Giudice: Dr. Cirillo RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO. Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via Giulio Bas 15,

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1 TRIBUNALE CIVILE DI ROMA SEZIONE 8 Giudice: Dr. Cirillo RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO CAUSA N : 79498/09 [...] Vincenzo c/ [...] Antonella e altri. Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via Giulio Bas 15, nominato C.T.U. relativamente alla causa in epigrafe, è comparso all udienza del 9 febbraio 2012, nel corso della quale sono stati formulati i quesiti che si riportano di seguito: "previa descrizione ed individuazione catastale degli immobili oggetto della divisione nonché verifica della loro regolarità urbanistica e della comoda divisibilità in natura, mediante formazione di un numero di quote omogenee eguale a quello dei condividenti e suscettibili di autonomi e libero godimento che rispetti la funzione originaria dei cespiti, proceda alla stima dei valori di mercato attuali di ogni singolo immobile. Il termine entro il quale trasmettere la relazione preliminare alle parti è entro 120 giorni dalla data di inizio delle operazioni peritali; il termine per ricevere eventuali osservazioni dalle parti è entro i successivi 30 giorni; il termine per il deposito in cancelleria della relazione conclusiva è entro i successivi ulteriori 30 giorni. il C.T.U. ha ritenuto opportuno eseguire più accessi secondo la seguente tempistica: il giorno 6 marzo 2012 alle ore 12:00 in Roma, via [...] 103, luoghi di C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 1 di 18

2 causa; il giorno 14 aprile 2012 alle ore 10:00 in Bagnaia (VT), via [...] 116, luoghi di causa. CIO' PREMESSO il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta la: RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO Lo scrivente C.T.U., durante l'accesso presso l'immobile per cui è causa, ha potuto prendere visione dei luoghi, essere edotto sugli avvenimenti pertinenti la causa in oggetto fino a tale data. Al termine del sopralluogo è stato redatto un verbale sottoscritto dai presenti che si allega alla corrente relazione per farne parte integrante e sostanziale. 1.0 Identificazione delle unità immobiliari oggetto di stima. Il certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari alla data del indica le seguenti unità immobiliari: UNITÀ IMMOBILIARE N 1 - ROMA Unità immobiliare in villino in Roma, con accesso da via Guido [...] n 37 situato al piano terra, primo e seminterrato, composto da vani catastali 5,5; censito al catasto urbano al foglio 450, particella 137, graffata con la particella 226 sub 4, categoria A7 (abitazioni in villini), zona censuaria 3; UNITÀ IMMOBILIARE N 2 - ROMA Unità immobiliare in villino in Roma, con accesso da via Alessandro [...] n 103, situato al piano terra, composto da vani catastali 4,5, censito al C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 2 di 18

3 catasto urbano al foglio 450, particella 226 sub 1, categoria A7 (abitazioni in villini), zona censuaria 3; UNITÀ IMMOBILIARE N 3 - VITERBO Appartamento sito al piano terra in Viterbo, via [...] 116 (numero civico rilevato sul posto e corretto rispetto a quello erroneamente riportato sulla documentazione in atti), situato al piano terra, composto da vani catastali 1,5, censito al catasto urbano al foglio 179, particella 551 sub 2, graffata con la particella 553 sub 1, categoria A5 (abitazioni di tipo ultra popolare), zona censuaria 3. Occorre osservare che le visure catastali, le certificazioni notarili in atti (anche disgiuntamente tra loro) e il sopralluogo eseguito delle unità immobiliari site in Roma evidenziano alcune contraddizioni e omissioni. In particolare: 1. la particella 137 sembra una pertinenza dell appartamento con accesso da via [...] (cfr. mappale), anziché essere graffata con l appartamento con accesso da via [...]; 2. la particella 137 viene definita di categoria A7, mentre la planimetria catastale la identifica come corte esclusiva (in poche parole, sembra che i villini A7 hanno scambiato la particella 226 con i rispettivi subalterni che vanno ad identificare ciascun appartamento con quella delle rispettive corti); 3. la particella 872 non è citata nel certificato notarile sebbene è espressamente individuata nel mappale e la sua sagoma come è possibile vedere sul posto è compatibile con quella delimitata C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 3 di 18

