Marchi G. - Argiolas M. Guida all utilizzo del software per la stima di un immobile

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1 Guida all utilizzo del software per la stima di un immobile

2 Il software per la stima immobiliare 3.1 Lo sviluppo di un software per la gestione e l elaborazione dei dati. In questo capitolo è esposta una metodologia funzionale che permette di stimare il più probabile valore di mercato di un immobile in ambito urbano grazie alla capacità di gestione delle caratteristiche qualitative di ogni immobile considerato. Tale strumento è frutto di un processo di perfezionamento continuo nel tempo per raggiungere nel processo estimativo un grado di affidabilità e di completezza sempre più alto. L aspetto cruciale deriva dall aver individuato un nuovo modo di sviluppare le informazioni relative all immobile in esame tramite uno strumento, denominato Calcolatrice Qualitativa, in grado di tradurre automaticamente il giudizio espresso sulle caratteristiche qualitative di un immobile in coefficienti correttivi per i metodi di stima di comparazione diretta ed indiretta, consentendo così all operatore di concentrarsi esclusivamente sulle problematiche valutative. Particolare attenzione è stata posta nel garantire maggiore leggibilità alla scheda correlando la stessa con un cospicuo numero di tabelle riepilogative che consentono anche ad operatori non esperti di comprendere il processo estimativo adottato. Il foglio elettronico messo a punto presenta caratteristiche capaci di offrire importanti potenzialità nell esecuzione del processo estimativo: Adattabilità ad un qualunque contesto urbano. A seconda del contesto urbano di riferimento alcune caratteristiche qualitative quali la vicinanza ai servizi di prima necessità piuttosto che la panoramicità, la luminosità od il grado di finitura dell immobile tendono ad assumere un influenza diversa nella formazione del prezzo. In una zona centrale, ad esempio, la vicinanza ai servizi di prima necessità risulta pressoché ininfluente poiché generalmente tutti gli immobili che fanno parte di questa zona omogenea risultano ben serviti. Viceversa in una zona periferica aspetti quale la distanza dalla fermata dei mezzi di trasporto assumono un ruolo di primaria importanza nel valore di mercato dell immobile. Nella realizzazione del software si è provveduto ad effettuare delle distinzioni specifiche atte a consentire l adattabilità dello strumento ad un qualunque contesto urbano offrendo la possibilità di inserire manualmente l incidenza delle quattro categorie qualitative sul prezzo ed il saggio di capitalizzazione di partenza. A questa imposizione libera si aggiungono altre impostazioni predefinite che riguardano la tipologia di zona di riferimento (centrale, intermedia o periferica) e, solo per quanto riguarda il comune di Cagliari, il territorio comunale è stato suddiviso in tredici zone omogenee, a ciascuna delle quali è stata associata una diversa incidenza delle caratteristiche qualitative sul valore totale e l opportuno saggio di capitalizzazione, definito in relazione all andamento storico del valore nel contesto urbano. Assenza di ridondanza nell immissione dei dati. I dati relativi agli immobili possono essere inseriti una sola volta per venire poi utilizzati in fasi differenti senza che il funzionamento del modello possa essere compromesso in alcun modo da possibili errori legati all inserimento di informazioni in contrasto tra loro. Inoltre, per una corretta compilazione della scheda, si è resa necessaria una differente rappresentazione cromatica delle celle che possono essere modificate, di colore blu, rispetto a quelle risultanti da un calcolo, rappresentate in nero. Georeferenziazione dei dati. Le informazioni relative a ciascun immobile trattato nel procedimento estimativo sono associate alla posizione assoluta dello stesso espressa dalle coordinate di longitudine e di latitudine. I vantaggi dovuti a questa georeferenziazione delle informazioni sono riconducibili a due punti fondamentali: il primo è legato alla possibilità di introdurre la distanza spaziale tra i dati rilevati come ulteriore elemento di analisi; in questo modo ogni operazione di interpolazione tra una serie di valori diventa funzione sia degli stessi valori rilevati che della loro vicinanza e permette di evidenziare delle singolarità che altrimenti potrebbero non essere individuate per l eccessivo appiattimento dei valori, dovuto ad una interpolazione meno discriminante. Il secondo vantaggio deriva dalla potenzialità di esportare le informazioni direttamente in un sistema di tipo GIS dove è

3 necessaria l associazione delle coordinate spaziali a qualsiasi tipo di dato inserito. Predisposizione per l importazione di tutti i dati nei database. Qualora si voglia compiere un analisi statistica dei valori immobiliari all interno di un comune, il software può essere utilizzato come elemento di base per la definizione del campione. Infatti l impossibilità di effettuare delle modifiche sulla formattazione del foglio elettronico e, quindi, la corrispondenza, presente in tutti i documenti, tra l indirizzo della cella e il medesimo tipo di dato ed una scheda riepilogativa dei dati inseriti senza alcun tipo di formattazione, candidano lo strumento per una ottimale importazione dei dati all interno del database del Sistema Informativo Territoriale. Una volta descritte le caratteristiche salienti del foglio elettronico, si analizzano singolarmente le sezioni in cui questo è diviso nell intento di correlare il procedimento pratico estimativo definito nel software con i riferimenti teorici principali delle metodologie di stima. Figura 1 - Software per la stima degli immobili: caratteristiche dell'immobile oggetto di stima

