I. PALAZZETTO DELLO SPORT

Transcript

1 I. PALAZZETTO DELLO SPORT Confronto contributo pubblico A base di gara Variazione dopo gara TIPOLOGIA CONTRIBUTO PUBBLICO Note generali CONFERIMENTO DI SOLDI A FONDO PERDUTO A forfait da bando A forfait da bando A fronte dell affidamento di un nuovo servizio pubblico (piscina) non è stato ricalcolato il contributo a carico della Amministrazione pubblica CESSIONE TERRENI EX STECAV E VIA SPLUGA Stima ditta Turra in piano economico finanziario preliminare Stima ditta Turra in piano economico finanziario definitivo Volumetrie edificabili sui terreni interessati? : mq = /mq 310 SUPERFICIE CENTRO DIREZIONALE COMMERCIALE Margine ricavi - costi Da piano economico e finanziario preliminare (PEF) Mq = Da piano economico e finanziario definitivo (PEF) Mq = Superficie reale probabilmente più di mq (soppalchi) e quindi margini molto più elevati ESONERO DA VERSAMENTO ONERI URBANIZZAZIONE PRIMARIA E SECONDARIA Da vigente PRG: oneri urbanizzazione primaria /mq 36,16 secondaria /mq 29,57 sommano /mq 65,73 mq * 65,73 = Mq * 65,73 = Dalla convenzione non è chiaro se l esenzione del versamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria si estende anche ai complessi ex Stecav e via Spluga PARCHEGGIO INTERRATO Da PEF preliminare n. posti 569 di cui 40% a carico centro direzionale/commerciale Da PEF definitivo n. posti 520 onere totalmente carico della parte pubblica Dalla convenzione non risulta se i parcheggi potranno essere o meno a pagamento e comunque verranno subito accatastati come pertinenze del centro direzionale commerciale. Il regolamento edilizio vigente prevede la creazione di 1 mq di parcheggi per ogni 10 mc realizzati, per cui:

2 A base di gara Variazione dopo gara TIPOLOGIA CONTRIBUTO PUBBLICO Note generali mq * 7 m = mc mc : 10 = mq mq : 25 = n. posti auto 392 minimi che avrebbero dovuto essere realizzati per il centro commerciale / direzionale ONERI DI GESTIONE E MANUTENZIONE ORDINARIA E STRAORDINARIA DEL PARCHEGGIO INTERRATO Ipotesi 3% annuo su valore immobile: PEF preliminare * 3% * 30 anni Ipotesi 3% annuo su valore immobile: PEF definitivo * 3% * 30 anni Questi costi nella nuova convenzione vengono espressamente posti a carico del soggetto gestore, quindi delle tariffe dei servizi pubblici (piscina/palazzetto) UTILI DERIVANTI DALLA GESTIONE DEL PALAZZETTO E DELLA PISCINA Da conto economico del PEF preliminare (30 anni) Da conto economico del PEF definitivo (30 anni) La differenza di utile, generato ufficialmente dalla sola introduzione della piscina, è dunque il seguente: = Considerato che il fatturato della piscina medesima nei 30 anni è previsto in avremo: : = 30% di utile netto sulla tariffa Sommano contributi pubblici diretti, indiretti e da tariffe

3 A base di gara Variazione dopo gara TIPOLOGIA CONTRIBUTO PUBBLICO Note generali VARIE AUMENTO COSTO UNITARIO DEI POSTI AUTO Da PEF preliminare : 569 posti = /cad Da PEF definitivo : 520 posti = /cad Differenza per ogni posto auto Commercialmente a si acquista un garage completo TARIFFE PISCINA IN VIGORE ANNO 2011 Piscina Cantù (Canturina) Impianto Cermenate (gestione Turra) Nuova piscina (da PEF definitivo) Max 6 (iva inclusa) 6 (iva inclusa) 6 + iva = 7,20

