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2 INDICE DELLA RELAZIONE 1. INCARICO pag SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI pag RISPOSTA AL QUESITO pag CONCLUSIONI pag. 12 ALLEGATI 1) VERBALI DI SOPRALLUOGO 2) RILIEVO FOTOGRAFICO 3) MAPPA CATASTALE 1

3 Tribunale di Benevento Procedura esecutiva n. 9/2010 Promossa da Sig. Costantini Benigno (attore) contro Mac Marmi S.a.s. (convenuto) Ill.mo G.E. Dott. del Tribunale di Benevento INCARICO In data 08/11/2011 la S.V.I. nominava me Architetto, con studio in Benevento, alla Via Croce Rossa, 25, iscritto A Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Benevento al n. 747, quale Consulente T Ufficio nel n.9/2010 tra il Sig. Costantini Benigno (attore) e Mac Marmi S.a.s. (convenuto). giuramento di rito, in data 09/02/2012 veniva formulato il seguente quesito: pignoramento) identificati catastalmente nel Comune di San Marco dei Cavoti Fg. 34 P.lle 670 e 671, alla: a. Individuazione dei beni oggetto del pignoramento; b. Individuazione dei beni componenti il lotto; c. Regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico; d. Identificazione catastale; e. Stato di possesso; f. Vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene; g. Informazioni relative a: - Importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione; - Eventuali spese straordinarie già deliberate e non ancora scadute; - Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; 2

4 - Eventuali cause in corso; - Individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi, e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; h. Valutazione complessiva dei beni; i. Valutazione eventuale quota indivisa SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Le operazioni peritali ebbero inizio il giorno 04 Aprile 2012 alle ore 11:30, (Sopralluogo n. 1 - cfr. Copia dei Verbali di sopralluogo Allegato n. 1.1) previa convocazioni delle parti tramite raccomandata A/R del 21 marzo 2012, presso i luoghi oggetto di procedimento, siti nel Comune di San Marco dei Cavoti (Bn) alla via Tarrini n. 6. luoghi, oggetto di esecuzione immobiliare, erano presenti, oltre al sottoscritto, arch. Enzo Dei Giudici, nominato collaboratore personale, al fine di effettuare rilievo fotografico ed rilievo metrico dello stato di fatto. immobile oggetto di procedimento esecutivo; dopodiché venne effettuato una verifica al Comune di San Marco dei Cavoti (Bn) per ottenere la documentazione tecnica amministrativa attestante la regolarità della costruzione. In seconda istanza, a causa delle notizie riportate nelle produzioni di parte, vennero contattati gli attuali affittuari bile (Banca del Credito Cooperativo di San Marco dei Cavoti) i quali ci assicuravano che per il prossimo sopralluogo, sarebbero stati presenti per c suo interno. 3

5 Le operazioni peritali continuarono quindi il giorno 16 Maggio 2012 alle ore 11:30, (Sopralluogo n. 2 - cfr. Copia dei Verbali di sopralluogo Allegato n. 1.2) presso i luoghi oggetto di procedimento. Nel suddetto accesso, erano presenti il sottoscritto CTU architetto itetto Enzo Dei Giudici, nominato collaboratore personale e, dipendente della Banca di Credito Cooperativo di San Marco dei Cavoti (Bn), il quale, ci permise di accedere esecuzione. enne effettuato un rilievo fotografico e metrico e furono eseguite verifiche per confrontare la conformità e regolarità della costruzione RISPOSTA AL QUESITO In merito al punto del quesito: provveda il tecnico alla lo scrivente, dopo analisi, ha riscontrato che i beni oggetto di pignoramento sono ubicati alla via Tarrini, c.da Peschiti del Comune di San Marco dei Cavoti (Bn). Tali beni sono censiti catastalmente al foglio 34 del Comune di San Marco dei Cavoti p.lla 671 e p.lle 716 e 715 ( generate dal frazionamento della p.lla 670 del 08/07/2005). I beni confinano, per il lato lungo a nord, con la strada comunale Via Tarrini, ad est con un terreno coltivato (particella 808 di altra proprietà) ed a sud ovest con altri terreni coltivati di altra proprietà (particelle 667, 586 e 587) Per quanto concerne il quesito provveda il tecnico alla esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto cfr. Rilievo Fotografico Allegato n. 2) il lotto, ubicato alla via Tarrini, c.da Peschiti del Comune di San Marco dei Cavoti (Bn) è composto da: un terreno di forma triangolare che si estende per circa 2.314,00 mq contraddistinto dalle p.lle 716 e 715 (ex 670); 4