4 Figura 3 - Software per la stima degli immobili: stima per comparazione indiretta ed in base ai nuovi estimi catastali Figura 2 - Software per la stima degli immobili: stima per comparazione diretta

5 3.2 Caratteristiche dell immobile oggetto di stima La prima sezione della scheda è dedicata alla raccolta dei dati di identificazione dell immobile; a tal fine vengono riportati : - il Comune e la Provincia di appartenenza; - la Zona Omogenea per valori di mercato a cui appartiene l immobile; ossia quel determinato perimetro urbano all interno del quale si considera costante il rapporto prezzo-qualità degli immobili; - la tipologia dell immobile. La scelta può avvenire sia per selezione di una delle categorie predefinite riportate nella finestra a scorrimento, sia tramite inserimento di una nuova categoria all interno della cella sottostante; - l indirizzo; - il piano, specificando il piano corrispondente all immobile oggetto di stima ed il numero totale dei piani dell intero edificio; - l anno di costruzione; - i dati catastali indicativi di foglio, mappale, subalterno, categoria, classe e vani catastali ricavabili mediante visura catastale presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari; - le coordinate geografiche dell immobile espresse sottoforma di latitudine e longitudine per ricavabili anche tramite web una volta nota la via ed il numero civico come descritto nell esempio del paragrafo successivo L utilizzo del sito mappe.libero.it per la georeferenziazione Con la diffusione dei programmi di analisi di tipo GIS, che consentono di studiare un qualunque dato in relazione alla sua posizione nello spazio, è emersa la necessità di creare ed utilizzare basi di dati per quanto possibile georeferenziate, promuovendo il sistema di georeferenziazione come nozione con valenza documentaria. Figura 4 - Immobile oggetto di stima: dati generali e calcolo delle superfici Figura 5 - Il sito mappe.libero.it

6 In particolare, è possibile reperire una grande quantità di informazioni inerenti la localizzazione delle principali infrastrutture e servizi nella maggior parte delle realtà urbane mondiali. Tutto ciò consente di mettere in relazione i dati attraverso diverse associazioni o di confrontarli con altre informazioni localizzabili nel territorio. Alcuni siti mettono gratuitamente a disposizione degli utenti strumenti web che permettono di individuare vie e, talvolta, anche i singoli numeri civici; tra questi, il sito mappe.libero.it ha il pregio di restituire all utente anche la latitudine e la longitudine del punto individuato sulla mappa Calcolo delle superfici ed allegati grafici La sezione relativa al calcolo delle superfici (fig. 4) consente di calcolare automaticamente la superficie utile e la superficie commerciale, una volta inserite le dimensione dei vani che compongono un immobile. Figura 7 - Allegati grafici Figura 6 - La restituzione delle coordinate nel motore di ricerca Per superficie utile si intende la somma delle superfici dei singoli vani chiusi, mentre la superficie commerciale rappresenta la somma della superficie utile con la metà della superficie dei balconi, delle verande e

7 della mansarda a cui viene ulteriormente sommata una superficie pari ad un decimo della terrazza a livello e del lastrico solare. Nel caso in cui la superficie dei balconi o delle verande risulti superiore al 40% della superficie utile, esse vengono computate solo per un quarto della loro estensione. Nella sezione successiva a quella dedicata al calcolo delle superfici, è presente uno spazio dedicato agli allegati grafici più rappresentativi quali, ad esempio, la foto dell immobile oggetto di stima, una planimetria ed una carta rappresentativa del contesto urbano di riferimento (fig. 7). 3.3 Stima del più probabile valore di mercato con il metodo di comparazione diretta Il metodo di stima per comparazione diretta consente di determinare il più probabile valore di mercato di un immobile mediante confronto con il rapporto prezzo-qualità di altri immobili, detti immobili di riferimento. Al fine di condurre una corretta valutazione estimativa è indispensabile che gli immobili di riferimento, presentino sufficienti ed oggettive analogie tipologiche, strutturali e dimensionali con quello oggetto di stima e risultino anche indiscutibilmente compresi nell ambito di uno stesso mercato omogeneo di cui fa parte anche l immobile in esame. Per mercato omogeneo si intende una porzione di area urbana all interno della quale la formazione di un valore immobiliare è legata ad un rapporto prezzo-qualità costante. Pertanto il mercato omogeneo può non coincidere con l intero nucleo urbano o con un singolo quartiere Il numero complessivo degli immobili di confronto determina l affidabilità del valore di mercato ricavato: un campione di 5 immobili che evidenzi una certa regolarità nel rapporto prezzo/qualità è un valido elemento di confronto, ma qualora vi fossero degli immobili che si discostano da questo rapporto, è consigliabile incrementare il numero degli immobili di confronto fino alle sette unità previste. Qualora non sia possibile individuare immobili di confronto venduti in tempi recenti, si possono considerare immobili trattati da agenzie, imprese, o, nei casi più difficili e comunque per non più di un quarto del campione, immobili trattati dai privati. Per ciascuno dei beni di confronto si riportano i seguenti dati identificativi: l indirizzo; il piano; l anno di costruzione; la superficie commerciale; la tipologia; le coordinate geografiche; il prezzo unitario, nel caso in cui quest ultimo fosse trattabile, si deve specificare spuntando l apposita casella; il prezzo totale; Figura 8 - Dati identificativi degli immobili di riferimento La valutazione qualitativa degli immobili nel metodo di comparazione diretta Una volta individuati gli immobili di confronto ed inseriti i dati identificativi, occorre determinare il livello qualitativo di ogni singola unità immobiliare. Questo viene quantificato mediante l espressione di un giudizio dell estimatore su quattro gruppi di categorie qualitative identificati come caratteristiche di localizzazione, posizione, tipologiche e produttive. Il primo gruppo di aspetti qualitativi analizza gli aspetti che relazionano l immobile con il centro urbano di riferimento. Tra questi citiamo il livello dei collegamenti e dei trasporti, la presenza di attrezzature collettive nelle

