I PROGRAMMI INTEGRATI NELL ESPERIENZA ROMANA UNA RICOGNIZIONE

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1 INU Lazio Gruppo di Lavoro Programmi integrati Paola Carobbi Daniel Modigliani Irene Poli Chiara Ravagnan I PROGRAMMI INTEGRATI NELL ESPERIENZA ROMANA UNA RICOGNIZIONE

2 I Programmi integrati: principi e criteri generali I RIFERIMENTI NORMATIVI DEL PROGRAMMA INTEGRATO LIVELLO NAZIONALE L 179 DEL 17 FEBBRAIO 1992 LIVELLO REGIONALE LR LAZIO 22 DEL 26 GIUGNO 1997 PROCEDURA I Comuni promuovono la formazione da parte di soggetti pubblici o privati, singolarmente o riuniti in consorzi o associati di Programmi integrati finalizzati alla riqualificazione del tessuto urbanistico, edilizio e ambientale anche in variante alla Pianificazione generale PROCEDURA Il Print è un progetto operativo complesso di interesse pubblico con rilevanza urbanistica ed edilizia che può essere localizzato solo in territori di Comuni provvisti di strumento urbanistico generale e anche attraverso la compartecipazione di soggetti pubblici e/o privati. LIVELLO COMUNALE NTA DEL PRG DI ROMA DEL. CC 18/08 PROCEDURA Il Print è di iniziativa pubblica fatto salvo l intervento sostitutivo dei proprietari che rappresentino la maggioranza assoluta dei valori catastale degli immobili interessati. Il Print integra soggetti, finanziamenti, interventi pubblici e privati, interventi diretti e indiretti Questa procedimentalizzazione consente: - di mantenere in capo all Amministrazione la responsabilità programmatoria globale nel contesto di una visione sistemica e complessiva delle esigenze del territorio; - di lasciare in capo ai privati il momento della presentazione delle vere e proprie proposte di intervento nonché il concorso al finanziamento delle opere pubbliche, anche in un contesto negoziale, tenendo presente il criterio dell evidenza pubblica.

3 I Programmi integrati: principi e criteri generali I RIFERIMENTI NORMATIVI DEL PROGRAMMA INTEGRATO LIVELLO COMUNALE CONTENUTI OBIETTIVI ART. 14 NORME GENERALI PER IL PROGRAMMA INTEGRATO Il Print prevede -incentivi urbanistici -incentivi finanziari -incentivi fiscali MIGLIORAMENTO DELLA QUALITA URBANA E AMBIENTALE FINANZIAMENTO DELLE OPERE PUBBLICHE LIVELLO COMUNALE CONTENUTI OBIETTIVI ART. 53 NORME PER I PROGRAMMI INTEGRATI DELLA CITTA DA RISTRUTTURARE Il Print prevede: -maggiorazione degli indici -premialità della SUL -cessione compensativa MIGLIORAMENTO DELLA QUALITA URBANA ADEGUAMENTO E INTEGRAZIONE DELLA VIABILITA E DEI SERVIZI MEDIANTE RISORSE PRIVATE

4 I Programmi integrati: principi e criteri generali ISTITUTI OPERATIVI (Cfr. Sentenza n del 13 luglio 2010 del Consiglio di Stato, Sezione IV) NTA 2003 NTA 2006 NTA 2008 CONTRIBUTO STRAORDINARIO Corresponsione di un contributo finanziario commisurato alle valorizzazioni immobiliari generate dalle nuove previsioni urbanistiche per il finanziamento di opere e servizi pubblici NON DEFINITO SI NON DEFINITO SI DEFINITO DALLE NTA MAGGIORAZIONE DELLE CAPACITA EDIFICATORIE Introduzione di un doppio regime normativo, consistente nell attribuzione di indici edificatori maggiorati in caso di partecipazione al programma SI SENZA CS SI CON CS NON DEFINITO SI CON CS DEFINITO DALLE NTA DIFFERENZIAZIONE DELLE CAPACITA EDIFICATORIE Differenziazione delle previsioni edificatorie attribuite ai proprietari sulla base della disciplina urbanistica pre-vigente (perequazione urbanistica) SENZA CS CON CS DEFINITO DAL PRINT CON CS DEFINITO DALLE NTA QUOTA DI EDIFICABILITA A FAVORE DEL COMUNE Previsioni edificatorie riservate al Comune e utilizzate per finalità di interesse pubblico o generale, secondo le priorità e gli obiettivi stabiliti dal programma IEC = IET - IEP IEC= IET-IEPe- IEPcs DEFINITO DALLE NTA INCENTIVI PER IL RINNOVO EDILIZIO Incentivazione del rinnovo del patrimonio edilizio degradato attraverso la concessione di premialità:maggiorazione della SUL esistente, calibrati a seconda della tipologia di intervento DEFINITI DAL PRINT DEFINTI DALLE NTA DEFINITI DALLE NTA CESSIONE COMPENSATIVA Acquisizione delle aree a verde e servizi tramite la concessione ai proprietari di previsioni edificatorie, da localizzare in situ o da trasferire altrove SI SI SI

