IRPEF: cessione immobili da demolire

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N IRPEF: cessione immobili da demolire Per la Cassazione, la cessione di un fabbricato da demolire non può essere riqualificata in cessione di area edificabile A cura di Giuseppe Rebecca e Giulia Lovato Categoria: IRPEF Sottocategoria: Redditi diversi La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4150, depositata il 21 febbraio 2014, è intervenuta sul tema della cessione degli immobili da demolire. Finalmente è stato stabilito, in contrasto con l orientamento dell Agenzia delle Entrate, che invece persiste dal 2008, che la cessione di un fabbricato da demolire non può essere riqualificata in cessione di area edificabile. Premessa La cessione di immobile da demolire non può essere considerata cessione di terreno edificabile. Così (finalmente) afferma, molto chiaramente, la Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 4150, depositata il 21 febbraio E così verrà (si spera) interrotto il filone degli accertamenti dell Amministrazione Finanziaria, che costantemente riqualifica le cessioni di immobili da abbattere in cessioni di terreni, con tutte le conseguenze del caso. La Risoluzione n. 395/E del 22 ottobre 2008 dell Agenzia delle Entrate, è il documento all origine di questa prassi dell Amministrazione Finanziaria. In risposta all interpello di un contribuente, l Agenzia delle Entrate aveva stabilito che la cessione di un immobile ricompreso in un Piano di Recupero e destinato alla demolizione, andava considerata cessione di area edificabile. 1

2 Con la conseguenza che il cedente si vedeva tassata la plusvalenza, a prescindere dalla durata del possesso del fabbricato (o meglio del terreno). L interpretazione dell Agenzia delle Entrate è stata poi estesa alle cessioni di immobili da abbattere in generale. Si era anche arrivati ad una esasperazione dei concetti: per esigenze di cassa, l Agenzia, infatti, suggeriva, nella stessa Risoluzione n. 395/E/2008, la possibilità di attuare una rivalutazione «ai sensi dell'art.1, comma 91, della legge n.244/2007 (finanziaria 2008)», ovvero una rivalutazione del terreno. Nell ambito, però, di una cessione che aveva come oggetto un fabbricato, non un area! Il contribuente, pertanto, nella previsione di vendita di un fabbricato da demolire, si sarebbe preventivamente dovuto munire di una perizia di stima asseverata attestante il valore del terreno e non dell immobile, al fine di consentire l affrancamento del plusvalore, ovviamente a pagamento. Dopodiché, nella redazione dell atto di cessione di fabbricato (che, al contrario dell atto di cessione di terreno, non necessita del certificato di destinazione urbanistica), avrebbe dovuto apporre tutti gli estremi dell immobile, comprese le autorizzazioni amministrative, oltre che indicare la perizia effettuata sul terreno; infine, avrebbe dovuto dichiarare, ai fini delle imposte dirette, il reddito diverso. Una situazione alquanto contorta e comunque priva di logica. La motivazione alla base della presa di posizione dell Amministrazione Finanziaria, ribadita tra l altro anche in successive occasioni 1, è molto semplice: pura esigenza di gettito. Non si vedono, infatti, altre valide spiegazioni. Ricordiamo che, secondo l art. 67 TUIR, comma 1, lett. b), sono redditi diversi, sottoposti a tassazione: le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di beni immobili acquisiti/costruiti da meno di 5 anni, esclusi quelli ottenuti per successione; in ogni caso, le plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Pertanto, riqualificare la cessione di un immobile posseduto da più di 5 anni in terreno edificabile, consente al fisco di trasformare una plusvalenza che sarebbe non tassabile in plusvalenza tassabile. Questo il risultato: qualora si ceda un fabbricato che potrebbe essere demolito e magari facente parte di un Piano Urbanistico, si potrebbe incorrere nel rischio 2

3 per non dire certezza! che la cessione del fabbricato venga riqualificata in cessione di area edificabile. Da qui i numerosi accertamenti sulla materia ed il conseguente contenzioso davanti alle Commissioni Tributarie 1. Mancava però, finora, una chiara sentenza di legittimità sulla questione. La sentenza della Cassazione Il caso trattato nella sentenza della Cassazione n. 4150/2014, riguarda la vendita di un capannone ad uso commerciale, avvenuta in data 14 dicembre 2000 (quindi ante Risoluzione n. 395/E/2008), per la quale il contribuente si è visto accertare la plusvalenza di euro e la relativa imposta pari ad euro ,15, oltre sanzioni ed interessi. Il ricorso del contribuente, inizialmente rigettato dalla CTP di Ravenna, è stato, invece, accolto dalla CTR di Bologna con sentenza del 6 novembre 2006, la quale evidenziava che «oggetto della cessione era un capannone ad uso commerciale e non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, come invece richiesto, per tassare la plusvalenza, dal D.P.R. n. 917 del 1986, art. 81 [ora art. 67], comma 1, lett. b.». L Agenzia delle Entrate proponeva ricorso in Cassazione, ritenendo che l art. 67 si riferisce non solo alle vendite di terreni nudi, bensì anche a quelli che, seppur già edificati, conservano la loro capacità edificatoria in base al piano regolatore generale. La Cassazione ribatte proprio su questo punto: il terreno in questione, sul quale insiste il fabbricato, va considerato terreno edificato nonostante faccia parte di un piano regolatore generale, e non, invero, terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria. Sottolinea nuovamente la Corte che oggetto della cessione è, quindi, un capannone ad uso commerciale e relative pertinenze, tanto che lo stesso risulta censito al catasto dei fabbricati, e non a quello dei terreni. A nulla rileva il fatto che, l immobile «insorga su terreno che abbia una ulteriore potenzialità edificatoria, o che in base a non oggettivamente riscontrate (v. CTR) intenzioni delle parti, il capannone medesimo sia stato destinato alla demolizione.». 1 Tra le decisioni più recenti a sostegno della tesi dell Agenzia: CTR di Roma, sentenza n. 37 del 17 febbraio 2012; CT di I grado di Bolzano, sentenza n. 87 del 17 giugno Tra le più recenti, in opposizione alla tesi dell Agenzia: CTP di Modena, sentenza n. 78 del 29 febbraio 2012; CTP di Reggio Emilia, sentenza n. 86 del 26 marzo 2013; CTP di Cremona, sentenza n. 45 del 3 maggio 2013; CTP di Ancona, sentenza n. 125 del 9 maggio 2013; CTP di Milano, sentenza n. 271 del 7 ottobre