4 dalla recinzione della porzione della corte esclusiva, parte del compendio in esame; 4. l identificativo dell appartamento con accesso da via [...] 37 sembra essere il sub 4 della particella 226 cui dovrebbe essere graffata la corte identificata con la particella 872, cui si accede anche dall appartamento con accesso da via [...] 103 grazie ad una porta finestra che immette in un balcone dotato di scala esterna; 5. l appartamento al piano terra con accesso da via [...] 103 (sub 1 part. 226) dispone di una porta finestra e un balcone (non indicato nella planimetria catastale) che ha accesso sulla corte identificata con la part. 872 non citata nel certificato notarile; 6. l appartamento al piano primo con accesso da via [...] dispone di un locale cucina e di un locale bagno di consistenza inferiore a quella indicata nella planimetria catastale, a causa della costruzione di una scala interna che raggiunge un altro appartamento estraneo alla corrente stima, realizzato in sopraelevazione rispetto all impianto originario del fabbricato, come risulta dagli atti; 7. la struttura in vetro e ferro che chiude il ballatoio al primo piano non è indicata nella planimetria catastale, il ballatoio ha una consistenza maggiore rispetto a quella indicata nella medesima planimetria catastale dell appartamento sub 4 part. 226; 8. l unità immobiliare al primo piano con accesso da via [...] (sub 4 di vani 5,5) sembra essere dotata del locale di pertinenza al piano interrato (situazione compatibile con la consistenza catastale, ma difforme da quanto indicato nella planimetria catastale), mentre C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 4 di 18

5 non si trovano vani pertinenziali al piano terra, sebbene l identificazione catastale li menziona; 9. sulla particella 872 (non menzionata nella certificazione notarile e compresa nel perimetro della porzione del fabbricato) si trovano manufatti accessori che non hanno riscontro nei documenti catastali. Gli immobili oggetto di stima in Roma sono due distinte unità immobiliari in villino, destinate a civile abitazione inserite in una porzione del medesimo fabbricato, con due accessi su strada: il primo al civico 37 di via Guido [...] (part. 226 sub 4 unita alla 137) al primo piano (compreso il vano seminterrato), il secondo al piano terra (part. 226 sub 1) con accesso da via Alessandro [...] 103. Le due unità immobiliari sono parte di un edificio che per la porzione di interesse contra tre piani (oltre un accessorio al piano interrato), di cui solo i primi due oggetto della corrente stima. In particolare, l appartamento al piano terra (part. 226 sub 1) si raggiunge direttamente da via [...] 103, superato il cancello perimetrale ci si trova nella corte esclusiva (part. 137) e quindi si raggiunge la porta di ingresso che immette in un unico corridoio, dal quale si accede alle tre camere, alla cucina e al bagno. Lo stato di manutenzione dell appartamento è pessimo, e la condizione delle finiture e degli impianti possono definirsi di totale abbandono, come dimostrano le fotografie allegate alla corrente relazione. La planimetria catastale del 1939 indica all esterno giardino di proprietà del dichiarante, mentre l esame della planimetria catastale estratta dallo C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 5 di 18

