nel procedimento esecutivo n. 113/2006 promosso da: con Avv. Paolo Cattadori nei confronti di:

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA Perizia Giudiziale nel procedimento esecutivo n. 113/2006 promosso da: CAPITALIA SERVICE J.V. S.r.l. con Avv. Paolo Cattadori nei confronti di: TIROTTI FABRIZIO MARIA Creditori intervenuti: BANCA DI PIACENZA S.C.R.L. PER AZIONI con Avv. Marina Vullo CASSA DI RISPARMIO DI PR E PC con Avv. Angelo Perini G.E. Ill. ma Dott. ssa M. Gatti ******* In data 11 luglio 2007 lo scrivente Arch. Giovanni Battista Menzani, con studio in Piacenza, Via Santa Franca n. 29, C.T.U. della procedura di cui in epigrafe, ha prestato il giuramento di rito e ha ricevuto l incarico di procedere alla stima dei beni pignorati. Il G.E. ha rinviato il procedimento all udienza del 19 dicembre 2007; il termine per la presentazione della perizia resta pertanto fissato per la data del 05 novembre Il C.T.U., riscontrata la completezza ed idoneità dei documenti agli Atti, provvede alla stima del compendio immobiliare, secondo i quesiti posti ed illustrati nel verbale conferimento incarico. Il sopralluogo, effettuato in presenza di un consulente del sig. Tirotti Fabrizio Maria, è avvenuto in data 18 settembre IDENTIFICAZIONE E DESCRIZIONE, CONFINI E DATI CATASTALI 1.1 Descrizione sintetica dei beni: Il compendio immobiliare oggetto della procedura è costituito dalle seguenti unità immobiliari: 1. Un appartamento ubicato in Piacenza in Via Stefano Fermi n. 14; 2. Un vano ad uso autorimessa ubicato in Piacenza in via Ancillotti L unità immobiliare di cui al punto 1) è situata al primo piano (secondo fuori terra) di un fabbricato a destinazione prevalentemente residenziale - denominato Sirio 2 consistente di dieci piani fuori terra. Tale edificio è parte di un complesso condominiale di due edifici ( Sirio 1 e 2 ) realizzati negli anni Sessanta ed insistenti sul medesimo Mappale 20 del Foglio 69 del Comune di Piacenza (ex Mappali 943, 680 e 20 del N.C.T.). L unità immobiliare è servita da un vanoscala comune, accessibile direttamente da Via Fermi, oltre che di un ascensore.

2 Fotografia 1: veduta esterna del Condominio Sirio 2

3 L appartamento comprende un corridoio che funge da ingresso e disimpegno, un soggiorno, due camere da letto, un locale cottura con apertura diretta sul soggiorno e un locale adibito a servizi igienici, il tutto per una superficie lorda commerciale pari a mq 80,50 ca. L unità immobiliare dispone di un terrazzo scoperto, affacciato ad est su Via Campo Vecchio Sportivo, avente una superficie pari a mq. 5,00 ca. Dispone inoltre di un vano ad uso cantina, sito al secondo piano interrato, avente una superficie pari a mq. 6,50 e un altezza interna netta pari a cm L unità immobiliare di cui al punto 1) comprende anche la correlativa e proporzionale quota di comproprietà pari a millesimi 21,6 del corpo di fabbricato denominato Sirio 2, così come previsto dalla Tabella A sugli enti, spazi ed impianti condominiali comuni, tali ritenuti ai sensi di legge, dei titoli di provenienza e del regolamento di condominio (Artt. 2 e 7): tra esse la terrazza stenditoio di uso comune sita sulla copertura piana. Le spese relative al solo stabile Sirio 2 vanno ripartite in base alla suddetta Tabella A, mentre quelle relative alle parti di uso comune ai due corpi di fabbrica Sirio 1 e Sirio 2 (Accesso autorimesse, locali autoclave, deposito immondizie, locali caldaie, impianti gas, luce ed acqua sino all ingresso degli appartamenti, scarichi in fognatura) la comproprietà di esse spetta a Sirio 1 nella misura di 390/1000 e a Sirio 2 610/1000, da suddividersi a loro volta tra i singoli condomini in base alla Tabella A. A questo proposito, giova ricordare che le spese condominiali (oneri per riscaldamento compresi) ammontano a circa 1.200, ,00 annui. Per quanto riguarda il saldo delle stesse, da una prima analisi sommaria risulterebbe che la quota relativa all anno 2007 ovvero circa 1.400,00 non è stata ancora saldata, mentre risultano regolari i pagamenti degli anni precedenti. Attualmente sono inoltre in corso alcune opere di manutenzione straordinaria riguardanti il rifacimento dei balconi esterni: anche la spesa relativa a tali opere che in quota parte assomma per l unità in oggetto ad 1.015,00 non è stata a tutt oggi saldata. I locali dell appartamento presentano un altezza pari a cm. 300, e finiture di tipo civile, ma tuttavia risalenti al periodo di costruzione del fabbricato e, pertanto, da rivedere e/o da sostituire. Esse contemplano, come è visibile nelle fotografie allegate, pavimenti in piastrelle di marmo con relativi zoccolino battiscopa - per i locali della zona giorno e in quadretti di parquet incrociati per le camere da letto. I soffitti sono intonacati e tinteggiati con colori chiari, mentre i muri di tutti i locali ad esclusione di bagno e cottura sono rivestiti con carta da parati a disegni astratti e/o floreali, da rimuovere in quanto in cattive condizioni di manutenzione.

