IVA/Registro per le cessioni e locazioni di immobili Tabelle riepilogative

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1 IVA/Registro per le cessioni e locazioni di immobili Tabelle riepilogative di Massimo Pipino Alla luce delle reiterate modifiche apportate dal legislatore tributario al regime IVA/Registro delle cessioni e locazioni dei fabbricati (abitativi e non), si è ritenuto opportuno mettere a disposizione degli utenti de Il commercialistatelematico alcune utili tabelle riepilogative che riassumono le aliquote IVA e delle imposte di Registro ed Ipo- Catastali applicabili per ciascuna operazione (compravendita, locazione ed esecuzione di lavori su contratto di appalto/subappalto) diversificate in funzione delle caratteristiche dei soggetti coinvolti. In particolare, nella tabella relativa alla cessione di fabbricati strumentali, viene specificato se l operazione è soggetta al meccanismo dell inversione contabile (cd. reverse charge - art. 17, c. 6, lett. a-bis, D.P.R. 633/1972), che, come noto, si applica sia per le cessioni di fabbricati strumentali imponibili ad IVA su opzione del cedente, sia per quelle effettuate nei confronti di soggetti passivi IVA con pro-rata pari, od inferiore, al 25%. Si evidenzia, infine, che l ultimo schema di sintesi riporta le aliquote IVA applicabili agli interventi di recupero, differenziate in funzione della tipologia di intervento, di immobile su cui sono eseguiti i lavori e di contratto concluso tra le parti. Il citato schema tiene conto, altresì, dell ultima modifica normativa sul tema, che ha stabilito, in attuazione della Direttiva 2009/47/CE, l applicabilità, in via permanente, dell IVA con aliquota ridotta del 10% per gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni (art.2, comma 11, legge 191/ Legge Finanziaria 2010). 1

2 Abitazioni In tal accezione sono da intendersi i fabbricati inclusi nelle categorie che vanno da A1 ad A9, con l esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati) Cessioni: artt. 10, comma 1 e n. 8-bis Tabella A, parte II, n. 21 e parte III, numeri 127 undecies e 127 quinquiesdecies del DPR 633/1972 Tipologia di immobile Abitazione non di lusso compravenduta come prima casa (1) Abitazione non di lusso Abitazione di lusso Box, cantina, soffitta pertinenziali alla prima casa non di Soggetto cedente (2) IVA Registro Ipotecaria Catastale costruttrice/ristrutturatrice entro i 4 anni dalla fine dei lavori costruttrice/ristrutturatrice oltre i 4 anni dalla fine dei lavori, a condizione che entro tale termine il fabbricato sia stato locato per un periodo non inferiore a 4 anni nel contesto di piani di edilizia convenzionata costruttrice/ristrutturatrice oltre i 4 anni dalla dichiarazione di fine lavori non costruttrice/ristrutturatrice 4% 168 euro 168 euro 168 euro Esente 3% 168 euro 168 euro costruttrice/ristrutturatrice entro i 4 anni dalla dichiarazione di fine lavori costruttrice/ristrutturatrice oltre i 4 anni dalla dichiarazione di fine lavori, a patto che entro tale termine il manufatto edilizio sia stato locato per un periodo di tempo non inferiore a 4 anni nel contesto di piani di edilizia convenzionata (3) data di fine lavori (4) 10% Esente 168 euro 7% 168 euro 2% 168 euro 1% non costruttrice/ristrutturatrice costruttrice/ristrutturatrice entro il 20% 168 euro 168 euro 168 euro esente 7% 2% 1% non costrutruttrice/ristrutturatrice costruttrice/ristrutturatrice entro il termine dei 4 anni dalla 4% 168 euro 168 euro 168 euro 2

