 era così distinta dalla data dell impianto meccanografico del L unità immobiliare censita al F 44, p.lla 119, Sub. 5, cat. A/5 di vani 3 era così distinta dalla data dell impianto meccanografico del Verifica conformità catastale Ai sensi della Legge n. 122 del si attesta la conformità della planimetria catastale dell unità immobiliare con lo stato dei luoghi. Si precisa che i due ripostigli rappresentati nella planimetria catastale al piano secondo (soppalco ) hanno accesso e sono di pertinenza di altra unità immobiliare. Di pertinenza dell immobile de quo è solo il ripostiglio sovrastante il bagno dell abitazione. Intestazione catastale: - XX Xx nata a NAPOLI il xx xx c.f. XX XX XX XXprop. per 1/1 4-VERIFICA DELLE TRASCRIZIONI AL VENTENNIO In base ai documenti e registri della Conservatoria dei registri Immobiliari di Siena, l immobile è stato oggetto dei seguenti passaggi di proprietà e/o atti trascritti, ultraventennali: Indicazione analitica dei passaggi di proprietà Situazione degli intestati dal al XX XX Xx xx nato a CASTELLINA IN CHIANTI il xx xx c.f. XX XX prop. ½ nuda proprietà XX XX Xx xxnata a CASTELLINA IN CHIANTI il xx xx c.f. XX XX prop. ½ nuda proprietà XX XX Xx xx;vedova XX XX nata a GAIOLE IN CHIANTI il xx xx c.f. XX XX, usufruttuaria per la quota di 1/1 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 10
11 Atto di acquisto a rogito notaio Bernardini dell , registrato a Poggibonsi (SI) il al n. 521 vol. 89 e trascritto all Agenzia delle Entrate Ufficio Provinciale di Siena, il al n. 1861RP. Situazione degli intestati dal al XX XX Xx xx nato a SIENA il xx xx c.f. XX XX propr. per 1/1 Atto di acquisto a rogito notaio Alfredo Mandarini di San Gimignano, del , rep.n , trascritto a Siena il ai nn. 2361/1488 Situazione degli intestati dal al XX Xx nata a NAPOLI il xx xx c.f. XX XX, prop. per ½ XX XX Xx xx nato a NAPOLI il xx xx, c.f. XX XX prop. per ½ Atto di acquisto a rogito notaio Xx xx Coppini di Siena del , rep. n , racc. n , trascritto a Siena il ai nn. 5985/4024 Situazione degli intestati dal XX Xx nata a NAPOLI il xx xx c.f. XX XX, prop. per 1/1 Atto di acquisto a rogito notaio Xx xx Coppini del , rep n , racc. n , trascritto a Siena il ai nn. 4797/3238 Elenco delle formalità pregiudizievoli -iscrizione contro r.g.n. 767, r.p.n.185, pres. N. 6, del , ipoteca giudiziale per decreto ingiuntivo del Presidente del Tribunale di Siena del rep. n. 26/96, provvisoriamente esecutivo a favore di BANCA POPOLARE DELL ETRURIA e DEL LAZIO SCARL con sede in Arezzo, contro XX XX XX XX, nato il xx xx a Castellina Marittima c.f. XX XX per la quota di ½ di nuda proprietà gravante le unità immobiliari censite al C.F. del Comune di Castellina in Chianti F 44, p.lla 119 Sub. 4 e 5. Capitale L ,00 totale L ,00 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 11
12 Si precisa che con atto di compravendita a rogito Notaio Mandarini Alfredo rep. n dell i Sigg. Xx xx Xx xx e Xx xx Xx xxper quota parte ½ ciascuno della nuda proprietà e Xx xx Xx xx per la quota di 1/1 di usufrutto e quindi per l intero, vendevano al Sig. Xx xx Xx xx l unità immobiliare censita al F 44, p.lla 119, Sub. 9, derivante dalla soppressione dei Sub.4 e 5.Si precisa inoltre che i dati anagrafici del Sig. Xx xx Xx xxriportati del sopra citato decreto ingiuntivo non trovano rispondenza con quelli riportati nella visura catastale. -Iscrizione contro r.g. n. 9614, r.p n. 1558, pres. n. 93 del (Atto giudiziario del Tribunale di Firenze rep. n. 7087/2012 del ) di ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, a favore di CENTRO LEASING S.P.A. con sede in Firenze, c.f , contro XX XX, nata a Napoli il xx xx, c.f. xx xx xx gravante per il diritto di proprietà paria 1/1, sull immobile posto in Castellina in Chianti, Via IV Novembre p.t-2, censito al C.F. F 44,p.lla 119, Sub. 11, cat. A/3, vani 3, abitazione di tipo economico. Capitale ,34 totale ,00 -Trascrizione contro r.g. n. 2484, r.p. n.1908 pres. n.1 del atto giudiziario dell UNEP rep. n. 266 del , per verbale di pignoramento immobili a favore di BANCA MONTE DEI PASCHI DI SIENA S.P.A., con sede in Siena, c.f , contro XX XX, nata a Napoli il xx xx, c.f. xx xx xx, gravante per il diritto di proprietà quota 1/1, sull immobile posto in Castellina in Chianti, Via IV Novembre n. 71, censito al C.F. F 44,p.lla 119, Sub. 11, cat. A/3, vani 3, abitazione di tipo economico. 