La circolare dell Agenzia delle Entrate n. 5/E/2013 chiarisce il rapporto tra imposta municipale (IMU) e imposte dirette.

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1 C I R C O L AR E I N F O R M AT I V A M AR Z O Ill.mi Associati, con la presente circolare intendiamo offrire agli associati una breve informativa sulle tematiche di maggiore attualità in materia immobiliare. L I M M O B I L E N O N L O C A T O ( A N C H E P A R Z I A L M E N T E ) N O N È C O M P R E S O N E L L A B A S E I M P O N I B I L E I R P E F. La circolare dell Agenzia delle Entrate n. 5/E/2013 chiarisce il rapporto tra imposta municipale (IMU) e imposte dirette. I m p o n i b i l e. L IMU cancella l Irpef sui redditi fondiari sugli immobili non locati. Questo meccanismo comporta anche l esclusione dei redditi fondiari dal calcolo dell imponibile complessivo ai fini Irpef. L o c a z i o n i b r e v i. In caso di immobili locati per una parte dell anno, il principio di sostituzione opera proporzionalmente al periodo in cui l immobile è stato non locato. S o c i e t à s e m p l i c i. Per i beni non locati posseduti da società semplici, dal momento che la società non è soggetto passivo Irpef, la sostituzione va applicata in capo ai soci persone fisiche che non detengono la partecipazione in regime d impresa. Sono questi i chiarimenti principali forniti dall Agenzia delle Entrate nella circolare 5/E/2013, che si è occupata dei rapporti fra l IMU e le imposte sui redditi. Rimarcata la ovvia indeducibilità dell IMU dalle imposte dirette (Irpef, Ires, Irap), le Entrate si concentrano sugli effetti che l applicazione dell IMU comporta nei calcoli dell imponibile Irpef. Art. 13 del Salva- Italia ( D. l. 201/ 2011). La norma cancella l irpef sui redditi fondiari per gli immobili non locati e la circolare spiega che la novità non si limita ad azzerare l imposta, ma abbassa anche il reddito imponibile Irpef perché la componente immobiliare prodotta dall immobile esce dal calcolo. In presenza di immobili locati per una sola parte dell anno, l IMU comporta di conseguenza la necessità di suddividere il periodo d imposta in due; il meccanismo è analogo a quello che si applica per la cedolare secca unicamente per alcuni mesi dell anno. Questo perché l effetto sostitutivo dell Irpef opera solo per la parte del periodo d imposta in cui l immobile è sfitto. Pertanto, prendendo spunto dagli esempi contenuti nella circolare, si può ipotizzare un fabbricato sfitto per i primi cinque mesi dell anno e successivamente locato sino alla fine dell anno stesso. In questa eventualità, fino a maggio l Irpef non sarà dovuta, per effetto dell assorbimento operato dalla nuova imposta comunale. Sui canoni maturati nei restanti sette mesi occorrerà invece calcolare l imposta sui redditi oppure, se del caso, la cedolare secca. 1

