Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE

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1 Tribunale di Milano PROCEDURA FALLIMENTARE Prima 94 S.r.l. In Liq.ne N Gen. Rep. 1080/2016 data udienza di verifica crediti: ore 11:00 Giudice Delegato: Dott.ssa FRANCESCA MAMMONE Curatore Fallimentare: Dott. Enrico De Bono RAPPORTO DI VALUTAZIONE Solbiate Olona (VA) - Viale Vittorio Veneto n. 12 Lotto BOX AUTO SUB. 01; Lotto BOX AUTO SUB. 02 Esperto alla stima: Codice fiscale: Studio in: Pec: Paolo Majoni MJNPLA64R17F205E Viale Certosa Milano paolo.majoni@tiscali.it majoni.17229@oamilano.it Pag. 1 di 18

2 INDICE SINTETICO 1. Dati Catastali Beni: Viale Vittorio Veneto n Solbiate Olona (Varese) Lotto: 001 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 01 Categoria: Garage o autorimessa [G] Dati Catastali: foglio 5, particella 7168, subalterno 1 Lotto: 002 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 02 Categoria: Garage o autorimessa [G] Dati Catastali: foglio 5, particella 7168, subalterno 2 2. Stato di possesso Beni: Viale Vittorio Veneto n Solbiate Olona (Varese) Lotto: 001 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 01 Possesso: Occupato con titolo da verificare Lotto: 002 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 02 Possesso: Occupato con titolo da verificare 3. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Beni: Viale Vittorio Veneto n Solbiate Olona (Varese) Lotto: 001 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 01 Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI Pag. 2 di 18

3 Lotto: 002 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 02 Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: SI 4. Creditori Iscritti Beni: Viale Vittorio Veneto n Solbiate Olona (Varese) Lotto: 001 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 01 Creditori Iscritti: Non specificato Lotto: 002 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 02 Creditori Iscritti: Non specificato 5. Comproprietari Beni: Viale Vittorio Veneto n Solbiate Olona (Varese) Lotto: 001 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 01 Comproprietari: Nessuno Lotto: 002 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 02 Comproprietari: Nessuno 6. Misure Penali Beni: Viale Vittorio Veneto n Solbiate Olona (Varese) Lotto: 001 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 01 Misure Penali: NO Pag. 3 di 18

4 Lotto: 002 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 02 Misure Penali: NO 7. Continuità delle trascrizioni Beni: Viale Vittorio Veneto n Solbiate Olona (Varese) Lotto: 001 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 01 Continuità delle trascrizioni: Non specificato Lotto: 002 Corpo: A - BOX AUTO SUB. 02 Continuità delle trascrizioni: Non specificato 8. Prezzo Beni: Viale Vittorio Veneto n Solbiate Olona (Varese) Lotto: BOX AUTO SUB. 01 Prezzo da libero: 6.800,00 Prezzo da occupato: 3.000,00 Lotto: BOX AUTO SUB. 02 Prezzo da libero: 4.700,00 Prezzo da occupato: 2.400,00 Pag. 4 di 18

5 Beni in Solbiate Olona (Varese) Viale Vittorio Veneto n. 12 Lotto: 001 BOX AUTO SUB IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A - BOX AUTO SUB. 01. Garage o autorimessa [G] sito in Viale Vittorio Veneto n. 12 Quota e tipologia del diritto 1/1 di PRIMA 94 S.R.L. IN LIQ.NE- Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: PRIMA 94 Srl, foglio 5, particella 7168, subalterno 1, scheda catastale VA del 04/05/2006, indirizzo Viale Vittorio Veneto, 12, piano T, comune Solbiate Olona, categoria C/6, classe 5, consistenza 30 mq, superficie 37 mq, rendita 61,97 Derivante da: Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. Confini: Si elencano i confini in senso orario: nord proprietà di terzi (Part. 7167), est proprietà di terzi (Part. 7340), sud proprietà di terzi (Part. 2616), ovest altra unità immobiliare (Sub. 01). Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Lo stato di fatto non corrisponde a quanto rappresentato nella planimetria catastale. Regolarizzabili mediante: Rifare la planimetria catastale con sistema informatizzato. Descrizione delle opere da sanare: Demolizione di muro tra le due unità immobiliari Rifare la planimetria catastale con sistema informatizzato: 400,00 Oneri Totali: 400,00 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi scarsi. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: Non specificato Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da Sig. xxxxxxxxx e Sig.ra xxxxxxxxxx, con un preliminare di compravendita stipulato in data 26/07/2004, non registrato, per l'importo di euro ,00 Pag. 5 di 18

