TRIBUNALE di NAPOLI V SEZIONE CIVILE G.E. Dott. Pica

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1 TRIBUNALE di NAPOLI V SEZIONE CIVILE G.E. Dott. Pica CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Procedimento ITALFONDIARIO contro omissis R.G.E. n. 160/2006 (e riunito 610/2007) INDICE - Premessa - Svolgimento delle operazioni peritali - Risposte ai quesiti - Criteri di stima e valutazione del valore dei beni - Conclusioni Quarto (Na), 30 aprile 2008 il Consulente Tecnico d Ufficio Dott. Ing. Alessandro Daino

2 PREMESSA Ill.mo Sig. Giudice dell Esecuzione Dott. Pica Tribunale di Napoli V Sezione Civile Con decreto del 8-12/11/2007, Ella nominava me sottoscritto, Dott. Ing. Alessandro Daino, regolarmente iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Napoli al n 15120, residente in Quarto (Na) alla via Cosimo Fanzago 5, Consulente Tecnico d Ufficio nel Procedimento promosso da ITALFONDIARIO contro omissis; in data 27/11/2007 il sottoscritto compariva innanzi alla S.V.I. per il giuramento di rito e per l affidamento dell incarico al fine di accertare quanto indicato nel seguente: Mandato 1) Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma e c.p.c. segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o non idonei; predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente delle relative richieste; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); 2) Descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente comune, località via, n civico, scala piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); 3) Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, la storia catastale del compendio pignorato; 4) Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto, provvedendo, in caso di difformità o mancanza d idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 5) Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6) Indichi la conformità o meno alle autorizzazioni o concessioni amministrative e 1

3 l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli articoli 46, comma 5 del D.P.R. 06 giugno 2001 n 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n 47; 7) Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda in quest ultimo caso alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla realizzazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 8) Dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e proceda in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c., e dall art. 846 c.c. e della L. 03 giugno 1940, n. 1078; 9) Accerti se l immobile sia libero o occupato, acquisisca il titolo legittimamente in possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultano comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva, indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 10) Ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 11) Indichi l esistenza sui beni pignorati l esistenza di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità, accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; 12) Determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione ed i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento ( ); 13) Segnali in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone 2

4 ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo. Sulla scorta del sopralluogo effettuato, degli accertamenti e ricerche eseguiti e della documentazione acquisita, il sottoscritto ha redatto il presente elaborato; si provvede a descrivere le operazioni peritali e lo stato dei luoghi per poi rispondere puntualmente ai quesiti posti. 1. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI PERITALI Per verificare lo stato dei luoghi e per raccogliere gli elementi occorrenti allo svolgimento dell incarico, è stato effettuato n 1 sopralluogo presso gli immobili dell esecutato. E riportato in allegato 3 il verbale di sopralluogo effettuato; di seguito è riportata sintesi di quanto accaduto. Il sopralluogo veniva da me fissato per il giorno 04/03/2008 alle ore 09:30 sui luoghi di causa, tramite avviso alla parte esecutata a mezzo Raccomandata A/R ed al legale del creditore procedente tramite fax (vedasi allegato 2). Al sopralluogo erano presenti: - per il creditore procedente: nessuno; - per l esecutata: il Sig. omissis, qualificatosi come parente dell esecutata; Dopo aver dato lettura del mandato conferitomi ed effettuato discussione sui fatti di cui è causa, veniva eseguito preciso rilievo metrico, materico e fotografico dei luoghi. Terminato il rilievo, si dichiaravano concluse le operazioni peritali, con riserva di riaprirle qualora venisse ritenuto necessario. Tutto ciò è stato eseguito al fine di avere un valido supporto per la comprensione dello stato dei luoghi, necessario supporto per tutte le fasi descrittive di cui al presente elaborato. 2. RISPOSTE AI QUESITI Si provvede a rispondere puntualmente ai quesiti posti: 1) Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma e c.p.c. segnalando immediatamente al Giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o non idonei; predisponga sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del 3

