TRIBUNALE CIVILE DI AREZZO. Esecuzione Immobiliare nn / 2012 CONTRO... RELAZIONE DI PERIZIA ARCH. PAOLO PECCHI

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1 TRIBUNALE CIVILE DI AREZZO Esecuzione Immobiliare nn / 2012 CONTRO... RELAZIONE DI PERIZIA ARCH. PAOLO PECCHI 1

2 TRIBUNALE CIVILE DI AREZZO Esecuzione Immobiliare n 69/2012 BANCA DI ANGHIARI E STIA S.C. /... L anno 2012, il giorno 20 del mese di settembre, Paolo Pecchi Architetto, nato ad Arezzo il 4 Aprile 1955, libero professionista con studio in Arezzo, via Fulvio Croce n 14, Tel 0575/ Fax 0575/ , c. f. PCCPLA55D04A390C, nominato esperto per la valutazione degli immobili facenti parte dell Esecuzione Immobiliare di cui all intestazione dal Giudice Dott.ssa Agnese Di Girolamo in data 05/06/2012, dopo aver proferito il giuramento ripetendo la formula di rito ex. art. 193 c.p.c., deposita la relazione di perizia formata da n 28 pagine compresa la presente, scritte su formato uso bollo mediante personal computer e relativa stampante e acclude i seguenti allegati: ALLEGATO 1 planimetrie catastali aggiornate; ALLEGATO 2 planimetria di progetto allegata ai più recenti titoli abilitativi e copia degli atti stessi; ALLEGATO 3 copia dei titoli di provenienza ai debitori; ALLEGATO 4 elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiud.li gravanti sui beni; ALLEGATO 5 documentazione fotografica; ALLEGATO 6 certificato di destinazione urbanistica; ALLEGATO 7 estratto dell atto di matrimonio dei debitori; ALLEGATO 8 riferimenti telefonici; ALLEGATO 9 - sintetica relazione per la vendita; ALLEGATO 10 CD contenente la relazione di perizia e gli allegati suddetti in formato WORD per Windows e PDF. 2

3 RELAZIONE DI PERIZIA Il Giudice Esecutore pone i seguenti quesiti ai quali rispondere con relazione scritta: 1)Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione ex art. 567 c.p.c. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnalando immediatamente al giudice e al creditore procedente i documenti e gli atti mancanti o inidonei; 2) Provveda quindi subito all integrazione; in particolare acquisisca, ove non depositati: 1) planimetria catastale e planimetria allegata all ultimo progetto approvato o alla concessione in sanatoria; 2) anche se anteriore al ventennio, copia integrale del titolo di provenienza al debitore dell immobile pignorato; 3) Predisponga l elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli ( ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali) gravanti sul bene, ivi compresi: i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso, i vincoli connessi con il carattere storico artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge, altri pesi o limitazioni d uso (oneri reali, servitù, uso, abitazione, obbligazioni propter rem ecc.); 4) accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale, nonché eventuali spese condominiali insolute relative all ultimo biennio (stante il disposto dell art. 63 secondo comma disp. Att. c.c.); 5) rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o usi civici, evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 6) riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente (tra cui iscrizioni, pignoramenti e altre trascrizioni pregiudizievoli), indicando i costi a ciò necessari; 7) descriva, previo necessario accesso all interno, l immobile pignorato indicando: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno; caratteristiche interne ed esterne; superficie commerciale in MQ; altezza interna utile; esposizione; condizioni di manutenzione; confini (nel caso di 3

4 terreni); dati catastali attuali; eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni. Qualora si tratti di più immobili pignorati, fornisca la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un paragrafo per ciascun immobile: appartamento, capannone ecc.); 8) accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini nel caso di terreni) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati nel pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile; in quest ultimo caso rappresenti la storia catastale del compendio pignorato; 9) proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate, anche senza il consenso del proprietario; 10) indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale, acquisendo, nel caso di terreni, il certificato di destinazione urbanistica; 11) indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazioni di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico-edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sanabile ed i relativi costi, assumendo informazioni presso gli uffici comunali competenti; 12) accerti lo stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato da terzi in base a contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; in caso di beni di natura agricola, e comunque in genere, lo stimatore assumerà informazioni presso il debitore, il terzo occupante, i vicini o le 4

5 associazioni di categoria, effettuando ricerche presso l Ufficio del Registro con il nominativo ottenuto attraverso le informazioni assunte. 13) alleghi, avendo fatto richiesta presso i competenti uffici dello stato civile, certificato di stato libero o l estratto per il riassunto dell atto di matrimonio degli esecutati titolari degli immobili pignorati (nel caso in cui non sia noto il Comune in cui è stato contratto il matrimonio, tale luogo sarà desunto dal certificato di matrimonio richiedibile nel Comune di residenza); in caso di convenzioni matrimoniali particolari (non di semplice convenzione di separazione di beni) acquisisca copia delle stesse presso i componenti uffici; 14) ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale (verificando se lo stesso è stato trascritto in favore del coniuge assegnatario); 15) precisi le caratteristiche dell impianto elettrico, idrico, termico, precisando le loro rispondenze alla vigente normativa e, in caso contrario, i costi necessari per l adeguamento; 16) dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti. Provveda in quest ultimo caso, alla loro formazione, possibilmente rispettando la tipologia complessiva del bene come originariamente acquistato dal debitore esecutato (appartamento con garage e soffitta; villetta; ecc.) e comunque evitando eccessivamente frammentazioni in lotti (le quali possono anche determinare una perdita di valore del compendio). In ogni caso descriva le vie di accesso (pedonale e carraio) ai lotti (passaggio pedonale e/o carraio sugli altri lotti, o su bene di terzi) evitando la creazione di lotti interclusi e redigendo apposita planimetria esplicativa; 17) determini il valore dell immobile, considerando lo stato di conservazione dello stesso e come opponibili alla procedura i soli contratti di locazione; quanto ai provvedimenti di assegnazione della casa coniugale dovrà essere ritenuta opponibile alla procedura solo se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione di pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato tenendo conto che l immobile resterà nel godimento dell ex coniuge e dei figli fino al raggiungimento dell indipendenza economica -presumibilmente 28 anni- dell ultimo dei figli ed applicando, dopo aver determinato il valore del bene, un abbattimento forfettario ( indicativamente del 15-20%), in considerazione dell assenza di garanzia 5