6 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento. Opponibilità ai terzi: Note: Il Sig. xxxxxxxxxx e la Sig.ra xxxxxxxxxx hanno versato il un acconto pari a ,00 per l'acquisto dei due box auto. Pag. 6 di 18

7 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Pignoramenti: Altre trascrizioni: - A favore della massa dei creditori contro PRIMA 94 S.R.L. IN LIQ.NE; Derivante da: SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO; A rogito di Tribunale di Milano in data 21/12/2016 ai nn iscritto/trascritto a Milano 2 in data 06/02/2017 ai nn /8107; Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti : 4.3 Misure Penali - Descrizione onere: Atto Unilaterale d'obbligo; A rogito di Notaio Elia Benedetto Antonio in data 22/04/2004 ai nn /11033; Registrato a Milano 3 in data 29/04/2004 ai nn. 4497/S 1T; Iscritto/trascritto a Milano 2 in data 30/04/2004 ai nn /29512; Atto di asservimento delle autorimesse ai fabbricati di cui costituiscono la pertinenza e obbligo di "servitù non edificandi" delle particelle 7079 (ora 7168), 2062 e Pag. 7 di 18

8 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: dato non disponibile Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: - Millesimi di proprietà: - Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: esiste un Atto di Asservimento Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: xxxxxxxx nato a xxxxxxx il xxxxxxxx e xxxxxxxxx nata a xxxxxx il xxxxx dal 06/04/1990 al 26/07/2004. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Sorgaro Antonio, in data 06/04/1990, ai nn ; registrato a Busto Arsizio, in data 26/04/1990, ai nn. 407/2V; trascritto a Milano 2, in data 04/05/1990, ai nn / Note: L'atto riguarda il terreno sul quale successivamente sono state edificate le unità immobiliari in oggetto. Titolare/Proprietario: Realizzazioni Immobiliari S.r.l. dal 26/07/2004 al 11/12/2008. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Elia Benedetto Antonio, in data 26/07/2004, ai nn /11272; registrato a Milano 3, in data 02/08/2004, ai nn. 9724/1T. Note: L'atto riguarda il terreno sul quale successivamente sono state edificate le unità immobiliari in oggetto. Titolare/Proprietario: Prima 94 S.r.l. dal 11/12/2008 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di fusione per incorporazione - a rogito di Notaio Elia Benedetto Antonio, in data 11/12/2008, ai nn /15181; trascritto a Milano 2, in data 29/12/2008, ai nn / PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: D.I.A. 78/2003 del Intestazione: Realizzazioni Immobiliari S.r.l. Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Per lavori: Demolizione e ricostruzione edificio plurifamiliare con recupero del sottotetto ai fini abitativi ed annesse autorimesse Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 18/11/2003 al n. di prot. - Abitabilità/agibilità in data 10/12/2009 al n. di prot NOTE: Sono state presenta le successive Varianti al progetto originale: D.I.A. 45/2004 del ; D.I.A. n. 9/2005 del ; D.I.A. n. 6/2006 del Conformità edilizia: Garage o autorimessa [G] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Manca la parete interna che doveva dividere questa unità immobiliare dal confinante Subalterno 01. Regolarizzabili mediante: Costruire la parete come da progetto assentito Pag. 8 di 18

9 Descrizione delle opere da sanare: Costruire una parete in laterizio per dividere le due unità immobiliari Costruire una nuova parete in laterizio: 500,00 Oneri Totali: 500,00 Note: Si calcola la metà del costo totale del lavoro. 7.2 Conformità urbanistica: Viale Vittorio Veneto n. 12 Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: Consiglio Comunale n. 40 del Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Ambiti Territoriali T2 (Sistema Insediativo Consolidato) Disciplina Generale del Piano delle Regole, Articoli 87, 88, 89. Note sulla conformità: Note generali sulla conformità: Esiste un Atto Unilaterale d'obbligo e Atto di Asservimento per le autorimesse ai fabbricati di cui costituiscono pertinenza. Descrizione: Garage o autorimessa [G] di cui al punto A - BOX AUTO SUB. 01 L'unità immobiliare si trova all'interno di una proprietà privata a destinazione residenziale (villetta indipendente con area esterna pertinenziale). E' un piccolo fabbricato di un piano fuori terra con due unità immobiliari a destinazione box auto e piccola area esterna pertinenziale; sono stati edificati nel La struttura del piccolo fabbricato è in cemento armato e le pareti in laterizio. Le facciate sono intonacate. Il tetto è in calcestruzzo piano impermeabilizzato con guaina bituminosa. Il pavimento è in calcestruzzo lisciato. Il box ha forma rettangolare, i serramenti in legno con vetro semplice, all'interno vi è l'impianto elettrico e l'illuminazione. La superficie commerciale del box auto è pari a circa 33 mq. Manca la parete interna che da progetto doveva dividerlo dal Sub. 02. Nell'area esterna è stata costruita una tettoia senza permesso comunale e andrà rimossa. Stato di manutenzione generale: sufficiente Impianti: Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico SI Epoca di realizzazione/adeguamento 2005 Note l'impianto elettrico del box è alimentato dall'impianto elettrico della abitazione del Sig. xxxxxx. E' stato fatta un verifica solo a vista Pag. 9 di 18

