La necessità di un adeguamento dei valori di stima degli immobili ticinesi

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1 La necessità di un adeguamento dei valori di stima degli immobili ticinesi Adeguamento dei valori di stima degli immobili: neutralizzare o riformare? Samuele Vorpe Responsabile del Centro di competenze tributarie della SUPSI

2 2 La revisione generale delle stime ufficiali del 2005 Obiettivo raggiunto! Confrontando il valore precedente e quello relativo alla situazione al 1. gennaio 2005, dopo l'evasione dei reclami, possiamo affermare che l'impegno assunto da Governo e Parlamento, al momento del varo della nuova legge nel 1996, è stato mantenuto. (Fonte: CdS, 2006) Valore parco immobiliare Pre-revisione: 45.3 mia. fr. Post-revisione: 48.6 mia. fr. Aumento: + 7.4% Principio di neutralità secondo CdS Non inteso per ogni singolo fondo né per singoli Comuni, ma riferito al valore complessivo della sostanza immobiliare Evitare conseguenze fiscali negative per proprietari e vantaggi finanziari per lo Stato Obiettivo raggiunto? Ma era effettivamente questo l'obiettivo dichiarato dal Governo?

3 3 Il messaggio del del CdS (n. 4375) Disegno legge sulla stima ufficiale CdS preoccupato per le ripercussioni fiscali e contributive dipendenti dalla revisione dei valori di stima Per attenuare gli effetti considera di adeguare verso il basso le aliquote delle imposte che concernono gli immobili (imposta sostanza, immobiliare, minima) Aliquote d'imposta verso il basso? Soluzione lineare, tuttavia non si risolverebbe il problema delle molteplici altre applicazioni del valore di stima, in particolare quelle contributive Art. 1 Lst: «I valori della sostanza immobiliare, stabiliti con l'accertamento ufficiale di stima, servono quale base di calcolo per il prelievo di pubblici tributi (imposte, contributi, tasse)» No, valore perequativo! Introduzione di un valore perequativo del 70% del valore stabilito nell'ambito della stima ufficiale (art. 45 Lst) «È stabilita una quota di perequazione del 70% da applicare ai fini di tutte le utilizzazioni del valore ufficiale di stima»

4 4 Il rapporto del della Commissione (n. 4375R) Rapporto sul disegno di legge sulla stima ufficiale Commissione ottiene dall'amministrazione una valutazione, approssimativa, del valore complessivo del parco immobiliare Valori parco immobiliare variano da 59.7 a 70.2 mia. fr. Commissione cita una valutazione di 80 mia. fr. della Camera ticinese dell'economia fondiaria (CATEF), poi smentita il Valore perequativo? Soluzione ideale, poiché permette di evitare numerose modifiche delle varie norme fiscali, contributive e sociali Accettazione della legge Il il Gran Consiglio approva la Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare

5 5 Il ricorso al Tribunale federale e il rapporto del Consiglio di Stato DTF 124 I 159 (del ) Valore perequativo? Ricorso al Tribunale federale (TF) per contestare il valore perequativo Violazione di un diritto costituzionale Parità di trattamento Che tipo di ricorso al TF? Controllo astratto della norma Commissione visionaria? Se il tasso di perequazione si dovesse rivelare uno strumento insufficiente per garantire la neutralità della nuova legge, si dovrà procedere alle modifiche regolanti il prelievo d'imposta, tasse, contributi e concessione di aiuti sociali Riduzione delle aliquote d'imposta Consiglio di Stato nel rapporto del condivide una mozione relativa alla possibilità di intervenire con i necessari correttivi Ridurre del 30% le aliquote per il calcolo dei vari tributi che gravano la proprietà immobiliare Correzione di tutte le norme di legge che si basano sui valori ufficiali di stima (sessione GC del )

6 6 La congruità dei valori di stima nel Canton Ticino? Obiettivo raggiunto? Confrontando il valore precedente e quello relativo alla situazione al 1. gennaio 2005, dopo l'evasione dei reclami, possiamo affermare che l'impegno assunto da Governo e Parlamento, al momento del varo della nuova legge nel 1996, è stato mantenuto. (Fonte: CdS, 2006) Interrogativo È dunque lecito chiedersi se i nuovi valori di stima degli immobili riflettano il reale valore di mercato oppure se, invece, il controverso tasso di perequazione del 70% voluto dalla classe politica e poi giudicato incostituzionale dal Tribunale federale non sia stato occultamente inserito nei valori di stima.

