INDICE PARTE I RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA. 1. Premessa pag Svolgimento indagini peritali pag. 9

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1 INDICE PARTE I RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA 1. Premessa pag Svolgimento indagini peritali pag Risposta ai quesiti del Giudice Quesito n. 1 pag Quesito n. 4 pag Confini degli immobili pignorati pag Caratteristiche generali della zona di ubicazione del fabbricato ospitante gli immobili pignorati pag Descrizione del fabbricato ospitante i beni pignorati pag Descrizione dell appartamento identificato sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 12 pag Descrizione del box identificato sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17 pag Quesito n. 5 pag Quesito n. 6 pag Quesito n. 7 pag Quesito n. 8 pag Quesito n. 9 pag Quesito n. 10 pag Quesito n. 11 pag Quesito n. 12 pag Quesito n. 13 pag. 26 Proc. Es. im. n. 388/2012 1

2 14. Quesito n. 14 pag Andamento del mercato immobiliare pag Determinazione della superficie commerciale dei beni pignorati pag Valutazione del degrado per vetustà ed obsolescenza Coefficiente pag Calcolo del coefficiente di adeguamento per lo stato d uso e di manutenzione dell immobile ( ) pag Calcolo dell abbattimento forfettario per l assenza di garanzia per eventuali vizi occulti ( ) pag Coefficiente correttivo che tiene conto delle caratteristiche posizionali della zona pag Calcolo degli oneri giuridici pag Valutazione Compendio oggetto di perizia pag Descrizione dei Lotti pag Quesito n. 15 pag Quesito n. 16 pag Quesito n. 17 pag Conclusioni pag. 45 PARTE II ALLEGATI Allegato n. 1 : Documentazione fotografica Allegato n. 2 :Visure Catastali Proc. Es. im. n. 388/2012 2

3 Allegato n. 3: Elenco sintetico delle formalità Allegato n. 4: Elenco sintetico delle formalità per immobile Allegato n. 5: Elenco esteso delle formalità Allegato n. 6: Titoli di provenienza dei beni Allegato n. 7: Estratto mappa catastale del fabbricato ospitante i beni pignorati Allegato n. 8: Planimetria Catastale dei beni pignorati Allegato n. 9: Rilievo immobili pignorati Allegato n. 10: Copia concessioni edilizie Allegato n. 11: Copia certificato collaudo statico Allegato n. 12: Copia tabella ripartizione importo dei lavori straordinari Allegato n. 13: Quotazioni immobiliari agenzia del territorio Allegato n. 14: Quotazioni immobiliari agenzie immobiliari Allegato n. 15: Richiesta certificato di agibilità Allegato n. 16: Preventivo traslochi Allegato n. 17: Estratto dell atto di matrimonio amministratore N.I.C.A. Allegato n. 18: Verbali operazioni peritali Proc. Es. im. n. 388/2012 3

4 RELAZIONE TECNICA D UFFICIO Proc. es. im. n. 388/2012 Ill.mo G.E. di Salerno Dott. A. Brancaccio 1. PREMESSA La S.V. Ill.ma in data 17/01/2012, nominava il sottoscritto ing. Giovambattista Chirillo, iscritto all albo degli ingegneri della provincia di Catanzaro con n. 1839, con studio tecnico in Fisciano Via Pecoraro, 23 (SA), quale Esperto nella procedura esecutiva n. 388/2012 pendente presso il Tribunale di Salerno a carico della società Omissis, e gli poneva i seguenti quesiti: 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e tuttavia manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni; 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12; 3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali Proc. Es. im. n. 388/2012 4

5 la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per beni per i quali la documentazione è completa ed idonea 4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, ove in quest ultime risulti già espletata la relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali, relazionando comunque al G.E.; 5) Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti; 6) Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro; 7) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento all esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà Proc. Es. im. n. 388/2012 5

6 specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento; 8) Determini il più probabile canone di locazione dell immobile pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell art. 2923, comma 3, cod. civ; 9) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione; 10) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli, o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande Proc. Es. im. n. 388/2012 6

7 giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem); 11) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni; 12) Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato; 13) Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 del T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di Proc. Es. im. n. 388/2012 7

8 cui art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46 comma 5, del citato T.U. e di cui all art.40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono; 14) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. 15) Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili, o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell immobile pignorato; Proc. Es. im. n. 388/2012 8

9 16) Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporti informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché pdf per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: la sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via o località, confini, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno), l attuale proprietario e, comunque, il titolo di provenienza del bene, l eventuale stato di comproprietà, le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di occupazione, le regolarità edilizio-urbanistiche, l abitabilità e l agibilità, il valore del bene da porre a base d asta; 17) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 2. SVOLGIMENTO DELLE INDAGINI PERITALI Per rispondere ai quesiti posti dal Giudice, in occasione del conferimento dell incarico, il sottoscritto Esperto si recava, in data (cfr. all. n. 18), nel Comune di Baronissi (SA), presso i luoghi in cui sono ubicati Proc. Es. im. n. 388/2012 9

