PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N 50/06 RGEI

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1 PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N 50/06 RGEI Promossa dalla Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. filiale di Catanzaro nei confronti dei sigg. ri Pallaria Benito e Scicchitano Anna INDICE Premessa pag. 2 Accertamento completezza documentazione (quesito 1) pag. 4 Identificazione dei beni pignorati: dati catastali, confini, proprietà, descrizione dei beni pignorati (quesito 2) pag. 4 Stato di occupazione degli immobili (quesito 3) pag. 8 Regime patrimoniale del debitore, se coniugato (quesito 4) pag. 9 Formalità, vincoli e oneri che restano a carico dell acquirente (quesito 5) pag. 9 Formalità, vincoli e oneri che sono cancellati all atto dell acquisto (quesito 6) pag. 9 Conformità urbanistico edilizia (quesito 7) pag. 9 Valutazione degli immobili (quesito 8) pag. 10 Conclusioni pag. 13 ALLEGATI Allegato 1: verbale di sopralluogo Allegato 2: elaborati cartografici, grafici Allegato 3: planimetria di riepilogo (quesito 11) Allegato 4: documentazione fotografica (quesito 12) Allegato 5: visura catastale Allegato 6: copia concessione in sanatoria 1

2 PROCEDURA ESECUTIVA IMMOBILIARE N 50/06 RGEI Promossa dalla Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. filiale di Catanzaro nei confronti dei sigg. ri Pallaria Benito e Scicchitano Anna RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D UFFICIO PREMESSA Con l incarico affidatomi il 21/09/2006 la scrivente, ing. Maria Concetta Paletta (n 2217 Albo Professionale e n 834 Albo C.T.U. Lamezia Terme), veniva nominata Consulente Tecnico d Ufficio dal Giudice dell Esecuzione dott. A. Brancaccio nel procedimento n 50/06 RGEI, promosso dalla Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. filiale di Catanzaro nei confronti dei sigg. ri Pallaria Benito e Scicchitano Anna, per la determinazione del valore più probabile dei beni pignorati e per rispondere ai seguenti quesiti: 1. se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione. è completa ed è inidonea; 2. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 3. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 4. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; 5. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; 6. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente; 7. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n.380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 40 co.2 della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel 2

3 riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 8. determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; Dallo studio dei documenti contenuti nel fascicolo d ufficio si è appreso: - che gli immobili oggetto del procedimento in corso, indicati nell atto di pignoramento (notificato ai debitori, Pallaria Benito, nato a Caraffa di Catanzaro il ; Scicchitano Anna, nata a Caraffa di Catanzaro il ), trascritto presso la Conservatoria dei RR.II di Catanzaro in data RG 2882 RP 1991 a favore della Banca Nazionale del Lavoro S.p.a. contro Pallaria Benito e Scicchitano Anna, e per i quali è stata depositata in data istanza di vendita immobiliare, risultano essere: 1) Quota ½ (1/4 ciascuno) di TERRENO di proprietà del Sig. Pallaria Benito insieme alla Sig.ra Scicchitano Anna riportato nel N.C.T. di Caraffa di Catanzaro al foglio di mappa 14 p.lla 91 di are 21.60, p.lla 92, di are Provenienza: Atto notarile pubblico del Pubblico Ufficiale: G. Visantis; 2) ABITAZIONE di proprietà per l intero della Sig.ra Scicchitano Anna risultante al N.C.E.U. del Comune di Maida al foglio di mappa 34 p.lla 150 sub 1102, di vani 5,5, insieme alla Quota di ½ corte comune di accesso, antistante il sopradescritto fabbricato, distinta al N.C.E.U. di Maida al foglio di mappa 34, p.lla 150 sub Provenienza: Atto notarile pubblico donazione accettata del Rep pubblico Ufficiale Tozzi Giuliana; 3) TERRENO di proprietà per l intero della Sig.ra Scicchitano Anna di are 1,80 riportato al N.C.T. di Maida al foglio di mappa 34, p.lla 299. Provenienza: Atto notarile pubblico donazione accettata del Rep pubblico Ufficiale Tozzi Giuliana. - che il pignoramento, trascritto il , deriva da atto di precetto, rimasto infruttuoso, notificato ai debitori il , per il pagamento della complessiva somma di 8.173,21 oltre gli interessi di mora successivi sino al soddisfo, come da Decreto, oltre alle spese di notifica dell atto e successive occorrende. 3

