Il sistema autorizzativo degli interventi edilizi attenzione: le modifiche introdotte da recenti norme di legge sono segnalate in rosso

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1 Corso di estimo Clasa a.a. 2010/11 Il sistema autorizzativo degli interventi edilizi attenzione: le modifiche introdotte da recenti norme di legge sono segnalate in rosso Docente Collaboratrice prof. Stefano Stanghellini arch. Valeria Ruaro

2 Modalità di attuazione degli interventi edilizi Gli interventi edilizi devono rispettare le previsioni dello strumento urbanistico generale (P.R.G. ovvero P.A.T. e P.I.) Lo strumento urbanistico generale si attua mediante interventi urbanistici preventivi (I.U.P. o P.U.A. piani urbanistici attuativi) o interventi edilizi diretti (I.U.D.). Gli I.U.P. (o P.U.A.) possono essere d iniziativa pubblica o privata e vengono redatti quando è necessario predisporre una progettazione urbanistica intermedia tra il P.R.G. e l attuazione degli interventi edilizi diretti. Strumenti attuativi di iniziativa pubblica (I.U.P.) - Piani Particolareggiati (P.P.) - Piani per l edilizia economica e popolare (P.E.E.P.) - Piani per gli insediamenti produttivi (P.I.P.) - Piani di recupero di iniziativa pubblica (P.R.) Strumenti attuativi di iniziativa privata (I.U.P.) - Piani di Lottizzazione (PdL.) - Piani di recupero di iniziativa privata (P.R.) 2

3 Riferimenti normativi Testo Unico delle disposizioni di fonte legislativa e regolamentare in materia edilizia: Dpr 380/2001, modificato dal D.Lgs. 301/2002 e da successive disposizioni di legge. Leggi regionali: le Regioni esercitano una potestà legislativa concorrente (es. Regione Veneto L.R. n. 61/85 ora L.R. n. 11/2004) Il Testo Unico: ricompone in un modo organico e completo le varie disposizioni di legge inerenti l attività edilizia, rendendole complessivamente coerenti recepisce le innovazioni via via decise nel corso degli anni. 3

4 Il Testo Unico sull edilizia I principali contenuti le competenze delle Regioni e dei Comuni (art. 2) le definizioni degli interventi edilizi (art. 3) i contenuti del regolamento edilizio (art.4) Titoli abilitativi attività edilizia libera (art. 6 e sgg.) permesso di costruire (art 10 e sgg.) denuncia di inizio attività (art. 22 e sgg.) lo sportello unico per l edilizia (art. 5) 4

5 Gli interventi edilizi Gli interventi edilizi individuati e disciplinati sono (art.3): Manutenzione ordinaria Manutenzione straordinaria Restauro e risanamento conservativo Ristrutturazione edilizia Nuova costruzione Ristrutturazione urbanistica Si rinvia al Dpr n. 380 per le definizioni, eccetto: Manutenzione straordinaria Ristrutturazione edilizia 5

6 Gli interventi edilizi: la manutenzione straordinaria art 3 Sono interventi di manutenzione straordinaria: Le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni d uso. 6

7 Gli interventi edilizi: la ristrutturazione edilizia art. 3 Sono interventi di ristrutturazione edilizia: Gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, l eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente. 7

8 L attività edilizia I Comuni: - disciplinano l attività edilizia - decidono se istituire la Commissione Edilizia Il regolamento edilizio (RE) deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, avendo rispetto di: - normative tecnico-estetiche - normative igienico-sanitarie - normative per la sicurezza e la vivibilità Il RE indica gli interventi sottoposti al parere della Commissione Edilizia, organo consultivo 8

9 Lo sportello unico per l edilizia È l ufficio che cura i rapporti tra il cittadino, il Comune e le altre Amministrazioni. I compiti: - riceve le Dia e le domande per permessi di costruire e ogni altro atto - fornisce informazioni sullo stato della pratica al richiedente - acquisisce pareri e autorizzazioni di altri enti (Asl se non autocertificato, Vigili del Fuoco) - rilascia i permessi e i certificati 9

10 L attività edilizia libera - art. 6 Possono essere eseguiti senza titolo abilitativo i seguenti interventi: manutenzione ordinaria interventi volti all eliminazione di barriere architettoniche senza alterare la sagoma dell edificio opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo di carattere geognostico fuori dal centro edificato movimenti di terra e serre stagionali funzionali all attività agricola depositi di gas di petrolio liquefatto GPL < 13 mc Possono essere eseguiti con semplice comunicazione al Comune i seguenti interventi: gli interventi di manutenzione straordinaria che non riguardino le parti strutturali (con relazione di un tecnico abilitato che asseveri la conformità alle norme vigenti) le opere di finitura e di pavimentazione di spazi esterni i pannelli solari, fotovoltaici, fuori dalla zona A 10