8 vicinanze, il livello qualitativo ambientale e la presenza dei servizi di prima necessità ad una distanza pedonale. Gli aspetti qualitativi di posizione considerano il livello qualitativo derivante dall esposizione dell immobile: la luminosità, la panoramicità, la prospicienza e la quota rispetto al piano stradale. Le caratteristiche tipologiche analizzano gli aspetti legati alla caratterizzazione dell immobili come l età, lo stato delle finiture interne ed esterne, le condizioni degli impianti tecnologici e le condizioni statiche ed architettoniche. Infine, le caratteristiche di produttività quantificano la capacità economico-produttive del bene quali la situazione locativa, che consente di capire quando il bene potrà essere utilizzato dal compratore, la presenza di servitù o di ipoteche gravanti sull immobile ed infine le potenzialità di vendita e locazione derivanti dalla dimensione dell immobile. Negli ambiti estimativi urbani quest ultima è di norma inversamente proporzionale alla facilità con la quale un immobile può essere venduto od affittato visto che immobili di piccole dimensioni hanno un numero di potenziali acquirenti ed affittuari superiore rispetto ad immobili di dimensione più rilevante. Questi gruppi di caratteristiche influenzano in modo diverso la formazione del prezzo a seconda della centralità della zona omogenea, pertanto sono state redatte tre classi di influenza per ogni gruppo di caratteristiche a seconda del fatto che la zona sia periferica, intermedia o centrale. Tabella 1 - Influenza delle caratteristiche sulla formazione del prezzo: aree centrali Tabella 2 - Influenza delle caratteristiche sulla formazione del prezzo: aree intermedie Tabella 3 - Influenza delle caratteristiche sulla formazione del prezzo: aree periferiche Lo scarto tra i prezzi massimi e minimi è sensibilmente elevato nei mercati periferici e tende a ridursi man mano che si passa ai mercati delle aree centrali; questo perché generalmente il mercato centrale risulta di piccole dimensioni rispetto a quello periferico ed il requisito di centralità tende ad essere omogeneo. Viceversa nei mercati in aree periferiche, generalmente caratterizzati da una maggiore ampiezza, si rileva una cosiddetta centralità locale che può presentarsi diversa anche nell ambito dello stesso mercato. Si può dire che posto uguale al 100% il limite superiore dello specifico mercato immobiliare, il valore minimo del giudizio qualitativo, e quindi l ampiezza dell intervallo di giudizio, risulta diverso a seconda della posizione dell area considerata; nel caso di mercato centrale tale valore

