ALLEGATO N. 1. al Provvedimento Commissariale n. 60 del 10 dicembre 2010 OBIETTIVI GENERALI DELL ATTIVITÀ AZIENDALE
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1 ALLEGATO N. 1 al Provvedimento Commissariale n. 60 del 10 dicembre 2010 OBIETTIVI GENERALI DELL ATTIVITÀ AZIENDALE Obiettivo generale dell attività Aziendale nel 2011 è quello di recuperare margini di redditività tali da consentire un consolidamento dei progressi finanziari ottenuti nell ultimo anno (presumibile pareggio di bilancio) e la continua introduzione di nuovi sistemi Aziendali tali da produrre un miglioramento delle entrate correnti (ricavi) in una prospettiva futura. Prospettiva questa che si rende necessaria per mantenere un adeguata capacità di rinnovamento verso l espansione su mercati più ampi e redditizi, ovvero anche attraverso la gestione di servizi tecnico - patrimoniali per altri enti pubblici, oltre alla realizzazione di locali commerciale da mettere a reddito e di una quota di alloggi destinati a libero mercato. Infatti, oggi, per Aziende Pubbliche di piccola e media dimensione come l ATER di Teramo è necessario, per espandere la loro attività, attuare un adeguata Politica di sviluppo Aziendale che sia attenta alla Qualità del servizio prestato anche in termini di redditività e di remunerabilità dei servizi o consulenze delle attività svolte. A tal fine è necessario continuare sull obiettivo di costituire e sviluppare un Progetto Sperimentale volto all attuazione di un Sistema aziendale di Gestione per la Qualità, integrato con un efficace ed efficiente Sistema di Controllo Qualità. In quest ottica dovrà essere rivista ulteriormente la pianta organica. Detta progettualità porrà le basi sull attuale cambiamento settoriale dell Azienda avviato già con l accorpamento e la separazione di tre aree omogenee, che con l attuale indirizzo dovrà: sviluppare una nuova attività di ricerca di mercato e di formazione teorica e applicata, con lo scopo di introdurre la Cultura della Qualità all interno dell ERP, facente riferimento al mercato territoriale provinciale, regionale e nazionale; promuovere la costituzione di una struttura per il Servizio di Controllo Tecnico- Amministrativo, potenziando l attuale sistema Aziendale esistente nel sistema casa ed in quanto previsto nei disegni di legge della Regione Abruzzo sulla riorganizzazione dell abitare sociale. Da questi concetti essenziali devono nascere i Progetti Obiettivi per l anno , attraverso uno sviluppo temporale di attività necessarie al raggiungimento di precise finalità articolate in Fasi ed Obiettivi strategici così suddivisi: Fase 1: Definizione del Piano e programma Attuativo; Esecuzione di Corsi di Formazione e di Aggiornamento; Check-up aziendale per la ricerca dei difetti sulla Produzione dei servizi coinvolti nel progetto di Qualità; Fase 2: Potenziamento delle strutture ATER verso la nuove riforma più aderente al mercato locale dell ERP ed alla concorrenza dei Privati; Pianificazione dei Controlli di Qualità su un opera importante (cantiere pilota) di committenza pubblica-privata (P.R.U. di Via Piave) verso nuove e recenti strategie sulla Riqualificazione Energetica; Attuazione del Sistema aziendale di gestione per la Qualità del Prodotto Casa. Fase 3: Verifica del progetto esecutivo dell opera destinata al controllo (tecnico amministrativo finanziario-fiscale); Esecuzione dei Controlli in corso d opera; Divulgazione dei risultati raggiunti con tutte le attività della nuova strategia Aziendale. Tenuto conto che il 2011, almeno nella sua prima parte (quattro mesi), sarà caratterizzato dall attività di completamento del Piano Programma 2010 e di coordinamento generale delle attività, si individuano quattro macro obiettivi dell attività aziendale: 1. politica sui canoni; 2. rilancio attività di gestione degli alloggi; 3. programmazione speciale e nuove costruzioni; 4. il rilancio dell immagine aziendale. Pagina 1 di 5
