RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO

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1 FRANCESCA Arch. FERRI Via delle Azalee, URGNANO (BG) - Tel/Fax: 035/ ferristudio@fastwebnet.it Albo Architetti di Bergamo n C.F. FRRFNC71E42H509M - P.IVA TRIBUNALE DI BERGAMO PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N. xxxxxxxx/11 REG.ES.IMM. Promossa da: Contro: xxxxxxxxxxxxxxxxxx Con sede a xxxxxxxxxxxx Rappresentata dall'avv.vania Gnecchi xxxxxxxxxxxxxxxx via xxxxxxx Fornovo San Giovanni (Bg) Giudice dell'esecuzione: Dott.ssa GIOVANNA GOLINELLI RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO IL C.T.U.: Arch. Francesca Ferri - Francesca Ferri Architetto - 1

2 RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO Ill.mo Giudice dell'esecuzione Immobiliare Dott.ssa Giovanna Golinelli, Ufficio Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Bergamo: PREMESSA Nell'udienza del il Giudice dell'esecuzione Immobiliare Dott.ssa Giovanna Golinelli, nominava la sottoscritta Arch.Francesca Ferri, con studio professionale a Urgnano in via delle Azalee n.258, iscritta all'ordine degli Architetti della Provincia di Bergamo al n. 1814, consulente Tecnico d'ufficio nella procedura esecutiva immobiliare nr.xxx/11 Reg.Es. Nella medesima udienza, il sottoscritto C.T.U., dopo aver accettato l'incarico, ha prestato il giuramento, secondo la formula di rito. Nel proseguimento dell'udienza, il G.d.E. ha conferito allo scrivente l'incarico ed ha concesso al medesimo il termine di 45 giorni prima dell'udienza, fissata, ai sensi dell'art.569 c.p.c, per la giornata del alle ore 11.00, come da provvedimento del G.d.E. del Ciò premesso, letti gli atti ed i documenti della procedura, effettuati i necessari sopralluoghi all'immobile pignorato, esperite le necessarie indagini ed eseguiti gli opportuni accertamenti presso l'ufficio del Catasto e l'ufficio Tecnico del Comune di Fornovo San Giovanni (Bg), in esecuzione del mandato conferitogli, il C.T.U. ha redatto la seguente Relazione di Consulenza Tecnica. QUESITI E ARGOMENTAZIONI 1. identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta identificazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dal'ufficio Tecnico Erariale; I beni oggetto della presente Esecuzione Immobiliare sono ubicati all'interno di un cortile di antica formazione nel Centro Storico del Comune di Fornovo San Giovanni (Bg), in Via xxxxxx e sono composti da una cucina e soggiorno al piano terra, una camera e bagno al piano primo e una seconda camera al piano secondo (sottotetto). Si individua un unico lotto. LOTTO 1: APPARTAMENTO con accesso dal passaggio pedonale posto nel cortile per chi viene da Via xxxxxxx: il reparto giorno si trova al piano terra ed è composto da soggiorno e cucina; al piano primo e secondo si trova il reparto notte con n.2 camere da letto e un bagno. Ai piani superiori si accede mediante una scala comune, che si apre su un ampio loggiato - Francesca Ferri Architetto - 2