9 minimo sarà pari al 60%, scenderà al 50% per aree intermedie, e ancora al 40% per aree periferiche. Questo significa che nelle aree periferiche gli aspetti qualitativi partecipano alla formazione del prezzo in maniera più rilevante rispetto alle zone centrali dove la stessa condizione di centralità garantisce una maggiore uniformità di valori. relativo saggio di capitalizzazione, può essere inserito un qualunque intervallo di valori. Figura 9 Definizione del range d influenza degli aspetti qualitativi Nella realizzazione del foglio elettronico si è provveduto a consentire l adattabilità del software ad un ampia casistica di contesti urbani grazie alla possibilità di definire l influenza degli aspetti qualitativi in tre modalità differenti 1. per centralità della zona omogenea. Si effettua una scelta tra zona centrale intermedia e periferica in modo da utilizzare le influenze descritte nelle tabelle precedenti. per contesto urbano predefinito. In questo caso si predefiniscono delle incidenze qualitative legate al contesto urbano in cui l utilizzatore del software opera. A titolo di esempio, si riporta il caso di Cagliari, dove il territorio è stato suddiviso in tredici differenti zone omogenee. Ad ognuna di queste viene associata una diversa incidenza delle caratteristiche qualitative sul valore totale, così come viene descritto nella fig. 11. per impostazioni libere. Inserendo manualmente i valori limite delle caratteristiche qualitative dell immobile oggetto di studio e il 1 L accesso a questa sezione avviene per selezione della scheda Incidenze qualitative localizzata nella parte bassa del foglio. Figura 10 - Suddivisione del comune di Cagliari in 13 zone omogenee Il punteggio qualitativo delle caratteristiche localizzazione Una volta inseriti i dati identificativi relativi agli immobili di riferimento e definita l incidenza delle caratteristiche qualitative in relazione al mercato omogeneo di appartenenza, occorre esprimere un giudizio per ognuna delle singole voci che compongono le quattro classi qualitative. Per semplificare il compito dell estimatore ed evitare possibili errori legati alle numerose operazioni da svolgere, è stato realizzato uno strumento denominato Calcolatrice Qualitativa che consente di svolgere l intero processo di valutazione della qualità degli immobili assegnando ad ogni singola voce un punteggio da 1 a 10. E importante ricordare che il giudizio espresso dovrà essere il più oggettivo possibile e libero dalle considerazioni soggettive dell estimatore. Pertanto nelle pagine successive si è cercato, dove possibile, di legare il giudizio qualitativo a delle precise condizioni

10 oggettive. A tale proposito possono essere utilizzati anche i commenti visualizzati in automatico quando si passa con il mouse sopra la dicitura delle voci. Figura 11 - Calcolatrice qualitativa: caratteristiche di localizzazione Di seguito si analizzano le singole caratteristiche di localizzazione. Centralità dell ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti. Per quanto riguarda la centralità, si deve assegnare il valore massimo agli immobili ubicati lungo le vie e le piazze principali della città, facendo decrescere progressivamente tale coefficiente all aumentare della distanza dalle stesse. Analogo criterio deve essere seguito per il livello dei collegamenti, differenziando le vie servite dai mezzi di trasporto pubblici da quelle non servite; classificando le prime in funzione del numero di linee e privilegiando, tra le seconde, quelle in prossimità delle fermate dei mezzi di trasporto pubblici. Figura 12 - Centralità dell'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del servizio dei trasporti Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici, ecc.) a distanza pedonale. Per ciascun immobile deve essere valutata la presenza, a distanza pedonale, Figura 13 - Presenza di attrezzature collettive

11 di tali strutture, tenendo conto della diversa importanza che queste assumono nella formazione del valore di mercato; la presenza nelle immediate vicinanze di una scuola dell obbligo, per esempio, comporta maggiori vantaggi rispetto alla presenza di un cinema o di un impianto sportivo. Idoneità insediativa. Alle tre singole voci è stata assegnata la stessa importanza e quinti la stessa capacità di incidere sul valore di mercato. Pertanto il giudizio complessivo potrà essere ottenuto come media dei singoli. Livello di inquinamento ambientale. Presenza di verde pubblico o privato. Il livello di inquinamento ambientale è legato indissolubilmente al traffico automobilistico presente nella zona. Questo provoca un inquinamento dell aria dovuto all emissione dei gas di scarico, ma anche un inquinamento acustico legato ai rumori del traffico. In molte città italiane, tra cui Cagliari, esistono dei dati reperibili sui siti web comunali che riportano il livello delle sostanze nocive rilevati in alcuni punti nevralgici del contesto urbano: questi dati possono essere utilizzati per l assegnazione del giudizio. Per quanto riguarda la disponibilità di verde pubblico o privato, va osservato che quest ultima non riguarda il cosiddetto verde condominiale, bensì aree pubbliche o private, la cui fruibilità è estesa all intera zona in esame. Figura 14 - Idoneità insediativa Figura 15 - Livello di inquinamento ambientale. presenza di verde pubblico o privato Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio. Nella maggior parte dei casi, il valore del coefficiente è inversamente proporzionale alla centralità dell immobile. Ad esso deve essere assegnato

12 Figura 16 - Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a parcheggio un valore intermedio pari a 5 nei casi in cui la possibilità di parcheggio esiste nell arco dell intera giornata; valori da 1-4 nei casi in cui tale possibilità diminuisce in alcune fasce orarie o viene a mancare del tutto e infine valori da 6-10 in funzione della maggiore facilità di parcheggio nelle immediate vicinanze dell immobile Il punteggio qualitativo delle caratteristiche di posizione Le caratteristiche di posizione sono di natura intrinseca poiché si riferiscono alla specifica unità immobiliare e risultano differenti per ogni singola unità immobiliare anche se localizzate nello stesso edificio. Figura 17 - Caratteristiche di panoramicità Caratteristiche di prospicienza e di luminosità. Si considerano equivalenti i singoli contributi della prospicienza e della luminosità sul giudizio complessivo. Pertanto quest ultimo potrà essere ottenuto dalla semplice media dei due e l incremento complessivo del punteggio qualitativo potrà essere ricavato dalla seguente tabella: Caratteristiche di panoramicità. La panoramicità di un immobile è un aspetto fondamentale nella formazione del prezzo. La vista del mare, di un lago o di particolari bellezze naturali, può, specialmente nelle zone omogenee di pregio, comportare un cospicuo aumento del valore di mercato dell immobile. La panoramicità viene stimata mediante l attribuzione di un giudizio corrispondente ai seguenti valori: Figura 18 - Caratteristiche di prospicienza e luminosità

