CITTA di CHIOGGIA UFFICIO URBANISTICA SERVIZIO PATRIMONIO INDICE

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1 CITTA di CHIOGGIA UFFICIO URBANISTICA SERVIZIO PATRIMONIO REGOLAMENTO Per l alienazione di beni immobili -approvato con Deliberazione di Consiglio Comunale n. 8 del modificato con Deliberazione di Consiglio Comunale n.35 del INDICE Art. 1 Art. 2 Art. 3 Art. 4 Art. 5 Art. 6 Art. 7 Art. 8 Art. 9 Finalità del regolamento Programma di vendita Prezzo di vendita Procedure di vendita Espletamento dell asta-aggiudicazione Ripetizione della procedura di vendita Beni di proprietà del richiedente Permuta-Donazione Disposizioni finali ed entrata in vigore

2 Articolo 1 - Finalità del regolamento 1. Il presente Regolamento, redatto ai sensi dell'art. 12, comma secondo, della legge 15 maggio 1997, n. 127 e ss. mm., riguarda le procedure di vendita dei beni immobili patrimoniali disponibili dell'ente al fine di assicurare il rispetto dei criteri di trasparenza e di pubblicità indicati dalla stessa legge. 2. Si considerano tali: a) i beni appartenenti al demanio comunale ai sensi degli artt. 828, secondo comma, e 824, del codice civile, che siano stati oggetto di un provvedimento di sdemanializzazione. Qualora detto provvedimento non sia stato ancora deliberato dall'ente, in sede di programmazione della vendita viene accertato il venir meno della demanialità del bene; i beni di interesse storico, archeologico ed artistico sono alienati previo parere degli uffici competenti del Ministero per i Beni Culturali ed Ambientali; b) i beni appartenenti al patrimonio indisponibile i quali con un atto di dismissione abbiano avuto riconosciuta la cessazione della loro destinazione ad un pubblico servizio; c) i beni appartenenti al patrimonio disponibile; d) i beni immobili vacanti di cui all'art. 827, codice civile; e) i diritti reali costituiti sui beni immobili di cui alle lettere precedenti. 3. Sono escluse dalla presente disciplina le compravendite immobiliari regolamentate da apposite leggi speciali o di settore (ad esempio: le aree PEEP e PIP, l'edilizia residenziale pubblica, le convenzioni urbanistiche). 4. La vendita dei beni vincolati da leggi speciali o realizzati con il contributo dello Stato a fondo perduto è preceduta dalle formalità di liberazione del vincolo. Articolo 2 - Programma di vendita 1. Per l'alienazione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari di cui all'art.1, aventi destinazione d'uso sia abitativo sia non abitativo, il Consiglio Comunale approva un programma di vendita con l'indicazione delle motivazioni che lo determinano, in relazione alle finalità istituzionali. È vietata la vendita per finanziarie spese correnti o una tantum. 2. Il programma di vendita può essere integrato o modificato: a) in relazione alle mutate classificazioni dei beni immobiliari; b) in relazione alle mutate esigenze dell'amministrazione Comunale, rispetto alle sue finalità istituzionali; c) al verificarsi di situazioni contingenti di urgenza e necessità. 3. Nel programma di vendita, il Consiglio Comunale individua i beni immobili ed i diritti reali immobiliari da alienare, indica il loro prezzo di vendita periziato ed i tempi entro cui procedere alle alienazioni, nonché viene previsto l'utilizzo della corrispondente entrata. 4. I beni vanno alienati, in via generale, mediante asta pubblica. Sono ammesse la trattativa privata con gara ufficiosa e la trattativa diretta nei casi e secondo le soglie di cui al successivo articolo il responsabile della procedura di alienazione è il Responsabile del procedimento incardinato nella struttura. Al medesimo soggetto compete l'adozione di tutti gli atti della procedura di alienazione, ivi compresa la scelta sul metodo di gara, l'approvazione dello schema di contratto e la sottoscrizione del contratto finale. Articolo 3 - Prezzo di vendita 1. Nel programma di vendita approvato dal Consiglio viene stabilito, per ogni immobile, il prezzo da porre a base della alienazione. Tale prezzo viene determinato sulla base di una perizia di stima