6 scrivente evidenzia che la porzione del giardino verso via [...] è identificata con la particella 137 graffata con l appartamento al piano primo (part. 226 sub 4) e la porta finestra della camera che si apre dalla parte opposta dell ingresso consente l accesso sulla particella 872 non menzionata nella certificazione notarile in atti (indicazioni già fornite poco sopra). L appartamento al primo piano (part. 226 sub 4 e part. 137) si raggiunge anche da via [...], dove si apre un cancello che immette nella corte esclusiva identificata dalla particella 872 (non indicata nella certificazione notarile) che permette di raggiungere la scala a due rampe indicata nelle planimetrie catastali. Raggiunta la sommità della seconda rampa ci si trova su un ballatoio dove si apre una porta che immette in un disimpegno comune all unità immobiliare sita al piano secondo (estranea alla corrente stima); quindi un altra porta consente l accesso all appartamento sub 4. La condizione dei luoghi accertata è difforme dalla planimetria catastale in quanto, principalmente, una porzione della cucina è ora occupata dalla scala che consente di raggiungere il piano secondo (di terzi estranei) e il corridoio / ingresso è ridotto per consentire l installazione delle due porte che dividono le due unità immobiliari (il sub 4 e quella al piano secondo). Inoltre, una struttura in vetro e metallo realizza un volume chiuso che non sembra risalire al periodo di costruzione dell edificio, bensì appare essere stata realizzata successivamente. L immobile oggetto di stima in Viterbo, si trova in una zona urbana della località Bagnaia a circa 6 km dal capoluogo della Tuscia. L appartamento è sito al piano terra, è in pessime condizioni di manutenzione, conta un soggiorno, una camera da letto, un vano C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 6 di 18

7 intermedio e un servizio igienico (di dimensioni minime e idonee all installazione del solo vaso); l altezza dell architrave della porta che immette nella camera da letto ha un altezza a circa 1,60 dal pavimento. L esame del solaio eseguito all intradosso, all interno della proprietà di terzi ha evidenziato la fatiscenza delle travi in legno, gravemente ammalorate e deformate. Tale condizione necessita di un intervento di verifica strutturale e probabilmente di consolidamento. Le superfici commerciali delle unità immobiliari (Norma UNI ove applicabile, e in via accessoria Allegato C al D.P.R. n. 138/98) accertate in base ai rilievi eseguiti in contraddittorio in occasione degli accessi ed in base alla consistenza catastale delle corti è la seguente: part. 226 sub 4 sup. sup. 1 via [...] 37 - Roma reale/cat. altezza coeff. comm. Ambiente mq m mq camera 1 (strada) 12,3 3,33 1,00 12,3 bagno 3,7 3,33 1,00 3,7 camera 2 (giardino) 14,7 3,33 1,00 14,7 camera 3 (giardino) 17,3 3,33 1,00 17,3 corridoio 3,5 3,33 1,00 3,5 servizio / ex cucina 3,8 var. 1,00 3,8 balcone (*) 1,2 0,30 0,4 cantina (*) 13,2 0,25 3,3 totale 59,1 muri interni 5,9 A totale sup. coperta 65,0 Quota zona comune con app.to piano 2 1,3 0,50 0,6 Quota ballatoio 3,6 0,18 0,6 C totale zone in comunione 1,3 A+C totale superficie commerciale app.to 1 66,3 C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 7 di 18

8 part. 872 (**) 95,00 0,10 9,5 B totale sup. scoperta 9,5 part. 226 sub 1 sup. sup. 2 via [...] Roma reale/cat. altezza coeff. comm. Ambiente mq m mq camera 1 (giardino) 16,5 3,29 1,00 16,5 bagno 3,7 3,29 1,00 3,7 camera 2 (giardino) 13,9 3,29 1,00 13,9 camera 3 (strada) 12,8 3,29 1,00 12,8 corridoio 5,1 3,29 1,00 5,1 cucina 7,0 3,29 1,00 7,0 terrazzo verso part. 872 (*) 0,84 0,30 0,3 Totale 59,2 muri interni 5,9 A totale sup. comm. coperta 65,2 totale superficie commerciale app.to 2 65,2 part. 137 (**) 68,00 0,10 6,8 B totale sup. scoperta 6,8 part. 551 sub 2 / part. 553 sub 1 sup. sup. 3 via [...] Viterbo reale/cat. altezza comm. Ambiente mq m coeff. mq ingresso/pranzo 8,1 2,52 1,00 8,1 camera 1 (compreso bagno) 8,6 2,51 1,00 8,6 camera 2 8,2 2,51 1,00 8,2 Totale 24,9 muri interni 2,5 A totale sup. comm. coperta 27,4 B totale sup. scoperta 0,0 A+B totale superficie commerciale app.to 3 27,4 (*) superficie non rilevata sul posto, desunta dalle planimetrie e documenti in atti; (**) consistenza catastale. C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 8 di 18