3 anch'esso facente parte dell'area condominiale. Il tutto censito al Catasto dei Fabbricati, in forza della denuncia di variazione n del , nel foglio x mappale xxx sub.xxx, Via xxxxxx n.2, piani T-1-2, categoria A/4, classe 1, vani 4, rendita catastale Euro 128,08, A dette porzioni immobiliari compete la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni condominiali, quali previste per legge, comprensive del cortile, del portico al piano terra, della loggia al piano primo, del balcone al piano secondo, della scala che collega il piano terra al piano secondo. CONFINI DELL'APPARTAMENTO: il prospetto a nord confina con P.zza San Giovanni, il prospetto a sud con il cortile comune, il prospetto est con via Garibaldi e a ovest con la proprietà Aresi (attualmente l'appartamento è disabitato). 2. una sommaria descrizione del bene Il sopralluogo è avvenuto in data 27 e 29 Maggio Erano presenti i sig.ri xxxxxxx e l'arch. Omar Benedetti, incaricato della Certificazione Energetica. Finiture esterne: L'unità immobiliare si sviluppa su tre livelli, occupa una parte di cortile nel Centro Storico del Comune di Fornovo San Giovanni, tra la piazza che ospita la Chiesa e il Municipio e Via G.Garibaldi. Il complesso presenta segni di una ristrutturazione essenziale e priva di ogni riferimento storico del contesto a cui appartiene: lo stato generale degli alloggi è mediocre. Le facciate sono in parte intonacate al civile e in parte rivestite di mattoncini, la loggia e il balcone sono in cemento con ringhiere in ferro, il tetto in legno con sovrastante manto in eternit, i pluviali in pvc. Esternamente le finestre sono in legno con vetrocamera, completate da tapparelle in pvc. I davanzali e le soglie sono in marmo. La scala condominiale che collega tutti i piani è in calcestruzzo rivestita in graniglia di marmo. I muri di tamponamento perimetrali hanno uno spessore variabile da cm50 a cm 20, tutte le murature sono originarie pertanto si suppone siano in materiale misto pietra-laterizio. L'ingresso pedonale di accesso al cortile e a tutte le unità immobiliari in esso presenti è unico: il cortile e le logge sono pavimentate in modo disomogeneo. La zona è servita da tutti i sottoservizi pubblici quali elettricità, acqua, gas metano, telefono, rete fognaria. Finiture interne: Le finiture interne sono di tipo semplice ed economico e in particolare: al PIANO TERRA le porte di accesso alla cucina e al soggiorno sono in alluminio e vetro, la zona - Francesca Ferri Architetto - 3

4 attrezzata della cucina ha la parete rivestita di piastelle in ceramica dim.15x15. Il solaio è in legno con travi a vista e sovrastante assitto: è in buone condizioni, e si suppone sia stato realizzato in tempi recenti; si accede al PIANO PRIMO per mezzo di una scala esterna che serve il reparto notte e il loggiato, da quì si raggiunge la camera da letto matrimoniale e il bagno. Il bagno è composto da lavabo, wc, bidet, vasca e doccia: è rivestito anche sulle pareti fino ad un'altezza di mt.2.10 di piastrelle in ceramica, il restante è intonacato al civile. In più parti del soffitto si notano gli effetti dell'infiltrazione per umidità che, nel tempo, ha danneggiato la tinteggiatura e l'intonaco; il PIANO SECONDO ospita l'ultima camera da letto che ha le stesse dimensioni di quella al piano primo: attualmente è utilizzata come ripostiglio e vi si accede mediante una scala esterna e un portoncino in legno. Tutti i locali hanno pavimenti ceramici e pareti intonacate al civile e poi tinteggiate. L'impianto di riscaldamento a gas metano è autonomo e gli elementi radianti in ferro: la caldaia è posta all'interno di un vano della cucina al piano terra, debitamente areata. L'impianto elettrico è sottotraccia completo di antenna tv e impianto telefonico. Non c'è l'impianto del citofono. 3. per le costruzioni iniziate anteriormente il 1 s ettembre 1967, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio di cui all'art.40 della Legge 47/1985, indichi, anche in base ad elementi presuntivi, la data di inizio delle costruzioni stesse; Il complesso è stato realizzato in data anteriore al 1 Settembre 1967, come indicato nell'atto di Compravendita Notaio Luosi Luigi Rep. n. xxxxxx del 31/10/ per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3), accerti gli estemi della licenza o della concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l'eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell'immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994; nell'ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; In data 28 Maggio 2013 la sottoscritta ha fatto richiesta all'ufficio Tecnico del Comune di Fornovo San Giovanni di compiere una ricerca storica di eventuali pratiche edilizie presentate dal 1995 a oggi dai vari proprietari. La ricerca non ha portato a nessun risultato: non è stata trovata nessuna autorizzazione per ristrutturazioni o richiesta di agibilità per gli alloggi interessati (Allegato n.6). - Francesca Ferri Architetto - 4