4 Fotografia 2: veduta interna di una camera da letto Fotografia 3: veduta esterna ddel balcone

5 Fotografia 4: veduta dell ingresso del fabbricato in via Fermi n. 14

6 Fotografia 5: veduta interna di una camera da letto

7 Fotografia 6: veduta interna del corridoio di ingresso

8 Fotografia 7: veduta interna del locale bagno

9 I locali adibiti a servizi e cottura sono invece dotati di un rivestimento in piastrelle di ceramica; il rivestimento del bagno è anch esso in piastrelle di ceramica. In alcuni locali sono presenti alcune macchie di umidità di condensa, di limitate dimensioni, dovute ad una scarsa aerazione dei locali. L impianto di riscaldamento è di tipo condominiale, mentre la produzione dell acqua calda è affidata ad un boiler di recente installazione; i corpi scaldanti sono costituiti da radiatori in ghisa. L impianto elettrico non è a norma di legge, ed anche l impianto idraulico dovrà essere completamente sostituito. Le canne fumarie condominiali sono a norma di legge. I serramenti esterni finestre e portefinestre - sono in legno essenza douglas e sono sprovvisti di vetrocamera isolante: necessitano almeno di un intervento di sostituzione dei cristalli. Le tapparelle sono in PVC, colre grigio chiaro. I serramenti interni sono in telaio tamburato di legno con pannelli in noce tanganica ed inserti in vetro zigrinato; sono tutti ad anta battente singola, ad eccezione di quello del locale cottura che presenta una chiusura del tipo scorrevole esterna. L unità immobiliare di cui al punto 2) è un vano ad uso autorimessa sito al piano secondo interrato di un condominio sito in Piacenza in via Ancillotti denominato Paestum, che sorge nelle immediate vicinanze dello stabile di cui al punto 1). Il box presenta dimensioni sufficienti (mt 2,80*5,00) ad ospitare un utilitaria o una macchina di medie dimensioni, e il suo accesso risulta abbastanza agevole. L unità immobiliare di cui al punto 2) comprende anche la correlativa e proporzionale quota di comproprietà pari a millesimi 1,17 del corpo di fabbricato denominato Paestum sugli enti, spazi ed impianti condominiali comuni, tali ritenuti ai sensi di legge, dei titoli di provenienza e del regolamento di condominio. Entrambi i fabbricati in oggetto Sirio 2 e Paestum - sono stati realizzati negli anni 60 con struttura puntuale in c.a. e tamponamenti verticali in muratura tradizionale in mattoni semipieni, oltre a solai in laterocemento. Il compendio immobiliare in oggetto è ubicato nella prima fascia periferica della città, immediatamente esterna alle fortificazioni farnesiane. La zona risulta ottimamente servita dal trasporto pubblico e collegata agevolmente al centro storico, alla circonvallazione esterna e alle vie di accesso alla città stessa. In ultima analisi, l area sulla quale un tempo sorgeva il vecchio campo sportivo rappresenta senza dubbio una zona decisamente appetibile dal punto di vista del mercato immobiliare, in particolar

