TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE * * * PREMESSA

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1 TRIBUNALE ORDINARIO DI BOLOGNA ESECUZIONI IMMOBILIARI * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 620/2016 R.G. ESEC. * * * PREMESSA I beni oggetto di esecuzione immobiliare verranno presi in considerazione, specificando: - DATI DI PIGNORAMENTO - CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE - IDENTIFICAZIONE CATASTALE - CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO - ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU - VINCOLI E ONERI - CONFINI - PROPRIETÀ (nome, cognome, data di nascita, C.F., residenza) - PROVENIENZA DEL BENE - ATTI PREGIUDIZIEVOLI - REGIME FISCALE - INDAGINE AMMINASTRATIVA - CERTIFICAZIONE ENERGETICA - CONFORMITA IMPIANTI - SITUAZIONE OCCUPAZIONALE - DESCRIZIONE DEL BENE

2 2 di 10 - CONSISTENZA SUPERFICIALE - STIMA DEI BENI Per la determinazione del valore commerciale dei beni, cioè del più probabile valore di mercato, si ritiene di servirsi del metodo di raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercato finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quelli in esame tenendo presente la vetustà, il tipo di finiture, lo stato di conservazione, la localizzazione, la situazione occupazionale e la consistenza superficiale dei beni. Trattandosi di bene oggetto di procedura esecutiva, il sottoscritto dopo aver determinato il valore commerciale del bene, al fine di migliorare l appetibilità dello stesso e rendere più competitiva la gara, provvederà ad una riduzione percentuale di circa il 20% del valore commerciale stesso, in base alle caratteristiche di commerciabilità dei beni oggetto di esecuzione immobiliare. * * * DATI DI PIGNORAMENTO Con atto di pignoramento immobiliare trascritto sono stati pignorati i seguenti beni immobili: a) per la piena proprietà sui seguenti beni: N.C.E.U. del Comune di Bologna (BO) Foglio 71: - Particella 615, Sub. 13 e Particella 801 Categoria A/3 Abitazione di tipo economico, Consistenza 3,5 vani, Via Alceste Giovannini n. 11, Piano 3-S1. LOTTO UNICO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI

3 3 di 10 Piena proprietà di porzione di fabbricato ad uso residenziale inserita in un contesto condominiale sita nel Comune di Bologna (BO) in Via Alceste Giovannini n. 11 e consistente in un appartamento al terzo piano senza ascensore così composto: ingresso, cucinotto, tinello, una camera, un bagno, disimpegno, ripostiglio e balcone. Al piano seminterrato, locale cantina pertinenziale all unità immobiliare. Esternamente, accessibile dall area cortiliva, piccola porzione di area cortiliva graffata all unità immobiliare ed adibita a posto auto privato. Approssimativamente la superficie commerciale in pianta dell appartamento e della cantina è di mq. 59 circa, quelle dell area cortiliva/posto auto è di mq 12,50, parti ed utilità comuni stabilite per diritto e per legge. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immobili oggetto di stima, risultano così identificati: N.C.E.U. del Comune di Bologna beni intestati all esecutato piena proprietà per 1/1 in regime di separazione dei beni; Foglio 71: - Particella 615 (graffata con part. 801), sub 13, Zona Cens. 2 - Categoria A/3 Classe 1, Consistenza 3,5 vani, Superficie Catastale totale 59 mq., totale escluse aree scoperte 58 mq., Rendita Euro 388,63, Via Alceste Giovannini n Piano 3-S1. La planimetria catastale dell appartamento e della cantina corrisponde al rilevato. Non corrisponde la destinazione dell area cortiliva esclusiva graffata all unità immobiliare (Foglio 71, Particella 801) in quanto è di fatto un posto auto scoperto e come tale capace di produrre reddito autonomo.