6 un capannone (p.lla 671) di forma rettangolare delle dimensioni di 20,50m x esterna di 6,00m. Il capannone viene utilizzato attualmente ad uso deposito/archivio, è ubicato all'incirca al centro del terreno su cui insiste, con accesso da via Tarrini, tramite una breve stradina in ghiaia interna al lotto. (cfr. Mappa Catastale Allegato n. 3) Costruttivamente presenta una struttura in c.a., tompagnature in blocchi pieni e solaio di copertura del tipo misto in c.a. e laterizi con soletta collaborante. La distribuzione interna presenta, al piano terra, un ingresso e due bagni (h interna 2,70m) ed un ampio locale (h interna 5,70m) adibito a deposito/archivio; al piano soppalco un ufficio (h interna 2,70m). Nella seguente tabella si riportano le superfici nette di tali ambienti: Superfici nette Ingresso Piano Terra Bagno 1 Piano Terra Bagno 2 Piano Terra Deposito Piano Terra Ufficio Piano Soppalco 15,23 mq 6,03 mq 2,08 mq 208,21 mq 17,10 mq ufficio situato sul piano soppalco risulta incompleto di pavimentazione e porte interne mentre, la scala di accesso al soppalco è priva di rivestimento; i soffitti e le pareti interne ed esterne risultano parzialmente mancanti di intonaco; il pavimento del piano terra risulta realizzato con massetto di calcestruzzo del tipo industriale, impianto elettrico, ad eccetto del piano soppalco dove risulta del tipo sottotraccia, è realizzato con canaline esterne in pvc. 5

7 Il terreno, in parte in pendenza, è privo di recinzione e presenta, come già descritto, una sistemazione in ghiaia che perm al capannone. In merito al punto del quesito: provveda il tecnico alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico lo scrivente ha eseguito tutte le verifiche e reperito tutti gli atti e documentazioni esistenti (cfr. Atti Autorizzativi Allegato n. 4). Il capannone industriale ricade in zona A.S.I. (Area di Sviluppo Industriale) ed è stato autorizzato con Concessione Edilizia n del 20/08/1993 e denuncia di attività del 08/08/1996. Gli atti tecnici relativi ai lavori vennero depositati, presso gli Uffici del Genio Civile di Benevento, ottenendo il visto di deposito n e successiva variante al deposito N. n pari data gli atti tecnici furono contestualmente depositati anche ai sensi della legge n del 5/11/71 e successiva variante in data 03/03/1996. I lavori iniziarono il 18/08/1994 come da Comunicazione Inizio Lavori e terminarono, con la realizzazione della copertura, il 03/03/1997; in data 10/04/1997 venne depositato presso il Genio Civile di Benevento la Relazione a Struttura Ultimata ed in data 17/04/1997 il Collaudo Statico. In data 30/08/2005 venne presentata Domanda di Permesso di deposito, che venne autorizzata in data 25/10/2005 prot. N. 5942, con allegati grafici che riportano, molto p interna di 4,50 m anziché di 5,70 m, così come risulta sia dalla Concessione Edilizia n del 20/08/1993 sia dal rilievo metrico effettuato dal sottoscritto in fase di sopralluogo. 6