10 gli immobili oggetto di procedura, ove provvedeva a periziare i cespiti e ad effettuare i necessari rilievi fotografici e plano altimetrici. Al fine di dare compimento all incarico ricevuto provvedeva, altresì, ad effettuare le dovute ricerche presso i seguenti Uffici: Ufficio Tecnico- settore urbanistica - del comune di Baronissi,; Ufficio Tecnico -Ufficio Condono - del Comune di Baronissi; Ufficio Servizi demografici del Comune di Baronissi; Agenzia del Territorio della Provincia di Salerno (ex Catasto); Agenzia del Territorio, servizio di pubblicità Immobiliare della provincia di Salerno; Studio notarile dott. Fulvio Ansalone; Cancelleria Civile -Protocollo generale - del Tribunale di Salerno; Cancelleria civile Sez. Esecuzioni Immobiliari - del Tribunale di Salerno. 3. Risposta ai quesiti del Giudice - Quesito n. 1 Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 c.p.c. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. I beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione prodotta in atti è necessaria ex art. 567 c.p.c., ed è Proc. Es. im. n. 388/

11 idonea oltre che completa. Nel fascicolo della procedura, infatti, è presente la certificazione notarile sostitutiva di cui all art. 567, comma 2, c.p.c. 4 Quesito n. 4 Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento e l eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, sospenda le operazioni peritali, relazionando al G.E Gli immobili pignorati, ubicati in via Don Minzoni n. 1 del Comune di Baronissi, consistono in un appartamento e in un box auto ubicati rispettivamente al piano terzo e al piano seminterrato di un fabbricato, con struttura in c.a., di maggiore consistenza. Dalle ricerche effettuate dal sottoscritto presso l Ufficio del Territorio della provincia di Salerno (cfr. all. n. 2) è emerso che: L appartamento è censito al C.U. del comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 12,piano terzo, interno 11, categoria A/2, classe 3, consistenza 6 vani, rendita 309,87; Il box è censito al C.U. del comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17, piano seminterrato, categoria C/6, classe 1, rendita 13,63 Proc. Es. im. n. 388/

12 Per l immediata visualizzazione dell area di ubicazione degli immobili nelle immagini seguenti sono raffigurate le ortofoto della zona. Zona fabbricato in cui sono ubicati i beni pignorati Fabbricato pignorato Proc. Es. im. n. 388/

13 4.1 Confini degli immobili pignorati L appartamento pignorato, censito al C.U. del comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 con la particella 1309 sub 12, confina: a nord, sud ed ovest con la corte esterna identificata con la particella sub 1, a est in parte con il vano scala e in parte con i sub 11 e 13. Il box pignorato, censito al C.U. del comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 con la particella 1309 sub 17, confina: a nord con il box identificato con il sub 16, a sud con spazio di manovra identificato con il sub 27 ad ovest con la corte esterna identificata con la particella sub 1 e ad est con il box identificato con il sub 18 (cfr. all. n. 8). I dati catastali corrispondono con quelli indicati nell atto di pignoramento. Si rileva, però, che nella certificazione notarile in atti è indicato un numero di vani differente (4 e non 6) rispetto al numero indicato nelle visure catastali e nell atto di pignoramento. Si evidenzia, altresì, che dalle ricerche compiute presso la cancelleria delle esecuzioni immobiliari del Tribunale di Salerno non sono emerse a carico dell esecutata procedure esecutive, aventi ad oggetto i beni pignorati, ulteriori rispetto a quella di cui alla presente relazione tecnica. Proc. Es. im. n. 388/

14 4.2 Caratteristiche generali della zona di ubicazione del fabbricato ospitante gli immobili pignorati Il fabbricato ospitante gli immobili oggetto di perizia è ubicato a pochi chilometri dal centro urbano del comune di Baronissi nella località denominata Tre Pizzi. Trattasi di una zona baricentrica, infatti mediante lo svincolo autostradale Lancusi, in pochi minuti si possono raggiungere sia l Università degli studi di Salerno che il centro urbano della città, dotata della necessaria urbanizzazione primaria e caratterizzata, in prevalenza, da costruzioni di tipo residenziale di antica costruzione. Nelle immediate vicinanze si trovano sia scuole primarie e secondarie, che le facoltà universitarie di Medicina e Chirurgia dell università di Salerno, studi medici, farmacie, palestre e soprattutto esercizi commerciali tra cui l Ikea. 4.3 Descrizione del fabbricato ospitante i beni pignorati Il fabbricato ospitante i beni periziati ha una struttura in c.a. che si sviluppa su quattro piani fuori terra ed uno sottostrada, collegati tra di loro sia mediante un ascensore che una scala in c.a. rivestita in marmo, ed è prospiciente alla via comunale denominata Don Minzoni (cfr all. n. 1). La struttura versa in normali condizioni di manutenzione e conservazione e dovrà essere soggetta a lavori di manutenzione straordinaria, deliberati dall assemblea condominiale, consistenti nell impermeabilizzazione dei Proc. Es. im. n. 388/