4 4 di 10 Per tale bene è quindi necessario procedere con la regolarizzazione catastale che dovrà essere eseguita a cura e spese dell aggiudicatario. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO I dati catastali e di pignoramento corrispondono. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E SERVITU Nell atto di compravendita si legge: Sono comprese nella presente vendita le comproprietà, pro-quota, sulle parti comuni del fabbricato di cui i sopradescritti beni fanno parte, tali per legge e per destinazione condominiale, e quali meglio risultanti dall'infracitando rogito di provenienza e che si vogliono qui come integralmente riportate. VINCOLI E ONERI L amministratore del condominio ha comunicato allo scrivente che, relativamente all anno amministrativo , al l esecutato ha un debito complessivo di 1.267,00 (pari alla somma di 91,00 per prima rata con scadenza al , di 369,00 per prima rata straordinaria con scadenza al , di 322,00 per seconda rata con scadenza al e di 485,00 per seconda rata straordinaria con scadenza al ). L amministratore comunica, altresì, che il saldo della gestione precedente è compreso nelle rate calcolate. CONFINI I beni sono in confine con beni di terzi, parti comuni e muri perimetrali su più lati, salvo altri. PROPRIETÀ Il bene oggetto di Procedura Esecutiva risulta essere di piena proprietà

5 5 di 10 dell esecutato. PROVENIENZA DEL BENE I beni sono pervenuti all esecutato con atto di compravendita in data e trascritto in data ATTI PREGIUDIZIEVOLI Sull immobile pignorato oggetto della presente procedura esecutiva risultano le seguenti iscrizioni e trascrizioni: Iscrizioni contro: - Ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data Ipoteca iscritta a Bologna in data Trascrizioni contro: - Pignoramento immobiliare trascritto a Bologna in data REGIME FISCALE La vendita del bene sarà soggetta a Imposta di Registro in base alla normativa vigente all atto di trasferimento del bene. INDAGINE AMMINISTRATIVA Dall indagine eseguita presso l ufficio Tecnico del Comune di Bologna, risultano le seguenti pratiche edilizie quali ultimi precedenti edilizi dell unità immobiliare oggetto di procedura: - Licenza Edilizia P.G /1957 rilasciata in data su domanda presentata in data ; - Rilascio abitabilità in data su domanda presentata in data al P.G /1958. Successivamente a tali provvedimenti non sono stati rilasciati, relativamente ai beni oggetto di pignoramento, ulteriori titoli abilitativi per l esecuzione di

6 6 di 10 opere o varianti, né sono stati elevati Verbali di accertamento di Violazione Urbanistica. L unità immobiliare nello stato in cui si trova non risulta essere conforme allo stato licenziato, in quanto sono presenti delle difformità interne meglio evidenziate negli elaborati grafici in allegato, in particolare: 1. Realizzazione di ripostiglio a scapito della superficie del cucinotto; 2. Demolizione o mancata realizzazione dell armadio a muro e del tramezzo di separazione tra l ingresso ed il disimpegno; 3. Diverse dimensioni delle lunghezze di alcuni locali dovuto alla differente posizione dei tramezzi realizzati; 4. Diversa distribuzione spaziale dell intero piano seminterrato e conseguentemente della cantina di pertinenza dell appartamento pignorato. Le difformità indicate all attualità possono essere sanate mediante applicazione dell art. 100 del RUE presentando una CILA in sanatoria con pagamento di una sanzione pecuniaria non inferiore ad ,00. Tali difformità dovranno essere regolarizzate a cura e spese dell aggiudicatario. CERTIFICAZIONE ENERGETICA L immobile è dotato di Attestato di Prestazione Energetica rilasciato in data , dallo scrivente, e valevole sino al giorno Nel predetto certificato si attesta che l immobile oggetto di perizia è posto in Classe Energetica G. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire la certificazione di conformità di tutti gli impianti, pertanto l aggiudicatario ai sensi del D.M. 22 gennaio 2008 n. 37

7 7 di 10 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti e di farsi carico degli oneri e delle spese di adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza sollevando ai sensi dell art del Codice Civile gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità al riguardo. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Al momento del sopralluogo l unità immobiliare risulta essere concessa in locazione con regolare contratto di locazione stipulato in data , registrato all Agenzia delle Entrate di Bologna della durata di 4 anni dal al prorogabile di altri due anni alla prima scadenza. Il canone di locazione è pari a 2.400,00 (euro duemilaquattrocento/00) annui da corrispondersi in n. 12 rate mensili anticipate di 200,00 (euro duecento/00). Vista l analisi odierna del mercato immobiliare si attesta che il canone di locazione NON risulta essere congruo all andamento di mercato odierno in quanto il canone di locazione per unità immobiliari similari in zona risulta essere mediamente di circa 450,00 (quattrocentocinquanta/00), corrispondente ad un canone annuale di 5.400,00 (euro cinquemilaquattrocento/00). DESCRIZIONE DEL BENE L unità immobiliare oggetto di procedura è situata nella periferia nord del comune di Bologna, nel Quartiere Navile, e più precisamente in Via Alceste Giovannini n. 11. Il contesto, prevalentemente residenziale con edifici realizzati fra gli anni 40 e 60, è ben servito da mezzi di trasporto pubblico e di servizi di prima necessità (scuole, farmacie, attività commerciali, ecc ).

