Nota della redazione. A. Check-list in caso di acquisto immobiliare

Transcript

1 Nota della redazione La presente check-list è stata stilata dall avv. Luca Guidicelli dello Studio Guidicelli & Associati di Lugano, quale aiuto per i committenti (proprietari di immobili) che desiderano effettuare dei lavori che interessano la loro proprietà. La lista viene pubblicata ed è consultabile sul sito di Patti chiari e dell Avv. Guidicelli. La lista è intesa quale documento di preparazione dei lavori da parte del proprietario e non può quindi essere usata quale base per un contratto tra il proprietario e il prestatore di servizi. L autore non risponde della completezza e dell esattezza delle informazioni qui riportate; la messa a disposizione della stessa non comporta la stipula di alcun contratto tra l autore e il lettore. La presente lista e tutti i suoi aggiornamenti soggiacciono al diritto d autore, secondo la legislazione svizzera: chi desidera farne uso differente deve ottenere il consenso dell autore. A. Check-list in caso di acquisto immobiliare 1. Scelta del notaio: se non si ha confidenza con un notaio in particolare, contattare 3-4 notai e chiedere semplicemente un preventivo dei costi per il rogito e per l assistenza giuridica legata all acquisto; 2. Scelta di un eventuale perito esterno: in caso di dubbio sulla proprietà che si intende acquistare occorre farsi assistere da un perito esterno (evtl. chiedendo al notaio di fornire alcuni nominativi); in caso di problemi notati dal perito, occorre farsi assistere dal notaio-avvocato e: a. negoziare una riduzione del prezzo con il venditore, ma facendo iscrivere dal notaio nel rogito di acquisto chel acquirente accetta il difetto, mentre il venditore esclude che ve ne siano altri o b. chiedere al venditore di procedere alla sistemazione del difetto prima dell acquisto; c. se nessuna di queste due ipotesi è accettata dal venditore, valutare attentamente se conviene procedere all acquisto. 3. Ottenere un estratto aggiornato del Registro fondiario: il notaio se ne può occupare direttamente; chiedere al notaio se ci sono menzioni, annotazioni, servitù particolari che il venditore non ha spiegato; in ogni caso sarebbe buona norma che il notaio chieda al Registro fondiario di farsi rilasciare una copia di tutti i documenti giustificativi di tutte le iscrizioni visibili dall estratto; 4. Scelta di una banca: se l acquisto non avviene interamente con mezzi propri, occorre contattare 3-4 banche e farsi fare dei preventivi per il credito ipotecario; studiare attentamente le proposte ricevute e scegliere la proposta che meglio si addice alle Vostre risorse finanziarie attuali e quelle prevedibili nel prossimo futuro; prestare

