REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO. Tribunale di Modena - sezione distaccata di Carpi Il Giudice Unico S E N T E N Z A

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1 Sentenza n. /2005 Pronunziata il 09/08/2005 Depositata il 09/08/2005 Vendita Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento dei terzi - Compravendita di immobile Difformità rispetto alle concessioni edilizie comunali Sanzioni ed oblazione a carico dell acquirente Minor valore dell immobile Irregolarità giuridica Oneri limitativi del godimento del bene ex art.1489 cc Difformità non apparenti Clausola di stile - Responsabilità dei venditori Risarcimento dei danni Liquidazione - Rif.Leg.artt.1476, 1489 cc; REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Modena - sezione distaccata di Carpi Il Giudice Unico Dott. Riccardo Di Pasquale, ha emanato la seguente S E N T E N Z A Nella causa civile iscritta al n. 4460/2001 R.G. A.C. promossa da: IMMOBILIARE XX s.n.c., in persona del legale rappresentante pro tempore sig. Barletta Bruno, con sede in Carpi, via B. Dosi n. 17 -C.F. (omissis)-, difesa e con domicilio eletto presso l'avv. Marco SANDRI, con studio in Modena Corso Canal grande n. 27, rappresentante nel presente giudizio in forza di procura speciale apposta a margine dell'atto di citazione. ATTRICE C o n t r o 6 convenuti tutti difesi e con domicilio eletto presso l'avv. Vittorio CORSINI, con studio in Modena Corso Canalchiaro n. 80, rappresentante nel presente giudizio in forza di procura speciale apposta in calce alla comparsa di costituzione e risposta. CONVENUTI Avente ad oggetto: VENDITA DI COSE IMMOBILI. Conclusioni per la parte attrice: Condannare i signori ***, solidalmente tra loro, a pagare alla Immobiliare R.B, di Barletta Bruno & C. snc, per le causali descritte in parte narrativa, a titolo di risarcimento dei danni subiti, la somma di Lire , o quella somma maggiore o minore che il Giudice, anche in via equitativa, riterrà dovuta, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalla domanda al saldo effettivo. Con il favore delle spese, competenze ed onorari di giudizio.

2 Conclusioni per la parte convenuta: Nel merito respingere tutte le domande attrice perché infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa. Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato in data /5/2001, la Immobiliare XX snc (di seguito anche solo XX, per brevità) conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Modena sezione distaccata di Carpi, ***. Esponeva di avere acquistato dai convenuti per il prezzo di Lire un fabbricato ad uso abitativo e commerciale, posto in Carpi tra le vie ***, con atto notaio Fiori del 7/2/20100; che i venditori garantivano espressamente la regolarità edilizia dell'immobile: che la società attrice presentava in data 7/4/2000 istanza per la ristrutturazione globale dell'immobile; che l'ufficio Edilizia Privata del Comune di Carpi accertava la presenza di gravissime difformità edilizie rispetto alle licenze precedentemente rilasciate, relative in particolare al rispetto distanze, posizionamento solai, modifica copertura e prospetti, restringimento scala esterna; che parte delle difformità non erano sanabili e hanno comportato l'irrogazione di una sanzione pecuniaria di Lire e parte erano sanabili ed hanno comportato il pagamento della somma di Lire a titolo di oblazione; che inoltre per il pagamento del tecnico incaricato per la redazione delle istanza la soc. attrice aveva sborsato la somma di Lire 4.400,000; che a causa delle difformità non sanabili XX era stata costretta a modificare il progetto di ristrutturazione con la realizzazione nel sottotetto di una minor superficie utile di mq. 58 circa ad uso servici rispetto ai mq. 65 residenziali inizialmente previsti-, con un conseguente minor valore commerciale di complessive Lire Sosteneva in diritto la responsabilità dei venditori, per essere l'immobile affetto da abusi edilizi, e chiedeva la condanna degli stessi al risarcimento dei danni subiti che quantificava, per i titoli sopra indicati, nella complessiva somma di lire ( ). Si costituiva in giudizio tutti i convenuti chiedendo il rigetto delle domande attrici. Esponevano in fatto che la società attrice aveva avuto modo di visionare, anche con propri tecnici, l'immobile in questione prima della stipulazione sia del preliminare in data 31/9/1999 sia del definito in data 7/2/2000. Sosteneva in diritto che i lavori effettuali sull'immobile erano iniziati in epoca anteriore al 1/9/1967 e, pertanto, la parte venditrice era esonerata, ai sensi della legge n. 47 del 1985, dall'attestazione di conformità della costruzione alla licenza edilizia. Venivano assunte prove testimoniali alle udienze del 16/10/2003 e 18/12/2003. La causa veniva posta in decisione, ai sensi dell'art. 281 quinquies cpc, all'udienza del 22/12/2004, venivano precisate le conclusioni delle parti, come in epigrafe trascritte, disponendo lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, ai sensi dell'art cpc. Motivi della decisione

