RELAZIONE DI STIMA RELATIVA AL POSSIBILE VALORE DI CESSIONE DELLE QUOTE DI SOCIETA DA COSTITUIRE

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1 RELAZIONE DI STIMA RELATIVA AL POSSIBILE VALORE DI CESSIONE DELLE QUOTE DI SOCIETA DA COSTITUIRE Il sottoscritto Vladimiro BOLDI COTTI, Dottore Commercialista con Studio in Mantova (MN), Via Cremona n. 29/A, PREMESSO CHE -il Comune di Curtatone (MN) ha esercitato la prelazione di legge, necessaria al fine di istituire una nuova sede farmaceutica; -per istituire e gestire tale sede farmaceutica, è stato stabilito di costituire una società a responsabilità limitata, alla quale il Comune di Curtatone affiderà la gestione della sede farmaceutica in funzione della sottoscrizione di un contratto di servizio con scadenza 31 dicembre 2060; CIÒ PREMESSO il sottoscritto ha ricevuto incarico dal legale rappresentante del Comune di Curtatone di: -effettuare una stima prospettica del possibile valore economico attribuibile all azienda rappresentata dalla nuova sede farmaceutica; -redigere una stima di un possibile valore di cessione di parte delle quote (pari al 80% del capitale sociale) detenute dal medesimo Comune di Curtatone nella costituenda società. In merito all incarico ricevuto pertanto il sottoscritto espone quanto segue. ************ INTRODUZIONE La presente relazione di stima è così articolata: Pagina 1

2 1) finalità del lavoro e metodologia seguita; 2) valutazione azienda; 3) individuazione possibile valore di cessione quote partecipazione al capitale sociale della costituenda s.r.l. *********** FINALITA DEL LAVORO E METODOLOGIA SEGUITA Obiettivo del presente lavoro, come in premessa anticipato, è: -effettuare una stima prospettica del possibile valore economico attribuibile all azienda rappresentata dalla nuova sede farmaceutica; -effettuare di conseguenza una stima di un possibile valore di cessione di parte delle quote (pari al 80% del capitale sociale) detenute dal comune nella costituenda società. Tale società sarà costituita con capitale sociale iniziale di ,00. Come detto in premessa, trattandosi di una costituenda società, non si dispone di dati storici, rendendosi quindi necessario effettuare una valutazione basata sulla previsione di redditi futuri. La metodologia seguita per la valutazione di ogni ramo d azienda è quella del metodo patrimoniale misto, intendendo con ciò che il valore del complessivo patrimonio netto della società è dato dalla somma del valore netto patrimoniale e del prevedibile avviamento commerciale. Nel caso in esame, il valore netto patrimoniale è dato dal capitale sociale sottoscritto all atto della costituzione e l avviamento commerciale deve essere determinato in base ai prevedibili risultati futuri. Ciò premesso, la stima del presumibile valore della farmacia è stata determinata come di seguito illustrato. Pagina 2

3 1) Determinazione del valore netto patrimoniale Come detto in precedenza, il capitale sociale sottoscritto è pari ad ) Previsione del risultato economico normalizzato Si è provveduto a redigere un business plan economico finanziario, in base a presupposti e parametri di stima, di seguito elencati e descritti. Si precisa che i presupposti individuati tengono conto della situazione congiunturale dell economia, in rapida evoluzione; alcuni di tali presupposti (in particolare quelli riferiti alla presumibile durata degli scenari prospettici e al fattore rischio), quindi, sono significativamente differenti rispetto a quelli sui quali poteva poggiare analoga valutazione fatta anche solo alcuni mesi prima. Seguendo i presupposti prescelti, sono quindi stati previsti i ricavi, i costi di acquisto delle materie prime, i costi del personale, le spese amministrative e commerciali, gli ammortamenti, gli altri costi generali, gli oneri finanziari, le imposte. Oltre al budget economico, è stato redatto anche un piano finanziario, al fine di stimare gli oneri finanziari correnti, conseguenti al necessario indebitamento nel primo anno di attività, e di verificare l effettiva sostenibilità economico finanziaria del progetto. Ipotizzando che siano necessari almeno 2 anni di rodaggio iniziale e che la farmacia possa considerarsi a regime soltanto a partire dal 3 anno, il risultato economico normalizzato è stato calcolato considerando per il 20% il risultato economico previsto dal budget economico del 2 anno e per il restante 80% il risultato economico previsto dallo stesso budget nel 3 anno. 3) Calcolo dell avviamento Il procedimento di calcolo dell avviamento commerciale seguito in questo lavoro è legato alla determinazione e capitalizzazione del cosiddetto sovra- Pagina 3