3 effettuata, di norma, dal Servizio Patrimonio del Comune, ovvero, sulla base di motivata richiesta di detto Servizio, dall'agenzia del Territorio o da altro soggetto abilitato. La perizia di stima deve espressamente specificare: i criteri obiettivi e le motivazioni tecniche che hanno portato alla determinazione del valore di mercato dell'immobile; il grado di appetibilità del bene ed il probabile mercato interessato potenzialmente all'acquisizione configurato in relazione al territorio - nazionale, regionale, locale, particolare - al fine di individuare la scelta della procedura di alienazione specifica; lo stato di conservazione del bene; eventuali pesi e vincoli reali gravanti sullo stesso; gli estremi catastali, dei confini e della consistenza dell'immobile; la destinazione urbanistica ovvero della destinazione d'uso dello stesso come risultante dalle licenze edilizie ovvero dagli atti in possesso del competente; laddove il bene non appartenga a titolo originario al patrimonio o al demanio dell'ente, dell'atto di provenienza (titolo di acquisto, donazione, ecc ); il valore attribuito all'immobile con l'indicazione dei criteri seguiti per la sua quantificazione, oltre IVA se dovuta. Nella medesima perizia di stima si dovrà altresì indicare se l'immobile risulti libero ovvero detenuto o posseduto da terzi e a quale titolo e se questi hanno o meno diritto di prelazione sull'acquisto per legge o per convenzione. Al prezzo di stima così determinato sono aggiunte: le spese tecniche sostenute o da sostenere (frazionamento, aggiornamento catastale, ecc ) e le spese di pubblicità dell'alienazione. 2. I beni sono stimati in base a prezzi di mercato che possano esprimere il valore attuale degli immobili; in assenza di stima non si può dar corso alla vendita. 3. In sede di approvazione del bilancio consuntivo, il Consiglio Comunale effettua l'aggiornamento dell'inventario per inserire i beni che sono nel frattempo pervenuti in proprietà dell'ente, per il trasferimento tra le varie categorie di inventario e per la cancellazione dei beni trasferiti. Articolo 4 - Procedura di vendita 1. I beni vanno alienati, in via generale, mediante asta pubblica ed in particolare: a) quando il valore dell'immobile ovvero del diritto reale da alienare è superiore ad ,00, le forme di pubblicità previste debbono quantomeno garantire, comunque e sempre, la pubblicazione almeno due quotidiani a diffusione locale e nazionale, all'albo Pretorio ed al sito internet del Comune nonché l affissione di manifesti in luoghi pubblici. b) quando il valore dell'immobile ovvero del diritto reale da alienare sia compreso tra ,00 ed ,00, le forme di pubblicità previste debbono quantomeno garantire, comunque e sempre, la pubblicazione all'albo Pretorio, al sito internet del Comune nonché l affissione di manifesti in luoghi pubblici. Le forme di pubblicità di cui al punto b) sono applicabili, anche per importi superiori a ,00 nei seguenti casi: quando la commerciabilità del bene è, per la sua ubicazione e/o valore, circoscritta ad un ristretto ambito di interessati o ad un unico soggetto; quando l'asta pubblica è andata deserta per almeno due volte; quando l'immobile da alienare è destinato ai sensi del vigente Piano Regolatore Generale, ad usi particolari e specifici, tali che siano direttamente individuabili gli eventuali concorrenti; quando ricorrano le circostanze di cui agli artt. 36 ss. seguenti del Titolo II, Capo I, del Regio Decreto 23 maggio 1924, n È ammessa la trattativa privata diretta con un solo soggetto quando il valore dell'immobile ovvero del diritto reale da alienare è inferiore ad ,00. La determinazione che dispone il ricorso alla trattativa privata deve essere adeguatamente motivata da parte del Responsabile del procedimento, sia in relazione alle disposizioni regolamentari e di legge, che sotto il profilo della convenienza economica. In questo caso, le forme di pubblicità previste debbono quantomeno garantire, comunque e sempre, la pubblicazione sull'albo Pretorio e sul sito del Comune.