5 5. per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Sindaco competente ai sensi dell'art. 18 della legge 47/1985; Trattandosi di un bene censito al N.C.E.U., non vi è necessità di allegare il Certificato di Destinazione Urganistica: si allega comunque l'estratto di P.G.T.. Fornito dal Comune di Fornovo San Giovanni (Allegato n.1) 6. all'identificazione catastale dell'immobile, previo accertamento dell'esatta rispondenza dei dati specificati nell'atto di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l'eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l'aggiornamento del catasto, ivi compresa denuncia del N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative; Dall'indagine svolta all'u.t.e. mediante visura catastale aggiornata alla data del , risulta quanto segue (Allegato n.4): foglio 7 mappale 815 Sub. Indirizzo Piano Cat. Classe Consistenza Rendita 703 Via G.Garibaldi, 2 T-1-2 A/4 1 4 vani Euro 128,08 Durante il sopralluogo non è stata rilevata nessuna difformità edilizia rispetto a quanto dichiarato nell'allegata scheda catastale, redatta dal geom. Mario Vecchi in data (Allegato n.2). 7. a predisporre la Certificazione Energetica degli edifici di cui l'art.6 del D. lvo n.192 (come modificato dall'art.13 D.lvo n.28)salvo che l'immobile sia esente ex art.9, ovvero già dotato della predetta certificazione da acquisire se adeguata, anche avvalendosi di tecnico abilitato ove necessario; Si allega Certificazione Energetica a firma Arch.Omar Benedetti (Allegato n.5). 8. all'accertamento, in base alla documentazione dell''agenzia del Territorio, se, all'atto della notifica di pignoramento, il debitore esecutato risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; Il pignoramento immobiliare è stato notificato al Sig. xxxxxin data ai n.ri xxxxxx: risulta dagli accertamenti eseguiti che a quella data il Sig.xxxxxx è proprietario unico dell'immobile. - Francesca Ferri Architetto - 5

6 Atto di Atto pubblico di compravendita del xxx Rep.xxxxx Notaio xxxxxx con sede a Proprietà Romano di Lombardia Registrato a Romano di L.dia il al n.xxxx e Trascritto a Bergamo in data al n. xxxx Intestatario: xxxxxxxxxxxxxx, nato in Marocco il xxxxxxxx Cod.Fisc. xxxxxxxx, proprietà 1/1 Si allega Atto Notarile di Compravendita (Allegato n.7) 9. all'accertamento dell'esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie nel ventennio antecedente al pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell'esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all'acquirente; Di seguito si elencano gli atti di provenienza e le trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie relative alle particelle in oggetto, secondo una ricostruzione analitica e cronologica. Proprietario dell'immobile pignorato PROVENIENZA xxxxxxxxxxxx nato a Fornovo San Giovanni il xxxxxx che ha ricevuto dal padre xxxxxxx in data con atto di donazione n. xxxxx Rep. Notaio Augusto Zanconti, registrato a Treviglio il al n. xxxxxx e trascritto a Bergamo il ai n.ri xxxxxxx Fabbricati identificati con il fg.x mapp.xxx sub xxx via xxxxx Fornovo San Giovanni (Bg) TRASCRIZIONI ED ISCRIZIONI IPOTECARIE Trascrizione in data N.xxx RG N.xxx RP ATTO DI Dichiarazione di successione di morte del sig.xxxxxxxx deceduto in SUCCESSIONE data il registrata a Treviglio il al n.xxxxx e trascritta a Bergamo il ai n.ri xxxxx a favore: la coniuge xxxxxxxx nata a Mozzanica il xxxxxx per la quota di 6/18 i figli xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 2/18 - Francesca Ferri Architetto - 6