6 per vizi, della differenza tra oneri tributari su base catastale e reale, e di quanto suggerito dalla comune esperienza circa le differenze fra libero mercato e vendite coattive; 18) se l immobile è pignorato solo pro-quota: - dica se esso sia divisibile in natura e proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro. In tal caso l esperto dovrà verificare ed analiticamente indicare le iscrizioni e trascrizioni presenti anche sulle quote non pignorate; in caso di terreni, proponga in allegato alla perizia un ipotesi di frazionamento, e solo una volta intervenuta l approvazione da parte del giudice, sentite le parti, proceda alla conseguente pratica, anche senza il consenso del proprietario, allegando i tipi debitamente approvati dall Ufficio competente; - proceda in caso contrario alla stima dell intero, esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto esposto dall art. 577 c.p.c.; fornisca altresì la valutazione della sola quota, quale mera frazione del valore stimato per l intero immobile; 19) nel caso di pignoramento della sola nuda proprietà o del solo usufrutto determini il valore del diritto pignorato applicando i coefficienti fiscali al valore stimato dell intero; 20) nel caso di immobili abusivi e non sanabili indichi il valore del terreno. QUESITO 1) I beni oggetto di Esecuzione Immobiliare come risultanti dalla documentazione ipocatastale ricevuta all atto dell incarico, risultano intestati: - Quanto al compendio ubicato in Comune di Arezzo loc. Monastero civ. 15/d, comprendente appartamento e locali accessori con relativa resede (successivamente raccolti nel LOTTO 1), per 1/8 della piena proprietà a:..., nato ad Arezzo il..., cod. fisc...., stato civile CONIUGATO, e per 1/8 della piena proprietà a:..., 6

7 nato ad Arezzo il..., cod. fisc...., stato civile CONIUGATO (SEPARATO). I suddetti titoli di godimento sono stati acquisiti dai soggetti debitori nel seguente modo: - I sigg.ri... e... sono titolari di 1/8 della piena proprietà ciascuno in forza dell atto di divisione a stralcio, rogito notaio D. Basagni rep del 16/07/97, registrato all Uff. del Registro di Arezzo il e trascritto presso la CC.RR.II. di Arezzo il al n del registro generale e n del particolare, del successivo atto di divisione, rogito notaio F. Pantani del rep trascritto presso la CC.RR.II. di Arezzo il al n del registro generale e n del particolare, nonché dell atto di permuta, rogito notaio F. Pantani del rep trascritto presso la CC.RR.II. di Arezzo il al n del registro generale e n del particolare. - Quanto al garage ubicato in Comune di Arezzo loc. Monastero civ. 15/d (anch esso successivamente aggregato nel LOTTO 1), per 2/18 della piena proprietà a:..., nato a Arezzo il..., cod. fisc...., stato civile CONIUGATO (SEPARATO), per 2/18 della piena proprietà a:..., nato ad Arezzo il..., cod. fisc...., stato civile CONIUGATO, e per 2/18 della piena proprietà a:..., nato ad Arezzo il..., cod. fisc...., stato civile CONIUGATO (SEPARATO). I suddetti titoli di godimento sono stati acquisiti dai soggetti debitori nel seguente modo: - I sigg.ri...,... e... sono titolari di 2/18 ciascuno della piena proprietà in forza della successione in morte del padre... deceduto il , dichiarazione n. 48 vol. 677, registrata ad Arezzo il , e dichiarazione di successione modificativa n. 25 vol. 684, registrata ad Arezzo il Quanto al compendio ubicato in Comune di Arezzo loc. Gaville civ. 2 (successivamente disaggregato nei LOTTI 2A e 2B), per 1/1 della piena 7

8 proprietà a:..., nato a Arezzo il , cod. fisc...., stato civile CONIUGATO (SEPARATO). Il suddetto titolo di godimento è stato acquisito dal soggetto debitore nel seguente modo: - Il sig.... è titolare della piena proprietà dell intero a seguito dell acquisizione degli immobili da cui sono originati le porzioni pignorate, in forza dell atto di divisione a stralcio, rogito notaio D. Basagni rep del 16/07/97, registrato all Uff. del Registro di Arezzo il e trascritto presso la CC.RR.II. di Arezzo il al n del registro generale e n del particolare, nonché del successivo atto di compravendita, rogito notaio A. Baldesi del rep , registrato all Uff. del Registro di Arezzo e trascritto presso la CC.RR.II. di Arezzo il al n del registro generale e n del particolare, e del successivo atto di compravendita, rogito notaio A. Baldesi del rep , registrato all Uff. del Registro di Arezzo e trascritto presso la CC.RR.II. di Arezzo il al n del registro generale e n del particolare. - Quanto al compendio ubicato in Comune di Comune di Stia loc. Vallucciole civ. 1 (successivamente inquadrato nel LOTTO 3), per 1/4 della piena proprietà a:..., nato a Arezzo il..., cod. fisc...., stato civile CONIUGATO (SEPARATO). Il suddetto titolo di godimento è stato acquisito dal soggetto debitore nel seguente modo: - Il sig.... è titolare della piena proprietà di ¼ a seguito dell atto di compravendita, rogito notaio A. Baldesi rep del 02/02/04, registrato all Uff. del Registro di Arezzo il e trascritto presso la CC.RR.II. di Arezzo il al n del registro generale e n del particolare. Come richiesto si allegano le copie dei suddetti atti di provenienza. QUESITO 2) 8

