TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 324/2016 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE

2 2 di 11 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 20% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Calderara di Reno (BO) - Foglio 51: - Particella 202, Sub 5, Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, consistenza 10 vani, Via Danilo Gazzani n. 1, Piano 1; - Particella 202, sub. 3, Categoria C/6 Stalle scuderie rimesse autorimesse, consistenza 25 metri quadri, Via Danilo Gazzani n. 1, Piano S1. LOTTO UNICO

3 3 di 11 CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI Piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto artigianale sito nel Comune di Calderara di Reno (BO), nella zona industriale Bargellino, in Via Danilo Gazzani n. 1 e consistente in una unità immobiliare al piano primo così composta: ingresso su soggiorno/pranzo, cucina, tre camere, due locali servizio igienico, balcone ed ampio lastrico; al piano interrato locale tavernetta con cucinetta ed autorimessa collegate fra loro. Approssimativamente le superfici utili calpestabili in pianta del bene sono le seguenti: unità immobiliare di mq. 110, lastrico solare di mq. 110 circa, balcone di mq. 9 circa, tavernetta con cucinetta di mq. 55 circa, autorimessa di mq. 25 circa, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Caldera di Reno (BO) beni intestati all esecutato piena proprietà per la quota di 1/1; Foglio 51: - Particella 202, sub 5, Via Danilo Gazzani n. 1, Categoria A/3 Abitazioni di tipo economico, Classe 3, Consistenza 10 vani, Superficie catastale 220 mq., rendita ,85, Piano 1-S1; - Particella 202, sub 3, Via Danilo Gazzani n. 1, Categoria C/6 Autorimessa, Classe 2, Consistenza 25 metri quadri, Superficie catastale 27 mq., rendita. 147,19, Piano S1. Le planimetrie catastali attuali corrispondono allo stato rilevato. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO.

4 4 di 11 I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU È compresa nella vendita la comproprietà pro-quota sulle parti comuni tali per legge, uso, destinazione o siano conseguenti lo stato attuale del fabbricato, con ogni ragione, diritto o pertinenze, usi e comunioni, servitù attive e passive se vi sono e come hanno ragione legale di esistere. In particolare sono parti comuni l area di sedime e corte circostante il fabbricato distinta al Catasto Terreni al Foglio 51 Mappale 202, nonché la centrale termica a servizio dell intero fabbricato. VINCOLI E ONERI L intero complesso artigianale è inserito nella zona artigianale Bargellino ed è stata edificato con licenza N del 26/01/1972, con destinazione industriale nell ambito della lottizzazione Commenda e com era consuetudine a quel tempo la costruzione di un fabbricato industriale poteva comprendere anche l appartamento del gestore o custode, considerato, assieme agli uffici ed altri servizi, accessori all uso produttivo. Essendo pignorati solamente i beni di proprietà dell esecutato, qualora venisse predisposta la vendita dei beni oggetto di pignoramento e tale vincolo di pertinenza dell abitazione con il fabbricato produttivo venisse a meno, occorrerà prevedere la regolarizzazione del contributo di costruzione dovuto per l uso residenziale comprensivo degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria corrispondendo al Comune di Calderara di Reno una somma attualmente stimata in circa ,00. Tale onere sarà da porsi a cura e spesa dell aggiudicatario CONFINI

5 5 di 11 I beni sono in confine con altra proprietà e parti comuni. PROPRIETÀ I beni oggetto di Procedura Esecutiva risultano essere di piena proprietà dell esecutato. PROVENIENZA DEL BENE I beni sono pervenuti all esecutato con atto di donazione in data e trascritto in data ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sugli immobili pignorati oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data e gravante i beni oggetto di esecuzione immobiliare; Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data e gravante la piena proprietà dei beni oggetto di pignoramento immobiliare. REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Immobile costruito in data successiva al Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Calderara di Reno (BO), risultano esserci le seguenti pratiche edilizie riferite all unità immobiliare oggetto di procedura: - Licenza N. 1311/1972 del , costruzione di un fabbricato

6 6 di 11 artigianale; - Concessione N. 3194/1980 del , variante al fabbricato artigianale di cui alla Conc Variante in corso d opera non essenziale; - Concessione N. 4068/1985 del , variante a sanatoria di cui alla Conc Variante in corso d opera non essenziale; - Condono N. 455/1986 del , cambio di destinazione da superficie non residenziale a superficie utile e da c.t. ad autorimessa, modifiche esterne ed interne Cambio destinazione d uso. Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento o di Violazione Urbanistica. L unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme all ultimo stato licenziato che la legittima, in quanto presenta delle lievi difformità interne sul posizionamento delle tramezzature che non comportano un aumento di volume e pertanto rientrano nella sagoma del fabbricato. Le suddette difformità all attualità possono essere sanate presentando una CILA a sanatoria (art. 16 bis, L.R. N. 23/2004 e successive modifiche ed integrazioni) con pagamento di una sanzione pecuniaria non inferiore ad ,00 più diritti di segreteria (sono esclusi da tali oneri le spese tecniche del professionista per presentare il progetto). Tali difformità dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA

7 7 di 11 L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica registrato in data dallo scrivente e valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità degli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l immobile risulta essere abitato dall esecutato e dalla famiglia, compresi due figli minorenni. DESCRIZIONE DEL BENE Porzione di fabbricato inserita in un contesto artigianale sito nel Comune di Calderara (BO) nella zona industriale Bargellino Sud e più precisamente in Via Danilo Gazzani n. 1, strada posta nelle vicinanze della Via Persicetana (strada provinciale n. 568) e nelle immediate vicinanze dell Aeroporto Guglielmo Marconi di Bologna. Il fabbricato nel quale sono ubicati i beni oggetto di procedura è palazzina di due piani fuori terra ed uno interrato edificato in aderenza al capannone artigianale con il quale condivide alcune dotazioni impiantistiche, quali a titolo di esempio la centrale termica, il contatore generale dell acqua e l impianto fognario, nonché l area di sedime dell intero fabbricato.

8 8 di 11 L intera lottizzazione è stata edificata all inizio degli anni 70 e la struttura portante è in cemento armato con tamponature esterne in laterizio intonacato, mentre la copertura è a falde inclinate con manto impermeabile a vista e tinteggiato. L unità immobiliare è situata al primo piano, soprastante a dei locali pertinenziali all attività artigianale, e risulta essere costituita da: soggiorno pranzo, cucina abitabile, tre camere, due bagni, disimpegno, un balcone accessibile dal soggiorno e dalla cucina ed un ampio lastrico solare accessibile dal soggiorno e che funge da copertura al sottostante capannone artigianale. Al piano interrato tavernetta con annessa cucinetta direttamente collegata all autorimessa la quale risulta essere accessibile mediante rampa carrabile dal cortile in comune al capannone. L appartamento si presenta in uno stato di normale vetustà ed il grado di finiture risalgono al periodo di edificazione del fabbricato. Si evidenzia che vi sono tracce di infiltrazioni a soffitto nel soggiorno provenienti dalla copertura del fabbricato e tracce di infiltrazioni a parete nel soggiorno provenienti dalla copertura del capannone. La pavimentazione del lastrico solare necessità di manutenzione in quanto risulta essersi sfogliata e quasi tutte le mattonelle risultano essere crepate, con i giunti di dilatazione che risultano essere saltati. Al piano interrato nella tavernetta vi sono evidenti tracce di infiltrazione e di umidità di risalita provenienti dalle pareti controterra. In particolare sommariamente le finiture sono le seguenti: - Pareti ad intonaco tinteggiato; - Pavimenti in marmo nel soggiorno/pranzo e nel disimpegno; - Pavimenti in legno nelle camere;

9 9 di 11 - Pavimenti e rivestimenti ceramici in cucina e nei bagni; - Bagni completi di sanitari e rubinetteria; - Infissi in alluminio con vetro singolo; - Porte interne in legno; - Impianto elettrico funzionante; - Impianto di riscaldamento centralizzato in comune con i sottostanti uffici e terminali di emissione radiatori; - Contatore acqua in comune con tutto il complesso artigianale. CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti;

10 10 di 11 c) per il 30% la superficie di balconi, terrazze e simili, fino a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e comunicanti con i vani principali, e per il 10% per la parte eccedente. La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione 139,00 100% Circa mq. 139,00 Tavernetta 56,00 25% Circa mq. 14,00 Balcone 9,00 30% Circa mq. 3,00 Lastrico 110,00 30% di 25 mq 10% di 85 mq Circa mq. 7,50 Circa mq. 8,50 Superficie commerciale complessiva del bene Circa mq. 172,00 Autorimessa Circa mq. 25,00 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di porzione di fabbricato inserita in un contesto artigianale sita nel Comune di Calderara (BO), località Bargellino, in Via Danilo Gazzani n. 1. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene, della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, considerando che la regolarizzazione

11 11 di 11 urbanistica sarà da effettuarsi a cura e spese dell aggiudicatario, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE DELL INTERO BENE ,00 VALORE BASE D ASTA (-20%) ,00 (euro centotrentaseimila//00) * * * Nella fiducia di aver svolto scrupolosamente l incarico affidatogli, il sottoscritto si dichiara a disposizione per ogni eventuale ulteriore chiarimento fosse ritenuto necessario. Con Osservanza Bologna, 27 aprile IL CONSULENTE TECNICO