5 I Programmi integrati: principi e criteri generali LE FASI DI FORMAZIONE ED I CONTENUTI (artt. 14 e 53 delle NTA) FASI I FASE FORMAZIONE DEL PROGRAMMA PRELIMINARE CONTENUTI - obiettivi de Programma - capacità insediativa complessiva - eventuali modifiche del perimetro e della zonizzazione interna - indirizzi per la definizione degli interventi - reperimento degli standard urbanistici - interventi pubblici prioritari - finanziamenti pubblici disponibili o attivabili II FASE III FASE PUBBLICAZIONE DEL PROGRAMMA PRELIMINARE SOTTO FORMA DI AVVISO PUBBLICO VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE PERVENUTE FORMAZIONE E APPROVAZIONE DEL PROGRAMMA DEFINITIVO - indici di edificabilità - incentivi per il rinnovo edilizio e tipologie di intervento - contributo straordinario (e monetizzazione standard) - termini e modalità di presentazione delle proposte d intervento - aggiornamento del Programma preliminare - progetti preliminari degli interventi privati - documentazione preliminare delle opere pubbliche - piano finanziario - piano temporale - schema di convenzione

6 I Programmi integrati: lo stato di diritto Principali infrastrutture viarie su gomma nei primi anni 60 Insediamenti della Città Storica Insediamenti pianificati sorti in attuazione del piano del 1931 Insediamenti sorti spontaneamente fino ai primi anni 60

7 I Programmi integrati: lo stato di diritto Principali infrastrutture viarie su gomma Insediamenti della Città Storica Insediamenti pianificati sorti in attuazione del piano del 1931 Insediamenti sorti spontaneamente fino ai primi anni 60 Insediamenti residenziali e per servizi pianificati sorti dopo gli anni 60 Insediamenti residenziali sorti abusivamente dopo gli anni 60 Insediamenti produttivi pianificati dopo gli anni 60 Insediamenti produttivi sorti abusivamente dopo gli anni 60

8 I Programmi integrati: lo stato di diritto INSEDIAMENTI RESIDENZIALI SPONTANEI E ABUSIVI Insediamenti spontanei già interessati dai PIANI PARTICOLAREGGIATI DELLE ZONE F1 Insediamenti abusivi PROGRAMMI INTEGRATI prevalentemente residenziali INSEDIAMENTI PER ATTIVITA PIANIFICATI E ABUSIVI Insediamenti pianificati in parte oggetto dei PIANI PARTICOLAREGGIATI DELLE ZONE L Insediamenti abusivi PROGRAMMI INTEGRATI prevalentemente per attività costituiscono 165 ambiti di cui: 85 ambiti residenziali 80 ambiti per attività Superficie interessata: circa ha

9 I Programmi integrati: lo stato di attuazione Programmi integrati prevalentemente residenziali Programmi integrati prevalentemente per attività Programmi Integrati IN ATTUAZIONE

10 I Programmi integrati: lo stato di attuazione

11 I Programmi integrati: l analisi dei bandi I BANDI PUBBLICATI BANDO I emanato dal Dipartimento VI (oggi Dip. Programmazione e Attuazione Urbanistica), UO n. 8 Programmi complessi approvato con Del. GC del 24/05/2006, è riferito a quattro Programmi integrati: Pietralata, Alessandrino, Tor Tre Teste, Macchia Saponara. BANDO II emanato dal Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica, Direzione Programmazione e Pianificazione del Territorio, UO Programmi Complessi e Sistema insediativo approvato con Del. GC n.250 dell 08/08/2012, è riferito al Programma integrato prevalentemente residenziale di Santa Palomba nell XII Municipio. In quest ultimo Bando: - Gli indici di edificabilità articolati in IEPe, IEPcs e IEC vengono definiti sulla base delle NTA del PRG approvato - Gli incentivi urbanistici vengono definiti sulla base delle NTA del PRG approvato - Le modalità di calcolo degli oneri ordinari e straordinari vengono aggiornate sulla base delle NTA del PRG approvato e dei più recenti atti e deliberazioni - I criteri di valutazione delle proposte di intervento non prendono più in considerazione «il livello di contribuzione finanziaria alla realizzazione delle opere pubbliche»

12 I Programmi integrati: l analisi dei bandi INDICI DI EDIFICABILITA (Bando di Santa Palomba di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012)

13 I Programmi integrati: l analisi dei bandi INDICI DI EDIFICABILITA Nei Tessuti si applicano gli indici così come individuati dall art.53 commi 11 e 14 delle NTA del PRG.