5 bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell Amministrazione competente delle relative richieste; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale (ove non risultante dalla documentazione in atti); Si è verificata la documentazione in Atti; tra gli altri è presente Relazione Notarile del Notaio Luigi Mauro di Napoli che individua il cespite e le relative quote di proprietà: ½ dell esecutata Sig.ra omissis ed ½ del coniuge Sig. omissis (deceduto in Napoli il 24/07/1997) per averne fatto acquisto in comunione di beni. È inoltre presente in Atti la rinuncia all eredità dei germani omissis, figli dell esecutata e del marito deceduto. Si sono poi effettuate visure aggiornate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari al fine di verificare l elenco aggiornato rispetto la relazione notarile delle iscrizioni e delle trascrizioni: da ispezione per il nominativo dell esecutata. Non sono risultate iscrizioni e trascrizioni ulteriori a quelle già indicate nella detta relazione notarile, ossia: - pignoramento immobiliare del 24/05/1997 rep. 9842/6943; - pignoramento immobiliare del 03/04/2006 rep. 03/04/2006. Con riferimento alla provenienza del bene oggetto di pignoramento, esso è stato acquistato dai coniugi omissis (in ragione di ½ ciascuno) dal Sig. Viola Mario con Atto per Notar Carlo Tafuri in Napoli, in data 02/11/1995 rep , trascritto in data 06/11/1995 rep /12302 (vedasi visure ed ispezioni in allegato 8). Si è poi reperita ulteriore documentazione inerente il bene oggetto di pignoramento presso il Catasto di Napoli (vedasi visure e planimetrie in allegato 7). 2) Descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente comune, località via, n civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie (calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento ecc.); Il bene oggetto di stima è costituito da un appartamento in Napoli quartiere Pianura alla attuale via Alberto Moravia n. 29, già IV Traversa di via Comunale Vecchia n. 46/C, riportato al NCEU di Napoli, sez. PIA, foglio 7, p.lla 479, sub 1 zona cens. 5, cat. A/3, classe 2, consistenza 5 vani, rendita 4

6 542,28 euro. Tale appartamento si trova in fabbricato con destinazione residenziale, realizzato all inizio degli anni 60, con struttura portante in muratura di tufo e solai latero-cementizi; l intero fabbricato si presenta con rifiniture esterne (essenzialmente intonaci e piastrelle del vialetto comune) del tipo economico ed è in una condizione generale di manutenzione scarsa. Sono presenti diverse superfetazioni ed aggiunte successive. L appartamento è sito al piano terra, int. 1 e presenta accesso diretto da vialetto scoperto comune; esso è essenzialmente composto da un ingresso disimpegno, un vano a ripostiglio in locale sottoscala, un bagno, un locale tenuto a cucina-pranzo e due ulteriori camere. Una di tali camere risulta essere realizzata successivamente all edificazione del fabbricato, essendo realizzata al di fuori della struttura muraria portante dell intero fabbricato e coperta con pannelli in lamiera grecata (vedasi foto 2 in allegato 4). Le rifiniture interne (intonaci, infissi e serramenti, pavimentazioni, rivestimenti) sono del tipo economico; l appartamento è in una condizione generale di manutenzione scarsa con necessità di interventi puntuali di eliminazione di umidità/infiltrazioni e rifazione intonaci. L appartamento confina a nord ed est interamente con vialetto comune, ad est parzialmente con vialetto comune e proprietà aliena, a sud interamente con la via pubblica; esso ha affacci diretti sui soli lati est e sud. L appartamento si sviluppa per una superficie complessiva di circa 64,10 mq calpestabili, dei quali: - 45,90 mq circa sono occupati da vani utili coperti; - 14,70 mq circa sono occupati dalla camera con copertura in pannelli in lamiera grecata; - 3,50 mq circa sono occupati dal locale ripostiglio (sottoscala). L altezza interna dei locali è di 2,90 m circa, tranne che per la camera coperta da pannelli in lamiera grecata dove la copertura è inclinata e l altezza interna varia dai 2,60 ai 2,20 m circa, e per il ripostiglio (sottoscala). Quant altro non esplicitamente descritto, ma riscontrato, può facilmente evincersi dai grafici elaborati, in allegato 5. Inoltre, per una più ampia e completa descrizione, oltre che di conferma di quanto finora riportato, si rimanda al seguente commento del rilievo fotografico in allegato 4 effettuato dal sottoscritto. Con particolare riferimento al rilievo grafico (allegato 5) e fotografico (allegato 4), si evidenzia quanto segue, facendo presente che i coni ottici di 5