13 Quota rispetto al piano stradale La quota rispetto al piano stradale rappresenta un aspetto importante nel punteggio qualitativo. In generale i piani alti sono i più ambiti in quanto godono di un miglior punteggio delle caratteristiche di posizione rispetto ai piani sottostanti e risultano meno esposti all inquinamento acustico ed atmosferico. Una classificazione di massima del punteggio può essere fatta individuando cinque classi differenti in funzione del livello: piano terra, primo piano, piano intermedio, ultimo piano, piano attico. E compito dell estimatore verificare se questa classificazione può essere applicata alla zona omogenea considerata ed esprimere il conseguente giudizio qualitativo. Per esempio, si assegna un giudizio da 1 a 3 agli immobili nei quali si nota l assenza di spazi aperti accessibili direttamente dall interno, o qualora la loro incidenza, sulla superficie commerciale, risulti superiore al 30%. Nel caso di un appartamento in un contesto urbano, la presenza di una cantina di superficie compresa tra i 6 ed i 10 mq e di uno o più spazi scoperti di superficie complessiva prossima ai 15 mq corrisponde ad un ottimo giudizio nella valutazione di questo aspetto qualitativo. Figura 20 - Dimensioni subordinarie e superordinarie degli spazi coperti e scoperti Figura 19 - Quota rispetto al piano stradale Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti. Questo coefficiente valuta l eventuale presenza di locali scantinati, ripostigli, doppi servizi, balconi, verande, terrazze, in funzione della superficie totale dell immobile. Quando questi spazi risultano eccessivi od esigui rispetto alla superficie complessiva dell immobile si assegna un giudizio negativo. Viceversa quando le questi spazi sono presenti e ben proporzionati rispetto alla superficie commerciale complessiva, il giudizio qualitativo assegnato è positivo Il punteggio qualitativo delle caratteristiche tipologiche Le caratteristiche tipologiche analizzano gli aspetti legati alla caratterizzazione dell immobili come l età, lo stato delle finiture interne ed esterne, le condizioni degli impianti tecnologici e le condizioni statiche ed architettoniche. Rispetto alle caratteristiche di localizzazione e posizione, questo gruppo di caratteristiche possiede una maggiore potenzialità di modificazione futura per quanto riguarda la maggior parte degli aspetti considerati.

14 Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza degli impianti. Per ognuna delle tre caratteristiche l assegnazione del punteggio qualitativo viene effettuata sulla base dei giudizi descrittivi riportati nelle successive tabelle: Figura 23 - Livello tecnologico ed efficienza degli impianti Figura 21 - Grado di rifinutura interno Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali. Questo parametro qualitativo esamina le condizioni generali dell immobile in relazione alla necessità di effettuare degli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, con particolare attenzione alle condizioni statiche dell edificio. Si tratta di un aspetto di notevole importanza, perché direttamente connesso alla responsabilità civile del proprietario dell immobile e perché, generalmente, comporta un ingente esborso monetario per la manodopera specializzata in grado di eseguire i lavori a regola d arte e per la certificazione da parte di un tecnico abilitato delle condizioni statiche dell edificio dopo le opere di consolidamento. Al giudizio è stato assegnato un valore secondo lo schema di seguito riportato. Figura 22 - Grado di rifinitura esterno

15 Figura 24 - Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Età dell edificio In aggiunta agli aspetti tipologici trattati in precedenza si è riposta una particolare attenzione nell assegnazione di un giudizio legato esclusivamente all età dell edificio e, pertanto, indipendente da tutte le altre considerazioni in merito alle condizioni dell immobile. Il motivo di questa scelta è legato al fatto che alcuni aspetti di natura architettonica, tecnologica e compositiva sono indissolubilmente connessi con l età dell immobile e non possono essere modificati se non in maniera marginale. Per l assegnazione del giudizio è stato adottato un criterio simile a quello che veniva proposto dalla vecchia legge sull equo canone. La tabella successiva riassume i valori del giudizio qualitativo in relazione all anno di costruzione. Si tenga presente che la tabella è aggiornata all anno 2004 e che qualora si dovesse operare una stima in un periodo successivo è necessario aggiornare la stessa prendendo come primo anno della stessa l anno precedente a quello in cui è redatta la stima. Figura 25 - Giudizio qualitativo sull'età dell'edificio Il punteggio qualitativo delle caratteristiche di produttività Le caratteristiche di produttività sono connesse al complesso di condizioni di natura economico-giuridica in cui l immobile si trova o che possono configurarsi entro un tempo relativamente breve. Tra queste possiamo citare: la situazione locativa dell unità immobiliare e, nel caso in cui l immobile sia affittato, il tempo necessario per entrare in possesso del bene; la presenza di ipoteche, servitù od altri oneri e pesi di qualunque genere; lo stato giuridico del venditore e l assenza di problemi legali dovute a successioni, fallimenti ecc.; la possibilità di dilazioni nei pagamenti o di attivare un mutuo bancario: quest ultima possibilità può essere negata qualora siano presenti abusi edilizi; A questi aspetti economico-produttivi si aggiunge un quinto di natura strettamente economica che viene espresso in funzione della dimensione dell immobile. In un contesto immobiliare urbano, un immobile di piccole dimensioni risulta essere più semplice da affittare o da vendere poiché il