4 reddito. Tale grandezza esprime il maggior reddito generato dall investimento del capitale in società rispetto al reddito generato dall investimento dello stesso capitale in attività prive di rischio. In pratica, si è calcolato il rendimento dell investimento di un importo, pari al capitale sociale sottoscritto, in attività prive di rischio, considerando tali i BTP a 10 anni emessi dallo Stato italiano, e si è calcolato il sovra-reddito come differenza tra il risultato economico normalizzato previsto per la farmacia e il reddito generato dall investimento in BTP. Ipotizzando un orizzonte temporale massimo di 10 anni ai fini della capitalizzazione, è stato quindi calcolato il valore attuale della rendita del sovra-reddito per 10 anni, attualizzando tale sovra-reddito ad un tasso pari a quello delle attività prive di rischio, ossia i BTP decennali, maggiorato di un premio per il rischio, rappresentativo di un fattore congiunturale, dovuto sia alla crisi economica generale, che alla possibile evoluzione della normativa di settore. Tale premio per il rischio viene stimato in ragione di un +4,5%, che, aggiunto al tasso di attualizzazione, viene così a ridurre il valore attuale della rendita del sovra-reddito, che, di fatto, costituisce il valore dell avviamento commerciale. Si precisa che, con riferimento alla scelta dell orizzonte temporale (10 anni) e del tasso di rischio (+4,5%), si è ritenuto - come detto - di utilizzare parametri che rispondano a criteri prudenziali, per cercare in qualche modo di tener conto dei possibili, quanto imprevedibili, effetti del perdurare della crisi economica e della crescente incertezza economica, politica e normativa. ********* VALUTAZIONE AZIENDA Pagina 4

5 Presupposti e parametri di stima Come accennato in premessa, la redazione del business plan ha seguito alcuni presupposti, di seguito elencati: 1) Tempi: il presente lavoro considera i primi 3 anni di inizio attività, genericamente indicati come anno 1, anno 2, anno 3; 2) Ricavo medio per utente: il ricavo medio per utente è stato calcolato quale minimo tra i fatturati medi (= fatturato / utenti), realizzati nell esercizio 2013 da 3 farmacie site in 3 diversi comuni della provincia di Mantova, dove il bacino medio di utenza risulta dividendo la popolazione residente in ciascun comune per il numero di farmacie e parafarmacie (queste ultime sempre considerate al 50%) esistenti nel territorio comunale. Il dato così ottenuto, ulteriormente ridotto di un rischio previsionale pari a -1,0%, risulta pari a 399,79. È appena il caso di precisare che tale spesa media per utente è diminuita rispetto a quella di qualche anno fa ( 423,09 nel 2011); 3) Bacino di utenza teorico: considerando le farmacie e le parafarmacie esistenti sul territorio comunale, oltre a quelle di possibile prossima apertura sulla base della normativa recentemente entrata in vigore (vedi nota più avanti), si ipotizza che la popolazione residente nel Comune di Curtatone possa essere in prospettiva servita da 5 farmacie e da 3 parafarmacie, queste ultime considerate al 50%, rispetto alle farmacie. Considerando altresì l ubicazione delle varie farmacie e parafarmacie sul territorio comunale, in base agli abitanti delle singole frazioni, si è stimato il presumibile bacino di utenza di ciascuna farmacia\parafarmacia. Sì è così stimato che la farmacia oggetto di analisi, di prossima apertura nell ambito territoriale della 4^ sede farmaceutica del comune, potrebbe avere un potenziale bacino di Pagina 5

6 utenti, pari al 23% circa della popolazione residente, con una maggiorazione del +4% per considerare la possibile affluenza di non residenti. Tali previsioni sono rappresentate nella seguente tabella: Farmacia Località Peso Utenza Esterni Utenza Farmacia 1 Buscoldo 18,58% Farmacia 2 Montanara 26,32% Farmacia 3 Levata 22,39% Farmacia 4 San Silvestro 23,06% ,00% Farmacia 5 Nuova 4,65% 681 Parafarmacia 1 Levata 2,00% 293 Parafarmacia 2 Levata 2,00% 293 Parafarmacia 3 Gigante 1,00% 146 TOTALE 100,00% Si sottolinea che: si considera che le parafarmacie sottraggano utenti a farmacie contigue; la parafarmacia situata presso il centro commerciale Il Gigante è stata ritenuta al servizio quasi esclusivo di gente di passaggio; alla luce delle recenti modifiche normative, che hanno ridotto a il numero di abitanti per farmacia, nella suddivisione del bacino di utenza si è tenuto conto della prossima apertura di una nuova farmacia; 4) Ricavi farmacia: calcolato il bacino di utenza teorico ed il ricavo medio per utente, i ricavi della farmacia sono previsti in ragione di annui circa, a regime. Ipotizzando che la farmacia arrivi a regime nel 3 anno, si ritiene che il fatturato previsto venga raggiunto secondo la seguente progressione: 60% il primo anno; 80% il secondo anno; Pagina 6