10 dell'impianto elettrico. Informazioni relative al calcolo della consistenza: Il principio adottato fa riferimento al calcolo dell'agenzia del Territorio (D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138) che assume metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Box auto sup lorda di pavimento 30,00 1,00 30,00 Area esterna sup lorda di pavimento 28,00 0,10 2,80 mq 58,00 mq 32,80 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Stima sintetica comparativa. NOTA: In virtù del fatto che l'unità immobiliare oggetto di stima si trova all'interno di una proprietà privata di terzi e che vi è un vincolo pertinenziale con la medesima proprietà privata di terzi, considerato che un futuro acquirente difficilmente accetterà di entrare in possesso di un bene con simili limitazioni, si presume che gli unici probabili acquirenti siano i promissari acquirenti Sig. xxxxxxxx e la Sig.ra xxxxxxxxxx che di fatto già utilizzano questa unità immobiliare. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Varese; Ufficio tecnico di Solbiate Olona; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Provincia di Varese. 8.3 Valutazione corpi: A - BOX AUTO SUB. 01. Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Box auto 30,00 250, ,00 Area esterna 2,80 250,00 700,00 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 8.200,00 Valore Corpo 8.200,00 Valore Accessori 0,00 Valore complessivo intero 8.200,00 Pag. 10 di 18

11 Valore complessivo diritto e quota 8.200,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A - BOX AUTO SUB , , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) 410,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Costi di cancellazione oneri e formalità: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 900,00 0, ,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 6.800,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 3.000, Regime fiscale della vendita come da normativa vigente. Pag. 11 di 18

12 Lotto: 002 BOX AUTO SUB IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: Identificativo corpo: A - BOX AUTO SUB. 02. Garage o autorimessa [G] sito in Viale Vittorio Veneto n. 12 Quota e tipologia del diritto 1/1 di PRIMA 94 S.R.L. IN LIQ.NE- Piena proprietà Cod. Fiscale: Eventuali comproprietari: Nessuno Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: PRIMA 94 Srl, foglio 5, particella 7168, subalterno 2, scheda catastale VA del 04/05/2006, indirizzo Viale Vittorio Veneto, 12, piano T, comune Solbiate Olona, categoria C/6, classe 6, consistenza 20 mq, superficie 25 mq, rendita 48,55 Derivante da: Variazione del 09/11/ Inserimento in visura dei dati di superficie. Confini: Si elencano i confini in senso orario: nord proprietà di terzi (Part. 7167), est altra unità immobiliare (Sub. 02), sud proprietà di terzi (Part. 2616), ovest proprietà di terzi (Part. 3177). Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Lo stato di fatto non corrisponde a quanto rappresentato nella planimetria catastale. Regolarizzabili mediante: Rifare la planimetria catastale con sistema informatizzato. Descrizione delle opere da sanare: Demolizione di muro tra le due unità immobiliari Rifare la planimetria catastale con sistema informatizzato: 400,00 Oneri Totali: 400,00 2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA): Caratteristiche zona: centrale normale Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi scarsi. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Servizi offerti dalla zona: Non specificato Caratteristiche zone limitrofe: Non specificato Importanti centri limitrofi: Non specificato Attrazioni paesaggistiche: Non specificato Attrazioni storiche: Non specificato Principali collegamenti pubblici: Non specificato 3. STATO DI POSSESSO: Occupato da Sig. xxxxxxxxxx e Sig.ra xxxxxxxxx, con un preliminare di compravendita stipulato in data 26/07/2004, non registrato, per l'importo di euro ,00 Il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento. Opponibilità ai terzi: Note: Il Sig. xxxxxxxxx e la Sig.ra xxxxxxxxxx hanno versato il un acconto pari a ,00 per l'acquisto dei due box auto. Pag. 12 di 18

