1) PREMESSA 2) DESCRIZIONE DELLE VARIANTI

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2 1) PREMESSA Il Comune di Lajatico si è dotato di Piano Strutturale approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 37 del e di Regolamento Urbanistico approvato con delibera di Consiglio Comunale n. 25 del L amministrazione comunale intende procedere con una variante di carattere normativo che interessa la scheda-norma n. 46 del patrimonio edilizio esistente oggetto di catalogazione (allegato 2 delle N.T.A. al Regolamento Urbanistico) ed i seguenti articoli delle N.T.A. stesse: - art. 8 Luoghi a statuto speciale, - art Aree a prevalente destinazione residenziale, - art Aree di riqualificazione, - art Aree agricole periurbane, - art Aree di salvaguardia e tutela ambientale, - art Disciplina dei locali interrati, - art Recupero del patrimonio edilizio per finalità turistico - ricettive, - art Sistemazione delle aree scoperte e dei giardini, - art Progetti Integrati, - APPENDICE A - Definizioni. 2) DESCRIZIONE DELLE VARIANTI a) variante scheda-norma n. 46 del patrimonio edilizio esistente oggetto di catalogazione L area di Sant Andrea, posta su di una collina agricola, è costituita da un fabbricato principale isolato e da due annessi. Il fabbricato principale ed uno dei due annessi si sviluppano su due livelli fuori terra, mentre il secondo annesso senza valore si sviluppa su di un unico livello. Il fabbricato principale e l annesso adiacente, nella scheda n. 46 sono individuati come edifici di valore ambientale e documentale ma questi ultimi sono stati realizzati in epoca recente, come si può notare dallo stemma presente in facciata che riporta l anno Altri elementi dissonanti con la schedatura risultano le tipologie strutturali utilizzate per la loro costruzione come la copertura in tegole marsigliesi, i solai interpiano in longarine di ferro e tavelle, le architravature delle aperture realizzate tutte in longarine di ferro e la stuccatura della pietra faccia-vista 1

3 esterna realizzata con materiale cementizio che genera un incorniciatura per ogni singolo elemento lapideo. Inoltre, analizzando le facciate esterne si notano molti elementi lontani da una testimonianza di valore storico come l assenza di simmetria, aperture di dimensioni variabili, tipologia delle aperture al piano terreno tipica dell utilizzo rurale che l immobile aveva in passato. Per i motivi precedentemente descritti è evidente che gli interventi ammissibili per i prospetti e la copertura, così citati dalla scheda n. 46 per i prospetti e la copertura dell edificio principale: restauro e risanamento conservativo, risultino inappropriati per le caratteristiche oggettive degli edifici in questione che non presentano componenti di valore né di pregio. Inoltre si sottolinea che gli altri immobili presenti nella stessa schedatura presentano delle finiture e delle caratteristiche architettoniche più di pregio, come si evince immediatamente dalle fotografie, infatti i prospetti risultano simmetrici, la copertura è in coppi e tegole, le aperture hanno architravature in mattoni faccia-vista e copertura a padiglione, tipica degli edifici principali dei borghi rurali. Le tipologie che accomunano questi tre fabbricati non si ritrovano e quindi non si legano con il nostro complesso e soprattutto con il fabbricato principale che risulta il più penalizzato dalla schedatura vigente. A sostegno di quanto sopra esposto, e del fatto che molto probabilmente è stato commesso un errore di valutazione durante la stesura della schedatura attuale, si evidenzia che il Podere San Michele rappresentato nella scheda n. 37 è un immobile avente le stesse caratteristiche architettoniche e di finitura del fabbricato in oggetto. Quest ultimo non è individuato come bene puntuale di interesse testimoniale e ha come categoria di intervento fino alla 2B2, mentre per gli annessi circostanti fino alla ristrutturazione edilizia e sostituzione. Come si può vedere dalla fotografia allegata alla scheda n. 37 il fabbricato presenta lo stesso marcapiano in cemento, le stesse tipologie e dimensioni di aperture con architravi in cemento e le stesse finiture esterne dell immobile oggetto della scheda oggetto di variante. Con la presente si intende quindi modificare della scheda n. 46 Sant Andrea (Territorio rurale - Patrimonio edilizio esistente) sugli interventi ammissibili del Regolamento Urbanistico, mediante l eliminazione della dicitura Per i prospetti e la copertura dell edificio principale: restauro e risanamento conservativo, e Bene puntuale di interesse testimoniale, oltre alla 2

