USUFRUTTO. 5) Quali sono le spese a carico dell usufruttuario

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1 USUFRUTTO 1) Che cos è l sfrtto e come si pò costitire? L sfrtto è il diritto di godimeto ( ovvero di possesso) di bee altri a titolo gratito ; viee chiamato sfrttario chi esercita tale diritto, metre il proprietario del bee oggetto di sfrtto è detto do proprietario. Si pò costitire : per legge ( sfrtto legale) per volotà dell omo per scapioe 2) Qal è la drata dell sfrtto? La drata dell sfrtto qidi o pò eccedere la vita dell sfrttario, metre per le persoe giridiche la drata massima è treta ai. Il diritto di sfrtto o è ereditabile e si estige co la morte dell sfrttario. 3) Qado si estige sfrtto L sfrtto ha termie ache : per prescrizioe, se o c è tilizzo cotiato per 20 ai, per riioe dell sfrtto o della proprietà ella stessa persoa per il totale perimeto della cosa s ci è costitito 4) Qali possoo essere i bei oggetto di sfrtto e qali soo i diritti e i doveri dell sfrttario? L sfrtto pò avere per oggetto bei immobili o bei mobili e si estede a ttti i bei icorporati el bee oggetto di sfrtto ( accessioi). Il codice civile art. 981 stabilisce che l sfrttario deve: disporre del bee co la massima diligeza ( cfr. diligeza del bo padre di famiglia) rispettare la destiazioe ecoomica L sfrttario pò disporre del so diritto, cederlo, dare i locazioe il bee e cocedere ipoteca s di esso. 5) Qali soo le spese a carico dell sfrttario Soo a carico dell sfrttario : le spese e gli oeri relativi alla ammiistrazioe, matezioe ordiaria e cstodia della cosa le imposte e i cotribti che gravao slla proprietà gli evetali iteressi slle somme spese dal proprietario per matezioe straordiaria e migliorameti Il do proprietario pertato di accolla le spese di coservazioe del bee ovvero qelle di matezioe straordiaria, reitegrazioe e assicrazioe. 5) Qali soo i qesiti estimativi i materia di sfrtto? I qesiti estimativi soo tre Stima del valore del diritto di sfrtto Stima del valore della da proprietà Stima dell ideità per migliorameti esegiti dall sfrttario 6) Come si determia il valore del diritto di sfrtto? Il Valore del diritto di sfrtto è pari alla accmlazioe iiziale dall sfrttario. Si possoo ipotizzare tre casi : 1) l sfrttario codce il fodo cocesso i sfrtto del reddito ao ritraibile

2 2) l sfrttario affitta il fodo cocesso i sfrtto 3) l sfrttario ha il diritto di abitazioe I ttti e tre i casi il criterio è lo stesso, i qato il diritto di sfrtto è dato dalla accmlazioe iiziale dei redditi etti otteibili dall so del bee, per la drata del diritto che viee calcolata i base alle tavole di mortalità V = R rq R r = reddito ao etto otteibile dall sfrttario egli ai di drata dell sfrtto = mero degli ai di drata dell sfrtto ( valtato i base elle tavole di mortalità ISTAT) = saggio di capitalizzazioe Il Reddito ritraibile dall sfrttario che codce il fodo Il Reddito ritraibile dall sfrttario che codce il fodo, va determiato esegedo il bilacio estimativo. L sfrtto pò avere per oggetto solo il capitale fodiario o capitale fodiario + scorte ( vive e morte ) ; qeste devoo essere restitite i qalità e qatità ello stato di fatto e di diritto i ci soo state cosegate. L eccedeza o la deficieza deve essere regolata i dearo. Il reddito dell sfrttario è dato sostazialmete dagli iteressi ( frtti) sl valore della cosa cocessa i sfrtto. Esempio Usfrtto del capitale fodiario Il reddito dell sfrttario sarà dato dalla differeza fra il Beeficio fodiario e gli iteressi legali spettati al do proprietario per le spese di matezioe straordiaria (I p ) ovvero: il che eqivale a I = I cs + I ca R = Bf - I p R = Plv ( Q + Sv + Tr + Sa + St + I + I p ) Usfrtto del capitale fodiario e delle scorte Il reddito dell sfrttario sarà dato dalla differeza fra Bf + Iteressi sl capitale scorte e gli iteressi legali spettati al do proprietario per le spese di matezioe straordiaria ovvero R = Bf +Ics- I p il che eqivale a R = Plv ( Q + Sv + Tr + Sa + St + I ca + I p ) Aotazioe Nel compto delle spese a carico dell sfrttario, a aotazioe a parte rigarda il calcolo delle qote. All sfrttario coltivatore diretto la spesa relative alle qote, rigarda le sole qote agrarie, metre le qote fodiarie per la coservazioe degli immobili, soo a carico del proprietario. I tribti, come già aticipato (ICI, IRPEF) soo ivece a carico dell sfrttario, metre i cotribti cosortili soo a carico del proprietario. Reddito ritraibile dall sfrttario che affitta il fodo