15 terrazzi ubicati al piano terra poiché causanti delle infiltrazioni al piano seminterrato (cfr. all. n. 12). 4.4 Descrizione dell appartamento identificato sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 12. L appartamento pignorato, ubicato al piano terzo - interno 11- del predetto fabbricato, identificato al C.U. di Fisciano sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 12, ha una superficie utile di 94,58 mq ed è composta da locali ed ambienti variamente dimensionati e così distribuiti: un ingresso (sup. utile pari a c.a 3,43 mq) una cucina-pranzo (sup. utile pari a c.a 13,07 mq), un ripostiglio (sup. utile 2,19 mq), un salone (sup. utile pari a c.a 22,55) un corridoio (sup. utile pari a 4,93 mq) da cui si accede a due camere da letto (sup. utile rispettivamente di 14,68 mq e 10,49 mq), un soggiorno (sup. utile 13,91 mq) e due bagni (sup. utile rispettivamente pari a 4,55 e 4,78 mq). A servizio dell appartamento sussistono poi due balconi, di superficie complessiva di 23,16 mq, rispettivamente ubicati sui lati nord e sud del fabbricato. Al momento del sopralluogo l appartamento si trova in buone condizioni di conservazione e con rifiniture di tipo medio, infatti, i pavimenti dei vari ambienti sono in gres, i rivestimenti dei bagni sono in bicottura, la tinteggiatura è del tipo lavabile in tutti i vani ad eccezione della camera da letto e del soggiorno, ove le pareti sono rivestite con carta da parati, le porte Proc. Es. im. n. 388/

16 e gli infissi sono in legno, gli impianti tecnologici esistenti (elettrico, idrico, fognario, di riscaldamento) sono in buone condizioni di manutenzione. 4.5 Descrizione del box identificato sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17. L unità immobiliare adibita a box auto, posto al piano seminterrato del predetto stabile e identificata al C.U. di Fisciano sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17, ha una forma rettangolare, una superficie utile di circa 20,32 mq ed è accessibile dalla corte esterna mediante una strada asfaltata. Al momento del sopralluogo l unità immobiliare si presenta in buone condizioni di conservazione e con le seguenti finiture: pavimenti in gres, porta di accesso in lamiera zincata del tipo basculante, intonaci in malta cementizia del tipo civile abitazione, tinteggiatura lavabile di colore chiaro, impianto elettrico funzionante. 5. Quesito n. 5 Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere l unico proprietario, producendo anche l atto in virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali, altresì, eventuali acquisti mortis causa non trascritti. Il fabbricato ospitante i cespiti pignorati è edificato su un terreno pervenuto alla società esecutata (Omissis) in virtù dell atto di permuta stipulato dal Proc. Es. im. n. 388/

17 notaio dott. Fulvio Ansalone rep. n del 26/11/1990 trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari di Salerno in data 20/12/1990 reg. particolare e reg. generale 33303, e successivo atto ricognitivo di avveramento della condizione sospensiva rep. n del 29/02/1992 rogato dallo stesso notaio (cfr all. n. 6). Dalle ricerche effettuate non sono emersi acquisti mortis causa non trascritti degli immobili oggetto di pignoramento. 6. Quesito n. 6 Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici conguagli in denaro Gli immobili periziati sono di proprietà esclusiva della società esecutata e, pertanto, non necessita la predisposizione di alcun progetto di divisione dei medesimi ma, al fine di facilitarne la vendita, sono stati configurati due lotti. 7. Quesito n. 7 Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà Proc. Es. im. n. 388/

18 specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi, l eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento Gli immobili oggetto di perizia sono nel possesso del sig. Omissis (Amministratore della società esecutata) che, al momento del sopralluogo, li utilizza rispettivamente come propria residenza e box - auto proprio e del relativo nucleo familiare che è composto da tre persone. Gli immobili pignorati non sono gravati da diritti reali. 8. Quesito n. 8 Determini il più probabile canone di locazione dell immobile pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell art. 2923, comma 3, cod. civ. Gli immobili oggetto di pignoramento non sono interessati da alcun contratto di locazione e ciò nonostante dalle ricerche effettuate dal sottoscritto esperto, e tenuto conto delle attuali condizioni di conservazione e manutenzione delle porzioni di fabbricato pignorate, si rileva che il più probabile canone di locazione sia pari a c.a. 450,00 al mese per l appartamento e a circa 120,00 mensili per il box-auto. Proc. Es. im. n. 388/