7 100% a regime, il terzo anno. 5) Marginalità: dall analisi dei dati degli ultimi 3 esercizi di altre imprese che gestiscono farmacie, emerge un incidenza dei consumi sul fatturato sempre vicina al 70%, pertanto il margine ipotizzato è pari al 30%; 6) Personale: ipotizzando un rapporto standard tra fatturato e numero addetti pari a circa /addetto, l organico è stato così previsto: I. per il primo anno, un Direttore a tempo pieno, al costo mensile di 2.135, pari al minimo contrattuale e n. 2 farmacisti, part time 50%, al costo mensile di 1.783, pari al minimo contrattuale; II. per il secondo anno, un Direttore a tempo pieno e n. 2 farmacisti a tempo pieno, sempre al minimo contrattuale; III. per il terzo anno, un Direttore a tempo pieno e n. 3 farmacisti a tempo pieno, sempre al minimo contrattuale. 7) Canone di servizio: si è ipotizzato un costo annuo di 1.000, aumentato di un ISTAT + 3% negli anni successivi, a partire dal terzo; 8) Arredamento: per gli arredi, è stato previsto l acquisto di euro di arredi interni mediante leasing a 5 anni, con maxi-canone iniziale del 20% e tasso d interesse del 6,0%; 9) Affitti passivi: è stato stimato un costo annuo pari a ; 10) Altri costi: tutti gli altri costi sono stati prudenzialmente stimati, sulla base di dati tratti dai bilanci 2013 di altre imprese che gestiscono farmacie; 11) Investimenti: le previsioni di investimento, in base ad investimenti effettuati da altre società che gestiscono farmacie, sono state così formulate: Pagina 7

8 Ristrutturazione immobile ,00 Macchine ufficio 5.000,00 Sistema d allarme 5.000,00 Climatizzazione 5.000,00 Apparecchiature mediche 5.000,00 Costituzione società ,00 TOTALE ,00 12) Magazzino: a questi investimenti, si aggiunge anche l acquisto di un minimo di scorte di magazzino, per poter avviare l attività, stimato in ragione di ,00, pari ai consumi del primo mese di attività; 13) Finanziamento: per finanziare gli investimenti per complessivi ,00 ed il magazzino iniziale per ,00, è stato ipotizzato un mutuo di ,00. Tale mutuo è stato ipotizzato a 10 anni, con rate mensili calcolate ad un tasso d interesse annuo pari al 5,0%. Per calcolare l avviamento, sono stati inoltre utilizzati i seguenti parametri: rendimento lordo BTP a 10 anni (Il Sole 24 Ore del 04/06/2014): 3,12%; tasso d'inflazione annuo (aprile 2014): 0,6%; tasso d interesse leasing: 6,5%; tasso d interesse per indebitamento corrente (scoperto c\c): 6,0%. Valutazione Secondo la metodologia illustrata ed in base ai presupposti e parametri di stima sopra esposti, è stato dapprima redatto il budget economico e si è previsto che, a regime, tale farmacia possa generare un risultato netto annuo pari a ,35. Il budget così redatto è riportato nella pagina seguente. Pagina 8