2 anche attenzione al fatto che esista o meno un obbligo di effettuare ammortamenti; 5. Uso di averi pensionistici: se si intende ricorrere a parte o tutto l avere pensionistico LPP, occorre esaminare ancora più attentamente le ricadute di questa scelta nel momento in cui sarete pensionati (in quel caso la vostra rendita sarà minore e le vostre entrate fisse mensili dovranno permettervi di sopportare i costi del capitale finanziato); il notaio iscriverà a registro fondiario un annotazione, che ricorderà in futuro che in caso di rivendita dell immobile la parte finanziata con la LPP dovrà essere ritornata alla vostra assicurazione LPP; 6. Documentazione fotografica: è consigliabile effettuare una documentazione fotografica la più completa possibile prima dell acquisto; ciò serve nel caso in cui in futuro dovesse emergere un difetto occulto; 7. Accertamento di oneri pubblici: chiedere al notaio di ottenere dalle autorità fiscali l estratto dei debiti fiscali del venditore che godono di un ipoteca legale sul fondo, ipoteca che segue il fondo anche in caso di cambio di proprietà; nel caso in cui ci sono debiti, il notaio inserirà una clausola nel suo atto notarile nel quale tratterrà una somma dal prezzo di vendita per pagare questi debiti 8. Tassa sugli utili immobiliari: la tassa è a carico del venditore, ma se questi non la paga lo Stato ha un ipoteca legale sul fondo e la può quindi esigere dall acquirente; chiedere al notaio di prevedere che deve trattenere un deposito su un suo conto clienti per provvedere al pagamento di questa tassa (che può essere facilmente preventivata prima della compravendita); 9. Certificato energetico e radon: chiedere al venditore di fornirvi questi documenti se in suo possesso; in alternativa chiederlo al Comune; 10. Estratto delle norme pianificatorie comunali: richiedere sempre al Comune una conferma del tipo di zona in cui si trova l immobile che si intende acquistare, nonché una copia delle NAPR (norme di applicazione del piano regolatore); 11. Piani e altri documenti: farsi consegnare dal venditore tutti i piani della casa, nonché tutti i documenti relativi all impiantistica della stessa (ad esempio i manuali di istruzione degli apparecchi ecc.) 12. Trapasso di eventuali cartelle ipotecarie: se l acquirente non si fida del notaio, può esigere da lui e dalla banca creditrice propria e quella del venditore che le cartelle ipotecarie presso la banca del venditore vengano direttamente trapassate da quella banca alla propria, dietro presentazione da parte del notaio dell estratto del registro fondiario dopo il trapasso di proprietà; in questo caso l acquirente deve versare sul conto clienti del notaio solo la parte di capitale proprio. Se l acquirente si fida del notaio, può delegare a lui il trapasso del prezzo di vendita e delle cartelle ipotecarie, ma deve essere cosciente del fatto che in caso di problemi il Cantone non risponde dell operato dei notai; 13. Firma del contratto di compravendita: farsi rilasciare dal notaio una bozza finale dell atto notarile che si dovrà firmare nel suo studio assieme al venditore; leggerlo molto attentamente e porre le ultime

3 domande del caso, chiedendo eventualmente le ultime correzioni del testo. 14. Trapasso di proprietà: con la firma del contratto notarile la proprietà non passa ancora automaticamente all acquirente; essa passa solo con la trascrizione dell atto notarile a registro fondiario; chiedere quindi al notaio di consegnare un estratto originale aggiornato del registro fondiario. B. Check-list in caso di lavori ad un immobile 1. Scelta di un eventuale direttore dei lavori: se a prima vista il proprietario ritiene che i lavori in questione siano di una certa entità, che per gli stessi ci vogliano conoscenze particolari, che siano necessari più di un artigiano o che sia pure necessario fare una domanda di costruzione, occorre selezionare un architetto o un ingegnere che possano assistervi in tutte le fasi del lavoro; occorre quindi contattare 3-4 specialisti e richiedere loro un preventivo, dopo un sopralluogo (diffidando però da chi fa preventivi senza sopralluogo); di regola il sopralluogo e il preventivo devono essere gratuiti: chiederne esplicita conferma agli specialisti contattati; 2. Prima scelta degli artigiani: una volta determinata la necessità di ricorrere ad un terzo per effettuare un lavoro all immobile, occorre selezionare ca. 4-5 artigiani che potrebbero essere coinvolti; ciò deve avvenire per tutte le categorie di artigiani coinvolti: ad esempio 4-5 idraulici e 4-5 muratori; 3. Sopralluogo con gli artigiani coinvolti: dopo aver chiarito con gli artigiani contattati che il sopralluogo e il preventivo devono essere forniti gratuitamente, convocare i singoli artigiani; se la maggior parte di loro ritiene che sia necessario ricorrere ad uno specialista che sovraintenda i lavori seguire il punto 1; 4. Esame dei preventivi: facendosi aiutare dallo specialista selezionato o in un sua assenza, occorre esaminare attentamente i preventivi, prendendosi il tempo di compararli dettagliatamente, rispettivamente chiedendo lumi agli artigiani interessati; 5. Assunzione di informazioni sugli artigiani prescelti: se, dopo aver esaminato i preventivi, avete la preferenza su uno o due di essi, occorre assumere le seguenti informazioni direttamente dall artigiano (chi fa problemi va sicuramente e subito escluso dalla scelta): a. Estratto del registro di commercio (se l artigiano non è iscritto almeno chiedergliene la ragione); b. Estratto delle esecuzioni (per essere sana l azienda non deve avere esecuzioni, diffidare da chi ha esecuzioni e se ne ha controllare da chi provengono: potrebbero anche provenire da altri clienti insoddisfatti che potrebbero essere contattati per avere maggiori dettagli); c. Brochure aziendale; d. Brochure complete dei materiali che l artigiano intende usare;