10 modo per ciò che concerne l edilizia residenziale; essa è assai dotata di locali commerciali: nelle immediate vicinanze del fabbricato in oggetto, dunque, sono presenti tutti i servizi essenziali (farmacia, botteghe alimentari e non, edicola, bar, ecc ). Trattandosi di unità ubicate su vie interne, non subiscono - tutto sommato - la forte pressione del traffico veicolare che caratterizza le arterie principali (es. Via Genova, Via Dante Alighieri, Via Bianchi) e che determina un ovvio peggioramento del livello di qualità dell abitare; a pochi isolati di distanza, inoltre, sono localizzate alcune aree verdi attrezzate, seppur di limitate dimensioni. Nei pressi sono inoltre situati numerosi complessi scolastici, dall asilo nido alla scuola materna, dalle scuole elementari a quelle medie inferiori e superiori. Un elemento che influisce in modo negativo sulla valutazione è invece rappresentato dalla presenza, al piano sottostante l appartamento di cui al punto 1), di un locale bar assai frequentato sia nelle ore diurne che nelle ore notturne. 1.2 Confini L unità immobiliare di cui al punto 1) confina per ciò che concerne l appartamento in circondario con Via Campo Sportivo Vecchio, scala comune, rampa di accesso condominiale ai box, ragioni Montesissa o successi, e per ciò che concerne la cantina in circondario con corridoio comune di cantine, ragioni Negroni o successi, area comune oltre la quale Via Campo Sportivo Vecchio e ragioni Forlini o successi. L unità immobiliare di cui al punto 2) confina in circondario con ragioni già Impresa Costruzioni Enrico Romagnoli S.p.A. o successi, ragioni Balzarelli o successi, ragioni Scarani o successi, passaggio comune per accesso ai box. 1.3 Dati catastali Le due unità immobiliari oggetto di valutazione sono censite, presso l Ufficio del Territorio di Piacenza, Comune di Piacenza, con i seguenti dati: fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza Rendita ubicazione A/2 4 5 vani 542,28 Via Stefano Fermi n. 14 piano: 1/S2 fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza Rendita ubicazione C/ mq 96,89 Via Campo Sportivo Vecchio, piano: S2

11 In capo a: - Scottini Margherita, nata a Piacenza il , C.F. SCTMGH 15R50 G535M, usufruttuaria; - Tirotti Fabrizio Maria, nato a Cortebrugnatella (PC) il , C.F. TRTFRZ 44D07 D054I, nudoproprietario per la quota di 1 / 1. * NOTA DEL C.T.U.: La Sig.ra Scottini Margherita è deceduta nel corso del 2007, e pertanto è necessario presentare presso l Ufficio del Territorio di Piacenza una voltura catastale con causale riunione di usufrutto. Le spese tecniche per tale operazioni sono stimate in Euro 300,00 oltre ad I.v.a. e contributo previdenziale per legge. 2. STATO DI POSSESSO DEI BENI Le unità immobiliari in oggetto risultano oggi essere inutilizzate. Non risulta sussisistere alcun contratto di locazione in corso. 2.1 Estremi Atto di provenienza Le due unità immobiliari in oggetto sono entrambe pervenute per quanto riguarda la sola nudaproprietà - al sig. Tirotti Fabrizio Maria con atto di donazione accettata tra vivi in data Notaio Dott. Francesco Astrua in Piacenza (rep /3284), trascritto in data (Reg. Part Reg. Gen. 4839) da Scottini Margherita, che ha riservato a sé stessa il diritto di usufrutto vita natural durante; la Sig.ra Scottini è deceduta nel corso dell anno Provenienze precedenti Per quanto riguarda l unità di cui al punto 1) La Sig.ra Scottini Margherita e Bignardi Zaira, nata a Piacenza il , acquistavano per le rispettive quote pari ad ½ e ½ - il bene in oggetto da Lopedote Antonio, nato a Bari il , liquidatore della B.F.R. di Forlini Mario & C. Società in accomandita semplice con sede in Piacenza, con atto di compravendita tra vivi in data Notaio Dott. Giovanni Battista Astrua (Rep ), trascritto a Piacenza all Art La Sig.ra Scottini Margherita ereditava la suddetta quota pari ad ½ in seguito al decesso di Bignardi Zaira in data (successione trascritta a Piacenza al Reg. Part e Reg. Gen. 7815). Contestualmente la Sig.ra Scottini Margherita entrava in possesso anche della quota di proprietà pari ad 1/1 dell unità di cui al punto 2). 3. REGIME CONIUGALE E PATRIMONIALE: Il signor Tirotti Fabrizio Maria dichiara di essere attualmente coniugato in regime di separazione dei beni. 4.ESISTENZA DI VINCOLI, FORMALITA ONERI Non risulta sussistere alcuna formalità, vincolo, onere gravanti sul bene. Non risulta sussistere alcun diritto di usufrutto.