4 2. Il bene oggetto di vendita deve essere individuato nella sua effettiva consistenza, corredato delle relative pertinenze (art. 817 codice civile) di eventuali diritti e servitù sullo stesso gravanti. 3. Il bene posto in vendita deve essere accompagnato dall'attestazione del Responsabile del procedimento inerente la piena conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, dando atto che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale, e da dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale, ai sensi della vigente normativa; con la precisazione che l'intestazione catastale dell'unità immobiliare urbana è conforme alle risultanze dei registri immobiliari, nonché deve essere data prova dei titoli di provenienza (continuità delle trascrizioni ventennale). In ogni caso dovrà essere attestato lo stato di consistenza. 4. L'avviso deve contenere l'indicazione: a) l'immobile da alienare con i relativi dati (catastali allineati, la destinazione urbanistica, la certificazione degli impianti); b) il prezzo a base d'asta (con riferimento specifico alla stima); c) le modalità ed i termini di pagamento del prezzo risultante dall'asta e i termini di sottoscrizione dell'atto da rogare, di norma, in forma pubblica amministrativa; d) le modalità per la presentazione delle offerte, il termine entro cui devono pervenire (non inferiore a gg. 30) ed il metodo di aggiudicazione; e) i vincoli gravanti sul bene ed i contratti allo stesso correlati; f) la cauzione che i concorrenti devono versare per partecipare all'asta, da determinare in misura comunque non inferiore al 10 % dell'importo a base di gara; g) l'autorità che presiede all'incanto, il luogo, giorno ed ora in cui si terrà l'incanto stesso; h) il Responsabile del procedimento e l'ufficio presso cui gli interessati possono prendere visione dei documenti relativi all'immobile oggetto della vendita; i) l'assunzione di tutte le spese a carico dell'aggiudicatario della procedura per l'acquisto (spese di visura ipocatastale, bolli, registrazione, trascrizione, volturazione, rogiti, allineamento e altro); l) eventuale diritto di prelazione a favore del conduttore di immobile (in questo caso, l'avviso dovrà indicare la procedura per l'esercizio del diritto di prelazione e dovrà essere notificato agli interessati l'avviso stesso. Resta inteso che qualora la vendita concerna beni vincolati si segue la procedura di legge. Quando si procede alla vendita di un bene immobile su cui, a norma delle vigenti disposizioni o per altra legittima causa, esista un diritto di prelazione, il bene è offerto al titolare di tale diritto al prezzo di stima in caso di vendita a trattativa privata, o al prezzo di aggiudicazione nel caso di vendita mediante asta pubblica. L'offerta dovrà essere formalizzata tramite notifica ai titolari del diritto di prelazione e contenere l'indicazione del prezzo richiesto, delle condizioni alle quali la vendita dovrà essere conclusa e l'invito specifico ad esercitare o meno il diritto di prelazione nel termine perentorio previsto dalla normativa vigente in materia); m) i casi di esclusione dalla partecipazione alla gara (coloro che si trovino in stato di fallimento o che siano incorsi negli ultimi cinque anni in procedure concorsuali; coloro che si trovino in stato di interdizione giudiziale, legale, fra cui l'incapacità di contrattare con la pubblica amministrazione, o di inabilitazione; coloro che non possono contrarre con la pubblica amministrazione). 5. Il bando di gara dovrà prevedere, altresì, che, qualora due o più privati ciascuno pro - quota intendano acquistare congiuntamente l'immobile, sarà necessario presentare in sede di offerta la procura che autorizza un solo unico soggetto a trattare con l'amministrazione. Articolo 5 - Espletamento dell'asta Aggiudicazione 1. L'asta si terrà nel luogo, giorno ed ora specificati nell'avviso e chiunque vi abbia interesse sarà ammesso ad assistere all'apertura dei plichi ed alle successive operazioni. 2. L'asta sarà considerata valida anche in presenza di una sola offerta. L'offerta ha natura di proposta irrevocabile di acquisto. Essa non vincola l'amministrazione se non dopo la

5 determinazione di aggiudicazione definitiva, mentre rimane vincolante per l'offerente per un periodo di novanta giorni successivi a quello di svolgimento dell'asta. 3. Con specifico verbale sarà dichiarata l'aggiudicazione provvisoria al concorrente che ha presentato l'offerta più conveniente, procedendo nel modo indicato dall'art. 77, del R.D. 23 maggio 1924, n. 827 qualora si abbiano due o più offerte di uguale importo. 4. Il verbale di aggiudicazione provvisoria e la successiva determinazione dirigenziale di approvazione degli atti della procedura non hanno valore di contratto, né tengono luogo dello stesso. 