9 Si nota come quest ultimo appartamento in Viterbo non rispetta alcuna delle dimensioni minime previste dal DM Sanità Pertanto, le superfici commerciali delle unità immobiliari oggetto di stima sono le seguenti: superficie città via n commerciale 1 appartamento Roma G. [...] 37 66,3 2 appartamento Roma A. [...] ,2 3 giardino 1 (part. 872) Roma G. [...] 9,5 4 giardino 2 (part. 137) Roma A. [...] 6,8 5 appartamento Viterbo [...] ,4 Gli immobili non sono comodamente divisibili in natura secondo quote da attribuire a ciascun condividente, nè ciascuno di essi è suscettibile di autonomo e libero godimento che rispetti la funzione originaria dei cespiti. 2.0 Valore di mercato dell appartamento. Il metodo utilizzato dallo scrivente per stimare il valore degli immobili, intesi liberi, è quello sintetico che confronta il prezzo richiesto per unità immobiliari simili a quelle in esame per caratteristiche, consistenza e destinazione, offerti sul libero mercato all attualità. Dati i valori attuali delle offerte desumibili dal mercato osservato dal lato dell offerta e noti i parametri di confronto (volume vuoto per pieno; superficie totale occupata; canoni di affitto; rendita catastale; ecc.) è possibile risolvere l'equazione: Dove: V x = (ΣV / Σp) Σpx V x é il valore dell'intero immobile di interesse, libero C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 9 di 18

10 ΣV é la somma dei valori trovati per immobili simili, Σp é la sommatoria dei valori delle rispettive superfici, px é la superficie dell'immobile oggetto della stima. Nel caso in esame è maggiormente efficace rapportare il valore di mercato alla superficie commerciale (utile per perequare superfici con utilità e valori differenti), comunemente utilizzata nel campo immobiliare per indicare la consistenza di immobili ad uso civile. Le informazioni raccolte dalla stampa specializzata e presso le agenzie immobiliari delle zone di interesse (Roma, zona via [...] / Monteverde Vecchio e Bagnaia Viterbo), riportano i seguenti valori unitari ( /mq): valore di stima unitario normale Roma Monteverde vecchio 7.402,44 valore di stima unitario normale Bagnaia / Viterbo 1.556,66 Tali importi unitari sono riferiti a compravendite normali, per appartamenti in buono stato di manutenzione, in cui gli immobili sono intesi liberi, in cui viene trasferito il 100% della proprietà dell immobile ed infine in cui il compratore viene immesso nel possesso contestualmente al trasferimento della proprietà. Tale valore medio deve essere scontato del 10% per tenere conto della trattativa tra le parti e dell importo necessario a ricondurre la condizione degli appartamenti al livello di manutenzione normale, paragonabile a quello degli appartamenti offerti dal mercato. La parte attrice nel 2007 ha raccolto una stima per la ristrutturazione degli C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 10 di 18