2 1)POLITICA DEI CANONI. L entrata corrente più cospicua (ricavo) per l Ater di Teramo è certamente quella dei canoni di locazione per alloggi ERP di edilizia sovvenzionata. Sul bilancio di previsione 2011 approvato con Provvedimento Commissariale n. 054 del 30/10/2010, detto importo è stimato in ,00 che sul totale delle entrate ,00 rappresenta il 54,56%. Inutile, quindi, affermare che sarebbe del tutto capestro, non basare l attività ordinaria del Settore Amministrativo (inquilinato) nel monitoraggio e controllo degli incassi. Quindi, il primo obiettivo da raggiungere è quello di verificare puntualmente, attraverso un sistema virtuoso, basato anche sulla rivisitazione dei supporti informatici esistenti, gli effettivi incassi dei fitti di locazione. Questa azione, da ora in poi prevenzione e monitoraggio, sarà frutto di appositi progetti di produttività del personale, perché considerata strategica per duplici aspetti, infatti da un lato garantisce l entrata, dall altro evita l insorgere di situazioni di morosità. 1.1 Prevenzione Prevenire l insorgenza della morosità è certamente un obiettivo strategico per l Azienda, nell anno 2010 è stato approvato il Regolamento sulla Morosità (come obiettivo da Piano Programma) ed è iniziata la campagna di adesione per il pagamento dei fitti tramite R.I.D. bancario. Nei primi tre mesi di attività (fino al 31 marzo 2011), è opportuno determinare una serie di azioni volte al raggiungimento dei seguenti obiettivi: a) verifica e azzeramento delle dichiarazioni reddituali omesse; b) completa conoscenza da parte dell utenza della possibilità di pagamento tramite RID; c) tendere alle 800 adesioni pari a circa 1/3 dell utenza al nuovo sistema di pagamento. Queste tre azioni da un lato danno certezza del fitto e dell incasso (prevenzione morosità), dall altra riducono i costi delle spese postali oggi stimate in ,85 Nei primi tre mesi, come affermato, questo obiettivo potrà essere raggiunto anche attraverso uno specifico progetto di produttività per i seguenti settori: - INQUILINATO; - URP; - CED. 1.2 Monitoraggio Altra azione fondamentale al fine di avere la certezza dell incasso, è quella del monitoraggio dello stesso. A tal fine si ritiene indispensabile svolgere attraverso pacchetti applicativi ad hoc, un sistema informatico che controlli con periodicità trimestrale i fitti per singolo utente e che in caso di sei mesi continuativi di omessi pagamenti, ponga in essere la formale messa in mora secondo il Regolamento di Morosità approvato con Provvedimento Commissariale n. 22 del 19/04/2010. Detta azione caratterizzerà l attività del personale anche attraverso progetti di produttività, così come è avvenuto nell anno Morosità La morosità continua a costituire una piaga sulle entrate dell Ente, e se è pur vero che negli ultimi due anni, in via del tutto straordinaria, si è riusciti sempre ad incassare più di quanto di competenza, grazie ad un dialogo continuo con gli inquilini, è altrettanto evidente che le spese legali, per impegni assunti prima del 2009, senza nessuna previsione di spesa, continuano a costituire una voce di spesa troppo importante rispetto ai vantaggi sulle entrate. Si ritiene necessario quindi, giungere a delle bonarie transazioni con i così detti morosi cronici attraverso rateizzazioni che da un lato costituiscono un riconoscimento del debito da parte dell inquilino, dall altro, aiutano l Azienda oltre che nella programmazione futura, anche nel non compiere inutili quanto onerose azioni (sfratti) che possono solo acuire tensioni sociali. Pagina 2 di 5
3 Anche questa azione sarà oggetto di produttività, con l obiettivo della formale: rateizzazione di almeno il 60% dell attuale contenzioso. 1.4 Morosità da contratti cessati. La morosità da contratti cessati rappresenta per valori assoluti ,44 pari al 21,40% della morosità complessiva e necessita di approfondimento in merito all effettivo credito vantato, incerto ad oggi, a seguito di due problematiche: 1) eventuale ricalcolo dei canoni dovuto a dichiarazioni omesse; 2) eventuali crediti prescritti. Entrambe le situazioni vanno efficacemente ricondotte entro i primi sei mesi dell anno 2011 ad una definizione giuridica che dia concretezza all azione amministrativa. Per questa problematica potrebbe essere opportuno affidare, dopo attenta ricognizione, le pratiche a società di recupero crediti certificate. 