16 numero di potenziali acquirenti risulta maggiore in quanto man mano che diminuisce la superficie dell immobile diminuisce anche il canone d affitto. Ipotizzando un valore ordinario per i primi quattro aspetti economicoproduttivi, si è così optato per la definizione di un unico coefficiente di produttività dipendente esclusivamente dalla superficie commerciale ottenuto rapportando il valore unitario del metro quadro in misura inversamente proporzionale alla classe di superficie complessiva dell unità immobiliare da stimare. Nella calcolatrice qualitativa basterà selezionare l intervallo che comprende la superficie dell immobile in esame per ottenere il corrispondente punteggio qualitativo La scelta degli immobili da interpolare Una volta terminata l assegnazione del punteggio di qualità ad ognuna delle unità immobiliari esaminate, si può riprendere la sezione principale della scheda per stabilire la retta di interpolazione, che definisce il rapporto prezzo qualità medio di zona. Nella parte bassa della scheda relativa alla comparazione diretta, è presente un grafico che riporta gli immobili di confronto in relazione al loro coefficiente qualitativo ed al prezzo unitario. Nello stesso grafico, visibile nella figura sottostante, è riportata inoltre una croce od una linea verticale che ci informa del livello qualitativo dell immobile oggetto di stima. Dalla disposizione degli immobili nel grafico in figura si possono trarre due considerazioni: 1. La retta che meglio rappresenta il rapporto prezzo qualità, ossia quella che si avvicina al maggior numero di punti è prossima agli immobile 4 e 6 che risultano essere rispettivamente il secondo e l ultimo puntino partendo dalla sinistra; 2. L immobile 1 (il primo a sinistra) si discosta notevolmente dalla retta prezzo-qualità: il suo prezzo risulta eccessivo se rapportato al livello qualitativo e pertanto non dovrà essere considerato nella stima. Figura 26- Caratteristiche di produttività Figura 27 - Grafico prezzo-qualità

17 In base alle considerazioni precedenti, possiamo completare la stima per comparazione diretta segnando l immobile 4 e l immobile 6 nella casella relativa agli immobili di riferimento superiore ed inferiore mentre nella casella degli immobili da non considerare, localizzata immediatamente sotto il grafico, si indica immobile Stima del più probabile valore con il metodo di comparazione indiretta Il metodo per comparazione indiretta si basa sulla capitalizzazione dei redditi; pertanto si richiamano alcuni concetti di matematica finanziaria, dai quali è possibile dedurre l algoritmo risolutivo per la determinazione del più probabile valore di mercato di un immobile. Si definisce interesse il prezzo dovuto per l uso di una unità di capitale; esso si misura con il saggio o tasso r, e può essere semplice se gli interessi maturati non producono a loro volta altri interessi, composto nel caso contrario. Nel caso d interesse composto, indichiamo con Co il capitale, con I l interesse maturato al termine del primo anno, e con Mi il montante finale corrispondente all i-esimo anno, somma del capitale e del relativo interesse; al termine del primo anno avremo: I = C o r M 1 = C o + I = C o + C o r = C o (1 + r) = C o q dove q = (1 + r) rappresenta il binomio d interesse; mentre al termine del secondo anno avremo: M 2 = M 1 + M 1 r = M 1 (1 + r) = M 1 q = C o q 2 In generale al termine dell' n-esimo anno il montante M n sarà pari a: M n = C o q n (2.1) Dalla (2.1) è quindi possibile ricavare il valore attuale di un capitale M n disponibile tra n anni, essendo: C o = q L espressione (2.2) è nota come formula dell attualizzazione. M n n (2.2) Si consideri ora un bene economico da cui ogni anno sia ricavabile un reddito R che possa essere assunto come costante. Sulla base delle considerazioni fatte precedentemente, sull interesse composto, al termine del secondo anno si avrà: al termine del terzo anno: ed al termine dell n-esimo anno: A 2 = R + R q A 3 = R + R q + R q 2 A n = A f = R + R q + R q R q n-1 = =R (1 + q + q q n-1 ) I termini tra parentesi rappresentano una progressione geometrica di ragione q, quindi l espressione di A f può essere scritta nella forma: n 1 n q q 1 q 1 A f =R = R (2.3) q 1 ( q 1) Utilizzando la (2.2) si può procedere allo sconto all attualità di tale accumulazione finale: ottenendo: n A f q 1 Ai = = R (2.4) n n q q ( q 1) Se il numero n di anni è sufficientemente grande, possiamo considerare il limite per n tendente all infinito dell espressione (2.4). Si avrà pertanto: n R q 1 R R lim Ai = lim ( ) = = (2.5) n n n q 1 n q q q 1 r