19 9. Quesito n. 9 Studio tecnico ing. Giovambattista CHIRILLO Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal uopo producendo l estratto dell atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la data della relativa annotazione Il sig. Omissis, amministratore unico della società fallita, è nato Omissis ed è coniugato con la sig.ra Omissis. Essi hanno contratto matrimonio in data 11/04/1991 a Salerno ed hanno optato per il regime di separazione legale dei beni (cfr all. n. 17). 10. Quesito n. 10 Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli, o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Indichi, in particolare, l importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande giudiziali (precisando se le cause con le stesse introdotte siano ancora in corso ed in che stato), le convenzioni matrimoniali i provvedimenti di assegnazione della casa coniugale Proc. Es. im. n. 388/

20 trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni propter rem) La zona di ubicazione del fabbricato ospitante gli immobili oggetto della presente perizia è priva di vincoli di natura paesaggistica (ai sensi della Legge 1497/39 e D. Lgs n. 42/2004 e s.m.i.). Il fabbricato non è sottoposto alla verifica d interesse culturale e storico di cui al D. Lgs n. 42/2004 (c.d. Codice dei beni culturali e del paesaggio) da parte della Sopraintendenza. Si rileva che dalle ricerche effettuate presso il Tribunale di Salerno non sono emersi a carico della società fallita procedimenti civili, aventi ad oggetto i beni pignorati, ulteriori rispetto a quella oggetto della presente relazione. Esiste, invece, una causa civile di cui presso la Conservatoria dei Registri immobiliari di Salerno è stata trascritta in data 30/06/1999, reg. generale e registro particolare la domanda giudiziale, che però ha ad oggetto un bene immobile diverso da quelli oggetto di pignoramento nella presente relazione (cfr. all. n. 5). A carico dei potenziali acquirenti degli immobili descritti resteranno le quote condominiali calcolate in funzione dei millesimi di proprietà (pari a 79,701 per l appartamento e 2,485 per il box). Più precisamente L appartamento, costituente l interno 11 del condominio Omissis, ha un importo annuo fisso per spese di gestione ordinaria di 566,64 (pagabili in quote bimestrali di 94,44) ; Proc. Es. im. n. 388/

21 Il box auto ha un importo annuo fisso di gestione pari ad 10,62 (pagabili in quote bimestrali di 1,77); Alla data del 30/03/2013, per quanto riferito dal sig. Omissis e confermato dall amministratore in carica, non sussistono a carico della società esecutata spese condominiali, di gestione ordinaria, arretrate. A tal proposito si precisa che l assemblea del condominio in cui sono ubicati i beni pignorati ha deliberato, in data 04/03/2013, l approvazione dell esecuzione dei lavori d impermeabilizzazione delle terrazze ubicate al piano terra, per un importo di circa ,49, ed ha stabilito che il pagamento dovrà essere eseguito in cinque rate a partire dal 25/03/2013 e fino a luglio 2013 e pertanto, come evincibile dal prospetto costituente l allegato n. 12 della presente perizia, la società fallita in quanto proprietaria dell appartamento (interno 11) dovrà versare 5 rate di 299,13 (per un totale di 1495,67) mentre nulla dovrà versare per il locale boxauto. Infine si rileva che non sono state riscontrate convenzioni matrimoniali e/o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore nonché obbligazioni propter rem. Proc. Es. im. n. 388/

22 11. Quesito n. 11 Studio tecnico ing. Giovambattista CHIRILLO Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e i costi relativi per le cancellazioni A seguito degli accertamenti eseguiti presso l agenzia del Territorio e presso la conservatoria di Salerno, con riferimento alle proprietà della società Omissis è risultato che gli immobili oggetto della presente procedura sono gravati dalle formalità, che saranno cancellate o che comunque non saranno opponibile all acquirente (cfr all.ti nn. 3,4 e 5), di seguito indicate: Iscrizione contro del 10 febbraio 1992 reg. part. n. 360 reg. gen derivante da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo condizionato, per atto redatto dal notaio Fulvio Ansalone del 06/02/1992 rep. n a favore di Banca di Napoli S.p.A., con sede in Napoli contro Nuova impresa costruzioni associate Omissis con sede in Baronissi. L ipoteca ha per oggetto il terreno censito nel Comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 particelle 372 e 498 su cui è stato edificato il fabbricato che ospita i beni oggetto della procedura. Annotazione contro del 10 novembre 2000 reg. part. n reg. gen (formalità di riferimento:iscrizione n. 360/1992) derivante da atto a rogito del notaio Filippo Ansalone del 21/06/1999 col quale si Proc. Es. im. n. 388/

