TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 438/2017 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE

2 2 di 11 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 20% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Casalecchio di Reno (BO) Foglio 3: - Particella 793, Sub. 53, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, Consistenza 6 vani. - Particella 793, Sub. 80 (graffato con Particella 929, Sub. 27), Categoria C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse, Consistenza 14 metri quadri. - Particella 793, Sub. 45, Categoria C/6 Stalle, scuderie, rimesse,

3 3 di 11 autorimesse, Consistenza 12 metri quadri. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto residenziale condominiale sita nel Comune di Casalecchio di Reno (BO) in Via della Costituzione n. 26 e costituita da una unità immobiliare posta al piano terra così composta: ingresso su soggiorno-pranzo, cucina, due camere, due bagni, disimpegno e ripostiglio. Esternamente area cortiliva pertinenziale disposta su due lati ed accessibile dalla zona giorno e da una camera da letto. Al piano interrato locale cantina pertinenziale all unità immobiliare e locale autorimessa, mentre al piano terra posto auto scoperto di proprietà ubicato su area esterna non recintata. Approssimativamente la superficie utile calpestabile in pianta dei beni è la seguente: unità immobiliare di mq. 72 circa con area cortiliva di circa mq. 70, cantina di mq. 4 circa, autorimessa di mq. 14 circa, posto auto scoperto di mq. 12 circa, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Casalecchio di Reno beni intestati agli esecutati piena proprietà per la quota di 1/2 ciascuno: Foglio 3: - Particella 793, Sub. 53, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, Classe 4, Consistenza 6 vani, Superficie Catastale Totale 97 mq., Superficie Catastale Escluse aree scoperte 85 mq., Rendita Euro 852,15, Via della Costituzione n. 26 piano T-S1;

4 4 di 11 - Particella 793, Sub. 45, Categoria C/6 Autorimessa (posto auto scoperto), Classe 1, Consistenza 12 mq., Superficie Catastale 12 mq., Rendita Euro 57,02, Via della Costituzione n. 26, piano T; - Particella 793, Sub. 80 (graffato con Particella 929, Sub. 27), Categoria C/6 Autorimessa, Classe 5, Consistenza 14 mq., Superficie Catastale 14 mq., Rendita Euro 124,36, Via della Costituzione n. 26, piano S1. La planimetria catastale dell unità immobiliare corrisponde al rilevato, La base imponibile ai fini I.M.U. in base all attuale visura catastale risulta pari ad ,04. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU È compresa nella vendita ogni diritto accessorio, accessione, dipendenza, pertinenza, ragione, azione, usi e servitù attive e passive se ed in quanto esistenti, e comunione nello stato di fatto e di diritto in cui l immobile si trova. Sono comprese nella vendita le comunioni pro-quota sulle parti condominiali del fabbricato tali per legge e per destinazione, in particolare dall ultimo elaborato planimetrico risultano essere beni comuni: - Sub 1 - B.C.N.C. ACCESSO PEDONALE comune mapp. 793 sub da 55 a 70 e sub. 83 e 87 - Sub 2 - B.C.N.C. ATRIO SCALE comune mapp. 793 sub da 55 a 70 e sub. 83 e 87 - Sub 3 - B.C.N.C. MARCIAPIEDE comune mapp mapp.793 da sub. 38 a sub. 49 e sub e da sub 55 a sub 70 e mapp. 929

5 5 di 11 sub Sub 6 - B.C.N.C. CORSELLO AUTORIMESSE comune al mapp. 792 mapp.793 da sub. 11 a sub. 22 da sub. 27 a sub. 35 sub e mapp. 929 sub Sub 7 - B.C.N.C. RIPOSTIGLIO comune mappale 793 sub da sub 55 a sub 70 e sub Sub 8 - B.C.N.C. CORRIDOIO CANTINE comune ai sub da sub 55 a sub 70 sub. 83 e 87 - Sub 9 - B.C.N.C. VOLUME TECNICO comune ai sub da sub 55 a sub 70 e sub Sub 71 - B.C.N.C. GIARDINO CONDOMINIALE comune al mapp. 792 mapp. 793 sub da sub 55 a sub 70 e sub Sub 90 - B.C.N.C. GIARDINO CONDOMINIALE comune al mapp. 792 e 793 sub dal sub 55 al 70 e sub VINCOLI E ONERI Non risultano ulteriori vincoli e oneri influenti sul valore dell immobile. CONFINI I beni sono in confine con ragioni omissis e ragioni omissis per quanto riguarda il sub. 53, ragioni omissis e ragioni omissis per quanto riguarda il sub. 45, con ragioni omissis e ragioni omissis per quanto riguarda il sub. 80, parti comuni, salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di Procedura Esecutiva risulta essere di piena proprietà, per la quota di 1/2 (un mezzo) ciascuno, degli esecutati. PROVENIENZA DEL BENE