3 La società attrice XX snc, con atto notaio Fiori del 7/2/2000 registrato il 25/2/00 e trascritto il ha acquistato dai convenuti, per il prezzo di Lire , un fabbricato ad uso abitativo e commerciale, posto in Carpi tra le vie Torino e Giovanni XXIII, composto da piano terra, piano primo, secondo e terzo, identificato al Catasto Fabbricati del Comune di Carpi alla partita n. 4573, foglio 89, mappale 144, sub. da 1 a 8 (doc. 1 attrice). La società compratrice ha agito nei confronti dei venditori chiedendo il risarcimento dei danni subiti a causa delle difformità edilizie dalle quali era affetto l'immobile compravenduto. La soc. XX in atto di citazione fa riferimento ad una garanzia contrattuale -articolo n. 6 rogito- ed a una generica garanzia legale; in comparsa conclusionale richiama la norma di cui all'art c.c. In fatto è risultato provato o non è contestato che: - l Immobile in questione è stato edificato e poi ampliato negli anni cinquanta e sessanta del secolo scorso; risultano richiamate nelle pratiche urbanistiche agli atti, le licenze edilizie n. 1184/1955, 1964/1957, 650/1959 e 701/1962 (v. ad es. provvedimenti amministrativi di irrogazione sanzioni e di autorizzazione in sanatoria -doc. 10, 11 e 12 attrice); - lo stato dell'immobile compravenduto era difforme dalle menzionate licenze edilizie; le differenze consistevano in: 1. realizzazione di fabbricato ad una distanza inferiore da quella consentita sul lato nord ed est per una superficie al piano terra e primo paino di mq. 16,77, 2. diverso posizionamento dei solai, 3. modifica della copertura, 4. modifiche ai prospetti mediante chiusura ed apertura di porte e finestre, 5. restringimento della scala esterna (v. verbale di sopralluogo dell'ufficio Tecnico di Carpi del 15/11/2000 prot 259 richiamato nel provv. 24/11/2000 -doc. 10 attrice- e la relazione tecnica 2/4/2001 arch. B -doc. 2 attrice-). GARANZIA EX. ART COD. CIV. La questione da esaminare è quella dei rimedi esperibili da parte dell'acquirente per l'ipotesi -quale quella in esame- di irregolarità edilizia della cosa vendita. Si tratta di questione molto controversa ed oggetto di pronunci giurisprudenziali non uniformi. Spetta al giudice il compito di definire il contenuto e la portata delle domande avanzate dalle parti, identificando e qualificando giuridicamente i beni della vita destinati a formare oggetto del provvedimento richiesto (cosiddetto petitum), nonché il complesso degli elementi della fattispecie da cui derivino le pretese dedotte in giudizio (cosiddetta "causa petendi"). Questo giudice condivide la giurisprudenza della Suprema Corte che inquadra le irregolarità edilizie della cosa venduta nella previsione dell'art, 1489 c.c.; Cassazione 23/10/1991. n ; 6/12/1984 E n. 6399; 15/11/1978 n La Suprema Corte ha affermato che in tema di compravendita, la fondamentale obbligazione del venditore di consegnare la cosa al compratore, assicurandogliene il

4 godimento, ex art c.c., è correlata a particolari garanzie, le quali - riguardanti o l'appartenenza della cosa al venditore (artt e 1480 c.c.) o l'inesistenza su di essa di garanzie reali o di altri vincoli (art c.c.) o l'esclusione di oneri o di diritti reali o personali a favore di terzi (art c.c.) ovvero l'immunità da vizi (art c.c.) o la corrispondenza con le qualità promesse od essenziali (art c.c.) - sono volte ad assicurare al compratore, per l'ineliminabile esigenza della normalità degli scambi il pieno godimento della cosa compravenduta, senza menomazioni e senza pericolo di perdita, totale od anche soltanto parziale. Allorquando il bene compravenduto sia costituito da una costruzione realizzata in difformità del progetto approvato dal comune, al fine di inquadrare esattamente la condizione del bene stesso, in relazione ai mezzi cautelativi apprestati dalla legge in tema di compravendita o, più in generale, di inadempimento delle obbligazioni e di nullità degli obblighi, Occorre innanzitutto tener presente il rapporto che si costituisce tra chi realizza la costruzione e la pubblica amministrazione; e non è dubbio che tale rapporto esprima una posizione di soggezione del privato alle sanzioni amministrative, che la pubblica amministrazione ha la potestà di adottare a tutela del pubblico interesse. Nei rapporti privatistici la non conformità della costruzione al progetto approvato dall'amministrazione non può essere ritenuta vizio della cosa, ex art c.c., non trattandosi di una anomalia strutturale e risolvendosi, invece, sotto il profilo giuridico, in una irregolarità che assoggetta la cosa medesima al potere sanzionatorio dell'amministrazione e determina l'inquadramento della fattispecie nell'ambito dell'art c.c., che disciplina il caso nel quale la cosa compravenduta sia gravata da oneri o da diritti reali o personali in favore di terzi, i quali ne diminuiscano non solo il libero godimento