L ordinanza di vendita

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1 -- ISTRUZIONI per la partecipazione alle aste fallimentari -- Per agevolare chiunque sia interessato a partecipare ad una asta, fornisco di seguito alcune informazioni generali, valide di norma per tutte le aste fallimentari. E bene ricordarsi, comunque, che le condizioni di vendita possono variare da un Fallimento a un altro; pertanto, è sempre necessario prendere visione dell ordinanza di vendita. La partecipazione all asta è libera; quindi, tutti possono liberamente partecipare, nei modi stabiliti dal Giudice. Non è mai necessaria l assistenza di professionisti in quanto ciascuno può partecipare per proprio conto. L ordinanza di vendita E sempre fondamentale, prima di decidere se partecipare all asta, leggere integralmente l ordinanza di vendita emessa dal Giudice delegato; infatti, nell ordinanza vengono elencati analiticamente i vari beni oggetto di vendita (con la suddivisione nei vari lotti) e sono stabilite con precisione le modalità della vendita stessa. Nell ordinanza vengono inoltre riportati eventuali oneri e/o pesi a carico dell aggiudicatario o caratteristiche particolari dell immobile (ad esempio: necessità di condoni edilizi; presenza di affittuari; ecc.). L ordinanza, inoltre, fa fede per quanto riguarda i beni oggetto di vendita: solo ciò che è espressamente riportato in tale atto verrà poi trasferito all aggiudicatario. Pertanto, chi avesse dei dubbi sull oggetto dell asta li può eliminare leggendo attentamente tale documento (ad esempio: per sapere se il trasferimento dell immobile comprende o meno anche un area a parcheggio di pertinenza). La perizia di stima Basilare si rivela, poi, la consultazione della perizia relativa all immobile che interessa. Il perito, nominato dal Tribunale fallimentare, ha l incarico di descrivere minuziosamente l unità immobiliare e di indicare con precisione i dati catastali. Dalla sua relazione, quindi, si riesce a comprendere la situazione di fatto del fabbricato, con la descrizione dei luoghi, la descrizione accurata dell unità stessa, nonché la valutazione data all immobile; la perizia fornisce inoltre importanti informazioni circa la situazione urbanistica. Pagina 1

2 Condoni edilizi Si ricorda che, per espressa previsione di legge, l aggiudicatario può entro 120 giorni dal decreto di trasferimento presentare condono edilizio, ove necessario. Decorso tale termine, le eventuali difformità non sono, di norma, più sanabili. Gli adempimenti per i condoni edilizi sono normalmente a cura e spese dell aggiudicatario. La domanda di partecipazione Il soggetto che è interessato a partecipare all asta, deve presentare apposita domanda, applicando una marca da bollo (attualmente da 11 euro). L istanza va presentata alla Cancelleria Fallimentare del Tribunale entro le ore del giorno feriale precedente la vendita (salvo diversa disposizione riportata nell ordinanza). Per la domanda non vi è uno specifico schema da seguire; è importante indicare: a) la denominazione del Fallimento (oppure il numero del Fallimento stesso), nonché la data dell asta; b) le generalità complete del partecipante (compreso codice fiscale), nonché lo stato civile (coniugato, libero, ecc.) e, se coniugato, il regime patrimoniale (comunione/separazione dei beni); c) il lotto (o i lotti) per il quale si intende gareggiare. Nei documenti del mio sito web, ho inserito alcuni fac-simili di domande di partecipazione, che possono essere liberamente utilizzati o adattati; in particolare, ho predisposto due modelli. A) Il primo fac-simile riguarda la domanda avanzata da una persona fisica; usualmente si allega una fotocopia del documento di identità. B) Il secondo, invece, può essere utilizzato da Società/Enti. In questo caso è necessario allegare una visura della C.C.I.A.A. da cui risulti il nominativo del legale rappresentante (che firma e partecipa) e i poteri di cui dispone; eventualmente si può integrare allegando ulteriore documentazione (copia dello statuto; verbale d assemblea che autorizza all acquisto; ecc.). Vi è inoltre la possibilità di partecipare per persona da nominare ; in tal modo, il reale acquirente riesce a mantenere l anonimato. E necessario, comunque, che il procuratore che partecipa (in genere è un professionista) ottenga apposita procura notarile, che depositerà poi presso la Cancelleria entro 3 giorni dalla aggiudicazione, insieme al nominativo del reale acquirente. Pagina 2