11 Il permesso di costruire art. 10 Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia e sono subordinati a permesso di costruire (PdC) gli interventi di: nuova costruzione ristrutturazione urbanistica ristrutturazione edilizia: intervento che porta ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comporta aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma e dei prospetti o delle superfici, o limitatamente agli immobili nelle zone A mutamenti delle destinazioni d uso 11

12 Il permesso di costruire Le principali caratteristiche del permesso di costruire sono le seguenti: - è rilasciato dal dirigente - è rilasciato al proprietario o a chi ne ha titolo - è trasferibile al successore o agli aventi causa - non comporta limitazione dei diritti di terzi - è subordinato alla esistenza delle opere di urbanizzazione primaria o all impegno a realizzarle - indica il termine per l inizio (entro un anno) e l ultimazione dei lavori (entro tre anni) 12

13 Il contributo di costruzione Il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione del contributo di costruzione, commisurato a: 1. l incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria 2. il costo di costruzione La prima può essere scomputata in tutto o in parte realizzando direttamente le opere previo convenzionamento con l Amministrazione Comunale competente. Nell ambito degli strumenti urbanistici attuativi, l esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria, funzionali all intervento di trasformazione urbanistica del territorio, è a carico del titolare del permesso di costruire. 13

14 Gli oneri di urbanizzazione art 16 Sono relativi ai seguenti interventi: Urbanizzazione primaria opere a rete strade residenziali, spazi di parcheggio, fognature, rete idrica, energia, elettrica, gas, pubblica illuminazione, verde attrezzato Urbanizzazione secondaria opere puntuali: asili e scuole, strutture per l istruzione superiore, mercati, chiese ed edifici religiosi, centri sociali, attrezzature culturali e sanitarie, delegazioni comunali, impianti sportivi, piste ciclabili ed aree verdi di quartiere 14

15 L incidenza degli oneri di urbanizzazione L incidenza degli oneri di urbanizzazione è stabilita con delibera del Consiglio comunale, sulla base di tabelle parametriche che la Regione definisce per classi di Comuni in relazione a: - ampiezza ed andamento demografico dei Comuni - caratteristiche geografiche dei Comuni - destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti - limiti e rapporti minimi (standard urbanistici, zone territoriali omogenee) fissati dalla legge nazionale e dalle leggi regionali Ogni cinque anni i Comuni provvedono ad aggiornare gli oneri, in relazione ai costi delle opere di urbanizzazione 15

16 Il contributo riferito al costo di costruzione Il contributo riferito al costo di costruzione (Cc) varia dal 5% al 20% del costo di costruzione e viene determinato dalle Regioni in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni, della destinazione d uso ed ubicazione. Il costo di costruzione per i nuovi edifici residenziali è determinato periodicamente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l edilizia agevolata. Esso è aggiornato annualmente in ragione dell avvenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall Istat. Nel caso degli interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi (CME). I Comuni possono deliberare che i costi di costruzione su edifici esistenti non superino i valori determinati per le nuove costruzioni. 16

17 La riduzione o l esonero dal contributo di costruzione art 17 Contributo non dovuto: - interventi da realizzare in zone agricole in funzione della conduzione del fondo e delle esigenze dell imprenditore agricolo - interventi di ristrutturazione ed ampliamento (max 20%) di edifici unifamiliari - attrezzature di interesse generale, anche se eseguite da privati - interventi a seguito di pubbliche calamità - impianti relativi al risparmio energetico Contributo commisurato solo all incidenza delle opere di urbanizzazione: - edilizia abitativa convenzionata con il Comune per locazioni e vendite a prezzi convenzionati - interventi da realizzare su immobili di proprietà dello Stato 17

18 Il contributo di costruzione per opere non residenziali Per attività industriali o artigianali: Il contributo è pari alla somma di: - incidenza delle opere di urbanizzazione - incidenza delle opere per il trattamento e lo smaltimento dei rifiuti - incidenza delle opere per la risistemazione dei luoghi L incidenza di tali opere è stabilita con delibera di Consiglio comunale in base a parametri definiti dalla Regione Per attività turistiche, commerciali e direzionali: Il contributo è pari alla somma di: - incidenza delle opere di urbanizzazione; - quota (inferiore al 10%) del costo documentato di costruzione, da stabilirsi, per le diverse attività, con delibera del Consiglio comunale. 18