9 Di ogni bene pignorato si allega planimetria catastale aggiornata, copia dei grafici allegati agli ultimi atti autorizzativi e copia provenienza. del titolo di QUESITO 3) Per il terreno di cui al LOTTO 3 interessato dal pignoramento vige il vincolo di inedificabilità assoluta stante la destinazione urbanistica certificata. Si allega come richiesto elenco delle iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli a carico degli immobili pignorati. QUESITO 4) I beni in esecuzione non sono inclusi in alcun condominio. QUESITO 5) A carico dei beni in oggetto, non si rileva negli atti l esistenza di diritti demaniali o usi civici. QUESITO 6) Non risultano esistenti altri vincoli a carico dei beni in oggetto, a parte il diritto di attingimento al pozzo presente nel LOTTO 2A a carico del terreno particella 425 sub. 22, fg 138 del CTU di AR/A. Le formalità in elenco che potranno essere cancellate sono: - Quanto al LOTTO 1: Trascrizione in data 17/04/2012 n 5405 Reg. Generale e n 4046 del Particolare, avente per oggetto: verbale di pignoramento immobili (solo in relazione alla part.lla 306 sub 3 per la quota di proprietà Palazzini Marco). Trascrizione in data 23/01/2012 n 973 Reg. Generale e n 775 del Particolare, avente per oggetto: verbale di pignoramento immobili. Iscrizione in data 11/11/2011 n Reg. Generale e n 2771 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Iscrizione in data 21/10/2011 n Reg. Generale e n 2613 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. 9

10 Iscrizione in data 18/10/2011 n Reg. Generale e n 2581 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Iscrizione in data 18/10/2011 n Reg. Generale e n 2580 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. - Quanto ai LOTTI 2A e 2B: Trascrizione in data 17/04/2012 n 5405 Reg. Generale e n 4046 del Particolare, avente per oggetto: verbale di pignoramento immobili. Trascrizione in data 23/01/2012 n 973 Reg. Generale e n 775 del Particolare, avente per oggetto: verbale di pignoramento immobili. Iscrizione in data 11/11/2011 n Reg. Generale e n 2771 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Iscrizione in data 21/10/2011 n Reg. Generale e n 2613 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Iscrizione in data 18/10/2011 n Reg. Generale e n 2581 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Iscrizione in data 18/10/2011 n Reg. Generale e n 2580 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Iscrizione in data 21/12/2009 n Reg. Generale e n 4183 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca volontaria. Iscrizione in data 16/01/2006 n 978 Reg. Generale e n 187 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca volontaria. Iscrizione in data 31/03/1999 n 5249 Reg. Generale e n 1008 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca volontaria. - Quanto al LOTTO 3: Trascrizione in data 17/04/2012 n 5405 Reg. Generale e n 4046 del Particolare, avente per oggetto: verbale di pignoramento immobili. Trascrizione in data 23/01/2012 n 973 Reg. Generale e n 775 del Particolare, avente per oggetto: verbale di pignoramento immobili. 10

11 Iscrizione in data 11/11/2011 n Reg. Generale e n 2771 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Iscrizione in data 21/10/2011 n Reg. Generale e n 2613 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Iscrizione in data 18/10/2011 n Reg. Generale e n 2581 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. Iscrizione in data 18/10/2011 n Reg. Generale e n 2580 del Particolare, avente per oggetto: ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo. La spesa complessiva per i diritti di cancellazione delle suddette formalità presso la Conservatoria RR.II. ammonta presuntivamente a 3.488,00. QUESITO 7) LOTTO 1 Il primo compendio immobiliare oggetto di esecuzione è collocato in località Monastero al n. 15/d, piccola frazione alla periferia di Arezzo, in un contesto ambientale di pregio, composto da un appartamento e da alcuni accessori collocati in una villetta bifamiliare, e più precisamente da: a) appartamento di civile abitazione ubicato al primo piano con due locali a soffitta al piano secondo sottotetto e accessorio esterno a piano terreno; b) soffitta staccata al piano sottotetto; c) garage ubicato a piano seminterrato; d) cantina a piano seminterrato; e) Magazzino esterno a piano terreno; f) Locale deposito esterno a piano seminterrato; g) Cantina esterna a piano seminterrato. a) L appartamento è come detto disposto al primo piano di un edificio bifamiliare di due piani fuori terra (oltre i piani sottotetto e seminterrato); esso è accessibile da due ingressi dal vano scala a comune ed è composto da tinello, soggiorno, tre camere, cucina, due bagni, due disimpegni, tre balconi; inoltre dispone di due locali a 11

12 soffitta e di un locale accessorio a deposito separatamente disposto nel limite orientale della resede esterna. L alloggio è ben orientato e luminoso nonché poco disturbato dal traffico poiché affacciato sulla propria resede a sua volta confinante con una strada di accesso residenziale e quindi tranquilla. L appartamento si trova in cattive condizioni di manutenzione, con rifiniture ed impianti datati e con lavori di riadattamento in corso (che non risultano autorizzati), quali l ampliamento della cucina a danno della camera attigua e il rifacimento di un bagno. L impianto termico è autonomo alimentato da caldaia a gas metano, gli infissi interni in legno, finestre e controfinestre in alluminio anodizzato con tapparelle in plastica per oscuramento, pavimenti in spezzato di marmo e rivestimenti in ceramica sui locali di servizio. I due locali soffittati a piano secondo sono accessibili dal vano scala e disimpegno a comune nonché privi di alcuna finitura. Il locale accessorio esterno è costituito da una tettoia con struttura di sostegno metallica appoggiata su un lato al magazzino più avanti descritto, coperta da pannelli grecati coibentati (autoportanti) e tamponata su due lati da vetrate con telai metallici, mentre il lato frontale risulta privo di tamponamento; il pavimento è in cemento. Questo locale è stato realizzato in assenza di titolo abilitativo in sostituzione della preesistente cantina, di più modeste dimensioni come risultante dalla planimetria catastale e dal titolo abilitativo in atti. L altezza dei locali dell appartamento è di ml. 2,90. L altezza massima dei locali soffittati è di ml. 2,10. L altezza massima dell attuale locale accessorio esterno è di ml 3,35 (minima 3,05 ml). b) La soffitta staccata ha l altezza e le caratteristiche delle altre soffitte ma si distingue dalle stesse poiché possiede proprio subalterno catastale. c) Il garage è collocato a piano seminterrato ed è alto 2,00 ml: esso è accessibile dalla attigua cantina e dal piazzale posteriore all edificio ed è al momento apparentemente utilizzato per scopi diversi dalla rimessa dei mezzi, tanto che è pavimentato in materiale ceramico, dotato di caminetto e di tutti i servizi idraulici ed elettrici. 12