14 I Programmi integrati: l analisi dei bandi INCENTIVI URBANISTICI (Bando di Santa Palomba di cui alla Del. G.C. n. 250 del 08/08/2012) PROGRAMMA INTEGRATO SU AREE PARZIALMENTE EDIFICATE L indice IEP/e derivante dalla SUL degli edifici esistenti sostituisce progressivamente la SUL determinata dall indice IEP -non soggetta a contributo straordinario- e la SUL determinata dall indice IEP -soggetta a contributo straordinario- secondo tale sequenza e fino al concorso della propria misura, in questo caso gli incentivi urbanistici concessi si aggiungono alla IET totale. (Bando Santa Palomba) Art. 21 commi 5 e 6 delle NTA Ristrutturazione edilizia RE2 e Ampliamento Ristrutturazione edilizia RE3 e Demolizione e ricostruzione Ristrutturazione urbanistica + 10% SUL esistente + 20% SUL esistente Ulteriore +15% rispetto ai precedenti

15 I Programmi integrati: l analisi dei bandi TIPOLOGIE DI INTERVENTO Artt. 9 e 10 delle NTA T1 INTERVENTI DI NUOVA EDIFICAZIONE (NE) T2 INTERVENTO DI NUOVO IMPIANTO URBANO T3 INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA (RE, DR, AMP) T4 INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE URBANISTICA (RU) Nell ambito delle precedenti tipologie di intervento, è possibile proporre i seguenti OBIETTIVI SPECIFICI T5 INTERVENTI DI RICONVERSIONE FUNZIONALE (CDU) T6 INTERVENTI DI MIGLIORAMENTO BIO-ENERGETICO (MBE)

16 I Programmi integrati: l analisi dei bandi ONERI ORDINARI E STRAORDINARI (Bando di Santa Palomba di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012) Oneri ordinari Contributo sul costo di costruzione Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria Monetizzazione degli standard urbanistici non reperiti Art. 16 comma 3 DPR 380/2001 da calcolarsi ai sensi della Del. CC 19/2005 Art. 16 comma 2 DPR 380/2001 da calcolarsi ai sensi della Del. AC 31/2012 Art. 7 comma 13 delle NTA del PRG ai sensi della Del. CC 73/2010 Oneri straordinari Contributo straordinario di urbanizzazione Art. 53 delle NTA del PRG da calcolarsi ai sensi della Del. GC 74/2011

17 I Programmi integrati: l analisi dei bandi CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE (Bando di Santa Palomba di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012) Il calcolo del contributo straordinario verrà effettuato secondo criteri e tariffe di riferimento dell «Invito pubblico per la realizzazione di alloggi di housing sociale mediante il cambio di destinazione d uso di fabbricati non residenziali», di cui alla Delibera GC n.74/2011 Tip. intervento SUL soggetta a contributo Formula T1 T2 Il 50% della SUL generata dall indice IEP (più la SUL generata dall indice IEC nella quota eventualmente assegnata ai proprietari) (SUL_IEP x 0,5) + (SUL_IEC) T3 T4 La SUL generata dall indice IEP eccedente la SUL esistente, detratti gli incentivi urbanistici IU SUL_IEP(+SUL_IEC)-SUL_esistente- SUL_IU T5 L intera SUL soggetta a cambio di destinazione d uso SUL_cdu T6 Nessuna SUL

18 I Programmi integrati: l analisi dei bandi CONTRIBUTO STRAORDINARIO DI URBANIZZAZIONE (Bando di Santa Palomba di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012) Contributo Straordinario = CS x SUL CS = CSB x K1 x K2 x K3 L Invito pubblico di cui alla Del GC 74/2011 stabilisce che l importo unitario del contributo straordinario è commisurato ai valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). A tale importo unitario (CSB) va applicata una serie di coefficienti secondo la formula: K1 K2 K3 Coefficiente che tiene conto dei diversi valori di mercato delle destinazioni d uso di progetto, così come definiti nel Bando Coefficiente determinato in sede di valutazione delle proposte di intervento (comunque >0,80) Coefficiente applicabile in particolari situazioni di ambiti contermini al confine del territorio comunale (comunque >0,70)