2)GESTIONE ALLOGGI. Per gestione alloggi si intende la gestione complessa degli stabili di intera proprietà dell Azienda, quelli detti misti, la cui proprietà è pubblico- privata, e quelli di proprietà di altri Enti. La gestione complessa è costituita da diverse fasi: - fase 1: Censimento patrimoniale; - fase 2: Dati tecnici; - fase 3: Piano di Manutenzione straordinaria; - fase 4: Piano delle vendite; Questa parte è certamente la più complessa poiché è il piano cardine della programmazione pluriennale dell Azienda. Inutile ribadire l importanza che questa riveste in fase futura per lo sviluppo aziendale e soprattutto per il consolidamento di un bilancio positivo. Infatti, come più volte sostenuto e ribadito, l Azienda opera con i fondi dei canoni di entrata corrente fissa, in tendenziale diminuzione sugli edifici a canone sovvenzionato e con i canoni derivanti dagli alloggi a canone concordato in tendenziale aumento, viste le nuove costruzioni, e con una quota minima di locali non adibiti ad uso abitativo. Le altre entrate sono formate dal 14% (oggi 15%) delle spese generali sui lavori di manutenzione straordinaria, su nuove costruzioni e comunque sull utilizzo dei fondi della ex L.560/93. È evidente che in un piano strategico di sviluppo dell Azienda, le entrate da incentivare sono quelle correlate alla natura straordinaria rispetto alla provenienza: - Fondi derivanti da progettazioni e programmazioni complesse cioè legati a Bandi Europei Nazionali e Regionali; - Contributi a pioggia nazionali e regionali sulle nuove Costruzioni o su Piani straordinari di manutenzione; - Spettanze dovute per servizi complessi prestate a Enti Pubblici Locali. Nel breve periodo, per quanto di competenza, risulta necessario pensare dei Piani di Manutenzione Straordinaria che tenga presente i seguenti indicatori: - Proprietà degli alloggi (rapporto privato/pubblico a maggioranza privato); - Vetustà degli edifici e valenza strategica degli interventi anche sotto il profilo ambientale e tecnologico; - Sottoscrizione anticipata di patti di futura vendita; - Alta cantierabilità. Detta strategia può generare un aumento dei ricavi da spese generali, diminuisce i costi di manutenzione sugli edifici misti, genera introiti da legge n.560/93, immediatamente cantierabili, investiti in reali lavori di manutenzione straordinaria, non ultimo aumenta la qualità della vita dei residenti e diminuisce il degrado nei quartieri PEEP. Pagina 3 di 5
4 Quanto appena affermato deve tendere a redigere un Piano di Investimento annuale che preveda Manutenzione Straordinaria per complessivi ,00 e la realizzazione progressiva di alloggi a canone concordato fino al raggiungimento di complessivi 550 alloggi (compresi gli attuali). Il Piano dovrà quindi prevedere per un primo periodo la progressiva vendita di alloggi misti escludendo categoricamente edifici di intera proprietà dell Azienda. Per raggiungere tale equilibrio potrebbe essere prevista anche una mobilità fra inquilini intenzionati all acquisto presenti sugli edifici di proprietà Ater rispetto a quelli presenti nei condomini misti. 2.1 CENSIMENTO PATRIMONIALE. Il censimento patrimoniale, che dovrà essere realizzato entro i primi tre mesi dell anno 2011, (su quale potrà essere programmata la produttività del personale), dovrà contenere: - le schede di tutti gli edifici divisi per comune specificando se essi siano di proprietà completa dell Azienda o misti; - la destinazione abitativa (edilizia sovvenzionata o convenzionata); - i dati identificativi catastali (classe compresa); - la relativa presenza di tabelle millesimali; - l anno di costruzione e relativa legge di finanziamento; - la costituzione del diritto di superficie per edifici post legge n. 865/71; - la scheda degli interventi di manutenzione straordinaria effettuata nel corso degli anni su ogni singolo alloggio e con relativa legge di finanziamento ed importo stanziato. Per detta programmazione potranno essere, nel corso dell anno, modulati per l ufficio tecnico ed eventuali altri settori, progetti di produttività a cadenza trimestrale per gli adempimenti necessari al raggiungimento degli obiettivi strategici posti dal presente piano. 