13 d) Anche la cantina posta a piano seminterrato e comunicante con ampio varco al locale rimessa (del quale mantiene l altezza interna di ml. 2,00), risulta in realtà rifinita con pavimentazione ceramica e dotata di bagno di servizio ricavato al proprio interno, peraltro non autorizzato da alcun titolo abilitativo. Questo locale è direttamente accessibile dal vano scala a comune oltre che dall attigua rimessa con ampio varco. e) Il magazzino esterno è appoggiato al sopraddetto locale di deposito sul lato orientale della resede ed ha un altezza massima di ml 3,80 (con una minima di ml 3,50). Esso ha una struttura in pilastri di muratura su cui si basano le travi metalliche di sostegno alla copertura in lamiera grecata coibentata autoportante. Le pareti sono parzialmente tamponate in muratura e ampiamente vetrate, con un grande portone scorrevole di ingresso sul lato frontale guardando dalla resede stessa. f) Il locale deposito esterno come la cantina di cui segue la descrizione sono ricavati all interno di un corpo di fabbrica seminterrato a copertura piana, in ampliamento all edificio principale, con il quale esso forma una corte dove si aprono gli accessi sia a questi due locali che alla rimessa di cui al punto c). Esso ha un altezza interna di ml. 2,25, è dotato di infissi (porta e finestra) in alluminio ed è pavimentato ed intonacato. g) La cantina con piccolo ripostiglio incluso ha come detto la stessa altezza e le stesse caratteristiche del precedente locale. Superficie del compendio Immobiliare di cui al LOTTO 1 Locale superficie netta sup. convenzionale pranzo Mq. 16,20 16,20 x 1,00 = mq. 16,20 Soggiorno Mq. 17,60 17,60 x 1,00 = mq. 17,60 Cucina Mq. 10,00 10,00 x 1,00 = mq. 10,00 disimpegno Mq. 3,50 3,50 x 1,00 = mq. 3,50 disimpegno Mq. 3,00 3,00 x 1,00 = mq. 3,00 Camera Mq. 15,50 15,50 x 1,00 = mq. 15,50 Camera Mq. 10,90 10,90 x 1,00 = mq. 10,90 Camera Mq. 10,00 10,00 x 1,00 = mq. 10,00 Studio Mq. 7,00 7,00 x 1,00 = mq. 7,00 Bagno Mq. 3,40 3,40 x 1,00 = mq. 3,40 Bagno Mq. 4,70 4,70 x 1,00 = mq. 4,70 Balconi Mq. 20,80 20,80 x 0,30 = mq. 6,24 Soffitte incluse Mq. 42,80 42,80 x 0,30 = mq. 12,84 Soffitta staccata Mq. 18,00 18,00 x 0,30 = mq. 5,40 13

14 cantina Mq. 20,00 20,00 x 0,50 = mq. 10,00 Locale rimessa Mq. 41,00 41,00 x 0,50 = mq. 20,50 magazzino esterno Mq. 64,00 64,00 x 0,40 = mq. 25,60 Deposito esterno Mq. 15,00 15,00 x 0,40 = mq. 6,00 Cantina esterna con ripost. Mq. 15,00 15,00 x 0,40 = mq. 6,00 Mq. 194,38 La superficie commerciale dei beni urbani riuniti nel LOTTO 1 in questione, dedotta quella dell accessorio esterno abusivo, ammonta quindi a 194,38 mq. Il compendio immobiliare di cui al LOTTO 1 in oggetto è catastalmente censito al NCEU del comune di Arezzo sez. Valdarno foglio 149: Quanto all appartamento con 2 soffitte e cantina esterna (a), particella 306 subalterno 8 unita alla particella 316 subalterno 5, Loc. Monastero n. 15, piano T,1,2,3, zona censuaria 2, categoria A/3, classe 5, consistenza vani catastali 8,5, rendita catastale. 702,38; Quanto alla soffitta staccata (b), particella 306 subalterno 9, Loc. Monastero n. 15, piano 3, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 2, consistenza mq. 20, rendita catastale. 25,82; Quanto alla rimessa (c), particella 306 subalterno 3, Loc. Monastero n. 15, piano T, zona censuaria 2, categoria C/6, classe 3, consistenza mq. 41, rendita catastale. 101,64; Quanto alla cantina (d), particella 306 subalterno 13, Loc. Monastero n. 15, piano T, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 1, consistenza mq. 24, rendita catastale. 27,27; Quanto al magazzino esterno (e), particella 316 subalterno 4, Loc. Monastero n. 15, piano T, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 4, consistenza mq. 64, rendita catastale. 112,38; Quanto al deposito esterno (f), particella 316 subalterno 1, Loc. Monastero n. 15, piano T, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 5, consistenza mq. 15, rendita catastale. 30,99; Quanto alla cantina esterna (g), particella 316 subalterno 2, Loc. Monastero n. 15, piano T, zona censuaria 2, categoria C/2, classe 5, consistenza mq. 15, rendita catastale. 30,99; Quanto alle aree urbane che costituiscono la resede dei beni descritti, particella 524 di 15 mq e particella 528 di 20 mq, oltre alla 14

15 particella 316 subalterno 5 in quanto bene comune ai sopradescritti subalterni, di circa 580 mq. Gli spazi a comune sono specificati nella planimetria catastale e si limitano al vano scala ed alla porzione di terreno frontestante ad essa. La proprietà confina con beni comuni da più lati, Palazzini, Cesaroni, Rossi, strada comunale di Monastero, salvo se altri. Il fabbricato condominiale nel suo complesso risulta in discrete condizioni di manutenzione. LOTTO 2A Il secondo compendio immobiliare oggetto di esecuzione è costituito da un villino monofamiliare a due piani con propria resede e dotato di locali accessori, ubicato in loc. Gaville 2, frazione disposta alla periferia di Arezzo. Esso è composto più precisamente da: appartamento con locali abitabili disposti a piano terreno, in specifico ingresso, pranzo/soggiorno, cucina, bagno e camera, disimpegno e due ampi loggiati; n. 4 locali accessori a piano primo sottotetto, oltre a due servizi, ripostiglio, disimpegno, due balconi a tasca incassati nella copertura dei sottostanti loggiati, e una ampia terrazza; n. 3 locali accessori a piano terreno, e più precisamente un ampio locale rimessa, un autorimessa più piccola ed un locale tecnico con proprio ripostiglio. Ampia resede con vialetto di accesso dalla strada pubblica, (strada vicinale delle Pescaie). La villetta in oggetto è di recente costruzione ed è stata realizzata con un ottimo livello di finitura; si trova in buone condizioni di manutenzione con la precisazione che devono essere ancora completate le balaustre di terrazza e balconi a piano primo sottotetto. I locali accessori a piano terreno e a piano sottotetto risultano tutti ben rifiniti e impiantisticamente attrezzati. Gli impianti risultano ben dotati ed accessoriati; quello termico in particolare è a pavimento radiante alimentato da caldaia a metano. Le finiture interne includono pavimenti in gres porcellanato di pregio a piano terreno anche sui 15