4 Accertato, attraverso i documenti contenuti nel fascicolo d ufficio e le ricerche effettuate dalla sottoscritta in data presso la Conservatoria dei RR.II di Catanzaro, che il compendio pignorato è effettivamente di proprietà dei Sigg.ri debitori esecutati, la sottoscritta per procedere al sopralluogo: in data 03/10/2006, invia alle parti le convocazioni per il sopralluogo da effettuarsi il 14/10/2006 per mezzo di Raccomandate A/R. Il sopralluogo presso gli immobili oggetto di pignoramento è stato effettuato in data 14 ottobre 2006 alle ore (allegato 1). Giunti sul luogo degli immobili oggetto di pignoramento, gli attori del sopralluogo (la sottoscritta, il Sig. Pallaria Benito e Sig.ra Scicchitano Anna) ispezionavano i terreni e l appartamento e la sottoscritta dava inizio agli accertamenti necessari per l incarico affidatole. ACCERTAMENTO COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE (QUESITO 1) La certificazione ipocatastale presente nel fascicolo d ufficio è stata visionata, verificata e si ritiene completa. IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE DEI BENI PIGNORATI (QUESITO 2) Identificazione Terreni siti in Caraffa di Catanzaro località Colabacchio di proprietà ½ (1/4 ciascuno) dei Sigg.ri Pallaria Benito e Scicchitano Anna; Appartamento sito in Maida (CZ) località Fondaco, C.da Radio Faro, 3 (Caraffa di Catanzaro), posto al primo piano e ½ corte di accesso all appartamento sito allo stesso indirizzo, di proprietà per l intero della Sig.ra Scicchitano Anna; Terreno sito in Maida (CZ) località Fondaco, di proprietà per l intero della Sig.ra Scicchitano Anna. Dati catastali Dall esame dei documenti presenti nel fascicolo d ufficio, gli immobili risultano regolarmente accatastati nel seguente modo: - per i terreni: Foglio 14 di Caraffa di Catanzaro, particella 91 Classe 1 (Pascolo) are 21,60, Rendita Dominicale Rendita Agrario 2.808, 4

5 intestato a Pallaria Benito nato a Caraffa di Catanzaro il per i diritti e oneri di 1/4 e Scicchitano Anna nata a Caraffa di Catanzaro il per i diritti e oneri di ¼ indirizzo: località Colabacchio (allegato 5); Foglio 14, particella 92 Classe 2 (Uliveto) are 12,60, Rendita Dominicale Rendita Agrario per i diritti e oneri di 1/4 e Scicchitano Anna nata a Caraffa di Catanzaro il per i diritti e oneri di ¼, indirizzo: località Colabacchio (allegato 5); - l appartamento: Foglio 34 di Maida, particella 150, subalterno 1102, categoria A/3, classe 2, consistenza vani 5,5, rendita pari ad euro 264,17; indirizzo: C.da Radio Faro, 3 Località Fondaco, piano 1; intestato a: Scicchitano Anna, nata a Caraffa di Catanzaro il , per diritti e oneri reali 1000/1000, indirizzo: località Fondaco (allegato 5); - Quota ½ corte di accesso all appartamento: Foglio 34 di Maida, particella 150, subalterno 1103, indirizzo: C.da Radio Faro,3 località Fondaco; intestato a: Scicchitano Anna, nata a Caraffa di Catanzaro il , per diritti e oneri reali 500/1000, indirizzo: località Fondaco (allegato 5); - Terreno: Foglio 34 di Maida, particella 299, Classe 2 (Seminativo) are 01,80, Rendita Dominicale euro 0,65, Rendita Agrario euro 0,15, indirizzo: località Fondaco, intestato a: Scicchitano Anna, nata a Caraffa di Catanzaro il , per diritti e oneri reali 1000/1000 (allegato 5). Confini Dall atto di pignoramento, dalla planimetria catastale e da altri documenti presenti nel fascicolo d ufficio e dal sopralluogo risulta: 1) il terreno: Foglio 14 di Caraffa di Catanzaro, particella 91 confina a est con particella 92 della stessa ditta e per i rimanenti tre lati con terreni di altre ditte; il terreno: Foglio 14 di Caraffa di Catanzaro, particella 92 confina a ovest con particella 91 della stessa ditta e per i rimanenti tre lati con terreni di altre ditte; 2) l appartamento risulta confinare a Est con il terreno ditta Ferraino e per i rimanenti tre lati con corte; la corte d accesso confina a est con il terreno ditta Ferraino a nord con terreno altra ditta e ad ovest con terreno ditta Petruzza, a sud con strada Provinciale Borgia Caraffa; 3) il terreno: Foglio 34 di Maida, particella 299, confina a nord con strada Provinciale Borgia Caraffa e per i rimanenti tre lati con terreni altre ditte. 5