18 Dalla (2.5) si può infine ricavare il valore di mercato V m di un bene economico, mediante la relazione: R V m = (2.6) r Il più probabile valore di mercato di un immobile è quindi funzione del reddito R ritraibile annualmente e del saggio r di capitalizzazione. Dalla (2.6) si deduce che ad un valore di r inferiore corrisponde un V m maggiore e questo può apparire come un incongruenza; ma l Orefice (1995) fa notare che l entità del saggio di capitalizzazione è, in genere, direttamente proporzionale al livello di rischio connesso con l'investimento. La teoria che giustifica l'interesse come premio al rischio suggerisce, infatti, di scindere il saggio r in due componenti: un (r ), corrispondente all interesse normale che il capitale percepirebbe se investito in impieghi di normale sicurezza; una (r ) corrispondente ad un extra-profitto destinato a ripagare i rischi e le incertezze connesse alla particolare natura dell investimento considerato pretium anxietatis La quantificazione del reddito annuo netto Sulla base del principio dell ordinarietà, R rappresenta il reddito capitalizzabile medio, annuo e continuativo che il proprietario può normalmente ritrarre dall immobile urbano se locato, supposto in condizioni ordinarie e a muri vuoti. Occorre precisare che il termine R che compare nella (2.6) rappresenta il reddito netto, che di seguito indicheremo con Rn, per il quale vale la relazione: Rn = Ca + Ic (Ca x spese) (2.7) essendo Ca il canone annuo posticipato, ottenuto aggiungendo a ciascuna rata di affitto Cm i relativi interessi semplici, ed Ic l eventuale interesse annuo sul deposito cauzionale di competenza del proprietario. Il termine spese presente nella (2.7) si riferisce, generalmente, alla somma di sei differenti componenti. Spese di manutenzione. Solitamente si distinguono in generali e particolari: le prime si riferiscono a tutto l edificio, le seconde alla singola unità immobiliare; variano in funzione dello stato di conservazione del fabbricato, della sua età, e dei materiali con i quali è stato costruito. Spese per servizi ed amministrazione. Le prime sono dovute per la pulizia, l illuminazione, l eliminazione dei rifiuti dagli ambienti e spazi di uso comune e la fornitura di acqua potabile; in presenza di ascensore, impianto di riscaldamento, servizio portineria o giardino condominiale, le voci di spesa relative vanno computate nelle spese per i servizi. Le spese per l amministrazione compaiono quando il condominio nomina un amministratore, e vanno comunque considerate qualora quest ultimo sia lo stesso proprietario dell immobile. Alee per sfitti ed inesigibilità. Costituiscono l aliquota di rischio connesso alla probabilità di non poter conseguire il reddito netto ordinario. Di norma l alea è direttamente collegata tanto al locale rapporto tra domanda ed offerta delle unità immobiliari corrispondenti allo specifico tipo in esame, quanto alle caratteristiche del conduttore ordinario (morosità, insolvibilità, litigiosità, ecc.). Notevole influenza sulla misura di tali detrazioni presenta, spesso, la dimensione complessiva dell unità immobiliare mentre le percentuali di alea per sfitti per le seconde case sono, di norma più elevate, in quanto il reddito annuo è già limitato per loro natura a soli pochi mesi. Spese per assicurazioni. Si riferiscono ad eventuali contratti di assicurazione contro i rischi derivanti da incendi, fulmini e scoppi di gas; sotto questa voce ricadono anche le spese assicurative inerenti alla responsabilità civile verso terzi per danni imputabili al proprietario. Aliquote di ammortamento. Dipendono dalla vetustà e dalle condizioni statiche dell edificio; per fabbricati in buono stato e per i quali sia possibile prevedere un ulteriore durata di cento anni, la quota può considerarsi trascurabile. Aliquote per imposte e tasse. Si riferiscono alle diverse imposizioni fiscali alle quali sono soggette le unità immobiliari; non sono facilmente desumibili a priori, poiché dipendono dalle particolari condizioni