23 procedeva al frazionamento dell ipoteca in numero di cinque quote a favore di Banca di Napoli S.p.A., con sede in Napoli contro Nuova impresa costruzioni associate Omissis con sede in Baronissi. L ipoteca ha per oggetto l appartamento censito nel Comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 particelle 1309 sub 12, nonché il box censito sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17 oltre altri beni non oggetto della presente procedura. Iscrizione contro del 04 dicembre 2004 reg. part. n reg. gen derivante da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo, per atto redatto dal notaio Filippo Ansalone del 30/11/2004 rep. n a favore di Cassa Rurale ed Artigiana Banca di Credito Cooperativo di Fisciano, con sede in Fisciano contro Nuova impresa costruzioni associate Omissis con sede in Baronissi. L ipoteca ha per oggetto l appartamento censito nel Comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 particelle 1309 sub 12, nonché il box censito sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17. Iscrizione contro del 13 maggio 2010 reg. part. n reg. gen derivante da ipoteca volontaria a garanzia di mutuo, per atto redatto dal notaio Filippo Ansalone del 10/05/2010 rep. n a favore di Cassa Rurale ed Artigiana Banca di Credito Cooperativo di Fisciano, con sede in Fisciano contro Nuova impresa costruzioni associate Omissis con sede in Baronissi. L ipoteca ha per oggetto l appartamento censito nel Proc. Es. im. n. 388/

24 Comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 particelle 1309 sub 12, nonché il box censito sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17. Iscrizione contro del 23 gennaio 2012 reg. part. n. 242 reg. gen derivante dal rinnovo dell iscrizione del 10 febbraio 1992 reg. part. n. 360 a favore di Banca di Napoli S.p.A., con sede in Napoli contro Nuova impresa costruzioni associate Omissis con sede in Baronissi. L ipoteca ha per oggetto il terreno censito nel Comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 particelle 372 e 498, su cui è stato edificato il fabbricato che ospita i beni oggetto della procedura, nonché l appartamento censito nel Comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 particelle 1309 sub 12 ed il box censito sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17 oltre altri beni non oggetto della presente procedura. Trascrizione contro del 20 luglio 2012 reg. part. n reg. gen derivante da verbale di pignoramento immobili del 17/07/2012 rep. n. 512 Cassa Rurale ed Artigiana Banca di Credito Cooperativo di Fisciano, con sede in Fisciano contro Nuova impresa costruzioni associate Omissis con sede in Baronissi. Il pignoramento ha per oggetto la proprietà dell appartamento censito nel Comune di Baronissi sul foglio di mappa 3 particelle 1309 sub 12, nonché il box censito sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17. Al momento dell acquisizione del fascicolo presso la cancelleria delle esecuzioni Immobiliari del Tribunale di Salerno il creditore procedente iscritto è la Cassa Rurale ed Artigiana Banca di Credito Cooperativo Proc. Es. im. n. 388/

25 di Fisciano, rappresentata e difesa dall Avv. Elvira Gaeta, mentre l unico creditore intervenuto è l Equitalia sud S.p.A. rappresentata e difesa dall avv. Casaburi Nicola. In merito ai costi da sostenersi per le cancellazioni e/o restrizioni delle formalità pregiudizievoli gravanti sugli immobili pignorati, considerato che: La cancellazione di ogni singolo pignoramento comporta un costo pari ad. 262,00 per tasse ipotecarie, imposte ipotecarie e bollo; La cancellazione e/o restrizione di ogni ipoteca volontaria eseguita con riferimento al D.P.R. 601/73, comporta un costo pari ad 35,00 per tasse ipotecarie; La cancellazione e/o restrizione di ogni altra ipoteca volontaria e/o ipoteca giudiziale, comporta un costo pari ad 94,00 per tasse ipotecarie e bollo oltre lo 0,50% dell importo totale iscritto con un minimo di 262,00; La trascrizione del decreto di trasferimento, se effettuato entro un mese dalla data di aggiudicazione, comporta un costo pari a 168,00; avremo che, se effettuate nell arco di un mese dall emissione del decreto di trasferimento, si dovrà sostenere un costo totale pari a circa 1.220,00. Tali costi sono comprensivi dell onorario di un tecnico abilitato nonché delle marche da bollo per ottenere il rilascio delle copie conformi dei decreti di trasferimento. Proc. Es. im. n. 388/

26 12. Quesito n. 12 Studio tecnico ing. Giovambattista CHIRILLO Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto (a favore e contro), queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di conferimento dell incarico, segnalando eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all esito di accurato controllo incrociato Le visure catastali ed ipotecarie degli immobili oggetto della presente perizia sono riportate negli allegati indicati con i nn. 2, 3, 4 e 5. Il sottoscritto in merito deve evidenziare che dal confronto effettuato tra le visure catastali e ipotecarie, recuperate presso i competenti uffici, con quelle allegate agli atti di causa non è emersa alcuna discrasia. 13. Quesito n. 13 Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 del T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui art. 40, comma 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle Proc. Es. im. n. 388/