ma anche il valore e la commerciabilità (così testualmente Cassazione 11218/91 citata). Si tratta dunque di una ipotesi di irregolarità giuridica del bene compravenduto, che va ricompresa tra gli oneri limitativi del godimento del bene previsti dall'art c.c.. I rimedi concessi ex art c.c. all'acquirente sono la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, ed in ogni caso il risarcimento del danno. La giurisprudenza della Suprema Corte ha precisato che l'art c.c, é applicabile anche nell'ipotesi che le sanzioni repressive, ancorché rientranti nella potestà dell'amministrazione, non siano state ancora concretamente scelte ed inflitte (vedansi sentenze n e n.2890): ciò che rileva è l'innegabile deprezzamento e la minore commerciabilità dell'immobile rispetto ad altri similari ma regolarmente costruiti; tali difetti incidono infatti in via immediata e diretta sul sinallagma, la cui alterazione é attuale e concreta e non meramente potenziale - mentre la successiva applicazione delle misure sanzionatorie non determina l'insorgere di detta alterazione ma influisce sulla intensità della stessa, nella misura corrispondente alla qualità della sanzione (abbattimento o pena pecuniaria). Inoltre la previsione in apposita norma dell'ipotesi di compravendita di bene gravato da oneri o diritti in favore di terzi è giustificata dal fatto che l'esistenza degli oneri e dei diritti non incide in via immediata sulla titolarità del diritto di proprietà né sull'esistenza dello stesso diritto sull'intera cosa, ma principalmente sulla facoltà di godimento, comprimendola o precludendone totalmente l'esercizio al proprietario.

5 Da quanto sopra detto consegue che non è pertinente alla soluzione del caso in esame la questione del riferimento alla normativa di cui alla legge n. 47 del 1985 ed alle previsioni contenute nel contratto di vendita 7/2/2000. All'articolo 6) del contratto la parte venditrice dichiara "ai fini della legge 28 febbraio 1985 n. 47 che la costruzione del fabbricato in oggetto è stata iniziata in data anteriore al 1 settembre 1967" e ".. dichiara e garantisce che a tutt'oggi l'immobile in contratto, non è stato oggetto di interventi edilizi e di mutamenti di destinazione, soggetti a concessione o autorizzazione o alla irrogazione di sanzioni soltanto pecuniarie in forza della vigente normativa.". Come è noto l'art. 40 della citata legge 47/85 stabilisce, per quanto qui interessa, la nullità degli atti di vendita ".. se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare..". La norma prevede che "per le opere iniziate anteriormente al 1/9/1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia, può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario": dichiarazione che può essere ricevuta e inserita nello stesso atto. Da una parte il fatto che l'immobile sia stato edificato prima del 1/9/1967 non esclude ovviamente la garanzia legale di cui all'art c.c.. Dall'altra la citata garanzia contenuta nell'art. 6) ultima parte del contratto 7/2/2000 nulla aggiunge alla indicata garanzia legale. Nel caso in esame si tratta infatti di interventi edilizi eseguiti non senza "concessione o autorizzazione" ma bensì in difformità dalle licenze edilizie rilasciate. Va altresì precisato che la norma di cui all'art c.c. fa riferimento agli oneri non apparenti, che non siano dichiarati nel contratto e dei quali il compratore non abbia avuto conoscenza. in materia la giurisprudenza ha precisato che: L'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione, tuttavia, che essa risponda a quei requisiti di precisione, univocità e chiarezza che soli possono porre l'acquirente in grado di tener conto della situazione; onde non possono essere considerati apparenti quegli oneri che, pur potendo essere conoscibili mediante apposite ricerche dal compratore, tali non siano in base al puro e semplice esame della cosa (v. Cassazione civile, sez. 11, 23 maggio 1980, n. 3400); Ai fini dell'esclusione della garanzia del venditore per gli oneri ed i diritti dei terzi gravanti sulla cosa venduta, la legge (art c.c.) prevede l'onere di dichiarazione dei medesimi da parte del venditore stesso, e non un onere di indagine del compratore, al quale, quindi, può farsi carico dell'omissione di indagini, in correlazione con l'obbligo di comportamento secondo buona fede, unicamente quando l'indagine sia imposta da una anche se soltanto indiretta dichiarazione o comunicazione del venditore. (Cassazione civile, sez. II, 29 luglio 1983, n. 5223); La clausola di mero riferimento allo stato di fatto dell'immobile, contenuta nel relativo contratto di compravendita, non avendo alcun effettivo riscontro nella volontà dei contraenti al riguardo di limitazioni e servitù gravanti sul bene compravenduto, ha in proposito natura di una clausola di mero stile del tutto priva di efficacia negoziale (Cassazione civile, sez. II, 15 ottobre 1983, n. 6062). Si deve fare applicazione di tali principi nel caso in esame.