13 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente: Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Atti di asservimento urbanistico: Altre limitazioni d'uso: 4.2 Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura: Iscrizioni: Pignoramenti: Altre trascrizioni: - A favore della massa dei creditori contro PRIMA 94 S.R.L. IN LIQ.NE; Derivante da: SENTENZA DICHIARATIVA DI FALLIMENTO; A rogito di Tribunale di Milano in data 21/12/2016 ai nn iscritto/trascritto a Milano 2 in data 06/02/2017 ai nn /8107; Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti : 4.3 Misure Penali - Descrizione onere: Atto Unilaterale d'obbligo; A rogito di Notaio Elia Benedetto Antonio in data 22/04/2004 ai nn /11033; Registrato a Milano 3 in data 29/04/2004 ai nn. 4497/S 1T; Iscritto/trascritto a Milano 2 in data 30/04/2004 ai nn /29512; Atto di asservimento delle autorimesse ai fabbricati di cui costituiscono la pertinenza e obbligo di "servitù non edificandi" delle particelle 7079 (ora 7168), 2062 e Pag. 13 di 18

14 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: dato non disponibile Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: - Millesimi di proprietà: - Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: SI Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: esiste un Atto di Asservimento Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Non specificato Avvertenze ulteriori: Non specificato 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: Titolare/Proprietario: xxxxxx nato a xxxx il xxxxxxxx e xxxxxxx nata a xxxxxxxx il xxxxxxx dal 06/04/1990 al 26/07/2004. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Sorgaro Antonio, in data 06/04/1990, ai nn ; registrato a Busto Arsizio, in data 26/04/1990, ai nn. 407/2V; trascritto a Milano 2, in data 04/05/1990, ai nn / Note: L'atto riguarda il terreno sul quale successivamente sono state edificate le unità immobiliari in oggetto. Titolare/Proprietario: Realizzazioni Immobiliari S.r.l. dal 26/07/2004 al 11/12/2008. In forza di atto di compravendita - a rogito di Notaio Elia Benedetto Antonio, in data 26/07/2004, ai nn /11272; registrato a Milano 3, in data 02/08/2004, ai nn. 9724/1T. Note: L'atto riguarda il terreno sul quale successivamente sono state edificate le unità immobiliari in oggetto. Titolare/Proprietario: Prima 94 S.r.l. dal 11/12/2008 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di fusione per incorporazione - a rogito di Notaio Elia Benedetto Antonio, in data 11/12/2008, ai nn /15181; trascritto a Milano 2, in data 29/12/2008, ai nn / PRATICHE EDILIZIE: Numero pratica: D.I.A. 78/2003 del Intestazione: Realizzazioni Immobiliari S.r.l. Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico) Per lavori: Demolizione e ricostruzione edificio plurifamiliare con recupero del sottotetto ai fini abitativi ed annesse autorimesse Oggetto: nuova costruzione Presentazione in data 18/11/2003 al n. di prot. - Abitabilità/agibilità in data 10/12/2009 al n. di prot NOTE: Sono state presenta le successive Varianti al progetto originale: D.I.A. 45/2004 del ; D.I.A. n. 9/2005 del ; D.I.A. n. 6/2006 del Conformità edilizia: Garage o autorimessa [G] Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: Manca la parete interna che doveva dividere questa unità immobiliare dal confinante Subalterno 01. Regolarizzabili mediante: Costruire la parete come da progetto assentito Descrizione delle opere da sanare: Costruire una parete in laterizio per dividere le due unità immobiliari Costruire una nuova parete in laterizio: 500,00 Pag. 14 di 18

