Prot. 240 Roma, 21 aprile degli Enti Associati

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1 (FC_lettera_intestata_ Ed_04_Rev_01 / K:\TRIENNIO 2009_2011\CIRCOLARI\Lettere ai presidenti\audizione 19 apr 11.doc / 21/04/11) Prot. 240 Roma, 21 aprile 2011 trasmissione Ai Signori Presidenti degli Enti Associati LORO SEDI in data 19 aprile 2011 Federcasa ha partecipato all audizione presso la Commissione Giustizia della Camera dei Deputati che ha avviato l esame della proposta di legge C già approvata dal Senato, recante modifiche alla disciplina del condominio negli edifici, alla quale sono state successivamente abbinate le proposte di legge C. 541 Vitali, C Galati, C Torrisi, C Duilio e C Giammanco. Trasmettiamo la nota depositata da Federcasa, le proposte di legge di cui sopra e quanto depositato da Confabitare e dal Dipartimento di scienze giuridiche dell Università degli studi di Torino in sede di audizione. Seguiranno a breve gli emendamenti predisposti da Federcasa. Con i migliori saluti. Il Presidente Luciano Cecchi Allegati: c.s.d.

2 AUDIZIONE COMMISSIONE GIUSTIZIA CAMERA DEI DEPUTATI Roma, 19 aprile 2011 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici a cura del Presidente di Federcasa Luciano Cecchi

3 2 Il riordino complessivo delle norme del codice civile in materia di condominio è un intervento normativo quanto mai necessario ed urgente, sia per colmare le lacune della disciplina, sia per evitare, in futuro, la formazione di un gravame di contenzioso civile che pesa sull amministrazione degli uffici giudiziari. Federcasa ritiene che il principale compito della riforma sia, peraltro, l adeguamento del quadro normativo vigente al nuovo contesto del patrimonio edilizio e della proprietà urbana. Le questioni condominiali non sono solo questioni di condominio ma hanno profili economico-sociali molto rilevanti, con implicazioni significative legate non solo al benessere delle persone nelle loro abitazioni, ma anche alla manutenzione e riqualificazione del patrimonio edilizio, all imposizione fiscale e alla fruizione delle agevolazioni tributarie e finanziarie vigenti sulla casa. Abbiamo richiesto l audizione in Parlamento per segnalare, agli Onorevoli Deputati, una questione importante non considerata né nel testo unificato approvato dal Senato né nella proposta di legge al Vostro esame, né nei provvedimenti abbinati alla stessa proposta per un esame congiunto. Federcasa associa 114 gli Enti di edilizia residenziale pubblica (ERP) che, in tutta Italia, da quasi un secolo costruiscono e gestiscono abitazioni sociali prima realizzate con fondi pubblici, e da quasi cinque anni quasi esclusivamente con fondi propri e con prestiti agevolati. Si tratta di Istituti autonomi per le case popolari, enti in via di trasformazione e aziende che gestiscono un patrimonio di oltre 850 mila alloggi destinato ad una utenza con reddito basso o medio. Gli inquilini assegnatari degli alloggi sociali non sono solo gli indigenti, ma anche una parte consistente delle famiglie con reddito medio-basso con i requisiti per ottenere un alloggio a canone sociale, perché non hanno un reddito sufficiente per sostenere un affitto di mercato o accedere ad un mutuo. Una utenza che si va allargando a dismisura fino a ricomprendere categorie e famiglie che fino a poco tempo fa non potevano essere definite in condizione di bisogno. Tra gli immobili residenziali degli Enti di edilizia residenziale Pubblica comunque denominati, alloggi sono in locazione; di questi, sono in gestione condominiale; il 34% del totale. Le gestioni condominiali degli alloggi ERP, in totale, sono ; si raggiungono percentuali oltremodo elevate, soprattutto nel Nord: a fronte di alloggi locati nel Nord Italia, sono in condomini misti ; nel centro è inferiore, ma pur sempre elevato, il numero degli alloggi in gestione condominiale (su in locazione, sono in condominio); nel sud sono su un totale locato di alloggi. La gestione degli enti copre, con esigui canoni sociali - pari, in media, a circa 78 euro - tutti i costi, compreso l'ingente prelievo fiscale, ancora oggi del tutto equivalente all onere fiscale che grava un'impresa che opera sul libero mercato e beneficia di introiti da locazione e da vendita di immobili