16 locali accessori, parquet a piano primo sottotetto, bagni con buoni rivestimenti dotati di termo arredo e di sanitari di buon livello, focolare e caminetto a piano terreno, porte in legno massello di castagno e infissi in legno con vetrate termiche (ancora senza persiane), pitture spatolate con decori e solai di copertura in legno con orditura e mezzane a vista. Le facciate sono prevalentemente intonacate con parti di muratura a vista in pietra e/o mattoni, talvolta anche all interno dei locali; gli aggetti di gronda sono realizzati con pianelle a vista e le tegole di copertura sono del tipo invecchiato; i pavimenti esterni di loggiati, terrazze e marciapiedi sono in cotto. La resede interamente recintata è invece pavimentata con palladiana di porfido che lascia ampie zone libere a prato, mentre il vialetto di accesso è bordato da siepi continue e chiuso da cancello in ferro battuto. L altezza dei locali abitabili è di 2,70 ml; l altezza minima in gronda dei locali accessori sottotetto è pari a ml. 2,20 circa mentre la massima nel colmo varia fino ad un massimo di ml. 3,40; l altezza minima in gronda dei locali accessori a piano terreno è di ml. 2,55 mentre la massima nel colmo è di 4,12 ml. Superficie del compendio Immobiliare di cui al LOTTO 2A Locale superficie netta sup. convenzionale pranzo /soggiorno Mq. 28,14 28,14 x 1,00 = mq. 28,14 ingresso Mq. 11,76 11,76 x 1,00 = mq. 11,76 Cucina Mq. 9,76 9,76 x 1,00 = mq. 9,76 disimpegno scala Mq. 2,47 2,47 x 1,00 = mq. 2,47 disimpegno Mq. 3,52 3,52 x 1,00 = mq. 3,52 Camera Mq. 14,91 14,91 x 1,00 = mq. 14,91 bagno Mq. 12,78 12,78 x 1,00 = mq. 12,78 loggiati Mq. 73,62 73,62 x 0,35 = mq. 25,76 Locale sottotetto Mq. 12,71 12,71 x 0,70 = mq. 8,90 Locale sottotetto Mq. 13,52 13,52 x 0,70 = mq. 9,46 Locale sottotetto Mq. 17,39 17,39 x 0,70 = mq. 12,17 Locale sottotetto Mq. 12,78 12,78 x 0,70 = mq. 8,95 Ripostiglio sottotetto Mq. 5,66 5,66 x 0,70 = mq. 5,66 Bagno sottotetto Mq. 4,21 4,21 x 0,70 = mq. 2,95 Bagno sottotetto Mq. 8,26 8,26 x 0,70 = mq. 5,78 Disimpegni sottotetto Mq. 9,60 9,60 x 0,70 = mq. 6,72 Balconi Mq. 51,12 51,12 x 0,25 = mq. 12,78 Rimessa grande Mq. 44,16 44,16 x 0,50 = mq. 23,08 Rimessa piccola Mq. 16,64 16,64 x 0,50 = mq. 8,32 Locale tecnico Mq. 13,12 13,12 x 0,50 = mq. 6,56 Bagnetto di servizio Mq. 2,88 2,88 x 1,00 = mq. 2,88 Superficie totale Mq. 223,31 16

17 La superficie commerciale dei beni urbani riuniti nel LOTTO 2A in questione ammonta quindi a 223,31 mq. Il compendio immobiliare in oggetto è catastalmente censito al NCEU del comune di Arezzo sez. Valdarno foglio 138 particella 425: Quanto all appartamento con gli accessori a piano sottotetto, sub. 15, categoria A/7 di classe 2, cons. vani 9,5, rendita 1226,59; Quanto al locale rimessa a piano terreno, sub. 16, categoria C/6 di classe 2, cons. mq. 44, rendita 93,17; Quanto agli altri due locali accessori a piano terreno essi sono ricavati dall autorimessa autorizzata e censita al sub. 17, categoria C/6 di classe 4, cons. mq. 33, rendita 95,44; Quanto alla resede che comprende il vialetto di accesso, sub. 22 senza rendita in quanto area urbana a comune tra le precedenti particelle. Il compendio descritto confina con strada vicinale delle Pescaie, medesima proprietà, Palazzini, Rosai, Cappetti, salvo se altri. LOTTO 2B Il terzo bene oggetto di esecuzione è costituito da un villino monofamiliare in costruzione a due piani fuori terra oltre al piano scantinato, con propria resede, ubicato in loc. Gaville 2, frazione disposta alla periferia di Arezzo, realizzato in aderenza al fabbricato di cui al precedente LOTTO 2A. Lo stato di avanzamento del costruendo fabbricato consiste nella struttura muraria completa di tamponamenti e divisori nonché della copertura; in esso si prevedono tre vani abitabili più servizi a piano rialzato, quattro locali sottotetto ed altrettanti a piano scantinato, di cui due molto ampi; completano la dotazione del bene un balcone a piano sottotetto e due grandi loggiati a piano rialzato, attualmente tutti al rustico. I locali abitabili a piano rialzato sono predisposti per un altezza finita di ml. 2,70, quelli del piano scantinato per un altezza finita di ml. 2,40, mentre per i locali del piano sottotetto è prevista un altezza minima in gronda di ml. 2,10 ed una massima nel colmo pari a ml. 3,10. Il compendio in oggetto è dotato di propria resede accessibile dalla via vicinale delle Pescaie, al momento sistemata come strada bianca. 17

