Da Milano a New York! Guida al Mercato Immobiliare della Grande Mela!!!!! 16 Ottobre 2014

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1 Da Milano a New York! Guida al Mercato Immobiliare della Grande Mela!!!!! 16 Ottobre 2014

2 Condo / Townhouse / Co-op Condo: Scelta preferita dalla grande maggioranza degli investitori stranieri, presenta notevoli vantaggi, tra i quali: (i) agevole approvazione all acquisto da parte del Board; e (ii) possibilità di affittarlo senza restrizioni. Townhouse: Edificio da 2 a 5 piani, di non facile reperimento ma che può costituire ottimo investimento a medio-lungo termine. Se messe a reditto possono avere un rendimento attraente ed hanno buona possibilità di rivalutazione. Co-op: Raramente adatta per investitori stranieri per via delle maggiori difficoltà in fase di acquisto e di messa a reddito. Normalmente si richiede che l aquirente stabilisca in tale immobile la residenza principale e vi possono essere notevoli restrizioni all affitto a terzi.

3 Procedura di Acquisto Preparazione e presentazione dell offerta Finalizzazione e so+oscrizione del contra+o Finalizzazione del closing giorno 2-5 giorni 1-3 mesi 1-3 ore se.mane se.mane Negoziazione e acce+azione dell offerta Board package e applica7on Closing

4 Procedura di Acquisto (con t) Negoziazioni e sottoscrizione del preliminare: (i) i brokers negoziano l offerta; (ii) accettazione dell offerta da parte del venditore; (iii) verifica della documentazione del condominio, compresi conto economico e bilanci, da parte del legale; e (iv) sottoscrizione del preliminare e versamento della caparra; Eventuale costituzione di veicolo (LLC o Inc.): Per evitare responsabilità è spesso consigliabile l acquisizione dell immobile tramite veicolo societario USA. Tipo societario dipende principalmente da esigenze fiscali dell acquirente, che possono far preferire una società fiscalmente opaca (corporation) ovvero trasparente (LLC); Procedimento di approvazione da parte del Board di un condominio o cooperativa: Il broker prepara la domanda di approvazione insieme all acquirente ed aiuta a raccogliere tutta la documentazione necessaria (meno gravosa nel caso del condominio, molto più dettagliata e approfondita nel caso di una co-op);

5 Procedura di Acquisto (con t) Preparazione del rogito (closing of title): Prima del rogito il legale verifica le visure ipocatastali e che tutta la documentazione necessaria al rogito, in primis approvazione del Board e fondi, sia pronta; e Closing costs: Possono variare grosso modo dall 1% al 5% del prezzo di acquisto, in particolare (i) Broker (6% del prezzo, pagato però solo dal venditore); (ii) NY City tax (1.425%) e NY State Tax (0.4%), pagate dal venditore ovvero dall acquirente se si tratta di nuovo immobile; (iii) Mansion Tax (1%) per immobili >$1M; (iv) legal fees; (v) varie fees ed adjustments imposti da condominio/co-op o banche, se c è mutuo; e (vi) title insurance, nel caso di condomini (dal 0.2% al 0.5% dell ammontare assicurato).

6 Tassazione all acquisto Mansion Tax: pari all 1% del prezzo di acquisto se l immobile supera $1,000,000, pagata dall acquirente; Acquisto diretto vs. acquisto da sponsor: nel caso di acquisto da precedente proprietario, le transfer taxes le paga il venditore. Nel caso di immobili nuovi, sono pagate dall acquirente; Mortgage recording tax, se acquisto con mutuo: dipende dall ammontare del mutuo (es. su mutuo di $1M la tassa per il borrower è di $19,250); e Property taxes (pagabili trimestralmente) e tax abatements: l ammontare delle property taxes può variare a seconda della tipologia e ubicazione dell immobile. In alcune zone di New York City ci sono tax abatements che possono drasticamente ridurre per un certo numero di anni (da 10 a 14) le tasse sulla proprietà.

7 Tassazione alla vendita Capital gain: generalmente gli stranieri persone fisiche pagano net capital gain agevolato rispetto a persone giuridiche; e FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act): all atto della vendita gli stranieri devono versare all amministrazione fiscale una ritenuta pari al 10% dell intero prezzo di acquisto, che verrà se del caso parzialmente recuperata a seconda di quanto si andrà a pagare sul capital gain in sede di dichiarazione finale.

8 Questions? Gianluigi Esposito Founding Partner (diretto) (centr.) Altieri Esposito & Minoli PLLC 420 Fifth Avenue, Fl. 26 New York, NY