8 A seguito del rilascio del suddetto Permesso di Costruire per il variazione atasto Fabbricati. Dai sopralluoghi effettuati dallo scrivente, si riscontra la sostanziale rispondenza e conformità agli atti autorizzativi. Successivamente si è passati alla risposta del seguente punto d del quesito provveda il tecnico alla indicazione catastale ; come già anticipato, le particelle oggetto di pignoramento, censite catastalmente al foglio 34 del Comune di San Marco dei Cavoti (BN) sono le seguenti: (cfr. Visure Catastali Allegato n. 5) p.lla 671 (categoria D7, rendita 2.068,00); p.lla 716 (ex 670) Seminativo, Classe: 2, Sup: 59,00 mq, Reddito dominicale: 0,17, Reddito Agrario: 0,23; p.lla 715 (ex 670) Seminativo, Classe: 2, Sup: 2.255,00 mq, Reddito dominicale: 6,41, Reddito Agrario: 8,73. In merito al punto e del quesito: provveda il tecnico alla indicazione dello stato di possesso degli immobili il capannone, attualmente di proprietà della società Mac Marmi s.a.s di Addabbo Cosimo & C, è in possesso della Banca di Credito Cooperativo di San Marco dei Cavoti (Bn) in virtù del contratto di locazione del registrato a Benevento in data 27/07/2005 n per la durata di 20 anni rinnovabile tacitamente, per il ISTAT di incremento dei prezzi al consumo per la provincia di appartenenza. Il sottoscritto, in merito al quesito f provveda il tecnico alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene ha effettuato una ispezione ipotecaria presso gli Uffici della Conservatoria 7

9 Registri Immobiliari della Provincia di Benevento. (cfr. Ispezione Ipotecaria Allegato n. 6) dei seguenti beni: a) Comune di San Marco dei Cavoti, c.da Peschiti, via Tarrini n.6, capannone ad uso deposito/archivio riportato in catasto al Foglio n. 34 p.lla 671; b) Comune di San Marco dei Cavoti, c.da Peschiti, via Tarrini n.6 terreno riportato in catasto al foglio n. 34 p.lla 715 e p.lla 716 Per i beni di cui al punto gravano i seguenti vincoli ed oneri giuridici che verranno cancellati o regolarizzati dalla procedura: 1. ISCRIZIONE del 04/02/2003 Registro particolare 210 Registro Generale 1719 Pubblico Ufficiale IANNELLA MARIO Repertorio del 03/02/2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO. 2. TRASCRIZIONE del 12/01/ Registro Particolare 273 Registro Generale 403 Pubblico Ufficiale IAZEOLLA FRANCESCO Repertorio del 16/12/2003 ATTO TRA VIVI 3. ISCRIZIONE del 04/05/2004 Registro Particolare 1557 Registro Generale 6616 Pubblico Ufficiale SA.RI.SANNITICA RISCOSSIONI S.P.A. Repertorio 8203 del 03/05/2004 IPOTECA LEGALE derivante da ART.77 D.P.R. 602/73 4. ANNOTAZIONE del 01/08/ Registro Particolare 1646 Registro Generale Pubblico Ufficiale IANNELLA GIOVANNI Repertorio del 25/07/2005 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE MODIFICA DURATA E TASSO. 5. ISCRIZIONE del 17/10/2007 Registro Particolare 3709 Registro Generale Pubblico Ufficiale EQUITALIA SESTRI SPA Repertorio /17 del 16/10/2007 IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA 8

10 LEGALE AI SENSI ART. 77 DPR 602/73 MODIFICATO DAL D,LGS. 46/99 E DAL D.LGS. 193/ TRASCRIZIONE del 29/01/2012 Registro Particolare 793 Registro Generale 1143 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 395 del 30/12/2009 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Per i beni di cui al punto gravano i seguenti vincoli ed oneri giuridici che verranno cancellati o regolarizzati dalla procedura: 1. ISCRIZIONE del 04/02/2003 Registro particolare 210 Registro Generale 1719 Pubblico Ufficiale IANNELLA MARIO Repertorio del 03/02/2003 IPOTECA VOLONTARIA derivante da CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO. 2. TRASCRIZIONE del 12/01/ Registro Particolare 273 Registro Generale 403 Pubblico Ufficiale IAZEOLLA FRANCESCO Repertorio del 16/12/2003 ATTO TRA VIVI 3. ANNOTAZIONE del 01/08/ Registro Particolare 1646 Registro Generale Pubblico Ufficiale IANNELLA GIOVANNI Repertorio del 25/07/2005 ANNOTAZIONE A ISCRIZIONE MODIFICA DURATA E TASSO. 4. TRASCRIZIONE del 29/01/2012 Registro Particolare 793 Registro Generale 1143 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio 395 del 30/12/2009 ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI Risposta al quesito nformazioni relative a: - Importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione; - Eventuali spese straordinarie già deliberate e non ancora scadute; 9