18 Superficie del compendio Immobiliare di cui al LOTTO 2B Locale superficie netta sup. convenzionale Locali abitabili p. rialzato Mq. 65,75 65,75 x 1,00 = mq. 65,75 Locali accessori p. sottotetto Mq. 66,75 65,75 x 0,70 = mq. 46,03 Locali accessori p. scantinato Mq.118,61 118,61 x 0,50 = mq. 59,31 loggiati Mq. 57,00 57,00 x 0,35 = mq. 19,95 balcone sottotetto Mq. 10,26 10,26 x 0,25 = mq. 2,57 Superficie totale Mq. 193,61 La superficie commerciale del bene urbano di cui al LOTTO 2B in questione ammonta quindi a 193,61 mq. Il compendio immobiliare in oggetto è catastalmente censito al NCEU del comune di Arezzo sez. Valdarno foglio 138 particella 425 subalterno 23, categoria in corso di costruzione e pertanto senza rendita catastale. Esso confina con strada vicinale delle Pescaie, medesima proprietà, Palazzini, Cesaroni, salvo se altri. LOTTO 3 L ultimo compendio oggetto di esecuzione è costituito da una unità abitativa in corso di ristrutturazione a due piani fuori terra, con propria resede e appezzamento boschivo accluso, ubicato in Comune di Stia (AR) loc. Vallucciole civ. 1, frazione alle pendici del Monte Falterona e appoggiato alla chiesa isolata di Vallucciole di cui forse costituiva una porzione della canonica in tempi antichi. Detta unità fa parte infatti di un aggregato di vecchia costruzione che comprende la chiesa ed un fabbricato diviso tra l unità in oggetto e i locali accessori di pertinenza della chiesa stessa. Per questo il bene in questione possiede un proprio valore simbolico legato anche al ricordato eccidio nel corso dell ultima guerra mondiale. Tale fabbricato si presenta con murature esterne in pietra a vista di recente restaurate come pure la copertura è stata da poco ristrutturata; anche se l immobile è abbandonato da tempo ed è purtroppo privo di infissi esterni questi interventi ne hanno fortunatamente evitato la rovina e si può ritenere ancora solida la sua struttura. Invece i locali interni che compongono l unità in oggetto sono in stato di degrado assoluto e necessitano di totale ristrutturazione, ad eccezione di alcuni solai che presentano interventi di consolidamento quasi completati. Gli intonaci ed i pavimenti laddove esistenti sono fatiscenti, non 18

19 risultano dotazioni impiantistiche di sorta e gli infissi non ancora trafugati risultano irrecuperabili. L unità in oggetto è composta a piano terra da una cucina alta 2,50 ml corredata di focolare, una cantina alta 2,10 ml ed un ampio locale alto 3,05 ml dotato di solo accesso diretto dall esterno. Il corridoio che si apre davanti alla porta di ingresso distribuisce i locali a piano terreno e conduce alla scala che collega il piano primo, su cui sono disposti sei vani oltre al disimpegno e la latrina. L unità immobiliare in questione è corredata inoltre di resede anteriore limitata tra la frontestante strada comunale di Vallucciole e la parete orientale della chiesa, nonché di resede posteriore che si estende fino ad abbracciare tutto il fianco occidentale della chiesa stessa. Quest ultima resede forma uno scannafosso protettivo rispetto al declivio su cui è disposto l ampio appezzamento boschivo che si estende a monte del fabbricato e che comprende un opera di captazione dell acqua sorgiva. Superficie del compendio Immobiliare di cui al LOTTO 3 Locale superficie netta sup. convenzionale 3 Locali a piano terreno Mq. 81,00 81,00 x 1,00 = mq. 81,00 6 Locali a piano primo Mq. 116,08 116,08 x 1,00 = mq. 116,08 Superficie totale Mq. 197,08 La superficie commerciale dei beni urbani riuniti nel LOTTO 3 in questione ammonta quindi a 197,08 mq. Il compendio immobiliare in oggetto è catastalmente censito: quanto all unità abitativa e le proprie resedi, al NCEU del comune di Stia foglio 17 particella 70 subalterno 3, categoria A/5 di classe 3, consistenza vani 10,5, rendita 325,37; quanto al terreno boschivo confinante, al NCT del comune di Stia foglio 17 particella 245, prato di classe 2, consistenza mq 2412, reddito dominicale 1,62, reddito agrario 1,00. Esso confina con strada Comunale di Vallucciole, chiesa di Vallucciole, salvo se altri. QUESITO 8) 19

20 Le indicazioni catastali di tutti i lotti, riportate nei relativi certificati di visura, sono aggiornate e attuali e coincidono con quelle dell atto di pignoramento. QUESITO 9) Quanto a variazioni planimetriche rilevate rispetto ai documenti catastali disponibili al momento dell incarico, si precisa quanto segue: LOTTO 1- la planimetria catastale degli immobili urbani in oggetto risulta sostanzialmente conforme allo stato dei luoghi rilevato in sede di sopralluogo, con la eccezione della chiusura di una porta, dell allargamento della cucina a scapito della adiacente camera nell appartamento a piano primo, e la sostituzione della cantina esterna con un più ampio locale di deposito (part.lla 306 sub. 8), nonché la realizzazione abusiva di un piccolo bagno nella cantina a piano seminterrato (part.lla 306 sub. 13). A parte il modesto spostamento tra cucina e camera, ritenendo tali modifiche insanabili dal punto di vista edilizio, non si procede alla loro regolarizzazione catastale. LOTTO 2A Le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto rilevato con la precisazione che le altezze in gronda rilevate dei locali accessori sottotetto e a piano terra non coincidono esattamente con quelle indicate nelle stesse planimetrie catastali; all esito positivo di eventuale istanza di regolarizzazione edilizia dovranno essere opportunamente corrette. LOTTO 2B Il bene è indicato come sub. 23 solo nell elaborato planimetrico. Le planimetrie catastali non esistono in quanto il bene è in corso di costruzione. LOTTO 3 In questo caso le planimetrie catastali coincidono con quanto rilevato in sede di sopralluogo. QUESITO 10) LOTTO 1 (Monastero di Arezzo) il compendio riguarda unità urbane prive di terreni edificabili, riguardante edifici posti in zona agricola E sottosistema V3 ambito V3.3 colture e frazionamento perturbano, secondo la classificazione del vigente Regolamento urbanistico del Comune di Arezzo. LOTTI 2A e 2B (Gaville di Arezzo) i compendi riguardano unità urbane prive di terreni edificabili, riguardanti edifici posti in zona agricola E sottosistema 20

