TRIBUNALE DI TERAMO Esecuzione immobiliare

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1 TRIBUNALE DI TERAMO Esecuzione immobiliare Procedura n. 119/2010 Reg. Es.Imm. Promossa da: XXXXXXXXXXXXXXXX Contro : XXXXXXXXXX ******* Giudice Esecuzione : Dott. Stefania Cannavale CTU e Custode: Astolfi ing. Cristina ******** Oggetto : Stima di un fabbricato sito nel Comune di Silvi. ******** La Scrivente, Astolfi ing. Cristina, con studio in Silvi M., via A. Rossi n. 51, iscritta all Albo degli Ingegneri della Provincia di Teramo al n. 881, presenta la seguente relazione tecnico-estimativa su incarico dell Ill.mo Giudice dell Esecuzione che, con provvedimento in data 29/09/2010, l ha nominata Consulente Tecnico d Ufficio. Espletate le operazioni e le ricerche resesi necessarie, la Scrivente redige il presente elaborato, diviso in due parti: una descrittiva estimativa come in indice, l altra di raccolta degli allegati. ********* RELAZIONE PARTE PRIMA Indice : a) Premesso pag. 2 b) Dati di pignoramento.... pag. 3 c) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima.. pag. 3 d) Generalità dei beni e loro disponibilità : d 1 ) Pertinenza......pag. 3 d 2 ) Provenienza pag. 3 d 3 ) Dati Catastali pag. 3 d 4 ) Confini pag. 4 d 5 ) Situazione edilizia ed urbanistica.... pag. 4 e) Atti pregiudizievoli : e 1 ) Iscrizioni pag. 4 e 2 ) Trascrizioni pag. 4 1

2 f) Descrizioni dei beni : f 1 ) Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi pag. 5 g) Misurazione pag. 5 h) Metodo di stima adottato pag. 6 i) Analisi delle caratteristiche : i 1 ) Estrinseche pag. 6 i 2 ) Intrinseche pag. 6 l) Valore attribuibile ai beni pag. 7 m) Proposta di vendita pag. 7 n) Regime fiscale pag. 7 o) Gestione pag. 7 p) Riepilogo finale pag. 8 a) Premesso -CHE, ricevuto l incarico di descrivere e stimare i beni di compendio della procedura, lo Scrivente ha dato corso alle indagini preliminari, di indole informativa e tecnica, indirizzate alla raccolta dei dati indispensabili per poter successivamente procedere alla richiesta della documentazione ipotecaria, catastale e comunale ; -CHE più volte si è recato presso i beni oggetto di stima per rendersi conto della loro consistenza ; -CHE, raccolti alcuni documenti, ha predisposto gli elaborati grafici e fotografici da allegare alla relazione tecnico descrittiva ; -CHE ha proceduto alla valutazione dei beni. Tutto ciò premesso, lo scrivente rassegna il seguente elaborato tecnico estimativo. ******* 2

3 b) Dati di pignoramento Comune di Silvi: N.C.E.U. fg. n. 8 part. n ******** c) Ubicazione e natura dei beni oggetto della stima L immobile pignorato è costituito da un fabbricato di due piani ed annesso locale ripostiglio sito in Silvi, in Contrada Bufali. ********* d) Generalità dei beni e loro disponibilità : d 1 ) Pertinenza L immobile sottoposto a pignoramento è così riportato: Comune di Silvi: N.C.E.U. fg. n. 8 part. n intestato a XXXXXXXXXX nato a XXXX il XXXXX C.F. XXXXXXXX Proprietà per 1/1 d 2 ) Provenienza All esecutato l immobile è pervenuto tramite atto di compravendita del 24/01/2000 n. rep per Notar De Matteis. d 3 ) Dati Catastali L immobile sottoposto a pignoramento è così riportato: Comune di Silvi: N.C.E.U. fg. n. 8 part. n intestato a XXXXXXXXXX nato a XXXX il XXXXX C.F. XXXXXXXX Proprietà per 1/1 Pertanto c è corrispondenza tra i dati di pignoramento e i dati catastali. 3