6 Proprietà 1) I terreni siti in Caraffa di Catanzaro foglio 14 di Caraffa di Catanzaro p.lle 91 e 92, come da visure della Conservatoria dei RR.II., risultano, per quota ¼ ciascuno, di proprietà dei Sigg.ri Pallaria Benito e Scicchitano Anna; 2) l appartamento come da visura della Conservatoria dei RR.II. risulta di piena proprietà della Sig.ra Scicchitano Anna; la corte d accesso risulta di proprietà della Sig.ra Scicchitano Anna per la quota di 1/2 ; 3) il terreno sito in Maida foglio 34 di Maida particella 299 risulta di piena proprietà della Sig.ra Scicchitano Anna. Visionato l atto di pignoramento, la relativa nota di trascrizione della presente procedura e le visure della Conservatoria dei RR.II., si può affermare che vi è corrispondenza tra tutti i dati riportati. 1) Descrizione terreni Il terreno foglio 14 di Caraffa di Catanzaro p.lla 91 risulta incolto (allegato 4 foto 1, 2); Il terreno stesso foglio p.lla 92 risulta coltivato ad uliveto (allegato 4 foto 3, 4); Il terreno foglio 34 di Maida p.lla 299 risulta incolto e vi sono presenti strutture precarie utilizzate come deposito (allegato 4 foto 5, 6); 2) Descrizione della zona e del fabbricato Il fabbricato, di cui fa parte l appartamento ed il suo accesso di pertinenza, oggetto di valutazione, è ubicato nella zona periferica del Comune di Caraffa di Catanzaro al confine con il Comune di Maida, lungo la Via Provinciale Borgia Caraffa. Si tratta di una zona periferica, comunque non lontana dal cuore del paese, che ha avuto la sua maggiore formazione nell ultimo ventennio. È caratterizzata da terreni agricoli e scarsa presenza edilizia; si trova vicino alle maggiori arterie d uscita dal paese in direzione sud-ovest e vicino alle strade di collegamento con i centri del catanzarese. Tutti i servizi necessari, commerciali, scolastici, finanziari, sanitari sono localizzati nell arco di qualche centinaio di metri. 6

7 Il fabbricato è stato realizzato con struttura in muratura; esso si sviluppa su due livelli fuori terra con copertura a falde. L edificio ha una planimetria rettangolare con il lato minore prospiciente la Via Provinciale Borgia Caraffa; presupponendo una recente costruzione dallo stato di conservazione del fabbricato, i prospetti della palazzina si presentano in un ottimo stato di conservazione, scanditi dal gioco delle sporgenze dei corpi scala e rientranze delle logge e da un gioco di colori ottenuto dall alternanza del colore rosa antico chiaro dei prospetti al colore grigio delle logge e dagli infissi esterni in legno. Il piano terra di tutta la villetta è destinato ad unità abitativa. Il sistema oscurante degli infissi esterni è ottenuto mediante persiane in legno dal colore scuro; tutti i parapetti dei balconi sono realizzati in cemento. (allegato 4 foto 7, 8, 9). Il fabbricato è dotato di corte esterna, oggetto di pignoramento per la quota di ½, con accesso sulla via Provinciale Borgia Caraffa dal lato sud attraverso un cancello carrabile in ferro verniciato di colore grigio chiaro. Si accede al fabbricato attraverso un portone d ingresso realizzato in legno di colore scuro. Le finiture interne del palazzo sono di tipo medio - buone. La pavimentazione dell androne, delle scale e dei pianerottoli è realizzata con lastre di granito dal colore grigio, così anche il battiscopa di tutto il corpo scala; le pareti sono intonacate e tinteggiate di colore bianco; il corrimano è realizzato in ferro. Il fabbricato è tipologicamente una villetta, non è dotato di ascensore (allegato 4 foto 10). Descrizione dell appartamento L appartamento è posto al primo piano (secondo livello fuori terra) con la porta d ingresso posta sul lato destro allo sbarco delle scale. È composto da ingresso, cucina, due camera, soggiorno/salotto un bagno e lavanderia (allegato 4 foto 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 20). Come meglio si evince dalla planimetria allegata (allegato 3), la distribuzione degli ambienti avviene in modo razionale, con l esposizione discretamente assolata, rivolta principalmente ad sud e ovest. L appartamento è dotato di tre balconi, di circa mq 5,00 a servizio, uno dell ingresso/pianerottolo, uno della cucina e l altro di una camera di circa mq 3,00. L appartamento misura circa mq 129,00 di superficie lorda e circa mq 133,50 di superficie commerciale, computata tenendo conto della superficie lorda più la superficie dei balconi calcolati per 1/3. La superficie utile misura circa mq 100,50 distribuita nel modo seguente: - ingresso mq 8,25 7