19 economiche del proprietario, e dalla relativa possibilità di beneficiare di sgravi fiscali. Indicativamente le detrazioni percentuali da operarsi sul reddito lordo annuo sono così riassumibili: val. min. val. max. Spese di manutenzione ord. e straord. 3.00% 6.00% Spese per servizi ed amministrazione 2.00% 3.50% Alee per sfitti ed inesigibilità 0.00% 2.00% Spese per assicurazioni 1.00% 2.50% Aliquote di ammortamento 0.50% 5.00% Aliquote per imposte e tasse 10.00% 30.00% Totale 16.50% 49.00% Il software consente di introdurre le detrazioni percentuali ed il canone d affitto mensile, rilevabile da indagini sul luogo o dalle proposte delle agenzie immobiliari, in un apposito riquadro presente nella sezione della comparazione indiretta. Figura 28 - Inserimento delle detrazioni percentuali e del canone d affitto mensile nel foglio di calcolo Quantificazione del saggio di capitalizzazione Una volta determinata l incidenza totale delle spese sul reddito lordo e ottenuto il reddito netto R n per ricavare il valore di mercato V m dell immobile è necessario calcolare il saggio di capitalizzazione r. Occorre innanzi tutto porre l accento sulla fondamentale differenza tra saggio di interesse e saggio di capitalizzazione. Mentre il primo rappresenta il prezzo d uso di una unità di denaro nell unità di tempo, il secondo definisce il prezzo d uso, nella stessa unità di tempo, di una unità di risparmio trasformata in capitale. Il calcolo di r fa solitamente riferimento ad un valore medio, ricavato da analisi statistiche su dati relativi a centri di differenti caratteristiche urbane e demografiche. Partendo dal saggio medio r m, vengono ad esso apportate una serie di detrazioni o aggiunte (relative rispettivamente a caratteristiche positive e negative dell immobile), pervenendo così al valore di r. Il metodo di definizione proposto dall Orefice (1995) prevede un campo differente di oscillazione del saggio di capitalizzazione medio in funzione delle dimensioni del centro abitato: min. max. Centri di grande dimensione 0,50% 4,50% Centri di media dimensione 1,50% 5,50% Centri di limitata dimensione 2.00% 6.00% Vengono quindi individuate quattordici caratteristiche, che intervengono sulla definizione del saggio 2 con aggiunte o detrazioni al valore di r m. 1) 2) 3) 4) 5) Centralità dell ubicazione dell immobile rispetto al centro urbano. Livello dei collegamenti e del ± 0,22% servizio dei trasporti. Presenza di attrezzature collettive (scuole, mercati, ± 0,28% edifici pubblici, ecc.) a distanza pedonale. Qualificazione dell ambiente esterno. Idoneità insediativa. Previsioni di peggioramenti o ± 0,18% miglioramenti ambientali. Livello di inquinamento ambientale. Presenza di ± 0,08% verde pubblico o privato. Disponibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a ± 0,06% parcheggio. Subtotale ± 0,82% 2 L incidenza delle caratteristiche indicate in tabella riporta quella definita dall Orefice nel A partire dall edizione del 1995 l incidenza delle singole componenti è stata dallo stesso autore aggiornata, sulla base di rilevazioni statistiche recenti.

20 6) Caratteristiche di panoramicità. ± 0,36% 7) Caratteristiche di prospicienza e di luminosità. ± 0,20% 8) Quota rispetto al piano stradale. ± 0,08% 9) Dimensioni subordinarie o superordinarie degli spazi coperti o scoperti. ± 0,06% Subtotale ± 0,70% 10) Grado di rifinitura interna ed esterna. Livello tecnologico e di efficienza degli impianti. ± 0,16% 11) Necessità di manutenzione ordinaria e straordinaria. Sicurezza delle situazioni strutturali. ± 0,12% 12) Età dell edificio. ± 0,10% Subtotale ± 0,38% modo automatico vengono calcolate automaticamente le incidenze delle singole voci sul valore di r m. Pertanto se si è svolta la stima per comparazione diretta, non è necessario utilizzare nuovamente la Calcolatrice Qualitativa; se invece non si è eseguita alcuna stima, si può assegnare il giudizio qualitativo esclusivamente all immobile oggetto di stima. Di seguito si riportano le tabelle di incidenza delle quattro classi qualitative sul saggio di capitalizzazione. 13) Caratteristiche di produttività ± 0,10% Subtotale ± 0,10% Suddividendo le quattordici caratteristiche nei gruppi 1) - 5), 6) - 9), 10) - 12), 13), in ciascuno di essi si possono riconoscere rispettivamente le caratteristiche di localizzazione, posizione, tipologiche e produttive già descritte nel metodo per comparazione diretta; questa considerazione può rappresentare l ulteriore conferma dell unicità del metodo di stima, basato sulla comparazione dei beni in relazione a dei parametri oggettivi ben precisi. La definizione del saggio di capitalizzazione r rappresenta l operazione più delicata dell intero processo e presuppone un accurata analisi delle specifiche caratteristiche dell immobile oggetto della stima per arrivare all espressione di un giudizio di qualità La valutazione qualitativa nel metodo di comparazione indiretta L analisi delle caratteristiche qualitative di localizzazione, posizione, tipologiche e produttive comporta una serie di detrazioni o aggiunte al valore medio r m, fino alla definizione del saggio di capitalizzazione r. Il criterio operativo con cui il software esegue questa operazione è analogo a quello utilizzato nella comparazione diretta. Per mezzo della Calcolatrice Qualitativa vengono assegnati dei giudizi numerici compresi tra 1 e 10 e in Figura 29 - Calcolatrice qualitativa Figura 30 - Determinazione del saggio di capitalizzazione r.

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