4 d 4 ) Confini I confinanti con l unità immobiliare pignorata sono: XXXXXXXXXXXXXXX, salvo altri e/o variati, eredi e/o aventi causa. d 5 ) Situazione edilizia ed urbanistica Il fabbricato ricade in zona B2- Residenziale Ambito Collinare del P.R.G. adottato e vigente del Comune di Silvi. Il fabbricato in oggetto fu realizzato in data antecedente al 01/09/1967. Successivamente sono stati effettuati lavori di ristrutturazione ed ampliamento regolarizzati con Concessione Edilizia in sanatoria n. 2492/118 del 20/01/1990. Successivamente a tale sanatoria è stato realizzato un ampliamento per la realizzazione di un bagno. Tale volume non è mai stato oggetto di sanatoria e si ritiene che si tratti di un intervento non sanabile per mancanza delle minime distanze legali dai confini e dalle altre proprietà. Inoltre, rispetto a quanto condonato ed accatastato, sono state riscontrate modifiche alle tramezzature interne al piano terra ed è stata ceduta una piccola porzione del piano primo al proprietario confinante consistente nella superficie occupata da una piccola scala interna. Non risulta essere stato richiesto al Comune di Silvi il certificato di Abitabilità per il fabbricato. e) Atti pregiudizievoli : ********** e 1 ) Iscrizioni - Iscrizione per ipoteca legale SO.G.E.T. - n. rep. 298/100 del 16/02/ Iscrizione per ipoteca legale PRAGMA RISCOSSIONE SPA - n. rep. 1202/2007 del 28/05/2007. e 2 ) Trascrizioni - Atto di compravendita per Notar De Matteis n. rep del 24/01/

5 - Atto giudiziario decreto di trasferimento immobili TRIBUNALE DI TERAMO n. rep. 811 del 14/06/ Atto esecutivo di pignoramento immobili TRIBUNALE DI TERAMO n. rep. 631 del 18/09/ Atto esecutivo di pignoramento immobili TRIBUNALE DI TERAMO n. rep. 392 del 25/03/2010. f) Descrizioni dei beni : f 1 ) Configurazione dei beni e stato manutentivo generale degli stessi L immobile pignorato è ubicato nel Comune di Silvi ed è costituito da un fabbricato di due piani. Al piano terra, in aderenza al fabbricato, si trova un locale uso ripostiglio. L unità immobiliare è distribuita su due livelli. Il piano terra (parzialmente seminterrato) è costituito da ingresso, soggiorno, cucina e un bagno. Il piano primo, al quale si accede da scala interna, è composto da tre camere da letto, un bagno ed un piccolo ripostiglio. Il fabbricato è dotato di ampio terrazzo sul lato est. L appartamento ha portone di ingresso costituito da porta in alluminio e vetro, porte interne in legno tamburato, infissi in alluminio, persiane in alluminio. I pavimenti sono in ceramica di media qualità. Il terrazzo presenta rotture e dissesti sulla pavimentazione. I sanitari ed i rivestimenti del bagno sono in ceramica. Gli impianti sono funzionanti. L altezze interna del piano terra è di circa m 2,20. Il piano primo è mansardato e le altezze variano da m 2,60 a m 3,66. Parte della facciata sud non è tinteggiata. g) Misurazione Per l appartamento il calcolo della superficie commerciale è comprensivo degli spessori dei muri perimetrali e dei muri interni. Il calcolo delle superfici dell immobile in oggetto è il seguente: - superficie lorda dell appartamento (p.t. + 1 p.): mq 135,00 circa - superficie lorda del terrazzo: mq 18,00 circa - superficie lorda del ripostiglio: mq 8,00 circa 5

6 h) Metodo di stima adottato Per la determinazione del valore commerciale si è scelto il metodo del raffronto. Tale metodo costituisce la sintesi di una preventiva indagine finalizzata ad individuare quale sia il valore di mercato, praticato in tempi recenti, per beni immobili simili a quello in esame tenendo presente: lo stato di conservazione, la localizzazione, la destinazione urbanistica e la consistenza dei beni. La media dei prezzi dei beni analoghi determinata, è stata temperata positivamente o negativamente alla luce degli indici specifici dei beni oggetto della presente stima. i) Analisi delle caratteristiche : i 1 ) Estrinseche 1) Ambiente economico sociale: medio. 2) Collegamenti stradali: medi. 3) Condizioni climatiche: ordinarie. 4) Servizi sociali e commerciali: sufficienti. i 2 ) Intrinseche 1) Accessibilità: buona. All immobile si accede dalla strada comunale. 2) Funzionalità generale: buona. 3) Funzionalità degli impianti: funzionanti. 4) Grado di rifinitura: medio. 5) Esposizione: buona. 6) Salubrità: buona circolazione d aria all interno dell abitazione. 7) Panoramicità: buona. 8) Disponibilità: L immobile è occupato dai familiari dell esecutato. 6