8 - soggiorno/salotto mq 30,15 - camera mq 11,00 - camera mq 14,00 - cucina mq 22,00 - bagno mq 3,70 - lavanderia mq 4,35 - corridoio mq 7,00 L appartamento visionato ha finiture di tipo medio/buone ed è dotato di una buona controventilazione, essendo dotato di tre affacci. In particolare, la pavimentazione è realizzata a tappeto in tutti gli ambienti (esclusi bagno e lavanderia) con piastrelle in marmo; le pareti della cucina, nel lato ove sono predisposti gli impianti per l ubicazione del piano cottura e del lavabo, sono rivestiti con mattonelline in ceramica 10x10, dal colore chiaro; nel bagno e nella lavanderia il rivestimento di pavimento e pareti, fino all altezza di mt. 2,70, sono realizzati con piastrelle di ceramica decorata. Il bagno è completo di tutti gli apparecchi igienico - sanitari (vasca, lavabo, bidet e vaso) in porcellana bianca; nella lavanderia sono posti una vasca da bucato, una doccia, bidet ed un vaso. Le pareti dell ingresso/soggiorno, delle camere e del corridoio sono intonacati e tinteggiati a tempera con colori chiari; i soffitti sono tutti intonacati e tinteggiati a tempera con colori chiari. Il battiscopa di tutti i vani esclusi i vani servizi sono realizzati in marmo. Gli infissi interni sono realizzati in legno massello con bugnature; gli infissi esterni sono realizzati in legno ed i vetri sono del tipo vetro-camera. L appartamento si presenta in buono stato di conservazione; non è dotato di impianto di riscaldamento ma presenta un caminetto in cucina. Per l impianto elettrico non è stato possibile acquisire documentazione che attesti la realizzazione a norma, ai sensi della legge 46/90. STATO DI OCCUPAZIONE DEGLI IMMOBILI (QUESITO 3) 1) Il terreno foglio 14 di Caraffa di Catanzaro p.lla 91 risulta incolto; il terreno stesso foglio p.lla 92 risulta coltivato ad uliveto dagli stessi proprietari; 2) L appartamento oggetto di pignoramento risulta occupato degli stessi debitori; 3) Nel terreno foglio 34 di Maida p.lla 299 sono presenti strutture precarie utilizzate come deposito dagli stessi debitori. 8

9 REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE, SE CONIUGATO (QUESITO 4) I debitori sono coniugati ed il loro Regime Patrimoniale è in Comunione Legale dei Beni. FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI CHE RESTANO A CARICO DELL ACQUIRENTE (QUESITO 5) Da quanto potuto accertare dalla documentazione presente nel fascicolo d Ufficio e dal sopralluogo è possibile affermare che per tutti i beni oggetto di pignoramento non esistono formalità, vincoli e oneri che restano a carico dell acquirente. FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI CHE SONO CANCELLATI ALL ATTO DELL ACQUISTO (QUESITO 6) La formalità da cancellare con il decreto di trasferimento risulta essere: - pignoramento RG 2882 RP Inoltre secondo quanto si è potuto accertare la vendita di tutti gli immobili oggetto di valutazione non sono soggetti al pagamento dell IVA in quanto risultano di proprietà di persona fisica e non di impresa soggetta ad IVA. CONFORMITÀ URBANISTICO EDILIZIA (QUESITO 7) 1) I terreni foglio 14 di Caraffa di Catanzaro p.lle 91 e 92, come da documentazione ipocatastale risultano essere Z.T.O.: E agricola; 2) Il fabbricato in cui è ubicato l appartamento oggetto di valutazione è stato edificato abusivamente. Come accertato presso l Ufficio Condoni di Maida è stata presentata domanda di Condono Edilizio ai sensi della Legge 47/85 e risulta data la Concessione in Sanatoria n 141 del (allegato 6); 3) Il terreno foglio 34 di Maida p.lla 299, come da documentazione ipocatastale risultano essere Z.T.O.: E 2 agricola. 9