21 V3 ambito V3.3 colture e frazionamento perturbano a maglia fitta, secondo la classificazione del vigente Regolamento urbanistico del Comune di Arezzo. LOTTO 3 (Vallucciole di Stia) Il compendio riguarda una unità urbana ricadente in zona A (patrimonio di interesse storico architettonico ed ambientale) ed un terreno ricadente parte in zona A, parte in zona agricola E2 e parte in zona destinata a viabilità; di questo si allega il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Stia (AR); il tutto secondo la classificazione del vigente Regolamento urbanistico di Stia. QUESITO 11) Da ricerche effettuate presso gli archivi comunali di Arezzo e Stia risulta quanto segue: LOTTO 1 (Monastero di Arezzo) il fabbricato e gli accessori di pertinenza sono stati realizzati con i seguenti titoli abilitativi a seguito di istanze inoltrate al Comune di Arezzo: - Licenza edilizia originaria dell abitazione n del 13/12/67; - Licenza edilizia per ampliamento dell abitazione n. 970 del 10/11/70; - Licenza edilizia per ristrutturazione dell abitazione n. 818 del 16/11/73; - Licenza edilizia per ristrutturazione dell abitazione n. 551 del 10/10/74; - Concessione edilizia per ampliamento n. 419 del ; - Concessione edilizia per variante n. 237 del ; - Condono ex L. 47/85 del prot per modifiche al fabbricato e realizzazione di accessori abusivi; - Condono ex L. 724/94 del prot ; - Condono ex L. 724/94 del prot ; - Certificato di abitabilità n /78. Il fabbricato nel suo complesso, da una verifica con le pratiche edilizie interessate, risulta conforme. Anche il compendio immobiliare pignorato risulta allo stato attuale conforme ai suddetti atti, con l esclusione di quanto segue: - Quanto all appartamento e propri accessori (part.lla 306 sub 8 unita alla 316 sub. 5), spostamento di una parete divisoria tra cucina e camera dell appartamento, chiusura di una porta di comunicazione tra due parti 21

22 dell alloggio, sostituzione dell annesso preesistente per un più ampio locale di deposito; - Quanto alla cantina a piano seminterrato (part.lla 306 sub. 13), realizzazione al suo interno di un bagnetto di servizio. Stanti le vigenti norme urbanistiche si ritiene che la chiusura di una porta di comunicazione tra due parti dell alloggio, il locale di deposito esterno ed il bagno di servizio in cantina non siano sanabili, e pertanto si quantifica il costo per la rimessa in pristino in una somma stimata di 3.000,00. Per quanto riguarda le modeste modifiche interne possono essere sanate con una somma stimata di 516,00. LOTTI 2A e 2B (Gaville di Arezzo) i fabbricati in oggetto sono stati realizzati con i seguenti titoli abilitativi a seguito di istanze inoltrate al Comune di Arezzo: - Concessione edilizia del fabbricato originario e pert. n. 140 del ; - Condono ex L. 47/85 del prot ; - Condono ex L. 724/94 del prot ; - Condono ex L. 724/94 del prot ; - Condono ex L. 724/94 del prot ; - Concessione edilizia per il nuovo fabbricato n. 351 del ; - Permesso a costruire in variante n. 472 del I lavori non risultano ancora conclusi. Infatti mentre per la porzione di cui al LOTTO 2A restano solo da completare le balaustre dei balconi a piano primo, in quella relativa al LOTTO 2B sono da realizzare tutti gli impianti e tutte le finiture necessarie. Poiché Il titolo è scaduto per la realizzazione di queste opere di finitura (inquadrabili nella manutenzione straordinaria), sarà necessaria una denuncia di attività edilizia libera, che non comporta alcun onere concessorio, ma deve essere accompagnata da relazione asseverativa redatta da un tecnico competente, che si stima in un costo di circa 1.000,00. Si precisa inoltre che sono state riscontrate le seguenti difformità nelle opere realizzate rispetto al permesso di costruire: per il LOTTO 2 A, che è sostanzialmente finito (mancano solo le persiane e le balaustre), si segnala una maggiore altezza dei locali sottotetto e dei locali accessori a piano terra, uno dei quali è stato anche illegittimamente 22

23 frazionato in due vani e un bagno di servizio; inoltre nel sottotetto sono stati realizzati altri due bagni non previsti e a piano terreno sono state effettuate alcune modifiche alla destinazione e distribuzione dei locali. La maggiore altezza abusiva del piano sottotetto non è compatibile con le norme ma poiché questa parziale difformità non può essere rimossa senza pregiudicare la consistenza statica dell intero immobile (inclusa la sua parte conforme), è ragionevolmente applicabile l art 139 comma 2 L.R. 01/05 che prevede una sanzione pari al doppio dell aumento del valore di mercato originato dall effetto economico della maggiore altezza a favore dei sottostanti locali. Valutato in 280 /mq l aumento del valore di mercato per i mq. 83,34 della superficie netta del sottotetto, si stima quindi una sanzione di pari a circa; a questa si somma una sanzione di 516 per modeste difformità interne, per un costo complessivo stimato in Si precisa che la suddetta valutazione dovrà essere confermata dall Ufficio tecnico comunale all atto della effettiva applicazione della sanzione, ai sensi degli articoli 133 e 139 L.R. 01/05 (e successive integrazioni). Infine il costo per la rimessa in pristino delle variazioni non sanabili agli accessori a piano terreno (demolizione del bagno e dei divisori, rimozione delle porte delle autorimesse, ecc) è stimata in 3.000,00. Il LOTTO 2B risulta come detto in corso di costruzione (attualmente sospesa), ed il giudizio preciso sulla conformità rispetto al titolo abilitativo non può essere espresso. La struttura al grezzo realizzata risulta comunque sostanzialmente conforme ad eccezione di una scaletta esterna di collegamento tra il piano scantinato e l esterno, non prevista dal progetto; opera per la cui sanatoria si stima un onere di circa 516. LOTTO 3 (Vallucciole di Stia) - il fabbricato in oggetto è di vecchia costruzione e non risulta aver subito interventi edilizi di alcun tipo almeno dal 01/09/67, come confermato anche dalle dichiarazioni in sede di contratto di compravendita, nonché dalla conformità tra lo stato attuale dell immobile e le vecchie planimetrie catastali. In data è stata peraltro depositata al Comune di Stia una DIA (denuncia inizio attività ai sensi della LR 52/99 come modificata dalla LR 43/03) per interventi di restauro e risanamento 23