15 Oneri Totali: 500,00 Note: Si calcola la metà del costo totale del lavoro. 7.2 Conformità urbanistica: Viale Vittorio Veneto n. 12 Strumento urbanistico Approvato: Piano Governo del Territorio In forza della delibera: Consiglio Comunale n. 40 del Zona omogenea: Norme tecniche di attuazione: Ambiti Territoriali T2 (Sistema Insediativo Consolidato) Disciplina Generale del Piano delle Regole, Articoli 87, 88, 89. Note sulla conformità: Note generali sulla conformità: Esiste un Atto Unilaterale d'obbligo e Atto di Asservimento per le autorimesse ai fabbricati di cui costituiscono pertinenza. Descrizione: Garage o autorimessa [G] di cui al punto A - BOX AUTO SUB. 02 L'unità immobiliare si trova all'interno di una proprietà privata a destinazione residenziale (villetta indipendente con area esterna pertinenziale). E' un piccolo fabbricato di un piano fuori terra con due unità immobiliari a destinazione box auto e piccola area esterna pertinenziale; sono stati edificati nel La struttura del piccolo fabbricato è in cemento armato e le pareti in laterizio. Le facciate sono intonacate. Il tetto è in calcestruzzo piano impermeabilizzato con guaina bituminosa. Il pavimento è in calcestruzzo lisciato. Il box ha forma rettangolare, ha una basculante in metallo zincato con serratura, all'interno vi è l'impianto elettrico e l'illuminazione. La superficie commerciale del box auto è pari a circa 24 mq. Manca la parete interna che da progetto doveva dividerlo dal Sub. 01. Stato di manutenzione generale: sufficiente Impianti: Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico SI Epoca di realizzazione/adeguamento 2005 Note l'impianto elettrico del box è alimentato dall'impianto elettrico della abitazione del Sig. xxxxxxx. E' stato fatto un verifica solo a vista dell'impianto elettrico. Informazioni relative al calcolo della consistenza: Pag. 15 di 18

16 Il principio adottato fa riferimento al calcolo dell'agenzia del Territorio (D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138) che assume metro quadrato di superficie catastale quale unità di misura della consistenza degli immobili urbani a destinazione ordinaria. Destinazione Parametro Superficie reale/potenziale Coeff. Superficie equivalente Box auto sup lorda di pavimento 21,00 1,00 21,00 Area esterna sup lorda di pavimento 21,00 0,10 2,10 Area esterna sup lorda di pavimento 24,90 0,02 0,50 mq 66,90 mq 23,60 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1 Criterio di stima: Stima sintetica comparativa. NOTA: In virtù del fatto che l'unità immobiliare oggetto di stima si trova all'interno di una proprietà privata di terzi e che vi è un vincolo pertinenziale con la medesima proprietà privata di terzi, considerato che un futuro acquirente difficilmente accetterà di entrare in possesso di un bene con simili limitazioni, si presume che gli unici probabili acquirenti siano i promissari acquirenti Sig. xxxxxxxx e la Sig.ra xxxxxxxxx che di fatto già utilizzano questa unità immobiliare. 8.2 Fonti di informazione: Catasto di Varese; Ufficio tecnico di Solbiate Olona; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare Provincia di Varese. 8.3 Valutazione corpi: A - BOX AUTO SUB. 02. Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata) Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Box auto 21,00 250, ,00 Area esterna 2,10 250,00 525,00 Area esterna 0,50 250,00 124,50 Stima sintetica comparativa parametrica del corpo 5.899,50 Valore Corpo 5.899,50 Valore Accessori 0,00 Valore complessivo intero 5.899,50 Valore complessivo diritto e quota 5.899,50 Pag. 16 di 18

17 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A - BOX AUTO SUB , , , Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 5%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. ( min.5% ) 294,98 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Costi di cancellazione oneri e formalità: 8.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 900,00 0, ,53 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 4.700,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 2.400, Regime fiscale della vendita come da normativa vigente. Riepilogo Beni: Viale Vittorio Veneto n Solbiate Olona (Varese) Lotto: BOX AUTO SUB Prezzo da libero: 6.800,00 Lotto: BOX AUTO SUB Prezzo da occupato: 3.000,00 Lotto: BOX AUTO SUB Prezzo da libero: 4.700,00 Lotto: BOX AUTO SUB Prezzo da occupato: 2.400,00 Allegati Allegati alla Perizia delle unità immobiliari site in Solbiate Olona (VA) all. 01) Estratto di mappa catastale; all. 02) Elaborato planimetrico; all. 03) Foto, Visura catastale storica, Planimetria catastale del Lotto 01 (Sub. 01); all. 04) Foto, Visura catastale storica, Planimetria catastale del Lotto 02 (Sub. 02); all. 05) Atto Unilaterale d'obbligo del 22/04/2004; all. 06) Preliminare di compravendita stipulato in data 26/07/2004. Pag. 17 di 18

18 Data generazione: L'Esperto alla stima Paolo Majoni Pag. 18 di 18