10 VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI (QUESITO 8) Le superfici, degli immobili, messe in vendita sono le seguenti: 1) Terreno foglio 14 di Caraffa di Catanzaro p.lla 91 è per la quota di ½ (1/4 per ciascun debitore) di are 21,60 Sup. = 21,60/2 = 10,80 are; 2) Terreno stesso foglio p.lla 92 è per la quota di ½ (1/4 per ciascun debitore) di are 12,60 Sup. = 12,60/2 = 6,30 are. 3) Terreno foglio 34 di Maida p.lla 299 è di are 1,80. 4) L appartamento misura circa mq 129,00 di superficie lorda e circa mq 133,50 di superficie commerciale, computata tenendo conto della superficie lorda più la superficie dei balconi calcolati per 1/3. Inoltre, ritenuto opportuno che la corte debba essere venduta congiuntamente all appartamento perché di pertinenza ed utilità, la superficie commerciale messa in vendita è la somma della superficie commerciale dell appartamento più la quota di superficie commerciale della corte d accesso computata al 10% fino alla concorrenza della superficie coperta lorda dell appartamento più al 2% per la superficie eccedente la consistenza di superficie coperta lorda dell appartamento. Dunque, la superficie commerciale su cui sarà calcolato il più probabile valore di mercato degli immobili oggetto della presente procedura è di circa mq 147,00: Sup. app. + (sup. corte x 0,1+ eccedenza x 0,02) = 133,50 + (129 x 0, x 0,02) = 133,50 + (12,90 + 0,68) = 147,00. Fonti d informazioni Per procedere alla valutazione del più probabile valore di mercato degli immobili oggetto di pignoramento, si è svolta un accurata indagine sulla situazione attuale del mercato immobiliare nelle zone di Caraffa di Catanzaro e di Maida in cui questi sono ubicati; trattasi di un mercato principalmente interessato nella contrattazione d appartamenti di recente costruzione o che raramente necessitano di ristrutturazione e che, nella maggior parte dei casi, sono ubicati o in villette o in residence; al contrario per i terreni ubicati in zone agricole, non si registra una forte domanda. Dalle indagini svolte direttamente presso le Agenzie Immobiliari (Agenzia Tecnocasa e Bava) è stato possibile acquisire alcune informazioni sui prezzi al 10

11 mq di superficie commerciale, applicati negli ultimi anni, alle compravendite relative ad appartamenti di recente costruzione e sui canoni d affitto applicati in zona. In particolare: - i prezzi attualmente praticati nelle compravendite di terreni oscillano dai 20 agli 80 euro al mq in funzione della localizzazione, dell attuale utilizzo e del tipo di coltura; - i prezzi attualmente praticati nelle compravendite di appartamenti in buono stato di conservazione ubicati in villa, oscillano dai 700 ai 900 euro a mq di sup. commerciale in funzione della localizzazione, del piano, dell esposizione, delle finiture e della dotazione d impianti; - i canoni d affitto applicati ad appartamenti in zona, con simili caratteristiche a quello in esame, oscillano da 300 a 500 euro mensili in funzione dell esposizione, delle finiture e della dotazione d impianti. Criterio di stima e valutazione Dalle informazioni acquisite è possibile affermare che: - per la determinazione del più probabile valore di mercato della quota di ½ del terreno ubicato nel comune di Caraffa di Catanzaro ed identificato al NCT foglio 14 p.lla 91, si è calcolato di applicare il prezzo minimo pari a 20 /mq considerato che è incolto. Quindi il suo più probabile valore di mercato è pari a ,00 (1.080mq * 20). - per la determinazione del più probabile valore di mercato della quota di ½ del terreno ubicato nel comune di Caraffa di Catanzaro ed identificato al NCT foglio 14 p.lla 92, si è calcolato di applicare il prezzo pari a 60 /mq considerato che è coltivato ad uliveto. Quindi il suo più probabile valore di mercato è pari a ,00 (630mq * 60). - per la determinazione del più probabile valore di mercato del terreno ubicato nel comune di Maida ed identificato al NCT foglio 34 p.lla 299, si è calcolato di applicare il prezzo minimo pari a 20 /mq considerato che è incolto. Quindi il suo più probabile valore di mercato è pari a 3.600,00 (180mq * 20). La conoscenza dei dati consente di determinare il più probabile valore di mercato dell immobile adottando sia il procedimento estimativo analitico, sia il procedimento estimativo sintetico, fondati sulla comparazione tra il complesso delle caratteristiche dell unità immobiliare in esame e quello di altri immobili 11