4 Punti di debolezza concessione Palazzetto Realizzazione Gestione Revoca anticipata concessione Controlli Per quanto riguarda il collaudo finale l art. IX ne prevede di tre tipologie temporali: provvisorio, definitivo ed assunzione del carattere definitivo decorsi due anni dalla data della relativa emissione (n.d.r. del provvisorio o del definitivo?). Tale pluralità di tipologie crea non poche problematiche nella individuazione della partenza di obblighi e di continuità della responsabilità come meglio specificato nei punti successivi Mancanza totale di controlli da parte dell amministrazione pubblica su Stato di manutenzione degli immobili da retrocedere Il rispetto degli obblighi di servizio pubblico (non dichiarati) Il controllo del livello qualitativo dei servizi pubblici erogati (parametri non definiti) Il controllo degli adeguamenti delle tariffe dei servizi pubblici Il controllo delle eventuali sovra compensazioni Tempistiche La regolamentazione prevista dall art. I commi a-b risulta del tutto inadeguata a garantire l avvio dei lavori in tempi sufficientemente adeguati (siamo già ad un anno e mezzo di ritardo) Contributo concedente Il contributo indiretto di (art. IV c. c) per la cessione dei comparti 2 e 3 da parte del concessionario corrisponde ad un valore di /mc contro un valore di mercato di /mc Non risulta chiaro se l esonero dal versamento degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, di cui all art. IV c. d, sia esteso o meno ai sub comparti 2 e 3. Quale impatto potrà avere la trascrizione nei registri mobiliari della qualifica dei parcheggi e posti auto localizzati al piano interrato -1 quali dotazioni pertinenziali delle porzioni commerciali e terziarie (art. III c. 2.a.1) soprattutto alla luce del rinnovo o del rilascio di nuove autorizzazioni da parte di enti terzi per l esercizio delle attività sportive, eventi culturali, mostre e quant altro all interno dell impianto sportivo (l impianto risulterebbe deficitario dal punto di vista della dotazione di parcheggi dedicati)? Cosa vuol dire mediante sottoscrizione di atto pubblico notarile, contenente la definitiva ricognizione delle porzioni immobiliari interessate dai vari interventi, al fine di precisare meglio la consistenza e di conseguenza l esatta portata dei rispettivi diritti di superficie e di piena proprietà? L art. VIII pone a carico del concessionario gli oneri per l allacciamento ai pubblici servizi esistenti nei sub-comparti 1-2 (ex Stecav) 3 (via Spluga). Tale onere non è quantificato nel Piano Economico Finanziario ed andrà evidentemente ad influenzare le tariffe applicate per la gestione dei servizi pubblici. Inoltre, questi oneri a chi andrebbero in carico in caso di revoca/recessione anticipata del contratto? Particolarmente delicato, e non gestito dal contratto, il discorso del contributo del concedente nel caso di revoca della concessione per inadempienza del concessionario. Se si verificasse il caso in cui il concessionario abbia incassato tutti i contributi e sia costretto ad abbandonare o gli venga revocato il contratto da parte dell amministrazione, il soggetto subentrante si vedrebbe costretto ad una gestione di un servizio dichiarato già non congruo in fase di realizzazione, ma senza poter usufruire dei contributi. Molto probabilmente ci troveremmo di fronte ad un Palababele 2 ovvero ad un opera inutilizzata e/o abbandonata. L erogazione dei contributi è infatti così regolata Il contributo di 3,5 milioni di euro viene erogato (art. IV c. a) con quote del 10% a presentazione S.A.L. e l ultimo versamento ad emissione collaudo definitivo All art. III il Concedente si impegna a cedere entro 30 gg dall emissione del certificato di collaudo (n.d.r. quale?) il diritto di proprietà sulle aree di cui ai sub comparti 2 e 3. Il concessionario può quindi monetizzare in tempi