8 8 di 10 La zona confina a nord con la tangenziale ed è attraversata dalla linea ferroviaria. Il fabbricato di cui i beni fanno parte è costituito da quattro piani fuori terra ed uno seminterrato La struttura portante è in muratura, i solai di latero-cemento, i prospetti intonacati e tinteggiati. La copertura è a falde inclinate con manto in elementi di laterizio. L appartamento è situato al piano terzo senza ascensore ed è costituito da ingresso, cucinotto, tinello, una camera, bagno, ripostiglio e un balcone. Al piano seminterrato è posta la cantina pertinenziale. È annessa all appartamento un area cortiliva esclusiva posta nel cortile comune utilizzata a posto auto, avente dimensioni 2,50x5,00, indicato con segnaletica orizzontale. L unità immobiliare si presenta in scarso stato di manutenzione, e presenta le seguenti finiture: - Pareti ad intonaco tinteggiato; - Rivestimenti in ceramica nel bagno e nel cucinotto; - Pavimenti in ceramica nel bagno e in palladiana a pezzatura grossa e fine nei restanti vani; - Bagno completo di sanitari e rubinetteria; - Infissi doppi di legno con vetro singolo e di alluminio e vetro singolo; - Tapparelle di legno; - Porte interne in legno; - Impianto elettrico funzionante; - Impianto di riscaldamento e di produzione acqua calda sanitaria autonomo con corpi scaldanti di ghisa.

9 9 di 10 CONSISTENZA COMMERCIALE Viene determinata la superficie commerciale, facendo riferimento al DPR N. 138 del Regolamento per la revisione delle zone censuarie e delle tariffe d estimo ai sensi della Legge 662/96 ed all allegato C Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, così come di seguito: a) per intero la superficie lorda del bene, comprensiva dei vani principali, dei muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore, dei muri in comunione nella misura del 50% fino a 25 cm di spessore; b) per il 50% la superficie di vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, qualora comunicanti (in modo stabile) con questi, per il 25% qualora non comunicanti; c) per il 30% la superficie di balconi, terrazze e simili, fino a 25 mq, di pertinenza esclusiva dell unità residenziale e comunicanti con i vani principali, e per il 10% per la parte eccedente; La superficie così come sopra determinata viene arrotondata al metroquadro. Le superfici accessorie sono calcolate al netto delle murature. Si precisa che le superfici sotto indicate si riferiscono allo stato attuale così come è stato rilevato in sede di sopralluogo. Precisando che la valutazione del bene è effettuata a corpo e non a misura, per la consistenza commerciale si ha: Destinazione Sup. Totale Coefficiente Sup. commerciale Abitazione 56,00 100% Circa mq. 56,00 Cantina 7,00 25% Circa mq. 1,75 Balcone 4,70 30% Circa mq. 1,40

10 10 di 10 Superficie comm. dell appartamento e della cantina Circa mq. 59,00 Superficie Area cortiliva/posto auto (2,50x5,00) Circa mq. 12,50 STIMA DEL BENE Come già detto nella descrizione del bene, trattasi di piena proprietà di unità immobiliare ad uso residenziale sita al piano terzo in porzione di fabbricato condominiale con annessa area cortiliva utilizzata a posto auto, il tutto sito nel Comune di Bologna in Via Alceste Giovannini n. 11. Pertanto, alla luce di quanto sopra esposto, tenuto conto dello stato di fatto del bene che all attualità risulta essere locato con regolare contratto in scadenza il , della sua destinazione, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercato esperite presso gli operatori settoriali, il sottoscritto ritiene di poter indicare il più probabile valore commerciale del bene in argomento, stimato a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, e tenuto conto che trattasi di bene oggetto di Procedura Esecutiva: VALORE COMMERCIALE BENI ,00 VALORE A BASE D ASTA (-20%) ,00 (euro ottantamila//00) * * * Bologna, 14 giugno IL CONSULENTE TECNICO