6 6 di 11 I beni sono pervenuti agli esecutati con atto di compravendita in data e trascritto in data ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data ; - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in epoca successiva al 1 settembre Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Casalecchio di Reno (BO), risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi dell unità immobiliare oggetto di procedura: - Concessione Edilizia per la costruzione di n. 2 edifici ad uso residenziale P.G. n /8862 U.T./AC Concessione n. 15/00 del U.A. n. 4c del Paino particolareggiato di iniziativa Pubblica Zona Speciale B C2.2.1; - D.I.A. P.G. N del per Variante in Corso d Opera alla costruzione di n. 2 edifici da realizzare all interno dell unità di attuazione n. 4 del piano particolareggiato di iniziativa pubblica nella zona speciale

7 7 di 11 B C2.2.1.; - Autorizzazione all abitabilità P.G. n /4555 U.T./LP del ; Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica. L unità immobiliare nello stato in cui si trova risulta essere conforme allo stato licenziato. Non risulta esserci la conformità urbanistica per quanto riguarda l autorimessa in quanto nell ultimo titolo edilizio che la legittima questa risulta essere unita all autorimessa adiacente di altra proprietà (identificata catastalmente al sub. 79 e graffata con la particella 929, sub. 26). Si evidenzia che tale difformità si è riscontrata solo urbanisticamente, in quanto presso il catasto risultano già essere due autorimesse separate. Tale difformità può essere sanata presentando una CILA a sanatoria per opere eseguite in assenza di titolo edilizio con pagamento di una sanzione pecuniaria non inferiore ad 1.000,00, oltre a spese tecniche ed oneri comunali. Tali difformità dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data dallo scrivente e valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica D. CONFORMITA IMPIANTI

8 8 di 11 Essendo stata rilasciata l abitabilità, la conformità degli impianti termoidraulico ed elettrico sono allegati alla domanda stessa all autorizzazione all abitabilità P.G. n /4555U.T./LP del 30/03/2004. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l unità immobiliare risulta essere abitata dagli esecutati. DESCRIZIONE DEL BENE Porzione di fabbricato residenziale inserita in un contesto condominiale sito nel Comune di Casalecchio di Reno (BO) e più precisamente in Via della Costituzione n. 26, strada periferica di detto comune posta fra le frazioni di Ceretolo e Riale, in un contesto ben servito con la presenza nelle immediate vicinanze di attività commerciali quali il Centro Commerciale Shopville Gran Reno, Ikea e Leroy Merlin e di strutture sportive quali l Unipol Arena Il fabbricato residenziale nel quale è posta l unità immobiliare è costruzione risalente all inizio degli anni 2000 di cinque piani fuori terra ed uno interrato con struttura portante in cemento armato e tamponature in laterizio con coibentazione esterna intonacata e tinteggiata. I solai interpiano sono in laterocemento, mentre la copertura è a falde inclinate con sovrastanti elementi in laterizio. L unità immobiliare oggetto di procedura è situata al piano terra con ascensore. Sottostante ad essa vi sono in parte le cantine ed in parte le autorimesse. L appartamento risulta costituito da: ingresso su soggiorno/pranzo, cucina, due camere, due bagni, ripostiglio e disimpegno, nonché area cortiliva di proprietà disposta su due lati accessibile dalla zona

9 9 di 11 giorno e da una camera da letto. Al piano interrato locale cantina pertinenziale all unità immobiliare ed autorimessa, mentre al piano terra posto auto scoperto di proprietà ubicato su area esterna non recintata. L unità immobiliare si presenta in un discreto stato conservativo ed in particolare sommariamente le finiture sono le seguenti: - Pareti ad intonaco tinteggiato; - Pavimenti e rivestimenti ceramici; - Pavimenti in legno nelle camere da letto; - Bagni completi di sanitari e rubinetteria; - Infissi in legno con vetrocamera; - Porte interne in legno; - Impianto elettrico funzionante; - Impianto di teleriscaldamento gestito dal gruppo H.E.R.A. con terminali di emissione radiatori dotati di valvole termostatiche. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo

10 10 di 11 stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti; c) per il 10% della superficie delle aree scoperte o assimilabili, fino alla superficie dei vani principali dell unità immobiliare, comprensiva della quota delle superfici occupate dai muri interni e perimetrali, e per il 2% per le parti eccedenti detto limite. La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione Mq. 85,00 100% Circa mq. 85,00 Cantina Mq. 4,00 25% Circa mq. 1,00 Area cortiliva Mq. 70,00 10% Circa mq. 7,00 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 93,00 Autorimessa Circa mq. 14,00 Posto auto scoperto Circa mq. 12,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di unità immobiliare ad uso residenziale inserita in un contesto condominiale sita nel Comune di Casalecchio di Reno (BO) in Via della Costituzione n. 26. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il

11 11 di 11 sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DEL BENE ,00 VALORE A BASE D ASTA (-20%) ,00 (euro duecentomila//00) * * * Con Osservanza Bologna, 12 ottobre IL CONSULENTE TECNICO