3 lusso una per ciascuna categoria catastale (5) (6) Ulteriori box, cantine, soffitte pertinenziali alla prima casa non di lusso (6) box, cantine, soffitte pertinenziali ad abitazione non di lusso diversa dalla prima casa (6) Box, cantina, soffitta pertinenziali ad abitazione di lusso (6) termine dei 4 anni dalla esente 3% 168 euro 168 euro non costruttrice/ristrutturatrice costruttrice/ristrutturatrice entro il 10% 168 euro 168 euro 168 euro data di esente 7% 2% 1% non costrutruttrice/ristrutturatrice costruttrice/ristrutturatrice entro il 10% 168 euro 168 euro 168 euro data di esente 7% 2% 1% non costrutruttrice/ristrutturatrice costruttrice/ristrutturatrice entro il data di 20% 168 euro 168 euro 168 euro esente 7% 2% 1% non costrutruttrice/ristrutturatrice Locazioni (Articolo 10, comma 1, numero 8 e Tabella A, parte III, n. 127-duodovicies del DPR 633/1972) Locatore IVA Registro costruttrice/ristrutturatrice (2) che concede in locazione l abitazione entro 4 anni dalla di costruzione o ristrutturazione, con contratto 10% 67 euro nell ambito dei Piani di edilizia residenziale convenzionata (3), a condizione che il contratto abbia una durata di almeno quattro anni. Ogni altra impresa esente 2% NOTE (1) Come prima casa si devono intendere le abitazioni per le quali l acquirente risulti essere in possesso dei requisiti previsti dalla nota 2-bis, dell articolo 1, della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986. (2) Per impresa costruttrice si intende: - l impresa che realizza direttamente i fabbricati con organizzazione e mezzi propri; - l impresa che si serve parzialmente di soggetti terzi e parzialmente di organizzazione e mezzi propri per l esecuzione dei lavori; 3

4 - l impresa che si serve di soggetti terzi per l esecuzione in toto dei lavori. Per impresa ristrutturatrice si intende sia quella che ha eseguito i lavori di restauro, recupero, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia od urbanistica ai sensi dell articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e) della Legge 457/1978 (ora articolo 3 del DPR 380/2001 Testo Unico dell Edilizia ), sia quella che affida a soggetti terzi tali lavori, mediante la sottoscrizione di contratti di appalto (vedi Risoluzione Ministeriale 27/E/2006). (3) Sia ai fini della cessione che della locazione delle abitazioni, per piani di edilizia convenzionata devono essere intesi quelli realizzati ai sensi degli articoli 17 e 18 del DPR 380/2001. (4) Se entro tale termine il fabbricato non è stato locato, per un periodo di tempo non inferiore ai 4 anni, nel contesto di Piani di Edilizia convenzionata. (5) In base alla nota 2-bis dell articolo 1, della Tariffa, parte I, allegata al DPR 131/1986, le agevolazioni per l acquisto della prima casa sono estese anche all acquisto, eventualmente con atto separato, delle unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C2 (cantina), C6 (box) e C7 (soffitta), limitatamente ad una per ciascuna categoria. (6) Il vincolo pertinenziale con l abitazione deve essere dichiarato nell atto notarile di compravendita. 4

5 Fabbricati strumentali Sono considerati strumentali i fabbricati censiti al Catasto nella Categoria A10 (uffici e studi privati o nei Gruppi catastali B, C, D ed E (7) Cessioni (Articolo 10, comma 1, n. 8-ter e 17, comma 6, lettera a-bis) e Tabella A, parte III, numeri 127-undeciese e 127 quinquiesdecies del DPR 633/1972 Cedente Acquirente Regime IVA Reverse Registro Ipotecaria Catastale costruttrice/ristrutturatric e che cede l immobile strumentale entro 4 anni dall ultimazione dei lavori di costruzione o recupero costruttrice/ristrutturatric e che cede l immobile strumentale entro 4 anni dall ultimazione dei lavori di costruzione o recupero Oppure non costruttrice o ristrutturatrice Qualsiasi impresa che esercita l opzione per l imponibilità Tutti i soggetti siano essi privati che imprese Soggetto avente diritto alla detrazione d imposta in percentuale minore o uguale al 25% Soggetto che non agisce nell esercizio di impresa, arti o professioni Qualsiasi soggetto diverso dai precedenti IVA obbligatoria: 20% - regime ordinario; 10% - per porzioni di fabbricati a cedute da impresa costruttrice; fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero IVA obbligatoria: 20% - regime ordinario; 10% - per porzioni di fabbricati a cedute da impresa costruttrice; fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero IVA su opzione: 20% - regime ordinario; 10% - per porzioni di fabbricati a NO 168 euro 3% 1% SI NO 168 euro 3% 1% 5