5-ACCERTAMENTI URBANISTICI In base al R.U. attualmente in vigore al Comune di Castellina in Chianti (SI), l edificio di cui l unità immobiliare costituisce porzione, ricade in zona B1-Tessuto urbano consolidato saturo a destinazione residenziale (Art. 109 NTA) E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 12
13 L intero fabbricato è stato edificato in epoca antecedente il , mentre l unità immobiliare di cui trattasi è conforme all art. 26 L.47/85 prot. n del ; D.I.A. P.E. prot. n del , deposito pratica all Ufficio del Genio Civile di Siena n del , comunicazione di fine lavori prot. n del Non risultano depositati in atti le certificazioni impianti e l attestazione di abitabilità/agibilità. 6-ATTESTATO DI PRESTAZIONE ENERGETICA L abitazione è dotata di Attestato di Prestazione Energetica redatto dalla scrivente il e trasmesso alla Regione Toscana in pari data. Immobile di Classe G. 7-DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Alle ore 17,00 del , avuta la presenza del Dott. Fabio Bracciali, incaricato dal custode I.V.G., la sottoscritta ha effettuato accesso all appartamento oggetto di procedura, posto in Castellina in Chianti (SI) Via IV Novembre n.71 p.1 Al sopralluogo erano presenti - il Sig. Xx Xx xx, padre della Sig.ra Xx Xx, debitrice e proprietaria; - il Sig. Xx xx Xx xx, occupante il bene in forza di contratto di locazione stipulato il Descrizione catastale: C.F. Comune di Castellina in Chianti(SI) -F 44, p.lla 119, Sub. 11,cat. A/3, cl.u, vani 3, sup.cat. mq.37, R.. 247,90 Intestati: - XX Xx nata a NAPOLI il xx xx c.f. XX XX XX XX prop. per 1/1 Confini: Prop. Xx xx Xx xx, Xx xx Xx xx,xx xx Xx xx,xx xx Xx xx,xx xx Xx xx;prop. Xx xx; vano scala comune al Sub.10;spazi condominiali ; s.s.a. E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 13
14 Estratto di mappa catastale Foto aerea E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 14
15 Contesto L appartamento oggetto della presente, costituisce porzione di più ampio fabbricato di vecchia costruzione, situato all ingresso sud del centro abitato di Castellina in Chianti (SI), lungo Via IV Novembre già SR.222 Chiantigiana. Il borgo di Castellina nasce da un antico nucleo etrusco del sesto-settimo secolo avanti Cristo ma è il periodo medioevale che forgia l attuale struttura. Il pittoresco borgo mantiene tutt'oggi la forma quadrilaterale tipica delle antiche fortificazioni medievali e resti delle molti torri che un tempo avevano la funzione di proteggere la città dalle invasioni durante il periodo dei conflitti tra Firenze e Siena, oggi incorporate all'interno della moderna struttura architettonica. Punto strategico per la sua posizione fra Siena e Firenze, fece parte della Lega del Chianti con Radda e Gaiole. Questa alleanza aveva come stemma un "gallo nero" che è successivamente diventato il nome di uno dei più rinomati e famosi vini neri del Chianti. Ai giorni nostri infatti è uno dei centri trainanti per la produzione di vino. Nel paese vivace e dinamico, sono presenti servizi ed attività commerciali. L ameno contesto collinare e la vivibilità dei luoghi, rendono la zona particolarmente appetibile sotto il profili del mercato immobiliare. -Verifica dello stato esterno dell edificio L immobile edificato in epoca antecedente l si innalza su tre piani fuori terra occupati da 5 u.i. destinate ad abitazione. Il fabbricato è realizzato in muratura mista di pietra e mattoni, con solai in legname e laterizi. La copertura a falde inclinate presenta struttura portante in legname e laterizi, soprastante massetto in cls, impermeabilizzazione e manto in tegole e coppi toscani con canali di gronda e discendenti pluviali in rame. Le facciate, libere su tutti i lati sono intonacate con intonaco per esterni finito a sbruffa tura e tinteggiate con pittura di colore ocra (zoccolo) e bianco. La facciata principale, aggettante su via IV Novembre dispone di marcapiani realizzati a mattoni pieni messi per piano. E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 15