11 appartamenti e delle pertinenze in Roma, secondo i seguenti importi: importo totale lavori al ,94 aggiornamento set ,40 mar ,20 coeff raccordo 1,37 coeff. Mar 12 Raccordato 144,44 rivalutazione % 0,11 rivalutazione lavori ,96 importo lavori rivalutato al ,90 IVA ,46 totale lavori al 2012 con IVA ,35 superficie commerciale 147,73 incidenza ristrutturazione al mq 2.211,42 Nel complesso le opere e i prezzi indicati nella stima (cfr. allegato alla corrente relazione) sono congrui e pertinenti e hanno un incidenza di all attualità di 2.211,42 /mq per il complesso immobiliare in Roma. Parametrando gli importi unitari di stima rivenienti dal mercato, con l importo unitario per ricondurre gli appartamenti alla qualità normale relativa agli appartamenti offerti dal mercato, per l appartamento in Bagnaia è possibile applicare una decurtazione di 465,04 /mq [= 2.211,42 (7.402, ,66)]. Pertanto la stima all attualità degli immobili di interesse è la seguente: media offerte dal mercato Roma 7.402,44 sconto/ trattativa/condizione degli immobili 10% 740,24 valore di stima unitario normale Roma Monteverde vecchio 6.600,00 decremento fabbricato non recente 0% - decremento ristrutturazione ,42 C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 11 di 18

12 Valore di stima unitario attuale Roma Monteverde vecchio 4.388,58 VALORE DI STIMA ATTUALE G. [...] Roma 66, ,01 A. [...] Roma 65, ,49 giardino 1 (part. 872) Roma 9, ,50 giardino 2 (part. 137) Roma 6, ,34 totale ROMA ,35 Per l immobile in Bagnaia (VT): media offerte dal mercato Bagnaia / Viterbo 1.556,66 sconto/ trattativa / condizione degli immobili 10% 155,66 valore di stima unitario normale Bagnaia / Viterbo 1.400,00 decremento fabbricato non recente 0% - decremento ristrutturazione - 465,04 Valore di stima unitario attuale Bagnaia / Viterbo 934,96 VALORE DI STIMA ATTUALE [...] Viterbo 27, ,26 In conclusione il valore attuale di mercato dei beni oggetto di stima è la seguente: valore città via n di mercato 1 appartamento Roma G. [...] ,01 2 appartamento Roma A. [...] ,49 3 giardino 1 (part. 872) Roma G. [...] ,50 4 giardino 2 (part. 137) Roma A. [...] ,34 5 appartamento Viterbo [...] ,26 totale compendio ,60 La stima deve intendersi a corpo e non a misura per ciascuna unità immobiliare nello stato di fatto in cui si trova. 3.0 Regolarità urbanistica. In merito alla regolarità urbanistica degli immobili, lo scrivente CTU ha chiesto chiarimenti alle parti sia per le vie brevi a margine dell udienza di nomina, sia a verbale in occasione dell inizio delle operazioni peritali, sia a C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 12 di 18

13 verbale in occasione dell accesso nell immobile di Bagnaia Viterbo. Su tale argomento, le parti non hanno fornito riscontro. I soli documenti prodotti dalla parte Vincenzo [...] a tale riguardo sono due planimetrie catastali del 1933 relative ai due appartamenti siti in Roma. Nulla è stato prodotto per l appartamento sito in Viterbo. APPARTAMENTO IN ROMA, VIA G. [...] 37 (PART. 226 SUB 4) Come è stato accertato, la planimetria catastale del primo piano dell appartamento in Roma via G. [...] 37 (part. 226 sub 4) non indica la zona comune che ora consente l accesso ad un ulteriore unità immobiliare posta al piano secondo ed estranea alla corrente divisione ereditaria. Tale circostanza da sola è sufficiente per presumere non regolare urbanisticamente tale appartamento. Peraltro, sebbene espressamente richiesto più volte, i diretti interessati nulla riferiscono in merito a tale superfetazione (qui riferita all appartamento part. 226 sub 4), né all epoca di realizzazione dei fabbricati (Roma e Bagnaia), desumibile solamente dalle planimetrie catastali. Come è noto, affinché sia valido, l atto notarile deve avere per oggetto, tra l altro, edifici commerciabili ossia dotati dei requisiti minimi di regolarità urbanistica senza i quali gli stessi debbono ritenersi totalmente abusivi e come tali incommerciabili. Ma quali sono questi requisiti minimi sussistendo i quali gli edifici possono ritenersi commerciabili? Per rispondere a tale quesito, salvo diverso avviso del Giudice, bisogna C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 13 di 18