7 Trascrizione in data N.xxx RG N.xxx RP ATTO DI SUCCESSIONE Trascrizione a seguito di successione di morte della sig.ra xxxxxxxxxx deceduta in data lasciando testamento olografo pubbl. in data Rep.xxxxx Notaio Elio Luosi, dichiarazione di successione registrata a Treviglio il al n.xxxxxx e trascritta Bergamo il ai n.ri xxxxxxxx a favore: i figli xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 3/36 xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxper la quota di 8/36 per decreto di trasferimento immobiliare del n. xxxx trascritto a Bergamo il ai n.ri xxxxx per fallimento della Famar di Aresi Egidio e c. s.n.c. Trascrizione in data N.xxx RG N.xxx RP ATTO DI COMPRAVENDITA Scrittura privata del Rep. N.xxxx notaio dott.xxxx con sede a Romano di Lombardia (Bg) a favore: xxxxxxxxxxx nato il xxxxxxxx in Marocco cod.fisc. xxxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/1 Contro: xxxxxxxxx nato il xxxxxxxx a Fornovo San Giovanni (Bg) cod.fisc. Xxxxxxxxxxx per la quota di 7/36 + 8/36 xxxxxxxxx nata il xxxxxxx a Mozzanica cod.fisc.xxxxxxx per la quota di 8/36 xxxxxxxx nato il xxxxxxx a Fornovo San Giovanni cod.fisc.xxxxxxxxxxxxxx per la quota di 7/36 xxxxxxxxxxxxx nata il xxxxxxxx a Fornovo San Giovanni (Bg) cod.fisc. xxxxxxxxxxxx per la quota di 7/36 xxxxxxxxxxxx nata il xxxxxxxxxx a Fornovo San Giovanni (Bg) cod.fisc. Xxxxxxxxxxxxx per la quota di 7/36 - Francesca Ferri Architetto - 7

8 Iscrizione in data N.xxx RG N.xxx RP IPOTECA Atto notarile Pubblico del Rep. N. xxxxxxxx Notaio dott. VOLONTARIA Luosi Luigi con sede a Romano di Lombardia(Bg) Concessione a Immobile sito in Fornovo San Giovanni (Bg) in via xxxxxxxxx garanzia di mutuo Capitale ,00 fondiario Totale Durata 30 anni a favore: xxxxxxxxxxxxx in qualità di creditore fondiario con sede a xxxxx Via xxxxxxxxxxxx cod.fisc. xxxxxxxxxx Contro: xxxxxxxxxxx nato il xxxxxxxx in Marocco cod.fisc. xxxxxxxxxxxxxxxx per la quota di 1/1 Trascrizione in data N.xxx RG N.xxx RP ATTO GIUDIZIARIO- Atto giudiziario del Rep.N. xxxxxxxxx Tribunale di VERBALE Bergamo PIGNORAMENTO a favore: IMMOBILI xxxxxxxxxxxxcon sede a Roma cod.fisc. xxxxxxxxx Contro: xxxxxxxxxx nato il xxxxxxxx in Marocco cod.fisc. xxxxxxxxxx per la quota di 1/1 10. determinazione del valore dell'immobile pignorato Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile pignorato, il sottoscritto C.T.U. ha proceduto considerando i seguenti elementi: - criterio di stima; - consistenza e valutazione dell unità immobiliare. Criterio di Stima: Per la determinazione del congruo valore di mercato si procederà attraverso il metodo della stima comparativa, ovvero rapportando gli attuali valori medi di mercato, riferibili ad immobili di uguale epoca e categoria, nel contesto locale o in contesti similari, con l effettiva consistenza dello stato di manutenzione e ubicazione. Consistenza e valutazione: Sulla scorta dell esperienza personale e in seguito alle verifiche effettuate in loco, si è appurato che il valore di mercato per immobili analoghi a quello oggetto di stima è mediamente di 630,00 al mq. Nello specifico, l'immobile presenta due elementi che ne penalizzano molto l'effettivo valore di riferimento, e in particolare: - Francesca Ferri Architetto - 8