12 4.1 Trascrizioni ed iscrizioni Ai pubblici registri immobiliari sono stati reperiti gli estremi dei provvedimenti relativi agli immobili in oggetto, di seguito descritti. TRASCRIZIONI CONTRO Trascrizione in data ai numeri R.G R.P. a favore di CAPITALIA S.p.A. con sede in Roma, C.F , contro Tirotti Fabrizio Maria, per la quota di nudaproprietà pari a 1/1 degli immobili censiti al N.C.E.U. del Comune di Piacenza come segue: Fg. 69, Mapp. 20, Sub. 4; Fg. 20, Mapp. 1418, Sub Titolo: Verbale di pignoramento immobili in data (rep. 4739) Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Piacenza. Richiedente: COMIN SERVICE S.r.l., Via Castello 67, Piacenza. ISCRIZIONI CONTRO Iscrizione in data ai numeri 4422 R.G. 785 R.P. a favore di BANCA DI ROMA con sede in Roma, C.F , contro Tirotti Fabrizio Maria, per la quota di nudaproprietà pari a 1/1 degli immobili censiti al N.C.E.U. del Comune di Piacenza come segue: Fg. 69, Mapp. 108, Sub. 4; Fg. 20, Mapp. 1418, Sub Titolo: Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data (rep. 517), Tribunale di Piacenza. Richiedente: COMIN SERVICE S.r.l., Via Castello 67, Piacenza. Iscrizione in data ai numeri 5914 R.G. 919 R.P. a favore di CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E PIACENZA con sede in Parma, C.F , contro Tirotti Fabrizio Maria, per la quota di nuda-proprietà pari a 1/1 degli immobili censiti al N.C.E.U. del Comune di Piacenza come segue: Fg. 69, Mapp. 108, Sub. 4; Fg. 20, Mapp. 1418, Sub Titolo: Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data (rep. 1009/2001), Tribunale di Piacenza. Richiedente: Avv. Angelo Perini, Largo S.Ilario 12, Piacenza. Iscrizione in data ai numeri 7705 R.G R.P. a favore di BANCA DI PIACENZA S.C.R.L. PER AZIONI con sede in Piacenza, C.F , contro Tirotti Fabrizio Maria, per la quota di proprietà pari a 1/1 degli immobili censiti al N.C.E.U. del Comune di Piacenza come segue:

13 Fg. 69, Mapp. 108, Sub. 4; Fg. 20, Mapp. 1418, Sub Titolo: Ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo in data (rep. 1313/2001), Tribunale di Piacenza. Richiedente: COMIN SERVICE S.r.l., Via Castello 67, Piacenza. *NOTA DEL CTU: Il Mappale 20 è stato originato dal Mappale 108 a causa di una variazione per modifica identificativo/allineamento mappe in data n /2004 in atti dal (Prot. N. PC ). 5. SITUAZIONE URBANISTICA: L area in cui è inserito il fabbricato è classificata dal P.R.G. del Comune di Piacenza come Tessuti ad alta densità nell ambito della Città Consolidata (Art. 26 N.T.A.). Non è stato possibile reperire presso l archivio del Comune di Piacenza notizie circa i titoli abilitativi (Licenze o Concessioni Edilizie) relative alla costruzione del Condominio Sirio 2. L inizio lavori è avvenuto in data e la fine lavori in data L unità immobiliare corrisponde sostanzialmente a quanto indicato nella scheda catastale reperibile presso l Ufficio del Territorio di Piacenza (allegata alla presente perizia), compilata dal tecnico incaricato Geom. Carlo Capriglione in data VALUTAZIONE E STIMA: Il criterio adottato dal sottoscritto per formulare una corretta valutazione degli immobili è quello del confronto con altri beni simili oggetto di recente trattativa o compravendita. 1. A tal fine sono stati esaminate e vagliate le quotazioni immobiliari relative ad appartamenti situati in condomini o complessi residenziali coevi nella zona del Campo Sportivo Vecchio, aventi caratteristiche simili per ciò che concerne tipologia costruttiva e finiture esterne ed interne (ovvero appartamenti da ristrutturare). Le valutazioni ottenute, alla luce di quanto sopra esposto, sono le seguenti: Comune di Piacenza, Via Fermi 14 - Unità abitativa, piano primo (superficie dei balconi contabilizzata al 50%, superficie della cantina contabilizzata al 30%) Mq 85,00 commerciali x./m ,00 = ,00 Comune di Piacenza, Via Ancillotti Box, piano secondo interrato A corpo = ,00 =============