2 LAVO RI EDILIZI ECOLOGICI Dal 1 luglio il bonus sulle ristrutturazioni scende dal 50% al 36% e scompare il premio verde del 55%. Per i lavori edilizi ecologici fino al si può scegliere tra la classica detrazione del 55% per il risparmio energetico, che scade proprio in questa data, e quella del 50% sulle ristrutturazioni edilizie, che è a regime, ma che per i pagamenti effettuati dal 1 luglio 2013 sarà ridotta al 36% con contemporanea riduzione del limite di ,00 per singola unità immobiliare a ,00. E se entro il non si riesce a pagar tutte le spese di un intervento per il risparmio energetico qualificato detraibile al 55% non si potrà usufruire del bonus fiscale del 36% per i bonifici che verranno effettuati dal luglio 2013 in poi. Le variabili della scelta. Oltre alla diversa percentuale di detrazione, la scelta dipende dalla diversa procedura per ottenere i due bonus ( più semplice per il 36-50%, che non richiede asseverazione del tecnico, attestato di certificazione o qualificazione energetica e invio della documentazione all Enea), ma soprattutto dai diversi limiti di spesa. L agevolazione del 55% è dedicata solo ai pannelli solari, con una spesa massima di ,91, alle caldaie a condensazione, alle pompe di calore ad alta efficienza, agli impianti geotermici e agli scaldacqua (spesa massima di ,45), alle pareti isolanti o cappotti, alle coperture e ai pavimenti, alle finestre comprensive di infissi ( ,91) e alla riqualificazione energetica generale dell edificio ( ,18), mentre quella del 50% (36% dal 1 luglio 2013), agevola tutte le <<opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici>>, fino a un importo di spesa per singola unità immobiliare di , 00 ( , 00 dal 1 luglio 2013). L a p r o s e c u z i o n e. Se i lavori consistono nella prosecuzione di interventi iniziati in anni precedenti, ai fini del computo del limite massimo delle spese ammesse, si tiene conto anche delle spese sostenute negli anni precedenti: se si inizia un nuovo intervento, spettano detrazioni per un nuovo limite di spesa (pari ad ,00 per i pagamenti effettuati dal fino al ). Se però per la stessa abitazione e nello stesso anno, si proseguono interventi ecologici iniziati in anni precedenti e contemporaneamente si iniziano nuovi lavori, la spesa massima per il 2013 (come per il 2012), non può comunque superare, per lo stesso immobile ,00. I limiti nel Per il 2013, spetta la detrazione del 50% per le spese sostenute da inizio anno fino al per un ammontare massimo di ,00, tenendo conto in caso di prosecuzione delle spese sostenute negli anni precedenti. Se al sono state sostenute spese per un ammontare pari o superiore ad ,00, le ulteriori spese sono sostenute nel periodo d imposta non consentiranno alcuna ulteriore detrazione del 36%. 2

3 Se non c è una mera prosecuzione dell intervento, però, per il secondo semestre 2013 si ha un altro plafond di ,00 per il nuovo intervento. CALDAIE E CONDIZIONATORI CON CONTROLLI SEMPLIFICATI Anche il raffreddamento estivo incontrerà un limite di temperatura. La novità è tra quelle inserite nel decreto con le nuove regole per l esercizio e manutenzione degli impianti di climatizzazione invernale ed estiva. Il provvedimento, approvato da Consiglio dei Ministri il 15 febbraio e in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale ha la finalità di riordinare il quadro normativo sugli impianti (modificando e abrogando alcune disposizioni del datato D.P.R. 412/1993). Tra le prescrizioni, appunto, in aggiunta ai già noti valori massimi di temperatura ambiente per il periodo invernale, viene ora fissato un valore minimo di temperatura durante la climatizzazione estiva di 26 C, con una tolleranza di -2 C. Questi valori, massimo e minimo, sono ora da intendersi riferiti alla media ponderata delle temperature dell aria misurate nei singoli ambienti. I Comuni possono sempre ampliare o ridurre i periodi annuali e giornalieri di attivazione degli impianti termini e la temperatura massima degli ambienti. Per la periodicità dei controlli, viene fatto salvo il principio esistente che vede, in ordine di priorità, le istruzioni dell installatore, le istruzioni tecniche per il singolo componente/apparecchio predisposte dal fabbricante, le norme Uni e Cei. Installatori e manutentori saranno tenuti a fornire in forma scritta all utente le istruzioni per l uso e manutenzione dell impianto. T E R R A Z Z O A L P O S T O D E L T E T T O : L U S O È M O D I F I C A T O Il condomino proprietario dell ultimo piano dell edificio non può sostituire al tetto del palazzo un terrazzo da destinare a uso esclusivo, perché, in questo caso, non compie una sopraelevazione lecita, ma sottrae un bene comune all uso stabilito. Lo ha chiarito l ordinanza 2500/2013 della Sezione VI della Cassazione, che ha respinto il ricorso di un condomino il quale aveva rimosso il tetto di copertura dell edificio per realizzare, su parte di esso, un terrazzo a uso esclusivo. La Cassazione ha affermato che la sopraelevazione è ravvisabile solo in presenza di un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato, del tetto o del lastrico solare, così da interessare la colonna d aria sovrastante lo stabile. L intervento, per essere legittimo, presuppone, perciò, che chi lo realizza ricostruisca il lastrico solare che tutti i condomini avevano il diritto di usare. Nell ipotesi di sopraelevazione, in sostanza, si sostituisce il diritto dei condomini sulla superficie terminale del fabbricato a quello su un identico bene posto a una quota superiore. 3