12 ubicati in zona e sostanzialmente analoghi, di cui si conoscono i canoni d affitto applicati ed i prezzi delle compravendite avvenute. Solitamente, in entrambi i procedimenti, sempre tenendo conto delle caratteristiche proprie del fabbricato e dell appartamento, per determinare il più probabile valore di mercato si attribuiscono opportune percentuali da applicare per un adeguamento del prezzo medio. In questo caso, tenendo conto: che il fabbricato si presenta in un buono stato di conservazione; che il fabbricato è dotato di spazi esterni a verde e a servizio delle unità immobiliari; che l appartamento è in un buono stato di conservazione, non necessita di opere di ristrutturazione ed è già abitabile; che le finiture dell appartamento sono di tipo medio/buone; che l appartamento ha una buona controventilazione, e l esposizione è discretamente assolata; che l appartamento è ubicato in una villetta bifamiliare. si ritiene che il prezzo medio di mercato sia già soddisfacente e che non sia necessario applicare opportune percentuali di adeguamento. Adottando il procedimento estimativo analitico ed in base a specifici calcoli, per la determinazione del più probabile valore di mercato dell appartamento con annessa corte, oggetto di procedura, si è calcolato di applicare il prezzo medio pari a 400 di canone d affitto mensile. - Il reddito lordo annuo (Rl) è uguale a euro (400 x 12 mensilità). - Il reddito netto annuo (Rn) è uguale a euro (Rl meno il 20% di spese medie di gestione, comprensive di spese di manutenzione, di inesigibilità, di amministrazione e le aliquote di ammortamento e per le imposte). - Definito il Rn e considerando un saggio di capitalizzazione pari al 3,5% (r=rn/ Prezzo medio di compravendita ), è possibile determinare il più probabile valore di mercato (Vm) dell appartamento. Quindi, Vm = Rn/r e cioè: 3.840/3,5% = ,00 euro 12

13 Adottando il procedimento estimativo sintetico ed in base a specifici calcoli, per la determinazione del più probabile valore di mercato dell appartamento con annessa ½ di corte, oggetto di procedura, si è calcolato di applicare il prezzo medio pari a 800 /mq. Quindi, il più probabile valore di mercato dell appartamento con annessa ½ di corte di mq 147,00 di superficie commerciale è pari a euro. Facendo la media tra i due valori ottenuti, applicando entrambi i procedimenti estimativi, è possibile affermare che il più probabile valore di mercato dell appartamento sito a Maida in località Fondaco in via radio Faro, 3 posto al primo piano di una villetta bifamiliare, è pari a ,00 (diconsi centonotredicimilacinquecento). CONCLUSIONI Oggetto di valutazione nel presente procedimento sono: - Terreno foglio 14 di Caraffa di Catanzaro p.lla 91 (seminativo) ubicato in località Colabacchio; - Terreno stesso foglio p.lla 92 (uliveto) ubicato in località Colabacchio; - Terreno foglio 34 di Maida p.lla 299 (seminativo) in località Fondaco; - Appartamento ubicato a Maida località Fondaco in Via Radio Faro, 3, posto al primo piano di una villetta bifamiliare, ed identificato al NCEU di Maida al foglio 34, p.lla 150, sub 1102 e corte di accesso p.lla 150 sub ) Il valore di mercato del terreno foglio 14 di Caraffa di Catanzaro p.lla 91 è stato stimato pari a ,00; 2) Il valore di mercato del terreno stesso foglio p.lla 92 è stato stimato pari a ,00; 3) Il valore di mercato del terreno foglio 34 di Maida p.lla 299 è stato stimato a 3.600,00; 4) Il valore di mercato dell appartamento e ½ di corte d accesso è stato stimato pari a ,00. Con quanto sopra, si ritiene di avere compiutamente assolto il mandato ricevuto e si rimane a disposizione del sig. G.E. per fornire i chiarimenti che si rendessero eventualmente necessari. 13

14 La presente relazione viene depositata completa di 6 allegati in originale, in due copie cartacee per le parti ed in una copia informatica. Reggio Calabria 17/11/2006 Il Consulente Tecnico d Ufficio (ing. Maria Concetta Paletta) 14