19 I Programmi integrati: l analisi dei bandi MODALITA DI CORRESPONSIONE DEGLI ONERI (Bando di Santa Palomba di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012) - Il contributo sul costo di costruzione può essere corrisposto unicamente mediante versamento dell importo - Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria possono essere corrisposti con versamento dell importo o mediante realizzazione di opere di urbanizzazione - La monetizzazione degli standard urbanistici deve essere corrisposta mediante versamento dell importo - Il contributo straordinario può essere corrisposto con versamento dell importo o mediante realizzazione degli interventi pubblici previsti nel Programma integrato

20 I Programmi integrati: l analisi dei bandi VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE DI INTERVENTO (Bando di Santa Palomba di cui alla Del. G.C. n. 250 del 8/08/2012) Roma Capitale valuta le proposte pervenute sulla base del conseguimento degli obiettivi del Programma preliminare e della conformità al Bando, tenendo conto dei contributi partecipativi favorevolmente considerati. Nella valutazione Roma Capitale avrà particolare riguardo per: - L organicità della proposta e il suo inserimento nel contesto urbano - La qualità del progetto architettonico - Gli effetti di riqualificazione del patrimonio edilizio Roma Capitale esclude le proposte ritenute insufficienti rispetto ai criteri adottati ed esperisce procedure negoziali al fine di adeguare le proposte d intervento ritenute comunque significative, in caso di mancato accordo, stabilisce termini e criteri per l adeguamento, non rispettati i quali le proposte vengono escluse.

21 I Programmi integrati: la verifica degli aspetti normativi L ITER ATTUATIVO

22 I Programmi integrati: la verifica degli aspetti normativi L ITER ATTUATIVO

23 I Programmi integrati: la verifica degli aspetti normativi L ITER ATTUATIVO

24 I Programmi integrati: la verifica degli aspetti normativi PROCEDURE PER L APPROVAZIONE DEL PROGRAMMA DEFINITIVO Fonte Riferimenti normativi Procedura NTA del PRG art. 14 commi 7 e 8 L.R. n. 22/1997 art.4 L.R. n. 36/1987, art. 2 (abrogato nel 2011) Accordo di Programma di cui all art. 34 del D.Lgs n. 267/2000 L.R. n. 36/1987, art. 1 commi 2 e 3 In caso di Programmi conformi al PRG L.R. n. 36/1987, art. 5 In caso di Programmi in variante al PRG Accordo di Programma di cui all art. 34 del D.Lgs n. 267/ Adozione con Delibera di Consiglio Comunale - Invio alla Regione - Approvazione del Consiglio Comunale - Adozione con Delibera di Consiglio Comunale - Pubblicazione e raccolta osservazioni - Approvazione in Accordo di Programma con la Regione ratificato dal Consiglio Comunale - Adozione con Delibera di Consiglio Comunale - Pubblicazione e raccolta osservazioni e invio alla Regione - Approvazione con Delibera di Consiglio Comunale - Adozione con Delibera di Consiglio Comunale - Pubblicazione e raccolta osservazioni - Controdeduzione con Delibera di Consiglio C. - Approvazione della Giunta Regionale - Adozione con Delibera di Consiglio Comunale - Pubblicazione e raccolta osservazioni - Approvazione in Accordo di Programma con la Regione ratificato dal Consiglio Comunale BANDI emanati - Adozione da parte del Municipio e del Consiglio Comunale - Pubblicazione e raccolta osservazioni - Approvazione anche in Accordo di Programma

25 I Programmi integrati: esiti della ricognizione CRITICITA RISCONTRATE ED ESITI ATTESI CRITICITA : Eccessiva lentezza nell avvio e nell attuazione dei Programmi, dovuta a: - attuale fase di scarsità di risorse pubbliche e private - inerzia/insufficienza organizzativa dell Amministrazione nelle fasi di start up della procedura - complessità degli aspetti procedurali, finanziari e tempistici, che richiedono la sperimentazione e il consolidamento del percorso di attuazione - eccessiva frammentazione delle proprietà coinvolte, che può rendere difficile il raggiungimento della necessaria massa critica per la sostenibilità economica del programma - scarso coinvolgimento delle imprenditorialità locali ESITI ATTESI: Predisposizione di Linee Guida con particolare riferimento a: - calcolo del contributo straordinario, alla luce degli ultimi provvedimenti (Circolare prot del 18/04/2013), e di revisione periodica degli oneri - definizione dell iter procedurale relativo all approvazione dei Programmi Definitivi, a seguito delle ultime modifiche e integrazioni alla L.R. n.21/ semplificazioni procedurali relative soprattutto alla fase di start up del programma - modalità di coinvolgimento delle imprese oltre che dei proprietari Sistematizzazione dell attività di monitoraggio e controllo

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