11 - Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; - Eventuali cause in corso; - Individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun atto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi, e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione terreno oggetto di pignoramento: 1. NON vi sono spese fisse di gestione e/o manutenzione; 2. NON vi sono spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; 3. NON vi sono spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; 4. NON vi sono cause in corso; Come già evidenziato, i beni oggetto di pignoramento: c) Comune di San Marco dei Cavoti, c.da Peschiti, via Tarrini n.6, capannone ad uso deposito/archivio riportato in catasto al Foglio n. 34 p.lla 671; d) Comune di San Marco dei Cavoti, c.da Peschiti, via Tarrini n.6 terreno riportato in catasto al foglio n. 34 p.lla 715 e p.lla 716 Risultano essere di proprietà della M.A.C. MARMI s.a.s. DI ADDABBO COSIMO & C ( già M.A.C. MARMI s.n.c. di ADDABBO COSIMO e SORIANO GIOVANNA, M.A.C. MARMI s.a.s. di ADDABBO COSIMO & C, ed ancora prima M.A.C. MARMI s.a.s. di MANCUSO MARIO GIUSEPPE & C.) Per rispondere al quesito h provveda il tecnico alla valutazione complessiva dei beni si è proceduto ad effettuare una stima 10

12 basata sul metodo sintetico-comparativo mediante la comparazione parametrica con valori noti di beni simili o assimilabili, desunti dalla banca dati delle quotazioni immobiliari relative al Territorio e da indagini presso agenzie immobiliari, tenendo presente la caratteristiche intrinseche ed estrinseche precedentemente descritte. Per la valutazione del fabbricato (p.lla 671), sono state utilizzate quindi, le medie aritmetiche dei valori minimi e massimi reperiti presso le seguenti fonti: Banca dati delle quotazioni immobiliari 2 semestre del 2011 Territorio Allegato n. 7) Indagini locali presso agenzie immobiliari: min 55 max 65 media 60 Pertanto, di seguito, è stata effettuata un ulteriore media aritmetica tra i due valori medi ricavati (5 e 600 ); ne consegue il valore di 555,00. Considerando ora che la superficie Lorda del Piano Terra è di 253,17 mq e quella del Piano Soppalco è di 18,67 mq ne consegue che il valore del fabbricato è il seguente: Piano Terra 253, ,35 Piano Soppalco 18, ,85 Valore Totale del fabbricato: , , ,2 Per la valutazione del terreno (p.lla 716 e 715 ex 670) sono stati utilizzati quindi, valori medi desunti da indagini locali e presso agenzie immobiliari che hanno portato ad una valutazione di base del 5,00/al mq. Considerando ora che la superficie complessiva del terreno è pari a 2.314,00 mq ne consegue che il valore dello stesso è il seguente: 11

13 pari a: Pertanto, il valore complessivo dei beni oggetto di pignoramento è ,20 = ( terreno) In merito al quesito i nel caso si tratti di quota indivisa, Nel caso in esame non vi sono quote indivise CONCLUSIONI I beni oggetto di pignoramento, costituiscono un unico lotto composto da un terreno (p.lla 716 e 715 ex 670) ed un capannone ad uso deposito (p.lla 671), il cui valore complessivo è di ,20. Con la presente relazione, che viene depositata in cancelleria, il sottos rimane a disposizione del Sig. G.E. per ogni chiarimento in merito. Benevento, lì 29/06/2012 il C.T.U. 12

14 1) VERBALI DI SOPRALLUOGO - Allegato Sopralluogo n.1 del Allegato Sopralluogo n.2 del

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19 2) RILIEVO FOTOGRAFICO

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21 3) MAPPA CATASTALE

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