7 ripresa delle fotografie sono nel grafico 5 (allegato 5): Foto n 1, 2: vista e particolare del lato sud dell appartamento che affaccia sulla via pubblica si noti la copertura della camera con pannelli in lamiera grecata; Foto n 3, 4: viste del vialetto comune di accesso del fabbricato; Foto n 5, 6: viste dell accesso all appartamento. Foto n 7: vista del locale tenuto a ripostiglio nel sottoscala. Foto n 8: vista del locale tenuto a bagno. Foto n 9, 10: viste del locale tenuto a cucina-pranzo. Foto n 11, 12, 13: viste del primo locale tenuto a camera si notino le scarse condizioni manutentive. Foto n 14, 15, 16: viste del secondo locale tenuto a camera (coperta con pannelli in lamiera grecata). 3) Accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati in pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, la storia catastale del compendio pignorato; Da quanto si è potuto accertare sia documentalmente che mediante il sopralluogo, risulta che la descrizione attuale del bene è conforme con quella contenuta nel pignoramento, ad esclusione dell attuale indirizzo per sopravvenuta rinominazione della via e rinumerazione dei civici: come riscontrato nel sopralluogo, l accesso del vialetto comune è contraddistinto dal civico n.29 (vedasi foto n.2 in allegato 5) della via Alberto Moravia, già IV Traversa di via Comunale Vecchia n. 46/C. 4) Proceda, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto, provvedendo, in caso di difformità o mancanza d idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; Non è stato necessario procedere a variazioni/aggiornamenti catastali. 5) Indichi l utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico comunale; 6

8 Il bene pignorato è sito in zona Bb - di espansione recente del vigente strumento urbanistico comunale. 6) Indichi la conformità o meno alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli articoli 46, comma 5 del D.P.R. 06 giugno 2001 n 380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985 n 47; L appartamento è posto in fabbricato realizzato giusta Licenza Edilizia n.284 del 18/05/1961 rilasciata dal Comune di Napoli. Tuttavia l appartamento oggetto di pignoramento è tale che parte di esso è stato realizzato in maniera difforme da tale licenza (il locale tenuto a ripostiglio nel sottoscala e parte dell ingresso), mentre altra parte si configura come vera e propria nuova costruzione (il locale tenuto a camera coperta da pannelli in lamiera grecata) precisa indicazione di tali due abusi si riscontra nella documentazione rinvenuta presso l ufficio condono del Comune di Napoli in allegato 6. Per tali abusi fu presentata dal precedente proprietario, Sig. omissis, richiesta di sanatoria ex L. 47/85 (vedasi allegato 6); allo stato risultano essere pagate sia l oblazione che gli oneri concessori (oneri di urbanizzazione e costruzione sono presente fotocopie dei versamenti nella documentazione rinvenuta presso l uff. Condono) ma non è ancora stata conclusa definitivamente l istruttoria della pratica, in quanto, secondo la procedura messa in atto dal Comune, occorre ancora presentare una autocertificazione inerente l immobile a firma dell attuale intestataria e pagare i diritti di segreteria (nel caso di specie pari a 440,00 euro); tutto ciò, salvo proroghe, entro il termine ultimo stabilito dal Comune del 30 giugno p.v. Pertanto, ai fini della sanabilità del bene e sua commerciabilità, occorre presentare tale documentazione ed effettuare il pagamento entro e non oltre il termine perentoriamente stabilito dal Comune. 7) Dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti; provveda in quest ultimo caso alla loro formazione procedendo (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) all identificazione dei nuovi confini ed alla realizzazione del frazionamento; alleghi, in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 7