14 Totale ,00 Diconsi Euro Centoventicinquemilacinquecento/00 Allo stato attuale e nelle attuali condizioni di mercato. CONSIDERAZIONI SULLE MODALITÀ DELLA VENDITA Si configura un unico lotto vendibile. CONCLUSIONI In evasione all incarico ricevuto il sottoscritto ha stimato i beni oggetto della procedura esecutiva, costituiti da: LOTTO UNICO Il compendio immobiliare oggetto della procedura è costituito dalle seguenti unità immobiliari: 1. Un appartamento ubicato in Piacenza in Via Stefano Fermi n. 14, situato al primo piano (secondo fuori terra) di un condominio a destinazione prevalentemente residenziale - denominato Condominio Sirio 2 - di dieci piani fuori terra; 2. Un vano ad uso autorimessa ubicato in Piacenza in via Ancillotti 11-13, sito al piano secondo interrato di un condominio denominato Paestum, che sorge nelle immediate vicinanze dello stabile di cui al punto 1). 1.2 Confini L unità immobiliare di cui al punto 1) confina per ciò che concerne l appartamento in circondario con Via Campo Sportivo Vecchio, scala comune, rampa di accesso condominiale ai box, ragioni Montesissa o successi, e per ciò che concerne la cantina in circondario con corridoio comune di cantine, ragioni Negroni o successi, area comune oltre la quale Via Campo Sportivo Vecchio e ragioni Forlini o successi. L unità immobiliare di cui al punto 2) confina in circondario con ragioni già Impresa Costruzioni Enrico Romagnoli S.p.A. o successi, ragioni Balzarelli o successi, ragioni Scarani o successi, passaggio comune per accesso ai box. 1.3 Dati catastali Le due unità immobiliari oggetto di valutazione sono censite, presso l Ufficio del Territorio di Piacenza, Comune di Piacenza, con i seguenti dati: fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza Rendita ubicazione A/2 4 5 vani 542,28 Via Stefano Fermi n. 14 piano: 1/S2 fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza Rendita ubicazione C/ mq 96,89 Via Campo Sportivo Vecchio, piano: S2

15 In capo a: - Scottini Margherita, nata a Piacenza il , C.F. SCTMGH 15R50 G535M, usufruttuaria; - Tirotti Fabrizio Maria, nato a Cortebrugnatella (PC) il , C.F. TRTFRZ 44D07 D054I, nudoproprietario per la quota di 1 / 1. * NOTA DEL C.T.U.: La Sig.ra Scottini Margherita è deceduta nel corso del 2007, e pertanto è necessario presentare presso l Ufficio del Territorio di Piacenza una voltura catastale con causale riunione di usufrutto. Le spese tecniche per tale operazioni sono stimate in Euro 300,00 oltre ad I.v.a. e contributo previdenziale per legge. Valore del lotto: ,00 ************** La presente relazione viene inviata agli avv. Paolo Cattadori, Angelo Perini e Marina Vullo, in rappresentanza dei ricorrenti, e al Sig. Tirotti Fabrizio Maria, con l invito a far pervenire allo scrivente eventuali osservazioni scritte entro il termine del 20 novembre p.v. Il sottoscritto C.T.U., nel ringraziare la S.V.I. per la fiducia accordatagli, rimane a disposizione per eventuali chiarimenti. IL C.T.U. Piacenza, 02 novembre 2007 ALLEGATI: 1. Estratto di P.R.G. 2. N. 1 Tavola grafica in scala 1:50 3. N. 2 Estratti di mappa catastale in scala 1: N. 2 Planimetrie catastali in scala 1: Visure catastali