2.2 GESTIONE CONDOMINIALE È sempre più presente la morosità per quote condominiali. Detta problematica fa diminuire la coesione sociale all interno degli stabili producendo quotidianamente tensioni al quotidiano vivere in condominio. In questo particolare ambito, è necessario: - verificare il rispetto del Regolamento per l autogestione degli immobili di completa proprietà dell Ater; - studiare sistemi che garantiscano gli inquilini nei fabbricati misti in termini di riduzione dei costi accessori nell amministrazione degli immobili; - comunicare puntualmente tali informative (via lettera spedizione compresa nei bollettini d affitto); - verificare sul totale numero degli alloggi, il rispetto degli standard abitativi rispetto al numero dei componenti per alloggio; - verificare il reddito degli inquilini, la presenza o meno di disabili all interno del nucleo familiare e la dotazione all interno degli edifici di ascensori come strumento di abbattimento delle barriere architettoniche. Quest ultima ricognizione, oltre a poter essere oggetto di produttività per l ufficio tecnico ed eventuali altri settori, può essere anche utilizzata anche per la razionalizzazione della mobilità. 3. PROGRAMMAZIONE SPECIALE E NUOVE COSTRUZIONI. Per programmazione speciale e nuove costruzioni si intende quell attività tecnica che mette a sistema i fondi a disposizione per gli investimenti (fondi ex L:560/93 finanziamenti regionali sule politiche della casa) e gli investimenti che l Azienda dovrà porre in essere al fine di non diminuire la propria redditività, attraverso la gestione di servizi complessi per le amministrazioni pubbliche locali. Per raggiungere quest obiettivo, è necessario prevedere lavori di manutenzione straordinaria sugli edifici misti con patti i futura vendita, realizzazione di locali commerciali da porre Pagina 4 di 5
5 in affitto anche usando spazi esistenti (porticati), nuovi edifici di edilizia residenziale a libero mercato ed edifici a canone concordato. Su quest ultima tipologia, va fatto uno specifico piano d investimento, che tenga presente la programmazione dell Azienda, i patti territoriali sui canoni, e l identificazione di ulteriori indici che aumentino l appetibilità da parte dell utenza. Questi indicatori dovranno tener conto, in sede di creazione: - della localizzazione dell intervento nel territorio comunale scelto in base alla tensione abitativa; - la categoria al quale si intende rivolgersi, compiendo uno studio preliminare che ne osservi le esigenze (ricerca di mercato); - un analisi che tenga conto del costo dell area, dalla forma e tipologia del lotto; - la correlazione tra gli interventi da programmare; - l alta cantierabilità; Detta progettualità deve essere contestualizzata da tempi certi di realizzazione affinché si riesca concretamente a dare coincidenza al piano annuale degli interventi rispetto all entrata in bilancio delle spese generali. 4. RILANCIO DELL IMMAGINE AZIENDALE. L Ater di Teramo gestisce inconsapevolmente il patrimonio della conoscenza delle tecniche costruttive a basso costo, patrimonio che non può essere disperso bensì messo a sistema per la formazione di nuovi tecnici e quindi di studenti universitari di facoltà di Ingegneria e Architettura nonché diplomandi e diplomati dell Istituto per Geometri. L obiettivo complesso è sdoganare il sapere rispetto all immaginario collettivo della casa popolare. Quest obiettivo deve essere raggiunto nell anno 2011, attraverso degli incontri programmatici con le realtà sopra menzionate con le quali istaurare in prima fase atti formali di accreditamento successivamente attraverso la creazione di un gruppo di lavoro intersettoriale coordinato dal responsabile dell URP che illustri a tema il sempre più attuale tema dell housing sociale. Anche tale attività sarà oggetto di produttività per l anno Inoltre il rilancio dell immagine dovrà passare per un processo di alta qualità e quindi attraverso la certificazione aziendale, iter iniziato nell anno Pagina 5 di 5
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