9 In relazione alla natura dell immobile e data la sua ordinaria vocazione, appare opportuna la formazione di un unico lotto per la vendita, identificato con l intero appartamento. 8) Dica, se l immobile è pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e proceda in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c., e dall art. 846 c.c. e della L. 03 giugno 1940, n. 1078; Da quanto si è potuto accertare dalla documentazione in atti di causa, per il Proc. Giud. R.G.E. n. 160/2006 l immobile risulta pignorato solo pro quota, pari ad ½ dell intero bene; tuttavia a tale procedimento è riunito il Proc. Giud. R.G.E. n. 610/2007 che riguarda l ulteriore ½ del bene. Pertanto, per quanto riscontrato dal sottoscritto, il bene risulta pignorato nella sua interezza. 9) Accerti se l immobile sia libero o occupato, acquisisca il titolo legittimamente in possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data anteriore alla trascrizione del pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultano comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art.12 del D.L. 21 marzo 1978, n.59, convertito in L. 18 maggio, n.191; qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva, indichi la data di scadenza, la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; Da quanto riscontrato in sede di sopralluogo, risulta che l appartamento è occupato di fatto; non risultano essere presenti contratti di locazione e similari. 10) Ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; Il coniuge della debitrice risulta essere deceduto il 24/07/ ) Indichi l esistenza sui beni pignorati l esistenza di eventuali vincoli artistici, 8

10 storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità, accerti l esistenza di vincoli o oneri di natura condominiale (segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilevi l esistenza di diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche), o usi civici evidenziando gli eventuali oneri di affrancazione o riscatto; Da quanto riscontrato non risultano essere presenti vincoli od oneri di sorta. 12) Determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando le opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione ed i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento ( ); Per la determinazione del valore dell immobile ed indicazione dei criteri di stima adottati, si rimanda al successivo capitolo. 13) Segnali in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo. Come detto, allo stato non risultano essere presenti contratti di locazione e similari. 3. CRITERI DI STIMA E VALUTAZIONE DEL VALORE DEI BENI L'unico strumento metodologico dell'economia applicata alla stima è, come unanimemente riconosciuto, l'osservazione delle esperienze concrete di mercato; la comparazione tra circostanze storiche già verificatesi e quelle attuali, rappresenta, quindi, la base della metodologia estimativa, e tra i vari procedimenti possono distinguersi nei metodi "di comparazione diretta": - il procedimento sintetico di stima del valore di mercato - il procedimento per valori tipici Sulla base di dati catastali ed informazioni presso agenzie immobiliari della zona si è proceduto ad una attenta analisi economica dei prezzi noti dei beni maggiormente analoghi, previa individuazione delle caratteristiche che li hanno determinati. Caratteristiche condizionanti il valore del bene: 9

11 Tra quelle "posizionali" si è considerato: a) la collocazione geografica; b) l'ubicazione dell'immobile rispetto al centro urbano; c) la vicinanza sia di attrezzature collettive (scuole, mercati, edifici pubblici) che di pubblici servizi a distanza pedonale; d) il livello dei collegamenti e dei pubblici trasporti; e) la qualificazione dell'ambiente esterno; f) il livello di inquinamento ambientale e la presenza di verde pubblico o privato; g) la disponibilità di spazi utilizzabili a parcheggi; h) la prospicienza e la luminosità; i) la panoramicità; l) la quota rispetto al piano strada. Tra quelle "tecnologiche" si è tenuto conto di: m) il grado di rifinitura interno ed esterno sia del fabbricato che della singola unita immobiliare; n) la sicurezza della situazione strutturale; o) l'ampiezza media dei vani e la loro forma; p) l'efficienza dei servizi; q) l'età dell'edificio; r) il deprezzamento in atto. Tra quelle "produttive" s) l'inesigibilità t) la richiesta sul mercato dei fitti u) gli oneri di manutenzione straordinaria e condominiali Come ulteriore operazione di stima, si è proceduto a qualificare le singole parti del bene secondo dei "coefficienti riduttori di destinazione d'uso" che, moltiplicati per le specifiche superfici, fanno pervenire alla superficie virtuale (o convenzionale). Si è inoltre considerato lo stato locativo dell unità immobiliare. 3.1 IL PROCEDIMENTO SINTETICO DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO STIMA SINTETICA UNITA IMMOBILIARE Consistenza coeff. di superficie reale destinazione convenzionale Vani utili ---- x --- = ---- Balconi ---- x --- = ---- ecc x --- = ---- totale mq. - valore reale a mq dell' appartamento = quotazione immobiliare media (della zona in cui è sito il bene) x parametri; - superficie convenzionale totale x il valore reale a mq del nostro appartamento = stima del bene. 1) Tipologia 2) Unità Immobiliare 3) Esposizione ELENCO PARAMETRI UNITA IMMOBILIARE Lussuoso 1,15 Medio/Signorile 1,00 Economico 0,90 Libero 1,00 occupato di fatto 0,90 occupato 0,85 10