19 Procedimento per il rilascio del PdC - D.L. 70 del 2011 Soggetto richiedente Sportello unico dell edilizia del Comune Presentazione domanda per il rilascio. Allegati: - elaborati progettuali - attestazione titolo legittimazione - autocertif. conformità agli strumenti urbanistici, alle norme antisismiche e a quelle in materia di efficienza energetica, di sicurezza e ai requisiti igienico sanitari entro 10 gg. Nomina del responsabile del procedimento entro 60 gg Nessuna comunicazione entro 90 gg, oppure entro 150 gg. nelle città con più di 100mila abitanti o per progetti complessi. (*) Integrazione della documentazione Inizio dei lavori entro 15 gg. entro 1 anno Acquisizione dei pareri necessari e valutazione della conformità Eventuale richiesta di modifiche/integr. Proposta di provvedimento Entro 30 gg Adozione del provvedimento finale favorevole Entro 40 gg Adozione del provvedimento finale sfavorevole (*) Decorso inutilmente il termine per l'adozione del provvedimento conclusivo,ove il responsabile dell'ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso, fatti salvi i casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici o culturali

20 Modulistica tipo Permesso di Costruire

21 Modulistica tipo Permesso di Costruire

22 La denuncia di inizio attività art 22 Sono realizzabili mediante denuncia di inizio attività (DIA) gli interventi: - non soggetti a permesso di costruire - né relativi ad attività edilizia libera - conformi alla disciplina urbanistico-edilizia Possono essere inoltre realizzati mediante DIA anziché PdC: - gli interventi di ristrutturazione edilizia - gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione edilizia disciplinati da piani attuativi con precise disposizioni sufficientemente di dettaglio - gli interventi di nuova costruzione in diretta attuazione di strumenti urbanistici generali con precise disposizioni planovolumetriche Si evidenzia che la DIA è facoltativa può essere onerosa (come il PdC) risponde allo stesso regime sanzionatorio (vedi sanzioni penali) del PdC 22

23 La denuncia di inizio attività Il proprietario presenta la denuncia (DIA) almeno 30 giorni prima dell inizio dei lavori, allegando: - relazione di conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi asseverata da un progettista abilitato - elaborati progettuali - indicazione dell impresa cui si intende affidare i lavori. Il professionista assume la qualità di persona esercente un servizio di pubblica necessità ai sensi del codice penale. Il termine massimo dell efficacia è di 3 anni Ultimato l intervento, un tecnico abilitato rilascia un certificato di regolare esecuzione collaudo finale allo sportello unico, con cui si attesta la conformità dell opera al progetto presentato 23

24 Modulistica tipo della D.I.A

25 Modulistica tipo della D.I.A

26 La segnalazione certificata di inizio di attività - SCIA Legge n. 241 del 1990 modificata dal DL n. 70 del 2011 (c.d. decreto sviluppo) Ogni atto di autorizzazione, licenza, permesso o nulla osta comunque denominato, comprese le domande per le iscrizioni in albi o ruoli richieste per l esercizio di attività imprenditoriale, commerciale o artigianale il cui rilascio dipenda esclusivamente dall accertamento di requisiti e presupposti richiesti dalla legge o da atti amministrativi a contenuto generale, e non sia previsto alcun limite o contingente complessivo o specifici strumenti di programmazione settoriale per il rilascio degli atti stessi, è sostituito da una segnalazione dell interessato (SCIA). La segnalazione (SCIA) è corredata dalle dichiarazioni sostitutive di certificazioni nonché dalle attestazioni e asseverazioni di tecnici abilitati, corredate dagli elaborati tecnici necessari per consentire le verifiche di competenza dell amministrazione. L amministrazione competente, in caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti, nel termine di sessanta giorni dal ricevimento della SCIA, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell attività e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di essa. 26

27 La SCIA : dubbi interpretativi ed applicativi Oggetto di dibattito è il rapporto tra la SCIA ed i titoli abilitativi degli interventi edilizi stabiliti dal Testo Unico (Dpr 380/2001). La SCIA si applica solo per gli interventi edilizi connessi ad attività imprenditoriali oppure ha una applicazione più ampia? Come si rapporta la SCIA al PdC e alla DIA? In molte Regioni e Comuni la SCIA entra in conflitto con le leggi regionali e con le norme degli strumenti urbanistici e dei regolamenti edilizi comunali. Andremo verso soluzioni differenziate per regione e per comune? L applicabilità della DIA possiede quindi aspetti controversi, suscettibili di evoluzione normativa e giurisprudenziale. 27

28 Per approfondimenti Dpr 380/2001. Cavicchini M. (1997), le norme per la realizzazione degli interventi edilizi, Maggioli Editore, Rimini. Lavitola G. (2003), Denuncia di inizio attività, Cedam, Padova. Basile F. Mantini P. (2004), Testo unico dell edilizia, il sole 24ore, Milano. De Paolis M. Pallottino M., Commentario al testo unico dell ediizia, Maggioli Editore, Rimini. Fonderini D. (2005), La Denuncia di inizio attività, il sole 24ore, Milano. 28

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