4 Una decisione, invero, frettolosa e poco motivata, ma comunque molto importante, nonostante faccia riferimento ad un caso ante Risoluzione n. 395/E/2008. Le nostre obiezioni Consistente è la dottrina 2 che, come noi 3, non ha mai condiviso la tesi dell Amministrazione Finanziaria, secondo cui la cessione di un immobile da demolire debba essere equiparata alla cessione di un area. Non pare, infatti, accettabile che l intenzione dell acquirente di (forse) demolire il fabbricato, si possa ripercuotere sulla sfera tributaria del cedente, soprattutto considerando che oggetto del contratto e dell atto di vendita è un fabbricato e non un terreno. Inoltre, tale riqualificazione viene effettuata solo ai fini delle imposte dirette. Ricordiamo che, in occasione di Telefisco del 26 gennaio 2011, l Agenzia delle Entrate ha sottolineato che, ai fini Iva rileva la natura oggettiva del bene ceduto, a prescindere quindi dalla destinazione del bene da parte dell acquirente. In altre parole, ai fini delle imposte indirette, la cessione di un fabbricato, seppur da demolire, resta cessione di fabbricato. Ma è possibile dare ad un atto unico una doppia valenza tributaria? A nostro parere, no! Giova anche richiamare in questa sede, per evidenziare l assurdità della presa di posizione dell Agenzia delle Entrate, la tematica dei provvedimenti piano casa, che, con l obiettivo di agevolare gli interventi urbanistici, consentono, a certe condizioni, di incrementare la volumetria dei fabbricati. Presupposto ovvio è, dunque, la presenza del fabbricato da ampliare, e non una nuda area edificabile: non è possibile ampliare la volumetria di un immobile non ancora esistente. Il fabbricato oggetto di piano casa, inoltre, può essere abbattuto, al fine di realizzare la nuova costruzione. In tale contingenza, la tesi dell Amministrazione Finanziaria si scontra addirittura con la normativa: infatti, mentre secondo il provvedimento piano casa si sarebbe senza dubbio in presenza di un fabbricato, altrimenti non ci sarebbero i presupposti per l applicazione del provvedimento in esame, ai fini delle imposte dirette si è in presenza di un area edificabile. 2 Si vedano, tra i più recenti: G. Gavelli, M. Targhini e R L, «Riqualificazione» da fabbricato a terreno edificabile e accertamento di plusvalenza «speculativa» in Dialoghi Tributari n. 6/2012; Il Notariato, Studio n. 24/2012/T del ; G. Gavelli, M. Targhini e R L, Conferme giurisprudenziali che i fabbricati demoliti dall acquirente restano tali ai fini tributari in Dialoghi Tributari n. 3/ G. Rebecca, Riqualificabilità della cessione di fabbricato da demolire in cessione di terreni, Il Fisco n. 37/2010; G. Rebecca, Cessione di fabbricati da demolire, Il Fisco n. 13/2011; G. Rebecca, Il fabbricato da demolire e le imposte, Il Fisco n. 33/2011; e, da ultimo, G. Rebecca e G. Lovato, Cessione di immobili da demolire: cessione di area edificabile o di fabbricati?, Il Fisco n. 3/

5 Una situazione contorta, come abbiamo già visto: da un punto di vista oggettivo, di diritto e ai fini delle imposte indirette siamo chiaramente di fronte ad una cessione di fabbricato; ai fini delle imposte dirette, invece, il bene ceduto non è più un fabbricato, bensì un area, per l Amministrazione Finanziaria. Assurdo! Conclusioni Finalmente, dunque, una sentenza di legittimità che ha confermato quanto ribadito da tempo dalla dottrina avversa alla Risoluzione n. 395/E/2008: la cessione di un immobile edificato su un area che abbia un ulteriore potenzialità edificatoria, e che sia o meno, secondo le intenzioni delle parti, destinato alla demolizione, resta cessione di immobile, e non può essere legittimamente riqualificata in cessione di area edificabile sulla base di mere esigenze di gettito dell Amministrazione Finanziaria. Consola vedere questi primi segnali di svolta da parte della giurisprudenza di legittimità. A questo punto si confida che l Amministrazione Finanziaria ne prenda atto e che anche il contenzioso in essere venga abbandonato. Certamente, in questo senso, dovrebbe essere emmessa una direttiva da parte degli uffici centrali, altrimenti i singoli uffici periferici continuerebbero ad operare come hanno sempre fatto. Ci sarà questa lungimiranza? Non sapremmo. - Riproduzione riservata - 5

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