5. In caso di inadempimento dell'aggiudicatario rispetto alle prescrizioni dell'avviso, ovvero a quelle successive all'aggiudicazione, l'amministrazione si riserva la facoltà di revocare quest'ultima e procedere ad una nuova aggiudicazione a favore del concorrente che ha presentato l'offerta immediatamente inferiore, purché non inferiore al 5%. In caso di mancata sottoscrizione del contratto da parte dell'aggiudicatario entro i termini trenta giorni dalla comunicazione della data di stipulazione, l'amministrazione tratterrà la cauzione provvisoria versata dal concorrente, fermo restando comunque il risarcimento dei danni causati all'amministrazione dal concorrente stesso, da documentare. Articolo 6 - Ripetizione della procedura di vendita 1. Qualora la procedura di vendita del bene, a seguito di esperimento di asta pubblica, abbia dato esito negativo, dovrà ripetersi la procedura tramite incanto, stabilendo un ribasso non superiore a 10 % sul prezzo inizialmente fissato. 2. Ove il secondo incanto dia esito negativo, l Amministrazione potrà procedere alla vendita del bene a trattativa privata mediante gara ufficiosa, previa acquisizione di una perizia estimativa eseguita dall Ufficio competente o da un Tecnico abilitato che aggiorni la valutazione di mercato del bene. Il nuovo valore (stimato) del bene non potrà in ogni caso essere oggetto di ribasso in sede di gara. 3. La procedura è svincolata da particolari formalità; spetterà al Responsabile del procedimento individuare le forme più opportune per assicurare comunque l'imparzialità e correttezza del procedimento, la parità di trattamento tra i concorrenti ed adeguati criteri di segretezza delle offerte, almeno nella fase preliminare. 4. La trattativa può essere gestita: a) da una commissione che costituisce un soggetto terzo rispetto al Responsabile del procedimento; b) in alternativa, direttamente dal Responsabile del procedimento. 5. La trattativa si può sviluppare in due fasi distinte: la prima, di carattere esplorativo, che consente di ottenere una serie di offerte da parte dei soggetti interessati; in questa fase le offerte dovranno pervenire entro un termine prefissato in modo da assicurare i caratteri della segretezza ed imparzialità; una seconda, eventuale fase, in cui il soggetto preposto tratta direttamente e separatamente con i due concorrenti le cui offerte siano risultate maggiormente vantaggiose. 6. Possono altresì essere individuate altre forme di svolgimento della trattativa, in relazione alle esigenze di urgenza e di celerità preventivamente formalizzate e che giustificano l'adozione di questo metodo. Articolo 7 - Beni di proprietà del richiedente 1. La trattativa privata diretta - intendendosi per tale la procedura secondo cui l'amministrazione negozia la vendita del bene direttamente con un unico interlocutore - è ammessa nelle seguenti ipotesi: a) quando il valore dell'immobile ovvero del diritto reale da alienare è inferiore ad ,00;

6 b) allorché sia andata deserta la gara ufficiosa così come prevista all art. 4 comma 1 - punti a) e b). In tali ipotesi il prezzo indicato nella perizia di stima potrà essere diminuito nel corso della trattativa fino ad un massimo del 20%; b) qualunque sia il valore dell'immobile, qualora l'alienazione venga disposta a favore di enti pubblici e vi siano motivate ragioni; c) la cessione dell'immobile, qualunque sia il valore dello stesso, sia finalizzata ad una operazione di permuta con un bene, di proprietà di soggetti pubblici, che l'amministrazione ritenga necessario acquisire, purché ne derivi un vantaggio funzionale per l'amministrazione stessa; d) ai sensi dell'art. 41, comma 1, punto 6, del R.D. 23 maggio 1924, n. 827, qualora la condizione giuridica e/o quella di fatto del bene da alienare rendano non praticabile o non conveniente per il Comune il ricorso a uno dei sistemi di vendita precedentemente descritti; in questo caso dovrà essere presentata una relazione del Responsabile del procedimento. 2. Nelle ipotesi previste al precedente comma, il prezzo risultante dalla trattativa deve comunque essere oggetto di una perizia secondo quanto previsto per il prezzo di vendita. Articolo 8 Permuta Donazione 1. L'Amministrazione può procedere alla permuta del proprio patrimonio disponibile con beni appartenenti a privati purché ne derivi un vantaggio funzionale per l'ente da dimostrare rispetto ai costi di una procedura espropriativa. 2. Nel provvedimento che autorizza la permuta viene determinato da parte dell'amministrazione l'uso e la destinazione pubblica dei beni che si acquisiscono con la permuta. 3. Nell'eventualità che la trattativa si concluda con la previsione di un conguaglio economico a carico dell'ente, l'amministrazione, prima di decidere in via definitiva, valuta la convenienza dell'operazione rispetto ad altre soluzioni alternative. Di tale evenienza ne viene data preventiva informazione alla controparte. Le ragioni economiche di scambio sono oggetto di apposita perizia di stima. 4. Le donazioni di beni immobili a favore del comune sono autorizzate dal Consiglio comunale, previa istruttoria dalla quale deve desumersi il valore dei beni, la loro conformità edilizia, la convenienza economica. Articolo 9 - Disposizioni finali ed entrata in vigore 1. Dall'entrata in vigore del presente Regolamento cessano di avere efficacia le disposizioni precedenti in materia di alienazioni in contrasto con il presente Regolamento. 2. Il presente Regolamento entra in vigore dopo trenta giorni dalla intervenuta esecutività della deliberazione di approvazione del regolamento (dieci giorni dalla data di pubblicazione) stesso da parte del Consiglio Comunale.