27 disposizioni di cui all art. 46 comma 5, del citato T.U. e di cui all art.40, comma 6, della citata L. 47/85; quantifichi, poi, le eventuali spese di sanatoria e di condono Dalle ricerche effettuate dal sottoscritto, presso l ufficio urbanistico e l ufficio condoni del comune di Baronissi (SA), in merito ai beni immobili oggetto della presente relazione tecnica è emerso che: Il fabbricato, ubicato in via Don Minzoni n. 1 del comune di Baronissi, ospitante sia l appartamento, censito sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 12 (lotto n. 1), che il box auto, censito sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 17, è regolare, poiché costruito in forza della concessione edilizia n. 149 del 10/10/1991 e delle successive varianti del 19/11/1998 e n. 173 del 18/1999, ma è privo del certificato di agibilità. Tuttavia dal confronto tra gli elaborati grafici allegati alle predette concessioni edilizie e i dati del rilievo eseguito dal sottoscritto esperto (cfr all.ti nn. 9 e 10), in occasione del sopralluogo, emergono differenti superfici utili nei singoli vani dell appartamento a causa della diversa localizzazione dei tramezzi. A tal proposito si rileva che la predetta diversa localizzazione non è stata assentita da alcun titolo abilitativo e, pertanto, è abusiva sebbene possa essere sanata dal potenziale acquirente mediante una SCIA in sanatoria il cui costo complessivo, considerando anche l onorario di un tecnico abilitato, si aggira intorno a 4.828,80. Proc. Es. im. n. 388/

28 Per ciò che concerne il certificato di agibilità per il suo rilascio dovrà presentarsi presso l ufficio tecnico del comune di Baronissi la documentazione indicata nell allegato n. 15. Infine, al fine di accertare ed individuare in modo preciso ed univoco l immobile per cui si richiede l agibilità in modo frazionato (agibilità parziale), si precisa che è necessario allegare la seguente, ulteriore, documentazione: - Elaborati grafico/descrittivi, a firma del Direttore dei lavori, ove le porzioni di fabbricati oggetto delle richieste di agibilità parziale dovranno essere delimitate e definite. - Dichiarazioni del Direttore dei lavori, del Coordinatore della Sicurezza in fase di esecuzione, e del Responsabile della Sicurezza (nominati ai sensi del D. lgs 494/96), attestanti che l immobile per cui è richiesta l agibilità è: autonomamente utilizzabile, dotato delle necessarie urbanizzazioni primarie e delle relative superfici a parcheggio, che non sussistono pericoli e rischi di nessun genere e che gli accessi sono privi di pericoli per gli utenti e liberi da ingombri. Per ciascun lotto sono riassunti i costi per il rilascio del certificato di agibilità, anche solo frazionato, dei beni pignorati nella tabella che segue. Lotto Costi per rilascio certificato di agibilità parziale , ,00 Proc. Es. im. n. 388/

29 Si ribadisce che i detti costi sono comprensivi degli onorari di un tecnico abilitato 14. Quesito n. 14 Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima considerati per lo stato d uso e la manutenzione dell immobile, per lo stato di possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca la valutazione dell intero e della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise. Il procedimento utilizzato nella valutazione dei beni da stimare è quello sintetico comparativo consistente nella determinazione del valore attuale degli immobili sulla base dei prezzi riscontrati in transazione di beni, ubicati nella medesima zona o in zone limitrofe, che hanno le stesse caratteristiche Proc. Es. im. n. 388/

30 esterne e che sono venduti in condizioni ordinarie di mercato. Tale metodo si basa sulla considerazione che se sul mercato un certo bene è contrattato a determinati prezzi e di tali prezzi si conosce l entità e le modalità di pagamento, è sostenibile che anche il bene in considerazione, una volta immesso sul mercato, possa essere alienato allo stesso prezzo. Il parametro su cui si basa la stima è il valore medio a metro quadrato. Le quotazioni a mq dei beni sono state fornite dalle diverse agenzie immobiliari, riviste specialistiche, borsini immobiliari, e dall agenzia del territorio, ufficio tecnico comunale (cfr all.ti nn. 13 e 14). Il valore finale degli immobili è stato calcolato con l ausilio del metodo statistico, avvalendosi del prezzo unitario per mq applicato alla superficie commerciale(*) del bene, nonché di parametri correttivi che tengono conto sia della fungibilità e visibilità dei beni immobili che delle caratteristiche posizionali, funzionali, estetiche, sociali ed ambientali della zona in cui sono inseriti gli immobili oggetto di valutazione (es. potenzialità della zona, presenza di snodi stradali, presenza delle opere di urbanizzazione, presenza di parcheggi, rapporto verde/costruito), nonché del fabbricato (struttura, altezza, impianti, * La superficie commerciale di un appartamento è il risultato della somma di quattro superfici: La superficie individuata dal perimetro dell appartamento, che comprende l intero spessore dei muri esterni su vie e cortili, dei muri interni verso i vani scala e ascensore e la metà dello spessore dei muri che dividono da quelli confinanti. 1) 2) 1/2 della superficie delle logge e dei balconi, se questi non superano la profondità 1,20 m. 3) 1/3 della superficie delle terrazze. 4) 1/4 delle superfici accessorie quali cantine, soffitte etc Proc. Es. im. n. 388/