14 distinguere tra edifici costruiti prima del 1 settembre 1967 ed edifici costruiti dopo il 1 settembre È opinione dello scrivente, che nel caso di edifici costruiti anteriormente al 1 settembre 1967 siamo in presenza di immobili sempre commerciabili (sempreché, ovviamente, si tratti di fabbricati i cui lavori di costruzione siano effettivamente iniziati anteriormente al 1 settembre 1967) cosicché non è necessario verificare ai fini della ricevibilità dell atto: se il fabbricato sia stato costruito previo rilascio o in assenza di licenza edilizia ovvero in totale difformità da essa; se vi siano stati abusi anteriormente al 1 settembre 1967 e se per la loro gravità siano tali da incidere sulla commerciabilità del fabbricato. L unica verifica di carattere sostanziale nel caso di specie concerne pertanto l epoca di effettiva costruzione, nel nostro caso desumibile solo dalle planimetrie catastali del 1933 difformi dal vero per quanto riguarda il primo piano (part. 226 sub 4), nonché per la realizzazione di alcuni volumi accessori sulla particella 872, dei quali si parlerà anche nel prosieguo. Per il resto, accertata l epoca di costruzione anteriore al 1 settembre 1967, il requisito sostanziale di validità degli atti notarili sussiste sempre, per una sorta di riconoscimento di regolarità urbanistica ex lege ai fini della commerciabilità dei beni. Né dagli atti risulta che le modifiche accertate (inquadrabili come ristrutturazione edilizia ai sensi del DPR 380/01 art. 10 primo comma lettera c) siano state eseguite prima o dopo del 1 settembre 1967, né i C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 14 di 18

15 diretti interessati ne rendono dichiarazione, né tale eventuale anteriorità (o posteriorità) è desumibile dall esame dei luoghi. Peraltro, la condizione disabitato di tutti gli appartamenti (Roma e Viterbo) non consente di conoscere se sono state notificate violazioni urbanistiche da parte dei competenti uffici. Inoltre, tale superfetazione deve avere impatto sul requisito di agibilità del fabbricato (ancorché ininfluente sulla trasferibilità dell immobile, come è noto) già necessario all epoca di costruzione dell edificio in esame (la comparsa nel nostro ordinamento di un controllo di natura pubblicistica sui requisiti di salubrità degli edifici a destinazione residenziale risale all art. 39 della L. 22 dicembre 1888 n. 5849, in seguito trasfuso nell art. 69 del r.d. 01 agosto 1907 n. 636, il quale statuì che le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l autorizzazione del sindaco, determinando altresì le modalità di rilascio del provvedimento). L art. 221 del Testo Unico delle Leggi Sanitarie (r.d. n. 1265/1934) operò una mutazione terminologica non incidente sulla natura autorizzatoria dell atto ( autorizzazione del podestà ), prevedendo quali condizioni del rilascio la conformità della costruzione al progetto approvato, il prosciugamento dei muri, l assenza di altre cause di insalubrità. Per questi motivi, lo scrivente ritiene l appartamento in Roma, via [...] n 37 (part. 226 sub 4) privo del requisito di regolarità urbanistica. APPARTAMENTO IN ROMA, VIA [...] 103 (PART. 226 SUB 1) Per quanto riguarda l appartamento con accesso da via [...] 103 (part. 226 C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 15 di 18