12 4) Manutenzione 5)Piano 6)Riscaldamento 7) Servizi 8) Balconi 9) Ascensore 10) Servizi esterni 11) Custodia 12) Ubicazione 13) Rifiniture 14) Estetica 15) Vetustà panoramico 1,10 luminoso 1,00 poco luminoso 0,95 ottima 1,15 buona 1,00 sufficiente 0,95 da rinnovare 0,90 da ristrutturare 0,75 attico 1,05 intermedio 1,00 ultimo 0,97 primo 0,90 terra rialzato 0,85 riscald. autonomo 1,025 riscald. centralizz. 1,00 senza riscald. 0,95 tripli o doppi servizi 1,05 monoservizio bicam. o tricam 1,00 servizi esterni comuni 0,75 doppi e più balconi (o terrazzo a livello) 1,10 un balcone 1,05 nessun balcone 0,90 FABBRICATO con ascensore piano terra 0,85 primo piano 0,90 piani intermedi 1,00 piani superiori 1,10 senza ascensore piano terra 1,10 primo piano 1,00 piani intermedi 0,90 piani superiori 0,80 con giardino 1,05 con cortile-porticato 1,00 senza cortile 0,95 con portiere 1,03 senza portiere 0,97 vicino collegamenti 1,10 no collegamenti 0,95 di pregio 1,10 buone 1,00 mediocri 0,95 scarse 0,85 buona 1,10 media 1,00 pessima 0,90 11

13 meno di 10 anni 1,20 tra 10 e 40 anni 1,00 oltre 40 anni 0,95 I valori che si ottengono con tale procedimento sintetico di stima, saranno confrontati con quelli provenienti dal procedimento per valori tipici, o punti di merito. 3.2 IL PROCEDIMENTO "PER VALORI TIPICI O PUNTI DI MERITO" Il suddetto procedimento prende in esame le caratteristiche presenti nel prodotto edilizio di migliore qualificazione presente nella zona dove si trovano i beni in esame, caratteristiche che ne determinano il valore per unità di superficie, esprimendole con dei coefficienti la cui sommatoria è uguale all'unità. Dal confronto di dette caratteristiche, con quelle che si riscontrano nell'immobile oggetto di stima, ovvero dell'applicazione di coefficienti minori o eguali ai precedenti, deriva il prezzo unitario di applicazione. In accordo con la letteratura esistente (omissis) si sono considerate negli specifici mercati omogenei, le seguenti caratteristiche generali già descritte innanzi, le rispettive influenze percentuali ed il loro campo di variabilità: Caratteristiche % min % max Scarto % max di localizzazione (posizionali estrinseche) di posizione (posizionali intrinseche) tecnologiche produttive totali % 50 % 100 % 50 % 1.Caratteristiche posizionali estrinseche: la caratteristica posizionale è quella che determina maggiormente il diverso apprezzamento del mercato; da essa in effetti consegue il fenomeno della rendita edilizia, e cioè del diverso apprezzamento delle aree centrali rispetto a quelle periferiche. 2.Caratteristiche posizionali intrinseche: tali caratteristiche sono la panoramicità, l'orientamento, la prospicienza e la luminosità e quindi, indirettamente, la quota del piano stradale che conferiscono una qualificazione ed un maggiore apprezzamento conseguente. 3.Caratteristiche tecnologiche: l'influenza sul prezzo di mercato delle caratteristiche tecnologiche e del grado di finimento può analizzarsi attraverso la determinazione del costo necessario per conferire ad una unità di abitazione il miglior grado di finimento. 4.Caratteristiche produttive: il diverso apprezzamento del mercato può essere determinato anche da specifiche caratteristiche produttive dell'unità di abitazione, quali il regime di esenzione fiscale, gli sfitti, l'inesigibilità, le situazioni connesse al regime vincolistico dei fitti, gli oneri di manutenzione straordinaria ecc. In base a tale metodo si ha il valore per mq ricavato dalla valutazione delle "caratteristiche" del bene da stimare, ed in seguito moltiplicando tale valore per la superficie convenzionale, si ottiene il valore del bene: prezzo unitario x superficie convenzionale = valore bene Si è anche, come ulteriore operazione di stima, proceduto a qualificare le 12