31 ubicazione di piano, visuale, illuminazione, caratteristica degli ambienti, etc), della eventuale presenza di accessori, dell obsolescenza tecnologica, della vetustà e dello stato di conservazione degli immobili, dell esistenza o meno di abusivismo, della presenza di servitù etc Andamento del mercato immobiliare a) Fonte osservatorio dei valori immobiliari agenzia del territorio- OMI (2 semestre 2012). Le quotazioni di mercato, quali risultano nell osservatorio dei valori immobiliari dell agenzia del territorio OMI- relativamente a immobili produttivi nella microzona in cui ricadono gli immobili da valutare (nel caso di specie Baronissi) sono di seguito sintetizzati Zona Min ( /mq) Max ( /mq) Baronissi Sava- Appartamenti 1300, ,00 Baronissi Sava-Box ,00 Tuttavia v è da considerare che essendo questi dei valori riferiti all ordinarietà degli immobili essi sono suscettibili di variazioni, rispetto alle quotazioni effettivamente applicate nella microzona, in quanto tali valori sono riferiti allo stato di conservazione dei beni prevalente nella zona omogenea considerata. b) Indagini dirette Le risultanze delle indagini effettuate al momento del sopralluogo, nel mercato della micro - zona in cui ricadono gli immobili in esame, hanno Proc. Es. im. n. 388/

32 rilevato che per vendite di appartamenti, aventi caratteristiche intrinseche ed estrinseche, posizione urbanistica, consistenza qualitativa e funzionale similari a quello oggetto della presente stima, i prezzi di mercato sono mediamente compresi tra: 1.900,00 e 2.600,00 /mq (cfr. all. n. 14). Per qunanto su espresso il sottoscritto, eseguita un attenta valutazioni dei dati raccolti nel mercato della zona e considerato nello specifico i locali oggetto di perizia, ha ritenuto che il valore medio più attendibile per l appartamento possa essere ritenuto pari ad 2.050,00 al mq e per il box di 900,00 al mq Determinazione della superficie commerciale dei beni pignorati Calcolo della superficie commerciale dell appartamento identificato con il sub 12 Sup. (mq) Incidenza (%) Sup. tot. (mq) Superficie lorda 109, ,83 Balcone 23,16 33,33 7,72 Sup. Commerciale Totale (mq) 117,55 Calcolo della superficie commerciale del box identificato con il sub 17 Sup. (mq) Incidenza (%) Sup. tot. (mq) Superficie lorda 25, ,05 Sup. Commerciale Totale (mq) 25,05 Proc. Es. im. n. 388/

33 14.3. Valutazione del degrado per vetustà ed obsolescenza Coeff. Premesso che per vetustà si intende il degrado delle opere edilizie che costituiscono il cespite, dovuto al trascorrere del tempo ed al naturale invecchiamento delle strutture, e che per obsolescenza, invece, si intende l invecchiamento tecnologico, ossia la lenta ma continua e progressiva perdita di efficienza, di funzionalità e di valore, delle finiture e degli impianti, dovuto al subentro di nuova normativa a all utilizzo di nuovi materiali da costruzione rinvenibili in commercio, avremo che il coefficiente di vetustà e di obsolescenza è calcolato con l applicazione della seguente formula K = 0,65x (100N/100+20) 2 : 140-2,86 +0,35x (100N/50+20) 2 : 140-2,86 dove: K = deprezzamento percentuale dell edificio all anno "n"per vetustà ed obsolescenza; N = anni di vita del fabbricato pari a circa 15 anni. Ciò detto si precisa che la prima parte della formula riguarda il deprezzamento per vetustà, assumendo in 100 gli anni di vita utile della struttura dell edificio, mentre la seconda parte della formula riguarda il deprezzamento per obsolescenza degli impianti e delle finiture. Considerato, quindi, che la vita media del fabbricato si considera pari a 15 avremo il seguente coefficiente K = 6,21 %, e pertanto il coefficiente sarà pari a 0,93 sia per il locale box che per l appartamento. Proc. Es. im. n. 388/

34 14.4. Calcolo del coefficiente di adeguamento per lo stato d uso e di manutenzione dell immobile ( ) Tale coefficiente è stato calcolato in funzione dello stato d uso e di manutenzione riscontrato sull immobile pignorato al momento del sopralluogo. Poiché le condizioni di manutenzione e conservazione sono buone il coefficiente sarà pari a 1 sia per il locale box che per l appartamento Calcolo dell abbattimento forfettario per l assenza di garanzia per eventuali vizi occulti ( ) L abbattimento forfettario per gli oneri derivanti dall assenza di garanzia per eventuali vizi occulti può essere valutato nel 5% del valore dell immobile e pertanto il valore di ciascun immobile dovrà essere moltiplicato per un coefficiente correttivo pari a 0, Coefficiente correttivo che tiene conto delle caratteristiche posizionali della zona Nella tabella che segue sono esplicitati tali valori e si specifica che viene indicato con il coefficiente generale della zona ZONA: CARATTERISTICHE POSIZIONALI Caratteristica Distanza Coefficiente Centralità: crocevia cuore della zona o della via come riferimento Tra 500 m e 1,0 km 1,05 Vicinanza: elemento di pregio, di particolare valore,posto nei pressi dell abitazione come riferimento per il calcolo della distanza Tra 500 e 1,00 Km 1,00 Pertanto il coefficiente posizionale è pari a 1,05 Proc. Es. im. n. 388/