4 3 residenziali dal mercato liberamente determinati. Un prelievo di recente incrementato dal decreto sul federalismo municipale che dispone che, a partire dal 2014, tali enti siano nuovamente incisi, mediante l IMU, da un prelievo patrimoniale del tutto simile all ICI, dal quale sono stati esentati con il decreto 93/2008. Avremo così situazioni paradossali: nello stesso condominio misto, ci saranno i proprietari di un abitazione utilizzata come prima casa che beneficeranno dell esenzione dall IMU (come già dall ICI) e altri (gli enti di edilizia pubblica, che gestiscono, a canoni irrisori, gli alloggi sociali) che dovranno puntualmente subire il prelievo IMU, insostenibile anche per i nostri Enti associati con i bilanci più solidi Senza dire che né gli Enti di edilizia residenziale pubblica (che sono soggetti IRES) né gli inquilini assegnatari degli alloggi sociali hanno mai potuto beneficiare della detrazione del 36 per cento per le ristrutturazioni edilizie e di quella del 55 per cento sulle riqualificazioni energetiche. Sicché, nel medesimo condominio misto i proprietari che concorrono alla spesa per lavori di ristrutturazione o riqualificazione energetica sulle parti comuni hanno un diverso trattamento fiscale: i proprietari privati, possono ridurre il carico fiscale, grazie ad una detrazione del 36 o del 55 per cento sui costi di ristrutturazione o di riqualificazione; gli altri gli Enti ex-iacp, comunque denominati non hanno alcun beneficio fiscale Da notare che il decreto-legge 5 del 2009 ha previsto detrazioni aggiuntive pari al 20 per cento delle spese, e nel limite massimo di euro, per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici ad alta efficienza energetica, nonché per televisori e computer, per i contribuenti (solo proprietari privati...) che effettuino interventi di recupero del patrimonio edilizio - e che già beneficiano della possibilità di portare in detrazione dal reddito il 36 per cento delle relative spese - che possono così aggiungere a quella del 36 per cento un'ulteriore detrazione. Secondo la Corte dei Conti (Relazione sulla gestione dell'edilizia residenziale pubblica, 2007, sezione delle autonomie della Corte dei Conti) il combinato disposto di canoni ridotti con tassi di morosità che arrivano a superare il 50 per cento fa sì che i costi per spese di manutenzione e gestione a carico degli enti proprietari siano spesso superiori ai flussi di risorse in entrata; gli enti si trovano dunque costretti a mantenere la funzionalità e il decoro degli alloggi con risorse del tutto insufficienti, e a fronteggiare le legittime sollecitazioni di nuove costruzioni e di ristrutturazione di alloggi che oggi non hanno i requisiti per essere locati. La vendita degli alloggi di edilizia sociale, agli esigui prezzi di vendita degli immobili offerti agli assegnatari, costringe a vendere almeno quattro alloggi sociali per ottenere risorse sufficienti a costruirne uno; la relazione della Corte dei Conti sottolinea che, in dodici anni, dal 1993 al 2005, le Regioni hanno alienato 140 mila alloggi ex-iacp, realizzando un introito di 3,5 miliardi di euro, con un entrata media di 25mila euro ad alloggio.

5 4 Le alienazioni hanno generato, nel tempo, il fenomeno dei condomini misti, complessi di immobili in parte privatizzati e in parte locati a canone sociale. In questo difficile contesto e in una condizione di obiettiva ristrettezza di risorse sia per finanziare le gestioni che per nuovi investimenti, gli Enti di Edilizia Residenziale Pubblica si trovano a sostenere anche i costi derivanti dalla gestione dei condomini «misti» formati in parte da assegnatari ERP e in parte da persone divenute proprietarie dell'alloggio; questa condizione impegna gli enti proprietari in onerosi e frequenti interventi deliberati dall'assemblea di condominio. Con la proposta di legge all esame del Parlamento è evidente che si configura una situazione del tutto nuova per i nostri enti che si trovano a gestire condomini misti. Gli articoli della proposta A.C.4041 al Vostro esame che potrebbero incidere sulle gestioni sociali miste sono molti. In particolare: i tre nuovi articoli aggiuntivi all articolo 1117 del codice civile, introdotti dall'articolo 2, che interviene sulla definizione e sulla disciplina delle parti comuni; l'articolo 1117-ter, che interviene sulle maggioranze necessarie alla modificazione d'uso e sostituzione delle parti comuni e che rinvia al nuovo articolo 1136, quinto comma, prevedendo che le modificazioni delle destinazioni d'uso e la sostituzione delle parti comuni siano deliberate dall'assemblea con la maggioranza dei presenti, almeno i 2/3 del valore dell'edificio ovvero dei millesimi. Anche l'articolo 5, che interviene sul primo comma dell'articolo 1120 del codice civile, potrebbe avere effetti molto incisivi sui condomini misti : prevede infatti quorum accessibili sia per l'approvazione delle innovazioni in genere (maggioranza degli intervenuti all'assemblea e metà del valore dell'edificio) sia per le innovazioni di interesse sociale (maggioranza degli intervenuti e 1/3 del valore dell'edificio). Sono queste innovazioni assai rilevanti: sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, abbattimento di barriere architettoniche, contenimento consumi energetici, parcheggi, installazione impianti centralizzati radiotelevisivi e telematici. Federcasa sollecita pertanto un approfondita riflessione su questa rilevante questione e l introduzione di opportune modifiche che tengano conto del fatto che, in una condizione di obiettiva limitazione di risorse, gli Enti di Edilizia Residenziale Pubblica che gestiscono condomini misti - formati in parte da assegnatari ERP e in parte da persone divenute proprietarie dell'alloggio - si trovano a sostenere i costi di onerosi e frequenti interventi deliberati - anche con una esigua maggioranza - dall'assemblea di condominio. Interventi che non beneficiano, ad oggi, di alcun incentivo fiscale quali le detrazioni del 36% e del 55% sulle ristrutturazioni edilizie e sulle riqualificazioni energetiche che sono riservate ai proprietari privati di immobili, sia per le singole unità immobiliari residenziali e per le loro pertinenze, sia per le parti comuni del condominio a cui appartiene l immobile.

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