14 singole parti dei cespiti secondo la seguente tabella dei "coefficienti riduttori di destinazione d'uso": locale coefficiente Superficie utile coperta 1,00 Superficie utile coperta (camera coperta con lamiera grecata) 0,80 Superficie a ripostiglio (sottoscala) 0,40 che, moltiplicati per le specifiche superfici, fanno pervenire alla superficie virtuale (o convenzionale). Con riferimento alla determinazione della superficie dell appartamento, si ha: sup. compl. utile coperta = 45,90 mq sup. compl. utile coperta (camera coperta con lamiera grecata) = 14,70 mq sup. compl. a ripostiglio (sottoscala) = 3,50 mq sup. reale coeff. di sup. mq destinazione conv. sup. compl. utile coperta 45,90 x 1,00 = 45,90 sup. compl. utile coperta (camera coperta con lamiera grecata) sup. compl. a ripostiglio (sottoscala) 14,70 x 0,80 = 11,76 3,50 x 0,40 = 1,40 Sup. convenzionale tot: 59,06 mq 4. VALUTAZIONE DEL VALORE DEI BENI IN BASE AI DIVERSI CRITERI DI STIMA Seguono le valutazioni dei beni secondo i criteri illustrati precedentemente. 4.1 VALUTAZIONE SECONDO LA STIMA SINTETICA Da accurate indagini presso agenzie immobiliari e quant' altro, per la zona in esame si sono ricavati i prezzi medi per unità di superficie per beni in stato locativo attuale, manutenzione, tipologia e caratteristiche, simili a quello da valutare: Quotazione USO ABITATIVO: 2.800,00/mq UNITA IMMOBILIARE 1) 0,90(economico) 2) 0,90 (occupato di fatto) 3) 1,00 (luminoso) 4) 0,90 (da rinnovare) 5) 0,85 (piano terra) 6) 0,95 (senza riscaldamento) 7) 1,00 (monoservizio) 8) 0,90 (nessun balcone) FABBRICATO 9) 1,10 (senza ascensore, piano terra) 10) 0,95 (senza cortile) 11) 0,97 (senza custode) 12) 1,10 (vicino collegamenti) 13) 0,95 (rifiniture mediocri) 13

15 14) 0,90 (pessima) 15) 0,95 (oltre 40 anni) totale 0,480 (prodotto dei coefficienti) Valore Appartamento (primo metodo) 2.800,00 x 0,480 = 1.344,00/mq 1.344,00/mq x 59,06 mq = , VALUTAZIONE SECONDO IL PROCEDIMENTO "PER VALORI TIPICI O PUNTI DI MERITO" Il valore a mq per il miglior prodotto edilizio disponibile per la zona dove si trova il bene oggetto di stima è di 3.000,00/mq per tipologia abitativa. In tal modo si ha che: caratteristiche localizzazione (posizionali estrinseche) 20,00-10,00 = 10,00 posizione (posizionali intrinseche) 25,00-10,00 = 15,00 tecnologiche 30,00-15,00 = 15,00 produttive 25,00-13,00 = 12, % 48 % 52 % valore ridotto = 3.000,00 euro x 0,52 = 1.560,00/mq Valore Appartamento (secondo metodo) 1.560,00/mq x 59,06 mq = ,60 VALORE ATTUALE DEI BENI OTTENUTO CON LA MEDIA DEI VALORI DEI DUE METODI Valore 1 metodo ,64 Valore 2 metodo ,60 Valore medio ,12 Valore Appartamento (che si approssima a) ,00 (ottantaseimila//00 euro) 5. CONCLUSIONI Si provvede a riassumere le risposte ai quesiti posti; si rimanda comunque ai capitoli precedenti per un maggiore approfondimento. Il bene oggetto di stima è costituito da un appartamento in Napoli quartiere Pianura alla attuale via Alberto Moravia n. 29, già IV Traversa di via Comunale Vecchia n. 46/C, riportato al NCEU di Napoli, sez. PIA, foglio 7, p.lla 479, sub 1 zona cens. 5, cat. A/3, classe 2, consistenza 5 vani, rendita 542,28 euro. Esso è stato acquistato dai coniugi omissis (in ragione di ½ 14