4 trasformazione della dicitura Per gli interni dell edificio principale, i volumi secondari e gli annessi di valore ambientale e documentale: fino alla categoria 2A1 in Per gli interni dell'edificio principale, i volumi secondari e gli annessi: fino alla categoria 2B2, ammettendo inoltre la modifica e la realizzazione ex nuovo di aperture esterne e la modifica della tipologia della copertura con il possibile inserimento di tettoie o porticati esterni come definiti dall'art.21.1, 1 comma, delle NTA, oltre a quanto ammesso dall'art. 21 delle NTA stesse. b) variante normativa per le aree della trasformazione ordinaria Modifica degli articoli e 14.2 delle NTA del Regolamento Urbanistico. L articolo disciplina gli interventi nelle aree a prevalente destinazione residenziale e dispone che per quelli da effettuarsi nei lotti compresi tra 400 e 1499 mq. di superficie territoriale (fino a n. 5 alloggi) l intervento è subordinato ad istanza di permesso di costruire, per i lotti compresi tra 1500 e 2999 mq. (fino a n. 7 alloggi) alla redazione di Progetto Unitario (P.U.) e per quelli uguali o superiori a 3000 mq. (fino a n. 8 alloggi) alla redazione di Piano Attuativo (P.A.). Al fine di ridurre gli adempimenti burocratici viene esclusa dalla redazione del Progetto Unitario (P.U.) e del Piano Attuativo (P.A.) la realizzazione, all interno di ciascun lotto, di un unico edificio unifamiliare, a condizione che non sia prevista la realizzazione e cessione al Comune di opere di urbanizzazione primaria. Invece l art disciplina gli interventi nelle arre di riqualificazione interessate da situazioni di degrado dovuto alla presenza di fabbricati incongrui, manufatti od insiemi di manufatti precari, in contrasto con l'ambiente circostante. Considerato che tutti i fabbricati presenti in dette aree sono di piccole dimensioni, al fine di agevolarne ed incentivarne il recupero, vengono modificate le percentuali di incremento di SLU e viene inoltre individuata un altezza massima inequivocabile. c) variante normativa per le aree di tutela Modifica degli articoli 15.1 e 15.2 delle NTA del Regolamento Urbanistico. Gli articoli sopra citati disciplinano gli interventi, all interno delle UTOE, nelle aree agricole periurbane (art. 15.1) e nelle aree di salvaguardia e tutela ambientale (art. 15.2). Gli interventi ammessi sul patrimonio edilizio esistente fanno riferimenti ad alcuni articoli della L.R.T. 1/2005 recentemente modificati, pertanto si rende 3

5 necessario uniformare le definizione con il vigente articolato della Legge Regionale. d) variante normativa per il territorio rurale Modifica degli articoli 8, 21.5, 21.6 e 22.1 delle NTA del Regolamento Urbanistico. Gli articoli riguardano la disciplina dei locali interrati e del patrimonio edilizio esistente. In conseguenza della variante descritta al precedente punto a) viene eliminato, tra i beni puntuali indicati all art. 8, il Podere Sant Andrea. La vigente disciplina dei locali interrati, all art. 21.5, non pone limiti dimensionali per la loro realizzazione perciò sono state individuate le dimensioni massime, in termini di altezza e superficie, per la loro realizzazione. All art si rende invece necessario chiarire che degli incentivi volumetrici ammessi sono quelli indicati all art. 21.3, 1 comma, pari a mq. 30, e non al 3 comma (il 10% della volumetria esistente da ricondurre in SLU e comunque fino al limite massimo di 85 mq di SLU). Occorre infine disciplinare la realizzazione delle tettorie per attività turistico ricettive ammessa dall art e chiarire che la superficie delle tettoie stesse non viene computata ai fini della SLU come definita al punto 12) dell appendice A delle NTA. e) variante normativa per gli ambiti della trasformazione strategica Modifica dell articolo 35.1 delle NTA del Regolamento Urbanistico. Il Comune di Lajatico è proprietario di un piccolo fabbricato posto nel centro abitato di Orciatico che versa in precario stato di manutenzione e stabilità. Detto fabbricato è stato individuato dal Piano Strutturale e dal Regolamento Urbanistico per la realizzazione di un centro didattico da sottoporre a Progetto Integrato (P.I.3.1). Considerato che l art. 35 prescrive che fino all attuazione del P.I. siano mantenute le destinazioni d uso esistenti ed ammette come tipologie di intervento ammissibili la sola manutenzione ordinaria e straordinaria, occorre inserire una deroga che permetta, fino appunto all attuazione del P.I. (P.I.3.1), l esecuzione dei lavori di ristrutturazione edilizia necessari ad impedire il crollo delle strutture ed il loro successivo uso pubblico. 4

6 f) variante normativa a carattere generale Modifica ad alcuni punti dell APPENDICE A Definizioni delle NTA del Regolamento Urbanistico. Con l APPENDICE A delle NTA del Regolamento Urbanistico sono adottate le Definizioni necessarie all applicazione delle NTA stesse; in particolare il punto 12) definisce la superficie utile lorda (SLU). Nella suddetta definizione vengono anche indicate le superfici che, ai fini del rispetto degli indici di fabbricabilità, non costituiscono SLU. Nello specifico si ritiene di dover individuare dei limiti dimensionali massimi per la realizzazione delle tettoie, dei locali interrati e delle soffitte che attualmente non sono indicati. Vengono anche leggermente modificati i seguenti punti: - 16) dove viene eliminato la dicitura massima, - 17) dove viene inserita la definizione di volume coerente con quanto indicato nella definizione di SLU, - 24), 26) e 29 dove viene fatto riferimento a quanto indicato nel vigente Regolamento Edilizio. Lajatico, lì IL PROGETTISTA geom. Massimo Giannelli 5