24 conservativo, che non sono mai stati dichiarati finiti in quanto tuttora effettivamente in sospeso. QUESITO 12) Gli immobili pignorati non risultano occupati da terzi, ad eccezione del LOTTO 1 (Monastero) che, in quanto casa paterna ereditata, costituisce residenza per la madre dei debitori (Rosai Rita proprietaria per 6/8 di appartamento e accessori e 12/18 del locale rimessa) e della famiglia di uno dei debitori (proprietario per 1/8 di appartamento e accessori e 2/18 del locale rimessa). QUESITO 13) Si allegano gli estratti di matrimonio dei soggetti esecutati, rilasciati dai competenti Uffici comunali dello stato civile di Arezzo e Tufino (NA). QUESITO 14) Non risultano provvedimenti di assegnazione a coniugi separati a carico dei beni pignorati. QUESITO 15) I fabbricati di cui al LOTTO 1 e al lotto 3 sono precedenti a qualsiasi normativa sulle prestazioni termiche dell involucro e sull efficienza impiantistica e pertanto da classificarsi in classe G secondo quanto previsto dal D. Lgs. 192/2005 e successive modificazioni ed integrazioni. Gli impianti tecnologici del lotto 1 risultano ad una prima analisi apparentemente conformi alle norme vigenti all epoca di costruzione. Per quanto riguarda il LOTTO 2 A, non esiste una certificazione energetica ma il livello di qualità impiantistica e gli involucri realizzati fanno ragionevolmente ipotizzare una buona classe energetica ( B / C ); Il LOTTO 2B è come detto in costruzione e ovviamente privo di impianti di alcun tipo. Ad eccezione del LOTTO 2B e del LOTTO 3, gli impianti elettrici degli appartamenti sono sottotraccia e dotati delle normali protezioni, il riscaldamento ambientale e sanitario è garantito da caldaia alimentata a 24

25 gas metano, la rete idrica interna è alimentata dal pubblico acquedotto e gli scarichi fognari sono allacciati alla pubblica fognatura. QUESITO 16) Come sopra premesso i beni pignorati sono opportunamente articolati in quattro lotti di vendita in quanto trattasi di immobili ben distinti tra loro; si individuano quindi: - LOTTO 1 2/8 della piena proprietà su appartamento di civile abitazione e accessori + 6/18 della piena proprietà su locale rimessa, posti in Comune di Arezzo loc. Monastero 15/D; - LOTTO 2 A piena proprietà di villetta monofamiliare posta in Comune di Arezzo loc. Gaville 2. - LOTTO 2 B piena proprietà di villetta monofamiliare in costruzione posta in Comune di Arezzo loc. Gaville 2. - LOTTO 3 ¼ della piena proprietà su unità abitativa in corso di restauro posta in Comune di Stia (AR) loc. Vallucciole 1. Le descrizioni e le individuazioni catastali dei suddetti lotti sono indicate nei precedenti paragrafi. QUESITO 17) Per la valutazione del compendio immobiliare si ritiene opportuno utilizzare il metodo di stima sintetico comparativo. L utilizzo di tale metodo comporta un confronto fra l immobile oggetto di stima ed altri di tipo comparabile, di cui è conosciuto il valore di mercato in quanto oggetto di recenti compravendite. Ai valori assunti come base sono stati applicati i coefficienti di incremento o decremento per tenere conto di tutti i fattori migliorativi o peggiorativi, intrinseci ed estrinseci del compendio immobiliare in esame. Dunque considerato quanto sopra è stata assunta come più ragionevole valore di mercato: per il LOTTO 1, la cifra di ,00 per mq. di superficie netta così come calcolata nella sopra riportata tabella (valore compatibile anche con la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio ente 25

26 pubblico dipendente dal Ministero dell'economia e delle Finanze). Se ne desume il seguente importo: Superficie commerciale fabbricato : 194,38 mq Di cui : 173,88 mq per la quota di 2/8 e 20,50 mq per la quota di 6/18 Valore unitario: /mq Stima del compendio imm.re: mq. 194,38 x /mq. = ,00 Calcolo della quota in esecuzione: 2/8 (173,88 * 1.300) + 6/18 (20,50 * 1.300) = = Tenendo conto della somma necessaria per la rimessa in pristino degli abusi insanabili e le sanzioni sopra stimate, pari ad 3.516,00, il valore netto delle quote immobiliari periziate ammonta dunque a: , ,00 = Valore commerciale della quota in esecuzione del lotto 1: ,00 (diconsi euro sessantunomilaottocentosettantotto//00) Applicando a tale valore l abbattimento del 15% richiesto dal Giudice dell Esecuzione in sede di incarico, si ottiene l importo da utilizzare a base d asta, pari a: ,00 15% del suo valore (.9.281,70 ) = ,30 Pertanto il valore della piena proprietà è arrotondato a , ,00 (euro cinquantaduemilacinquecento//00) Per il LOTTO 2 A, la cifra di ,00 per mq. di superficie netta così come calcolata nella sopra riportata tabella (valore compatibile, tenuto conto del particolare livello di finitura, anche con la banca dati delle quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio ente pubblico dipendente dal Ministero dell'economia e delle Finanze). Se ne desume il seguente importo: Superficie commerciale fabbricato : 223,31 mq Valore unitario: /mq Stima del compendio imm.re: mq. 223,31 x /mq. = ,00 Tenendo conto dell incidenza per le sanzioni sopra stimate, pari ad ,00 e degli oneri per la rimessa in pristino, pari ad 3.000,00, il valore netto dell immobile periziato ammonta dunque a: 26