3 I qesto caso il reddito etto sarà pari al reddito lordo ritraibile dall affitto, detratte le spese. R = Rlt ( Tr + Amm + Sf / i + I + I ) p Le qote o soo comptate el overo delle spese, i qato soo a carico dell affittario ( matezioe ordiaria) e del proprietario ( matezioe straordiaria) Restao ivece a carico dell sfrttario i tribti (ICI e IRPEF solo RD). Reddito ritraibile dall sfrttario che ha i so a abitazioe. Il criterio di calcolo è lo stesso previsto per l sfrttario che affitta il bee cocesso i sfrtto, i qato el caso di so abitativo, il reddito è qello che si otterrebbe affittado il bee. 7) Come si determia il valore della da proprietà Il valore della da proprietà si ottiee sottraedo dal valore del bee libero da sfrtto, l sfrtto. V = V V p I alterativa, il valore della da proprietà pò essere calcolato attraverso le formle della matematica fiaziaria, scotado all attalità il valore di mercato del fodo libero da sfrtto, cosiderado il mero degli ai di drata resida dell sfrtto i base alle tabelle di mortalità, e applicado saggio di capitalizzazioe. V V = q Le de formle si eqivalgoo i qato: B f V = r V = Bf rq B f B f 1 1 Vp= Bf = = V r rq r q q Dal valore della da proprietà si dovrà poi detrarre la evetale ideità spettate all sfrttario ( pari alla miore somma fra lo speso e il migliorato). Id Vp = V V q Come si determia il valore dell sfrtto per fii fiscali Nella compravedita di immobile gravato da sfrtto, la fase impoibile per l imposizioe fiscale è costitita dal valore della da proprietà dato dalla differeza fra il valore fiscale dell immobile e il valore fiscale del diritto di sfrtto. Per determiare il valore dell sfrtto si procede el segete modo : 1) si determia il valore fiscale del bee 2) si calcola il reddito dell sfrttario pari all iteresse sl valore fiscale del bee calcolato al tasso del 2,5 % 3) si fa la accmlazioe iiziale dei redditi dell sfrttario tilizzado il tasso legale e cosiderado il mero degli ai di drata resida dell sfrtto i base alle tavole di mortalità.

4 Il Valore fiscale è il segete: Per le aree edificabili Per i fabbricati Per i terrei Vf= RD x 1,25 x 90 Vf= R Catastale x 1,05 x 120 Vf = RD x 1,25 x 75 Il reddito fiscale ao dell sfrtto = Valore fiscale x 2,5 %. Valore diritto di Usfrtto = Rfsfrttario rq R= tasso legale N= ai di vita ftra dell sfrttario Per agevolare i calcoli vegoo aalmete stabiliti dei coefficieti per calcolare il valore fiscale dell sfrtto base all età dell sfrttario e al tasso di iteresse legale.

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