4 e. Da internet raccogliere privatamente le informazioni sull artigiano (tramite ad esempio 6. Scelta dell artigiano: dopo aver assunto tutte le informazioni necessarie si procede alla scelta dell artigiano, che va quindi contattato per chiedere ove non l avesse ancora fatto i seguenti documenti: a. copia del contratto di appalto/mandato (cercate di preferire chi vi sottopone un contratto SIA con il numero di licenza sulla prima pagina, che potete confrontare sul sito Internet della SIA) b. eventuali condizioni generali c. eventuali norme esterne applicabili (di regola le norme SIA) d. altra documentazione citata nel contratto 7. Firma del contratto: dopo aver esaminato i documenti di cui sopra, eventualmente con lo specialista incaricato, procedere alla firma del contratto; una copia completa, firmata anche dall artigiano, deve essere conservata dal proprietario; evitate i contratti verbali o per stretta di mano: sono difficili da provare eventualmente in tribunale; 8. Documentazione fotografica: prima che inizino i lavori allestire una documentazione fotografica completa del luogo dell intervento e di tutti i punti dell immobile in cui gli artigiani passeranno; durante l esecuzione dei lavori effettuare periodicamente delle fotografie dei lavori e dello stato generale dell immobile; finiti i lavori effettuare un ulteriore copertura fotografica; 9. Inizio dei lavori: iniziati i lavori, concordate con l artigiano prescelto o il vostro specialista che segue i lavori chi ha la responsabilità sul cantiere; questi risponderà personalmente di eventuali danni o furti; se consegnate una chiave dell immobile e non sarete presenti fisicamente durante l intervento, fatevi rilasciare una ricevuta da chi prende la chiave e indicate sulla ricevuta che costui è personalmente responsabile di danni e furti 10. Sopralluoghi in cantiere: è vostro diritto ispezionare in qualunque momento il cantiere; esaminate attentamente lo stato di avanzamento dei lavori e ponete all artigiano tutte le domande che ritenete necessarie; attenzione però che se chiedete delle modifiche dell opera, dovete assolutamente seguire i punti di cui sopra e farvi rilasciare un nuovo preventivo lavori e un aggiornamento del contratto; 11. Fine dei lavori: non appena i lavori sono terminati effettuare un sopralluogo di collaudo con l artigiano ed eventualmente lo specialista incaricato; se si constatano difetti chiedere all artigiano: a. di sistemare in un congruo termine il difetto, senza maggiori costi per voi; se nel termine non interviene invitarlo un ultima volta a venire a sistemare il difetto avvertendolo che in caso di mancata sistemazione, contatterete un altro artigiano al quale commissionerete la riparazione: la spese di questo secondo artigiano verrà dedotta dalla fattura del primo; b. di ridurre il prezzo, se accettate comunque il difetto. 12. Liquidazione del prezzo: al momento di liquidare l ultima parte del prezzo, chiedete all artigiano di rilasciarvi una garanzia per i difetti occulti (che dovrebbe valere fino a 5 anni, ma almeno 2) pari al 10%

5 del valore del suo lavoro; la garanzia è di regola costituita da una garanzia bancaria o soprattutto assicurativa.