6 Nel contratto 7/2/2000 non sono dichiarate dai venditori difformità dell'immobile dalle licenze edilizie. Non è sufficiente a tal fine la dichiarazione dei venditori di alienare la cosa "nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, ben noto alle parti.." (art. 3 contratto), trattandosi di una mera clausola di stile. Le difformità accertate dall'autorità amministrativa (v. sopra) non possono ritenersi apparenti. Si tratta infatti di difformità non rilevabili dal semplice esame dell'immobile, ma che necessitavano del preventivo esame delle pratiche edilizie e di successivi accertamenti, rilievi e misurazioni. XX, nella fase delle trattative e dopo la stipulazione del preliminare, ha effettuato dei sopralluoghi e verifiche sull'immobile, anche con propri tecnici (testi ***). Il tecnico geom.***, incaricato dai venditori di effettuare una perizia estimativa dell'immobile, aveva segnalato soltanto la presenza di una tettoia non condonata da demolire, pur precisando di non avere reperito tutte le precedenti pratiche edilizie (v. deposizione teste *** e perizia 20/4/99 -doc. 19 attrice-). Non controversa la mancata conoscenza da parte di XX, al momento dell'acquisto, delle difformità edilizie per cui è causa. In conclusione sussistono il presupposti per l'applicazione della garanzia di cui all'art C.C.. La società attrice non ha proposto domanda di riduzione del prezzo. Resta salva la possibilità di richiedere il risarcimento degli eventuali danni sulla base della colpa presunta dei venditori (art.li 1218 e 1223 c.c.). RISARCIMENTO DEI DANNI. Si è acquisita la prova di tutte le voci di danno indicate da parte attrice. XX presentava domanda di rilascio di concessione edilizia per la ristrutturazione del fabbricato il 7/4/2000 (doc. 3 attrice), domanda di concessione in sanatoria il 5/7/2000 (doc. 6) ed integrazioni il 15/12/2000 ed il 27/1/2001 (doc. 7 e 8). L autorità amministrativa irrogava a XX la sanzione amministrativa di Lire ai sensi dell art. 12 legge 47/85 per la violazione relativa alle distanze -n.1 v. sopra-: difformità non sanabile in quanto non conforme agli attuali strumenti urbanistici e non essendo possibile la demolizione senza pregiudizio della parte eseguita in conformità (provv. 24/11/00 doc. 10 attrice). L autorità amministrativa rilasciava in data 24/11/00 autorizzazione in sanatoria per le restanti violazioni -n. 2, 3, 4, e 5 v. sopra- (doc. 11 attrice) e determinava l'oblazione ai sensi dell'art. 13 legge 47/85 nella complessiva somma di Lire (doc. 2 attrice). XX ha provveduto in data 15/12/2000 al pagamento di tali somme, oltre a Lire per bolli doc. 13 e 14 attrice). XX ha corrisposto al suo tecnico arch. B, per l'attività espletata per la pratica di sanatoria, la somma di Lire (v. nota 4/12/2000 -doc. 16 attrice- e teste B). Tutte queste somme devono essere riconosciute a XX a titolo di danno emergente. Sommano Lire ( ). XX ha chiesto anche il risarcimento del danno per la diminuzione del valore commercialo dell'immobile (lucro cessante).