3 Il deposito della cauzione Insieme alla domanda di partecipazione occorre depositare presso la Cancelleria fallimentare anche una somma a titolo di cauzione (generalmente è il 20% del prezzo base) e un altra somma a titolo di spese presunte (in genere è il 20%). Tali cifre vanno depositate mediante assegni circolari non trasferibili intestati a Cassiere Provinciale PP.TT. di Chieti. Qualora il soggetto non risulti essere aggiudicatario, al termine dell asta i suddetti assegni circolari verranno immediatamente riconsegnati. Svolgimento dell asta Nel giorno e nel luogo stabiliti nell ordinanza, avrà luogo l asta; per ogni lotto il prezzo di partenza è già stabilito nel bando di vendita. Qualora vi fossero più concorrenti per uno stesso lotto, i vari partecipanti potranno rilanciare offrendo in aumento una cifra pari o superiore a quella appositamente indicata nel bando di vendita; risulterà aggiudicatario chi avrà offerto la cifra più alta al termine del tempo assegnato. Qualora vi sia un unico concorrente, quest ultimo dovrà comunque effettuare un primo (ed unico) rilancio (anche se solo per l importo minimo), per poter aggiudicarsi il bene. Al termine, il Giudice prende atto sul verbale che il lotto è stato aggiudicato. Nel caso invece non vi siano concorrenti ( asta deserta ), verrà disposta una nuova asta e il prezzo base sarà ribassato (il ribasso non può essere superiore al 20%). L aumento successivo di 1/6 Nei dieci giorni successivi all aggiudicazione, è possibile per i terzi (anche se non avevano partecipato all asta) rimettere tutto in gioco, presentando nuova offerta che deve però essere superiore di almeno 1/6 (un sesto) rispetto al prezzo di aggiudicazione. In questa eventualità, il Giudice indice una nuova asta, a cui partecipano solo il precedente aggiudicatario e il nuovo offerente. Il saldo del prezzo L aggiudicatario definitivo dovrà, entro e non oltre 30 giorni dalla data di aggiudicazione, pagare il residuo importo, cioè il prezzo di aggiudicazione dedotta la sola cauzione (di solito del 20%). Dovrà sempre utilizzare assegni circolari non trasferibili intestati a Cassiere Provinciale PP.TT. di Chieti. Pagina 3

4 Si raccomanda di fare estrema attenzione al calcolo dei 30 giorni, in quanto si segue il calendario civile e quindi occorre tenere conto dei mesi che hanno 31 giorni; ad esempio, con l aggiudicazione avvenuta il 15 gennaio, il saldo prezzo dovrà avvenire entro il 14 febbraio, non il 15! Il mancato rispetto del termine dei 30 giorni provoca: a) la decadenza dell aggiudicazione; b) la fissazione di una nuova asta; c) e soprattutto la perdita della cauzione, a titolo di multa! Il decreto di trasferimento Una volta che l aggiudicatario ha saldato il residuo debito, il Giudice provvede ad emettere il decreto di trasferimento. Con tale documento si attua il trasferimento giuridico della proprietà dell immobile; in sostanza, con tale decreto, l aggiudicatario diventa formalmente il nuovo proprietario. Il decreto verrà quindi registrato presso il competente Ufficio del Registro, a cura della Cancelleria. Come si capisce, nelle vendite fallimentari non interviene il Notaio e pertanto l acquirente risparmia gli onorari a questi dovuti. Sono invece a carico dell acquirente tutti gli altri oneri, ad eccezione dell INVIM, connessi alla vendita (imposta di registro, imposte ipotecarie e catastali, bolli, ecc.). Per il pagamento di tali oneri, il Curatore attinge al Fondo spese del 20% versato dall acquirente prima dell asta; qualora tale fondo non sia sufficiente, l aggiudicatario dovrà integrare il versamento, su richiesta del Curatore. Qualora, invece, il Fondo versato risulti esuberante, l eccedenza verrà restituita nel momento in cui il compratore dimostri di aver eseguito la trascrizione in Conservatoria del decreto e la voltura catastale degli immobili. Cancellazione delle ipoteche/trascrizioni L acquirente, una volta in possesso della copia registrata del decreto di trasferimento, dovrà attivarsi presso la competente Conservatoria Immobiliare sia per far volturare gli immobili a suo nome, sia per far cancellare le ipoteche e le altre trascrizioni a sfavore. Infatti, l immobile venduto all asta fallimentare viene sempre trasferito libero da ipoteche; è lo stesso Giudice, all interno del decreto di trasferimento, ad ordinare la cancellazione delle varie ipoteche; tale adempimento è di norma però rimesso all aggiudicatario, che vi provvederà a propria cura e spese. Pagina 4

5 Immobile occupato o affittato Se l immobile è occupato dal fallito (o da altro soggetto senza titolo, quale abusivo ), il decreto di trasferimento è titolo per ottenere immediatamente lo sfratto, senza possibilità per l occupante di chiedere proroghe. Qualora, invece, l immobile sia regolarmente dato in affitto a terzi, occorre distinguere due casi, a seconda che il contratto di locazione sia fornito di data certa e quindi opponibile o meno all aggiudicatario. Qualora il contratto non abbia data certa, si può ottenere subito lo sfratto; in caso contrario, la locazione continua a valere alle stesse condizioni precedenti e il nuovo proprietario semplicemente subentra nel contratto stesso, con tutti gli oneri e i diritti derivanti. # # # # # # Spero di essere riuscito a fornire una utile guida sia per chi voglia avvicinarsi per la prima volta al mondo delle aste fallimentari, sia per chi intenda dotarsi di un rapido vademecum che dissolva ogni dubbio in merito. Sono comunque a disposizione per qualunque ulteriore delucidazione. Dott. Rocco D Ercole Pagina 5

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