16 L immobile dispone di ampio resede esterno pavimentato con masselli autobloccanti di calcestruzzo, dante accesso pedonale anche ad altri fabbricati (p.lle catastali 545/424/546) Lo stato conservativo delle parti comuni è da ritenersi buono. -Descrizione dell unità immobiliare Abitazione di tipo economico al p.2 del fabbricato di Via IV Novembre n.71 Castellina in Chianti(SI) L appartamento avente accesso dal prospetto tergale del fabbricato, tramite vano scala interno a comune con il Sub.10 è costituito da un monolocale suddiviso in : zona soggiorno-pranzo cucina, camera e bagno sopra al quale trovasi un soppalco destinato a ripostiglio di h media < a mt.1,50. Calcolo della superficie commerciale La superficie commerciale dell U.I., come definito dallo Standard Unico Provinciale approvato dalla Consulta Interassociativa dei professionisti dell immobiliare della Provincia di Siena, è data dalla superficie dell appartamento, compresi i divisori interni e muri perimetrali (fino allo spessore di cm 50) CONSISTENZA IMMOBILIARE Destinazione S.U. mq H. S.L. COEFF. TOT S.C. 1)sogg-K 10,08 h.min 2,42 h.max.3,74 2)camera 15,74 h. min.2,40 h.max 3,17 3)bagno 3,00 h. 2,40 TOTALE S.C. 28,82 37,00 1,00 Mq. 37,00 La superficie commerciale dell unità immobiliare si attesta in mq. 37,00 -Descrizione Dal vano scala a comune con altra u.i. si accede all appartamento composto da ampio locale della s.u. di mq. 25,82 dove trova spazio una zona soggiorno-pranzo-k areata da E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 16
17 finestra disposta sulla parete est. Da qui si accede ad un bagno di mq.3,00, e scendendo un gradino, alla zona camera da letto, anch essa dotata di areazione naturale con finestra disposta sulla parete sud. Sopra il bagno e di pari superficie, trovasi un soppalco destinato a rip. di altezza inferiore a mt.1,50 ispezionabile da sportelli posti a parete. -Finiture interne L unità immobiliare consta di pavimenti in mattonelle di gres porcellanato, perimetrali da battiscopa in legno, soffitti in legname e laterizi stuccati a vista fatta eccezione per il soffitto del bagno, intonacato e tinteggiato. Le pareti sono intonacate e tinteggiate, rivestite nel bagno e nella parete attrezzata della zona cottura da mattonelle di ceramica. Il bagno consta di lavabo, bidet, w.c. e box doccia (datati) ed è dotato di areazione meccanica. La porta di accesso e le porte interne sono in legno massello, le finestre in legno e vetro semplice sono oscurate da persiane ad ante in legno. Impianti L unità immobiliare consta dei seguenti impianti autonomi: -impianto idrico, realizzato sottotraccia con approvvigionamento da acquedotto comunale; -scarichi fognari allacciati alla rete comunale; -impianto elettrico realizzato sottotraccia, conforme alla L. 46/90; -impianto di riscaldamento a gas di città, sottotraccia, alimentato con caldaia a parete e termosifoni in alluminio, conforme alla L.46/90 e succ.; -impianto telefonico -antenna TV Lo stato conservativo, compatibilmente alla normale vetustà immobiliare è da ritenersi normale. Vano scala a comune con il Sub.10 Il vano scala costa di porta di accesso realizzata in legno massello e vetro, pareti intonacate e tinteggiate, soffitto in legname e laterizi stuccati a vista. I gradini che compongono l unica rampa sono in travertino lucidato corredati di zoccolo battiscopa in E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 17