7 l) Valore attribuibile ai beni In base alla descrizione sopra riportata, alla descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, tenuto conto della minore altezza interna del piano terra, si è poi proceduto alla comparazione con beni analoghi. Attualmente il valore commerciale di un fabbricato, nelle medesime condizioni, in questa zona del Comune di Silvi si aggira mediamente intorno a circa 900,00/mq per la superficie dell appartamento, circa 300,00/mq per i balconi e circa 400,00 /mq per i ripostigli. Pertanto, per l immobile in oggetto, si ottengono i seguenti valori di mercato: valore di mercato dell appartamento: 900,00 x mq 135,00= ,00 valore di mercato del terrazzo: 300,00 x mq 18,00 = 5.400,00 valore di mercato dei ripostigli: 400,00 x mq 8,00 = 3.200,00 valore di mercato complessivo dell immobile: ,00 Tale valore viene abbattuto del 10% in considerazione della necessità di effettuare lavori di tinteggiatura esterna, sostituzione pavimenti terrazzo e revisione degli impianti. Inoltre il valore dell appartamento va decurtato del costo delle opere necessarie per l eventuale rimozione dell ampliamento abusivo e per la formazione di un nuovo bagno all interno della sagoma del fabbricato. Tale somma si aggira intorno a 4.500,00. Pertanto il valore commerciale dell appartamento è pari a ,00 in c.t. m) Proposta di vendita Lotto unico. n) Regime fiscale I beni sono soggetti a Tassa di Registro. o) Gestione L appartamento è occupato dai familiari dell esecutato. 7

8 p) Riepilogo finale Si riassumono le informazioni già dettagliatamente esposte nei paragrafi precedenti e riportate nel prospetto riepilogativo ALLEGATO A : 1) Esiste corrispondenza tra i dati di pignoramento e i dati catastali. 2) Il fabbricato ricade in zona B2- Residenziale Ambito Collinare del P.R.G. adottato e vigente del Comune di Silvi. Il fabbricato in oggetto fu realizzato in data antecedente al 01/09/1967. Successivamente sono stati effettuati lavori di ristrutturazione ed ampliamento regolarizzati con Concessione Edilizia in sanatoria n. 2492/118 del 20/01/1990. Successivamente a tale sanatoria è stato realizzato un ampliamento per la realizzazione di un bagno. Tale volume non è mai stato oggetto di sanatoria e si ritiene che si tratti di un intervento non sanabile per mancanza delle minime distanze legali dai confini e dalle altre proprietà. Inoltre, rispetto a quanto condonato ed accatastato, sono state riscontrate modifiche alle tramezzature interne al piano terra ed è stata ceduta una piccola porzione del piano primo al proprietario confinante consistente nella superficie occupata da una piccola scala interna. Non risulta essere stato richiesto al Comune di Silvi il certificato di Abitabilità per il fabbricato. 3) Si esprime il parere di disporre la vendita in un unico lotto. 4) L appartamento necessita di alcuni lavori di tinteggiatura esterna e rifacimento pavimenti del terrazzo. 5) Il valore commerciale degli immobili è così determinato: valore di mercato dell appartamento: 900,00 x mq 135,00= ,00 valore di mercato del terrazzo: 300,00 x mq 18,00 = 5.400,00 valore di mercato dei ripostigli: 400,00 x mq 8,00 = 3.200,00 valore di mercato complessivo dell immobile: ,00 Tale valore viene abbattuto del 10% in considerazione della necessità di effettuare lavori di tinteggiatura esterna, sostituzione pavimenti terrazzo e revisione degli impianti. Inoltre il valore dell appartamento va decurtato del costo delle opere necessarie per l eventuale rimozione dell ampliamento abusivo e per 8

9 l eventuale realizzazione di un nuovo bagno all interno della sagoma del fabbricato. Tale somma si aggira intorno a 4.500,00. Pertanto il valore dell appartamento è pari a ,00 in c.t. Il valore del bene in procedura proposto per la vendita, in considerazione della mancanza di garanzia per vizi, delle modalità di pagamento, degli altri fattori incidenti nella procedura esecutiva, considerando un abbattimento pari al 30% rispetto al valore commerciale relativo ad una libera contrattazione di mercato, è determinabile in: ,00 (euro settantanovemila,00) in c.t. 6) I beni sono ad uso personale e sono quindi soggetti a Tassa di Registro. ******** Lo scrivente rassegna la presente relazione ad evasione dell incarico ricevuto e resta a disposizione per ogni ulteriore chiarimento. Con osservanza. Silvi, li 14/09/2012 IL C.T.U. Ing. Cristina Astolfi 9