35 14.7 Calcolo degli oneri giuridici Gli oneri giuridici relativi alla cancellazione delle ipoteche nonché quelli relativi alla trascrizione dei decreti di trasferimento, meglio esplicitati nel paragrafo 10 della presente relazione, ammontano ad 1.220, Valutazione Compendio oggetto di perizia Dalle risultanze delle indagini effettuate in loco e dalle rilevazioni dirette si può ritenere che il prezzo medio unitario degli immobili pignorati ubicati nel Comune di Baronissi, Via Don Minzoni, come precedentemente specificato, è di circa 2.050,00 /mq per l appartamento e di 900,00 /mqper il box e, pertanto, il più probabile valore di mercato degli immobili oggetto di perizia si ottiene applicando la seguente formula: V= (V u x S ct x x x x )- O A - O S - O G Dove: V u = Valore medio unitario S ct = Superficie commerciale = Coefficiente correttivo che tiene conto dell assenza di garanzia per eventuali vizi occulti Coefficiente correttivo che tiene conto delle caratteristiche posizionali della zona Coefficiente correttivo che tiene conto dello stato d uso e di manutenzione dell immobile = Coefficiente correttivo che tiene conto della vetustà delle strutture; Proc. Es. im. n. 388/

36 O A = Oneri da sostenere per richiedere il certificato di sgibilità; O S = Oneri per la sanatoria delle difformità interne; O G = Oneri giudiziari per la cancellazione delle ipoteche; Nella seguente tabella è stato specificato il valore del compendio pignorato: Valutazione dei beni pignorati Immobile/Indirizzo (Via - n. civico) Fog. Part. Sub Sup. comm. (mq) Valore ( /mq) Coeff. vizi occulti coeff. Pos. Zona Coeff. Stato d'uso e manutenzione Coeff. Vetustà Costi per rilascio certificato di agibilità (O A ) Sanatoria difformità interne (O S) Oneri giudiziari (O G) Valore totale lotto ( ) Box piano seminterrato ,05 900,00 0,95 1,05 1,00 0, ,00 0, , ,43 Appartamento interno 11- piano terzo , ,00 0,95 1,05 1,00 0, , , , , Descrizione dei Lotti Il compendio pignorato, al fine di facilitarne la vendita, è stato raggruppato in due lotti. Lotto 1 Box-auto, ubicato al piano seminterrato di un fabbricato di maggiore consistenza, sito in via Don Minzoni n. 1 del comune di Baronissi e censito al C.U. del medesimo comune sul foglio 3 Part.1309 sub 17 Categoria C/6, Classe 1, consistenza catastale 22 mq, rendita 13,63. L unità immobiliare, accessibile dal cortile esterno identificato con la particella 1309 sub 1 mediante un ingresso ubicato sul lato ovest del fabbricato, ha una superficie utile di circa 20,32 mq ed è sprovvisto di certificato di agibilità. Valore totale lotto ,43 Proc. Es. im. n. 388/

37 Lotto n 2 Appartamento per civile abitazione, ubicato al piano terzo,interno 11, di un fabbricato di maggiore consistenza, sito in Don Minzoni n. 1 del Comune di Baronissi e censito al C.U. del medesimo comune sul foglio di mappa 3 particella 1309 sub 12, Categoria A/2, Classe 3, consistenza 6 vani e rendita 309,87. L immobile è accessibile dal cortile esterno sia mediante una scala in c.a., (identificata con la particella 1309 sub 1) che da vano ascensore, ha una superficie utile di circa 94,58 mq ed è sprovvisto di certificato di agibilità. Presenta delle difformità rispetto alla concessione edilizia in variante n. 173 del 10/11/1999 che possono essere sanate mediante una scia in sanatoria il cui costo complessivo è pari a circa 4.828,80 Valore totale lotto , Quesito n. 15 Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la dismissione dei beni mobili, o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti nell immobile pignorato Premesso che negli immobili pignorati, come evincibile dalle foto allegate (cfr all. n. 1), sono stati rinvenuti dei beni mobili, che consistono per lo più in elementi di arredo, il sottoscritto al fine di quantificare le presumibili spese occorrenti per la loro rimozione, trasporto e dimissione il sottoscritto ha contattato delle ditte, operanti nel territorio della Provincia di Salerno, specializzate in traslochi ed ha rilevato che tra le stesse la più economica è Proc. Es. im. n. 388/