16 ciascuno) dal Sig. omissis con Atto per Notar Carlo Tafuri in Napoli, in data 02/11/1995 rep , trascritto in data 06/11/1995 rep / Tale appartamento si trova in fabbricato con destinazione residenziale, realizzato all inizio degli anni 60, con struttura portante in muratura di tufo e solai latero-cementizi; l intero fabbricato si presenta con rifiniture esterne del tipo economico ed è in una condizione generale di manutenzione scarsa, con presenza di diverse superfetazioni. Esso è sito in zona Bb - di espansione recente del vigente strumento urbanistico comunale. L appartamento è sito al piano terra, int. 1 e presenta accesso diretto da vialetto scoperto comune; esso è composto da un ingresso/disimpegno, un ripostiglio in locale sottoscala, un bagno, un locale tenuto a cucina-pranzo e due ulteriori camere. Una di tali camere risulta essere realizzata successivamente all edificazione del fabbricato, essendo realizzata al di fuori della struttura muraria portante dell intero fabbricato e coperta con pannelli in lamiera grecata. Le rifiniture interne sono del tipo economico; l appartamento è in una condizione generale di manutenzione scarsa con necessità di interventi puntuali di eliminazione di umidità/infiltrazioni e rifazione intonaci. L appartamento confina a nord ed est interamente con vialetto comune, ad est parzialmente con vialetto comune e proprietà aliena, a sud interamente con la via pubblica; esso ha affacci diretti sui soli lati est e sud. L appartamento si sviluppa per una superficie complessiva di circa 64,10 mq calpestabili, dei quali: 45,90 mq circa sono occupati da vani utili coperti, 14,70 mq circa sono occupati dalla camera con copertura in pannelli in lamiera grecata, 3,50 mq circa sono occupati dal locale ripostiglio (sottoscala). Il fabbricato è stato realizzato giusta Licenza Edilizia n.284 del 18/05/1961 rilasciata dal Comune di Napoli. Tuttavia l appartamento oggetto di pignoramento è tale che parte di esso è stato realizzato in maniera difforme da tale licenza (il locale tenuto a ripostiglio nel sottoscala e parte dell ingresso), mentre altra parte si configura come vera e propria nuova costruzione (il locale tenuto a camera coperta da pannelli in lamiera grecata). Per tali abusi fu presentata dal precedente proprietario, Sig. omissis, richiesta di sanatoria ex L. 47/85; allo stato risultano essere pagate sia l oblazione che gli oneri concessori ma non è ancora stata conclusa definitivamente l istruttoria della pratica, in quanto occorre ancora presentare una autocertificazione inerente l immobile a firma dell attuale intestataria e pagare i 15

17 diritti di segreteria (nel caso di specie pari a 440,00 euro); tutto ciò, salvo proroghe, entro il termine ultimo stabilito dal Comune del 30 giugno p.v. Pertanto, ai fini della sanabilità del bene e sua commerciabilità, occorre presentare tale documentazione ed effettuare il pagamento entro e non oltre il termine perentoriamente stabilito dal Comune. Da quanto riscontrato, risulta che l appartamento è occupato di fatto; non risultano essere presenti contratti di locazione e similari. Inoltre non risultano essere presenti vincoli od oneri di sorta. Da quanto si è potuto accertare dalla documentazione in atti di causa, per il Proc. Giud. R.G.E. n. 160/2006 l immobile risulta pignorato solo pro quota, pari ad ½ dell intero bene; a tale procedimento è riunito il Proc. Giud. R.G.E. n. 610/2007 che riguarda l ulteriore ½ del bene. Pertanto il bene risulta pignorato nella sua interezza. Da visure aggiornate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari non risultano iscrizioni e trascrizioni ulteriori a quelle già indicate nella relazione notarile: - pignoramento immobiliare del 24/05/1997 rep. 9842/6943; - pignoramento immobiliare del 03/04/2006 rep. 03/04/2006. In relazione alla natura dell immobile e data la sua ordinaria vocazione, appare opportuna la formazione di un unico lotto per la vendita, identificato con l intero appartamento. Si è stimato il seguente valore: VALORE DELL APPARTAMENTO = ,00 (ottantaseimila//00 euro) Nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatami, si resta a disposizione per qualsiasi ulteriore delucidazione dovesse necessitare. Quarto (Na), 30 aprile 2008 il Consulente Tecnico d Ufficio Dott. Ing. Alessandro Daino 16