9 Budget anno 1 % F Budget anno 2 % F Budget anno 3 % F TOTALE triennio Corrispettivi ,60 74,9% ,33 74,9% ,66 74,9% ,58 74,9% S.S.N ,36 21,4% ,93 21,4% ,16 21,4% ,45 21,4% Fatture ,46 3,8% ,44 3,8% ,80 3,8% ,70 3,8% TOTALE RICAVI ,42 100,0% ,70 100,0% ,62 100,0% ,74 100,0% Consumi ,19 70,0% ,99 70,0% ,24 70,0% ,42 70,0% Prestazioni di terzi 1.000,00 0,1% 1.000,00 0,1% 1.000,00 0,1% 3.000,00 0,1% COSTI VARIABILI ,19 70,1% ,99 70,1% ,24 70,1% ,42 70,1% MARGINE CONTRIBUZIONE ,23 29,9% ,71 29,9% ,39 29,9% ,32 29,9% Materiali di consumo 1.000,00 0,1% 1.000,00 0,1% 1.000,00 0,1% 3.000,00 0,1% Direttore ,29 6,5% ,50 4,1% ,17 3,3% ,96 4,3% Personale Farmacia ,00 4,8% ,55 6,2% ,62 7,4% ,17 6,4% Premio al Personale 0,0% 0,0% 0,0% 0,00 0,0% Spese amministrative ,00 2,6% ,00 1,6% ,00 1,3% ,00 1,7% Costi sistema informatico 5.850,00 0,9% 5.850,00 0,5% 5.850,00 0,4% ,00 0,5% Compensi amministratori 5.000,00 0,7% 5.000,00 0,4% 5.000,00 0,4% ,00 0,5% Costi commerciali 1.000,00 0,1% 1.000,00 0,1% 1.000,00 0,1% 3.000,00 0,1% Spese di gestione ,00 2,8% ,00 1,7% ,00 1,4% ,00 1,8% Leasing arredamento 6.884,32 1,0% 6.884,11 0,6% 6.884,32 0,5% ,74 0,6% Affitti passivi ,00 3,6% ,00 2,1% ,00 1,7% ,00 2,2% Assicurazioni 3.000,00 0,4% 3.000,00 0,3% 3.000,00 0,2% 9.000,00 0,3% Ammortamenti immateriali 2.000,00 0,3% 2.000,00 0,2% 2.000,00 0,1% 6.000,00 0,2% Ammortamenti materiali 3.075,00 0,5% 6.150,00 0,5% 6.150,00 0,4% ,00 0,5% Oneri tributari 2.500,00 0,4% 2.500,00 0,2% 2.500,00 0,2% 7.500,00 0,2% COSTI FISSI ,60 24,7% ,16 18,7% ,10 17,4% ,87 19,4% RISULTATO OPERATIVO ,62 5,1% ,55 11,2% ,28 12,5% ,46 10,5% Interessi passivi mutuo 4.820,42 0,7% 4.415,86 0,4% 3.990,60 0,3% ,88 0,4% Oneri finanziari e spese 1.317,69 0,2% 531,65 0,0% 500,00 0,0% 2.349,34 0,1% RISULTATO DI GESTIONE ,51 4,2% ,04 10,8% ,68 12,2% ,23 10,0% Componenti straordinari 0,00 0,0% 0,00 0,0% 0,00 0,0% 0,00 0,0% Canone di servizio 1.000,00 0,1% 1.000,00 0,1% 1.030,00 0,1% 3.030,00 0,1% UTILE ANTE IMPOSTE ,51 4,1% ,04 10,7% ,68 12,1% ,23 9,9% Imposte ,45 1,8% ,59 3,8% ,34 4,3% ,37 3,6% RISULTATO NETTO ,06 2,2% ,45 6,9% ,35 7,9% ,86 6,3% SALDO FINANZIARIO , , , ,53 % F Pagina 9

10 In base ai risultati previsti, il valore della farmacia risulta pari a ,35, come di seguito riportato: Anno 1 Anno 2 Anno 3 Risultato Netto d'esercizio , , ,35 Oneri e proventi straordinari 0,00 0,00 0,00 Altre rettifiche Fiscalità su rettifiche 0,00 0,00 0,00 Reddito Normalizzato , , ,35 Peso di ponderazione 0,00% 20,00% 80,00% Reddito Medio Normalizzato previsto : ,97 Patrimonio Netto iniziale: ,00 Rendimento lordo BTP a 10 anni: 3,120% Ritenuta 12,5%: -0,390% Inflazione: -0,600% Remunerazione del Capitale: 213,00 Rendimento % attività prive di rischio: 2,130% Sovrareddito: ,97 Importo media annua sovrareddito ,97 Rendimento % attività prive di rischio: 2,130% Premio per il rischio: 4,500% Tasso annuale di attualizzazione 6,630% Numero rate (anni) 10 VALORE ATTUALE RENDITA ,35 Patrimonio Netto contabile: ,00 Avviamento commerciale: ,35 VALORE CAPITALE ECONOMICO ,35 Pagina 10

11 INDIVIDUAZIONE POSSIBILE VALORE DI CESSIONE QUOTE DI PARTECIPAZIONE AL CAPITALE SOCIALE DELLA COSTITUENDA S.R.L. Premesso che obiettivo del presente lavoro è l individuazione di un possibile valore di cessione delle quote della costituenda società, atteso che il Comune di Curtatone intende cedere una quota pari al 80% del capitale sociale, il sottoscritto ritiene che il valore economico complessivo, come sopra individuato, possa costituire base di partenza per valutare un possibile prezzo di cessione delle quote (beninteso, in rapporto alle quote da cedere, vale a dire il 80%). Ciò premesso, il sottoscritto Dott. Vladimiro BOLDI COTTI, sulla base degli accertamenti eseguiti, dei presupposti utilizzati e delle valutazioni effettuate, ritiene che un possibile valore di cessione di una quota di capitale pari al 80% del capitale sociale della costituenda società, possa essere pari ad Euro ,88 (cinquecentonovantanovemilaquattrocentoquarantuno/88), valore che si ritiene di arrotondare ad euro ,00 (seicentomila/00). Mantova, lì 10 giugno Vladimiro BOLDI COTTI Pagina 11

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