9 la presenza di una scala esterna di collegamento tra tutti i piani che funge anche da accesso comune alle unità confinanti, impedendo di poter definire l'alloggio completamente indipendente l'esistenza di un manto di copertura in lastre di cemento amianto (eternit), che richiederebbe per normativa (L.R. Del 29 settembre 2003 n.17) e per stato di degrado un intervento immediato. Tenuto conto, inoltre, delle caratteristiche dei beni da peritare quali: altezza di piano, orientamento, grado di fruibilità degli spazi, arieggiamento dei locali, stato di effettivo degrado, distribuzione interna degli spazi e dei locali e stato di conservazione del complesso di cui fa parte, ne consegue la seguente valutazione: LOTTO 1: appartamento mq.120,20 x 1,00 x 630,00= ,00 Valore complessivo (arrotondamento) = ,00 (settantacinquemilasettecento/00) Adeguamento e correzione della stima: Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per immediatezza della vendita giudiziaria: ,00 x 0,15 = ,00 Prezzo base d'asta del lotto: Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: , formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i confini e procedendo se necessario al relativo frazionamento catastale; L'unità immobiliare è rappresentata con un unico lotto e non è divisibile, trattandosi di un unico appartamento. 12. accertamento della comoda divisibilità dei beni; I beni immobiliari non risultano essere divisibili. 13. accertamento dello stato di possesso del bene, con l'indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento a contratti registrati alla data antecedente al pignoramento. Laddove essi siano occupati in base a un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa - Francesca Ferri Architetto - 9

10 eventualmente in corso per il rilascio, nonché l'esistenza di fomalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico dell'acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico.-artistico; Dal sopralluogo effettuato dal sottoscritto CTU in data maggio 2013, si conferma che l'appartamento è occupato dal solo sig. xxxxxxxxxxx e dalla sua famiglia, in forza dell'atto di compravendita precedentemente sottoscritto. 14. accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per Pubblica Utilità; Durante il colloquio con la geom. responsabile dell'ufficio Tecnico del Comune di Fornovo S.Giovanni, apprendo che i beni pignorati alla data della stesura della presente relazione non sono oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità. 15. allegare planimetrie degli immobii e una congrua documentazione fotografia che idoneamente li raffiguri; Si allegano alla presente le planimetrie catastali dell'immobile pignorato (Allegato n.2) e la planimetria del rilievo dello stato di fatto (Allegato n.3). Viene altresì allegata idonea documentazione fotografica a colori (Allegato n.8) raffigurante le unità immobiliari oggetto dell'esecuzione. 16. proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la nota di voltura catastale; Il sottoscritto CTU si dichiara disponibile, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la relativa nota di voltura catastale. 17. deposito separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell'esecutato o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l'altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare. Si allega schema del bando di gara (Allegato n.9). - Francesca Ferri Architetto - 10

11 Il Sottoscritto C.T.U. rassegna pertanto con la presente relazione e ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordata, si rende disponibile per qualsiasi chiarimento o successiva incombenza del caso. Urgnano, 11 Giugno 2013 Il C.T.U. Arch.Francesca Ferri Documentazione allegata: 1. All.01- Copia estratto PGT; 2. All.02- Schede catastali ; 3. All.03 - Rilievo stato attuale; 4. All.04 - Visura catastale aggiornata 5. All.05 - Attestato Certificazione Energetica 6. All.06 - Dichiarazione Comune di Fornovo S. Giovanni 7. All.07 - Atto notarile Pubblico di compravendita Notaio Luigi Luosi 8. All.08 - Documentazione fotografica dell unità immobiliare e del contesto in cui è ubicata; 9. All.09 - Schema per bando di vendita immobiliare - Francesca Ferri Architetto - 11