6 cedute da impresa costruttrice; fabbricati, o loro porzioni, ceduti dalle imprese che hanno eseguito interventi incisivi di recupero SI 168 euro 3% 1% Ogni altro cedente Qualsiasi soggetto diverso dai precedenti esente euro 3% 1% NOTA (7) La Circolare Ministeriale n. 27/E/2006 ha chiarito che la distinzione tra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali deve essere operata con riferimento alla classificazione catastale dei fabbricati, a prescindere dal loro effettivo utilizzo. Locazioni (Articolo 10, comma 1, n. 8 del DPR633/1972) Locatore Locatario Regime IVA Registro Qualsiasi impresa Soggetto avente diritto alla detrazione IVA in percentuale minore o uguale al 25% IVA obbligatoria: 20% 1% Oppure Qualsiasi impresa che esercita l opzione per l imponibilità Ogni altro locatore Soggetto che non agisce nell esercizio di impresa, arti o professioni Ogni altro locatario diverso dai precedenti IVA su opzione: 20% Ogni altro locatario diverso dai precedenti esente 1% 6

7 Manutenzione, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica Prestazioni di servizi Acquisto materiali Beni significativi (3) utilizzati per prestazioni di servizi Tipo di intervento di cui all articolo 3, comma 1, Dpr 380/2001 Lettera a) manutenzione ordinaria Lettera b) manutenzione straordinaria Lettera c) Restauro e risanamento conservativo Lettera d) ristrutturazione edilizia Lettera f) ristrutturazione urbanistica Tipologia immobili Edifici a privata (1) Atri edifici e opere (4) Edifici a privata (1) Edifici residenziali pubblici (2) Altri edifici ed opere (6) Tutti gli edifici e opere (4) Tutti gli edifici e opere (4) Tutti gli edifici e opere (4) Contratto di appalto Altre prestazioni d opera Beni finiti Materie prime e semilavorati Fino a concorrenza del valore della prestazione Oltre il valore della prestazione 10% 10% 20% (5) 20% 10% (6) 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 10% 10% 20% (5) 20% 10% (6) 20% 10% 10% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 20% 10% 20% (7) 10% 20% 10% 10% 10% 20% (7) 10% 20% 10% 10% 10% 20% 10% 20% 10% 10% NOTE (1) definizione di fabbricati a privata : articolo 2, comma 11, Legge191/2009 articolo 7, comma 1, lettera b), Legge 488/1999; Circolare Ministeriale n. 247/E/1999, punto 2.1. e Circolare Ministeriale n. 71/E/2000, paragrafo 1. (2) Definizione di edifici di edilizia residenziale pubblica : Circolare Ministeriale n. 151/E/1999 (alloggi pubblici, orfanotrofi, ospizi, brefotrofi pubblici). (3) Nell ambito dei beni finiti, il Legislatore ha individuato i beni significativi con il Decreto Ministeriale 29 dicembre Trattasi di: ascensori e montacarichi, infissi interni ed esterni, caldaie, videocitofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell aria, sanitari e rubinetterie da bagno, impianti di sicurezza. (4) Opere di urbanizzazione ed equiparate. (5) Se forniti, unitamente alla posa in opera, nell ambito di prestazione di opere, l aliquota è del 10%. (6) Es. appalto per l installazione di un ascensore: costo complessivo euro; costo ascensore euro; costo m,manodopera euro. In tal caso si deve distinguere in fattura euro (manodopera) con IVA al 10%; euro (parte del costo dell ascensore pari al costo 7

8 della manodopera) con IVA al 10%; euro (la rimanenza del costo dell ascensore eccedente l incidenza del costo della manodopera) con IVA al 20%. (7) 10% relativamente agli edifici a privata: articolo 2, comma 11, legge 191/2009 e articolo 7, comma 1, lettera b), Legge 488/ luglio 2010 Massimo Pipino 8