7 È documentalmente provato che, a causa delle difformità riscontrate, XX ha dovuto modificare il progetto di ristrutturazione per adeguarlo alle variazioni sopravvenute in conseguenza della sanatoria. È stata rilasciata concessione edilizia in data 13/3/2001 (doc. 15 attrice). Sono agli atti copia del progetto iniziale (doc. 4 attrice) e del progetto definitivo approvato (doc. 9). Si vedano sul punto anche la deposizione del teste arch. B e la relazione tecnica 2/4/2001 (doc. 2 attrice). La copertura della parte di edificio posta a nord, in base agli elaborati grafici delle vecchie licenze edilizie, prevedeva una parte della falda inclinata ed una parte orizzontale, mentre nello stato di fatto al momento della compravendita risultava tutta inclinata. La ristrutturazione nel progetto definitivo, dovendosi adeguare alla cubatura esistente, ha previsto degli ambienti più bassi rispetto ai progetto iniziale. In particolare nel primo progetto la parte del sottotetto posta a nord prevedeva due stanze da letto, due bagni ed una lavanderia per un totale di superficie lorda di mq. 65 circa (doc. 4); nel progetto approvato vi sono invece due locali di servizio alla residenza e due lavanderie per un totale di superficie lorda di mq. 58 circa (doc. 9). Dunque minor superficie per mq. 7 e diversa destinazione per mq. 58. Parte attrice ha correttamente identificato il danno nel minor prezzo ricavabile dalla vendita dell'immobile ristrutturato ritenendo sostanzialmente invariato il costo di ristrutturazione. Va corretta l'indicazione di un prezzo di mercato degli immobili a Carpi nell'anno 2001 (epoca della ristrutturazione) di Lire al metro quadro per ambienti residenziali e di Lire al metro quadro per servizi alla residenza (teste B e relazione doc. 2). Ne consegue un danno di Lire per la diversa destinazione d'uso di mq. 58 (Lire x mq. 58) e di Lire per la mancata realizzazione di mq. 7 ad uso residenziale (Lire x mq. 7), per un totale di Lire ,000. Sommano per voci di danno Lire ( ), pari ad Euro ,50. Trattandosi di debito di valore, siccome discendente da illecito (contrattuale), il capitale suddetto va espresso in termini monetari attuali e si determina, con applicazione del relativo coefficiente ISTAT del 8,7979% (dies a quo intermedio: 1/4/2001), con arrotondamento, in complessivi Euro ,00. Per la determinazione del danno da ritardo, si ritiene di adottare il metodo di calcolo degli interessi al saggio legale sul capitale interamente rivalutato con equa individuazione del dies a quo, in sostanziale adesione ai principi affermati da Cass. SS.UU. n 1712 del 17 febbraio 1995 (che ha invece suggerito il diverso, ma equivalente negli effetti, metodo del calcolo sul capitale via via rivalutato dal dies a quo effettivo), considerando il giorno della decisione quale dies ad quem del calcolo, al di là del quale saranno dovuti gli interessi legali sull'intero importo, comprensivo di capitale rivalutato e danno da ritardo già maturato, fino al saldo (sul punto vedi, amplius, la sent. n 1712/95 cit.). Indicandosi nel 1/7/2003 il dies a quo determinato equitativamente per quanto detto sopra, il danno a ritardo già verificatosi è pari, con arrotondamento, ad Euro 4.284,00. In definitiva, in accoglimento della domanda, i convenuti vanno solidalmente condannati al pagamento della complessiva somma di Euro ,00 (78,418, ,00), oltre interessi maturandi su detto importo al tasso legale da oggi fino al saldo.

8 Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo. Dispositivo della sentenza Il Tribunale di Modena Sezione Distaccata di Carpi, in persona del giudice dott. Riccardo Di Pasquale definitivamente decidendo ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinte: - dichiara tenuti e condanna i convenuti *** al pagamento in via solidale in favore dell'attrice Immobiliare XX s.n.c. delta somma di Euro ,00 (ottantaduemilasettecentodue virgola zero), a titolo di risarcimento danni ex art c.c. nei sensi di cui in motivazione, oltre interessi maturandi su detto importo al tasso legale da oggi fino al saldo; - condanna i conventi alla refusione in via solidale nei confronti della società attrice delle spese di lite che si liquidano nella complessiva somma di Euro 7.702,00, di cui Euro 5.000,00 per onorari, Euro 2.208,00 per competenze ed Euro 494,00 per spese, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge. Carpi, 9/8/2005 IL GIUDICE dott. Riccardo Di Pasquale Depositata in Cancelleria il 09 AGO 2005