4 Perciò, ha concluso il Collegio, non si può considerare sopraelevazione legittima la realizzazione di un terrazzo a uso esclusivo al posto del tetto comune. L A R I F O R M A D E L C O N D O M I N I O S P I N G E I L S O T T O T E T T O V E R S O I L R E G I M E D I B E N E C O M U N E Il sottotetto a breve non sarà più pertinenza dell appartamento dell ultimo piano. La riforma del condominio (Legge 220/2012), in vigore dal prossimo 18 giugno, ha infatti modificato l articolo 1117 del Codice Civile, includendo tra i beni comuni anche << i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all uso comune >>. Fino ad allora, però, è necessario seguire le indicazioni della Cassazione, che sostiene che il sottotetto costituisce pertinenza solo quando il locale si presenta come vano non abitabile né calpestabile e assolve la funzione isolante e protettiva dell appartamento dell ultimo piano per preservarlo dal caldo e dal freddo. Mentre la presunzione di comunione (art c.c.) si applica solo quando il sottotetto è per titolo o oggettivamente destinato, anche solo in via potenziale, all uso comune. Questi principi sono stati confermati dalla Cassazione con la sentenza n del La Cassazione ha condiviso le conclusioni della Corte d Appello sulla natura del bene comune del sottotetto, perché assolveva, nella parte non occupata dal ricorrente, anche alle funzioni di accesso al tetto e di passaggio dei cavi delle antenne e degli sfiati delle cucine e poteva essere adibito, tra l altro, a ripostiglio, stenditoio, spazio per serbatoi d acqua da parte di tutti gli altri condomini. LA RIFORMA DEL CONDOMINIO IMPONE LA COSTITUZIONE DI UN FONDO SPECIALE PER UN IMPORTO PARI A QUELLO DEI LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA O DI INNOVAZIONI DELIBERATI DALL ASSEMBLEA Nella delibera assembleare avente a oggetto la manutenzione straordinaria o le innovazioni, deve essere prevista la costituzione di un fondo speciale per un importo pari a quello dei lavori. Ecco un altro degli effetti della riforma del condominio (art. 1135, comma I, n. 4, del Codice civile). Allo scopo, devono essere considerate anche eventuali spese per perizie o progettazioni. Rispetto al testo finora in vigore la modifica consiste nell aver raggiunto al comma di cui sopra le innovazioni e avere previsto l obbligatorietà del fondo, che prima era facoltativo. L amministratore è quindi tenuto a chiedere le somme necessarie per le opere. In caso di mancato versamento, dovrà provvedere con il deposito del ricorso per decreto ingiuntivo. La mancata esecuzione del provvedimento giudiziario teso alla riscossione forzosa dei crediti, e l avere omesso di curare diligentemente sia l azione sia la conseguente esecuzione coattiva 4

5 sono considerati grave irregolarità ai fini delle revoca giudiziale dell amministratore (art. 1129, comma XII, nn. 2 e 6 c.c.). NOTIZIE DI SEGRETERI A: ISTAT 100% 75% Gennaio 2,2 1,650 Febbraio 1,8 1,350 Invitiamo i soci che non avessero ancora provveduto al versamento della quota associativa per l anno 2013 ad effettuare il pagamento con cortese sollecitudine. Le quote sociali possono essere versate su Credito Valtellinese IBAN: IT80G oppure sul c/c postale n