16 sub 1), non emergono difformità dalla planimetria catastale del 1933 e per questo motivo anche tenuto conto dei documenti in atti non emergono elementi in grado di inficiare la regolarità urbanistica del bene, fermo restando quanto indicato in merito all agibilità al precedente paragrafo. VOLUMI ACCESSORI NON CENSITI PRESENTI SULLA PART. 872 Per quanto riguarda i manufatti costruiti sulla particella 872 (non compresa nel certificato notarile in atti, come già detto), non vi sono tracce nei documenti catastali, né si trovano in atti indicazioni sulla data della loro esistenza ai fini urbanistici e fiscali (né prima, né dopo del ); tali costruzioni ascrivibili perlopiù alla categoria C/2 (Magazzini e locali di deposito) e C/7 (Tettoie chiuse od aperte) sono prive del requisito di regolarità urbanistica. APPARTAMENTO IN BAGNAIA (VT), VIA [...] 116 (PART. 551 SUB 2 GRAFFATA CON LA PART. 553 SUB 1) Per quanto riguarda l immobile di Bagnaia / Viterbo, non emergono difformità dalla planimetria catastale del 1940 e per questo motivo anche tenuto conto dei documenti in atti non emergono elementi in grado di inficiare la regolarità urbanistica del bene. La prassi notarile adottata per accertare il requisito di regolarità urbanistica nei trasferimenti degli immobili eventualmente costruiti prima del 1 settembre 1967 (nonché l assenza dopo tale data di interventi edilizi per i quali fossero necessari provvedimenti abilitativi o certificati di agibilità ai sensi delle lettere b) e c) dell art. 24, 2 comma del T.U. C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 16 di 18

17 sull edilizia), circostanze non rivenienti da prove documentali prodotte nel processo, nè da pubblici uffici, prevede la certificazione dell alienante con dichiarazione sostitutiva di atto notorio. In questo caso, sebbene richiesto anche a verbale, le parti non forniscono alcuna risposta su tale argomento. Né per il caso in esame è possibile escludere la presenza di sanzioni ovvero notifiche di difformità a carico dei proprietari, anche considerato che le porzioni immobiliari oggetto di analisi sono disabitate da molto tempo, come è possibile riconoscere anche dalle fotografie allegate alla corrente relazione. 4.0 Commento alle note autorizzate. Nessuna delle parti ha prodotto alcuna osservazione entro il termine stabilito dal Giudice, né fino alla data della corrente relazione. 5.0 Conclusioni. La visita effettuata presso i luoghi oggetto di causa e il conseguente studio del caso in esame ha permesso di rispondere ai quesiti posti che sinteticamente si riportano di seguito: 5.1 le visure catastali (anche disgiuntamente tra loro) delle unità immobiliari site in Roma contengono contraddizioni se confrontate con le certificazioni notarili in atti, nelle quali viene omessa la particella 872; 5.2 gli immobili non sono comodamente divisibili in natura mediante formazione di un numero di quote omogenee eguale a quello dei C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 17 di 18

18 condividenti e suscettibili di autonomi e libero godimento che rispetti la funzione originaria dei cespiti; 5.3 il valore attuale di mercato delle unità immobiliari oggetto della divisione, intesa a corpo e non a misura nello stato di fatto in cui si trovano e la loro identificazione catastale è la seguente: valore città via n di mercato 1 Appartamento (part. 226 sub 4) Roma G. [...] ,01 2 Appartamento (part. 226 sub 1) Roma A. [...] ,49 3 giardino 1 (part. 872) Roma G. [...] ,50 4 giardino 2 (part. 137) Roma A. [...] ,34 5 Appartamento (part. 551/2 e 553/1) Viterbo [...] ,26 totale compendio , sulla regolarità urbanistica dei beni oggetto di divisione si rinvia al corrispondente paragrafo, data la complessità della questione. 6.0 Elenco degli allegati. 6.1 Allegato 1 - Verbale di accesso 6.2 Allegato 2 - Fotografie 6.3 Allegato 3 - Documenti prodotti dalle parti. Con la presente relazione, costituita da 18 pagine dattiloscritte e 3 allegati, lo scrivente C.T.U. ritiene di avere assolto completamente il mandato assegnatogli e rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Roma, 4 luglio Il C.T.U. Ing. Alberto Botti C.T.U. - Ing. Alberto Botti, via G. Bas 15, ROMA, tel pagina 18 di 18