18 travertino e corrimano a parete in legno. Il vano scala è dotato di impianto elettrico sottotraccia. 8-FORMAZIONE DEI LOTTI DI VENDITA Trattasi di unica unità immobiliare pignorata per la quota di proprietà pari a 1/1, si procede pertanto alla formazione di UNICO LOTTO DI VENDITA 9-STATO DI OCCUPAZIONE Il cespite è occupato dal Sig. XX XX XX XX in forza del contratto di locazione ad uso abitativo della durata di anni 4+4 con decorrenza dal e scadenza il al canone annuo di ,00 ovvero in rate da. 350,00 mensili da pagare anticipatamente, stipulato in data e registrato all Agenzia delle Entrate DPSI UT SIENA il VERIFICA VINCOLI ED ONERI CONDOMINIALI Il fabbricato ricade in area sottoposta a Vincolo paesaggistico (Ln.1497/1939; Dlgs 42/2004 art. 136): immobili ed aree di notevole interesse pubblico ed a Vincolo idrogeologico R.D. 3267/1923: adeguamento dell'archivio del vincolo idrogeologico alle specifiche tecniche approvate con Decreto 21/11/2003 n.7227 pubblicato su B.U.R.T N.52 del 24/12/2003. Il fabbricato non è costituito in condominio e non risultano spese di natura ordinaria e straordinaria insolute a carico della parte debitrice. Le spese comuni relative al consumo corrente elettrica del vano scala sono ripartite per quota ½ ciascuno con l unità immobiliare confinante di prop. Xx xx. 11-DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DELL UNITA IMMOBILIARE Le caratteristiche estrinseche ed intrinseche descritte conferiscono al bene un buon grado di commerciabilità e redditività pur trovandosi il mercato immobiliare ancora in fase recessiva. Sul sito delle Aste Giudiziarie del Territorio Senese, non sono reperibili offerte di vendita di appartamenti siti in Castellina in Chianti comparabili a quello in oggetto, pertanto per la valutazione del cespite si è ritenuto congruo applicare il metodo diretto del confronto, basato sui dati reali di mercato (metodo confronto di mercato MCA) ottenuto tramite E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 18
19 l assunzione di informazioni scaturite dalle offerte di vendita di immobili comparabili, reperite sui siti delle varie agenzie immobiliari che operano nel territorio. Dalle ricerche effettuate sono emerse le seguenti offerte di vendita: -Agenzia immobiliare Casa in Toscana: centro storico Castellina in Chianti- vendesi appartamento di 53 mq., ristrutturato, al p.2 composto da zona giorno/pranzo con cucina, camera da letto e bagno. Offerta di vendita ,00 - Anuncio privato- centro storico Castellina in Chianti- vendesi appartamento disposto su 2 livelli, di mq. 60, composto da 3 vani e servizio. Ingresso indipendente e posto auto. Offerta di vendita ,00 Dai dati dell Osservatorio dei Valori Immobiliari pubblicati dall Agenzia delle Entrate, relativi al 1 semestre dell anno 2016, nella zona periferica/esterna alle mura di Castellina in Chianti(SI) emergono i seguenti risultati: destinazione residenziale abitazioni di tipo economico in stato conservativo normale da./mq ,00 a./mq ,00 Effettuato il raffronto con i comparabili presi a confronto ed operati gli opportuni adeguamenti ai parametri di paragone, si ritiene congruo adottare per il bene in oggetto un valore di mercato a mq./s.c. pari a ,00 Calcolo del valore di mercato del bene: S.C. mq.37,00 x./mq ,00 = ,00 Adeguamenti Stato d uso e manutenzione ricompreso nel valore determinato Stato d occupazione coeff. -0,05 abbattimento forfetario per vendita coatta ed eventuali vizi occulti coeff. -0,15 Sommano adeguamenti -0, ,00 x 0,85 = ,00 Arrotondato a ,00 E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 19
20 Il valore del LOTTO di vendita è determinato in ,00 (diconsi euro sessantacinquemila,00) La sottoscritta, con la speranza di aver assolto all incarico affidatole,ringrazia per la fiducia di cui è stata onorata. Siena, lì Il CTU Geom. Simonetta Cresti E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 20
21 Elenco allegati: All.1-Documentazione fotografica All.2-Certificati e planimetria catastali All.3-Ispezioni Ipotecarie All.4-Atti di provenienza All.5-Contratto di locazione All.6-Titoli Edilizi All.7- Attestato di prestazione energetica All.8- Quotazioni OMI All.9- Verbale di sopralluogo E.I. Rg.63/2014 Tribunale di Siena 21
DETERMINAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DEL COMPENDIO IMMOBILIARE
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