5 Garanzie Tariffe Realizzazione Gestione Revoca anticipata concessione Il progettista (art. XI) deve fornire polizza assicurativa per responsabilità civile professionale valida fino ad emissione certificato di collaudo provvisorio. E se devono essere fatte delle modifiche prima del definitivo? Il concessionario (art. XI) deve fornire polizza a garanzia della realizzazione del complesso prima dell inizio dei lavori. E se non li inizia mai? Deve inoltre fornire polizza a garanzia di eventuali danni a terzi valida fino a emissione di certificato di collaudo provvisorio. Ma se, per ipotesi, il concessionario non iniziasse la gestione (che prevede una nuova polizza) e dovessero essere fatte modifiche prima del definitivo? La tariffa dei servizi, con particolare riferimento a quella relativa alla piscina, è stata definita in modo approssimativo e non rispondente ai requisiti richiesti dalla normativa e giurisprudenza europea. Il valore di 7 all ora, infatti, è molto più alto di quello applicato con la tariffa massima e vigente nel medesimo periodo nelle piscine di Cermenate ( 6 e di proprietà del concessionario medesimo) e di Cantù ( 5,5 ed in gestione alla Canturina Servizi) Detta tariffa non risponde quindi ai parametri né della remunerazione di mercato generalmente accettata (punto 69), né di quella determinata in base ai costi che un impresa media, gestita in modo efficiente e adeguatamente dotata dei mezzi necessari per soddisfare gli obblighi di servizio pubblico, avrebbe dovuto sostenere per adempiere tali obblighi, tenendo conto dei relativi introiti e di un margine di utile ragionevole per il loro adempimento (punto 70 della Comunicazione della Commissione EU C(2011) 9404 definitivo) Non risulta definito da nessuna parte se l utilizzo del parcheggio coperto possa diventare o meno a pagamento. Evidentemente se diventasse a pagamento, anche solo in occasione di determinate manifestazioni, il relativo introito risulterebbe essere una sovra compensazione da definire con l amministrazione pubblica. Tale operazione sarebbe legittimata dall art. VI Al concessionario è riconosciuto il diritto di gestire funzionalmente e di sfruttare economicamente Non sono previste garanzie da parte del concessionario relative alla effettiva effettuazione della gestione fino a naturale scadenza, ma solo quelle relative a danni a cose e persone. L adeguamento delle tariffe (art. VII c. a) è prevista semestralmente sulla scorta della variazione degli indici Istat relativi ai costi delle famiglie di operai ed impiegati. Tale sistema risulta eccessivamente penalizzante per il sistema tariffario in quanto il quadro dei costi, come da piano economico finanziario, secondo anno di funzionamento, presentato dal concessionario, sarebbe così composto: Personale: incidenza 21%. Per il costo del personale è prevista contrattualmente una indicizzazione programmata al di sotto di quella Istat Energia: incidenza 7%. Il mercato dell energia ha un oscillazione alquanto differente da quella Istat Ammortamenti: incidenza 26%. Gli ammortamenti non subiscono variazioni Oneri finanziari su mutuo: incidenza 27%. Anche gli oneri finanziari hanno una dinamica differente dall indice Istat e, nel caso di finanziamento a tasso fisso, possono essere addirittura stabili. Una diversa regolamentazione dell indicizzazione garantirebbe maggiormente gli utenti. Vi è poi il discorso delle eventuali sovra compensazioni e del loro eventuale recupero. Risulta del tutto evidente che, non avendo impostato né la struttura dei costi né un sistema adeguato di stretti le aree, cosa già prevista peraltro nel piano economico finanziario.

6 Penali Realizzazione Gestione Revoca anticipata concessione l intero complesso immobiliare realizzato, per tutta la durata della concessione, facendo propri i proventi della gestione stessa. Ed ancora (art. III c.1.a.3) alla scadenza del termine di cui all art. 2 del presente contratto, l espresso accollo a carico della parte privata di tutti gli oneri manutentivi ordinario e straordinari di tali parcheggi e posti auto, nessuno escluso, Nessuna penale è prevista in caso di Prolungamento eccessivo dei tempi di progettazione ed avvio lavori Mancata realizzazione dei lavori. La polizza a copertura del 10% dei lavori, infatti, deve essere stipulata prima dell inizio dei medesimi (art. XI), ma non viene detto quando, e si potrebbe quindi verificare il caso in cui la polizza non venga stipulata ed i lavori non vengano eseguiti per niente. Non raggiungimento del collaudo definitivo dei lavori revisione e non essendo stato definito il margine di utile ragionevole da riconoscere al soggetto gestore, risulta difficile definire, controllare ed eventualmente recuperare (a storno dei contributi concessi a fondo perduto dall amministrazione) le eventuali sovra compensazioni. Per <margine di utile ragionevole> si intende il tasso di remunerazione del capitale che sarebbe richiesto da un impresa media per valutare se prestare o meno il servizio di interesse economico generale per l intera durata del periodo di incarico, tenendo conto del livello di rischio. Il livello di rischio dipende dal settore interessato, dal tipo di servizio e dalle caratteristiche del meccanismo di compensazione (punto 61 della Comunicazione della Commissione EU C(2011) 9404 definitivo) Nessuna penale è prevista in caso di Non effettuazione della gestione e/o ritardo nell attivazione della medesima nei termini previsti contrattualmente (art. VII c. e) Applicazione di tariffe non conformi a quanto previsto dal piano economico finanziario e dal contratto di concessione Mancato rispetto degli obblighi di servizio pubblico Mancato rispetto del livello qualitativo del servizio pubblico Nessuna penale è prevista in caso di Recessione del contratto, anche per cause di forza maggiore, da parte del concessionario Revoca del contratto da parte del concedente a causa di grave inadempienza da parte del concessionario ad eccezione dell incameramento della polizza a copertura dei lavori iniziati, ma non ancora eseguiti (restano scoperte la fase precedente la realizzazione delle opere e la fase della gestione) La penale di /gg, prevista dall art. XII per il ritardo nella consegna dei lavori, potrebbe essere valida nell ipotesi di ritardo sull esecuzione, risulta del tutto inadeguata nell ipotesi di mancata esecuzione e rescissione del contratto. Infatti, art. XII, la rescissione può essere richiesta se il ritardo risulta superiore ad un quarto del tempo contrattuale per cui avremo: gg 455/4 = gg 114 * = La cifra non copre neanche i costi sostenuti dall amministrazione per bandire e gestire la gara.