7 7 La determinazione del valore di stima Importanza ai fini fiscali art. 1 LSt Richiamo al valore venale art. 15 LSt Definizione del valore venale art. 16 LSt Stima prudenziale art. 20 LSt Valore degli immobili determinante ai fini fiscali Valore di stima dei fondi edificabili ed edificati corrisponde al loro valore venale Valore venale è pari al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione Stime immobiliari seguono criteri di schematicità e di prudenzialità Valore immobile art. 14 cpv. 1 LAID Sostanza è stimata al suo valore venale Valore di stima art. 42 cpv. 1 LT Immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima ufficiale

8 8 La determinazione del valore di stima secondo il TF Margine di apprezzamento DTF 124 I 159 Ai Cantoni viene riservato un certo margine di apprezzamento per definire i criteri di stima entro i limiti degli artt. 8 e 127 cpv. 2 Cost. Fino a quanto scendere? Stima prudenziale Interrogativo Non è ammissibile una riduzione sistematica e rilevante di tali valori ai fini fiscali (60% del valore di mercato nel Canton Zurigo e 70% nel Canton Ticino) Metodo schematico per evitare costi amministrativi sproporzionati Incertezza legata alla valutazione e ev. difficoltà dell'alienazione giustificano la stima prudenziale Non sono conformi all'art. 8 Cost. stime volutamente basse volte ad ottenere un risultato inferiore a quello reale Come sapere se i nuovi valori di stima ufficiali degli immobili, entrati in vigore il 1. gennaio 2005, siano stati valutati in modo prudenziale oppure in modo volutamente basso?

9 9 La giurisprudenza della CDT sui valori di stima Sentenza CDT del , n Sentenza sui valori locativi valore locativo = 90% valore di reddito? Se i valori di reddito si situano mediamente al di sotto dei valori di mercato in ragione del 28.11% (secondo dati dell'ufficio di stima), è inevitabile che i valori di stima calcolati su tale base non corrispondano al valore venale degli immobili Sentenza CDT del , n Sentenza su una donazione immobiliare Donazione immobiliare a favore di un erede con assunzione di un debito ipotecario Donataria si è assunta un debito (fr. 1'763'000), il cui valore è maggiore a quello di stima dell'immobile (fr. 788'416) Donazione a titolo oneroso, ovvero compravendita immobiliare, il cui prezzo è stato pagato nella forma di un'assunzione di debito? Valori di stima ufficiali sono notoriamente prudenziali e l'esperienza quotidiana insegna che spesso si discostano dal valore venale anche in modo molto sensibile

10 10 La giurisprudenza della CDT sui valori di stima Sentenza CDT del , n Sentenza in materia di imposta sulla sostanza La cartina tornasole Dicembre Anno X: contratto di acquisto di un immobile con pagamento del prezzo Gennaio Anno X+1: proprietario effettivo solo con l iscrizione del trapasso a Registro fondiario Sostanza imponibile al X a che valore? sulla base del valore della pretesa contrattuale oppure sulla base del valore di stima ufficiale dell immobile (decisamente inferiore)? Le severe esigenze che derivano dal principio di legalità (art. 127 cpv. 1 Cost.) non permettono di tutelare la seconda soluzione (poiché il trapasso di proprietà non ha ancora prodotto i suoi effetti reali) Per effetto del passaggio dal valore venale della pretesa contrattuale al valore di stima ufficiale dell immobile, l attivo del contribuente passa infatti da fr a fr (pari al 26% del valore venale!!!)

11 11 Rapporto stima ufficiale / stima bancaria Fonte: Fabia Bertolotti, Analisi empirica dei valori di stima immobiliare di una banca dati a confronto con i relativi valori di stima ufficiale, Novità fiscali 9/2014

12 12 Rapporto stima ufficiale / stima bancaria Fonte: Fabia Bertolotti, Analisi empirica dei valori di stima immobiliare di una banca dati a confronto con i relativi valori di stima ufficiale, Novità fiscali 9/2014

13 13 Conclusione Obiettivo raggiunto? A cose viste il Governo ha raggiunto il suo obiettivo, ma la domanda sorge spontanea: se non fosse stato inoltrato il (legittimo) ricorso al Tribunale federale nel 1996 sul valore di perequazione, oggi avremmo gli stessi valori di stima? La controprova non c'è e alla fine (quasi) tutti i proprietari di sostanza immobiliare non sono stati chiamati a pagare maggiori imposte Considerazioni Laura Sadis Novità fiscali 9/2014 Con l obiettivo di non indurre maggiori entrate fiscali in seguito all abrogazione dell articolo 45 Lst le stime furono allora ricalcolate inserendo nel calcolo del valore le riduzioni del 40% (del valore del terreno), del 30% (del valore di reddito) e del 20% (dei costi di costruzione), invece di apportare i necessari correttivi alle leggi riguardanti contributi, tasse e imposte. Una correzione problematica che ha portato a una massiccia sottovalutazione del parco immobiliare cantonale, basti pensare che questi è oggi stimato a poco più di 53 miliardi di franchi, contro i 150 miliardi calcolati dall Ufficio stima sulla base dei dati di una perizia esterna.