TRIBUNALE DI SALERNO

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1 TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Giudice Esecuzioni Immobiliari Dott.ssa Ornella T. Dezio Relazione di Consulenza Tecnica Procedura Esecutiva Immobiliare R.G.E. n. 457/07 nei confronti di OMISSIS C.T.U. Arch. Anna De Rosa

2 INDICE I. Premessa pag II. Operazioni Peritali pag... 7 III. Esame della documentazione ex art. 567 cod. proc. Civ. pag....8 IV. Descrizione dell immobile pag....9 V. Satato di possesso dell immobile pignorato pag.. 15 VI. Regime patrimoniale del debitore pag.. 16 VII. Formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene pignorato pag...18 VIII. Verifica circa la regolarità urbanistica ed edilizia degli immobili pag VIII. IX. a) regolarità edilizia ed urbanistica della casa di abitazione e della legnaia ubicata nel piccolo orto pag...20 IX. b) abitabilità ed agibilità della casa di abitazione pag c) Destinazione urbanistica del piccolo orto pag. 21 d) Destinazione urbanistica del fondo agricolo pag. 21 Determinazione del valore degli immobili pignorati pag Primo lotto a) Stima sintetica pag.. 23 Secondo lotto a) Stima sintetica pag.. 25 X. Conclusioni pag

3 INDICE ALLEGATI All. A Visure catastali All. A/1 - N.C.E.U. foglio 23, particella n. 194 sub.5; All. A/2 - N.C.T. foglio 25, particella n. 89; All. A/3 - N.C.T. foglio 35, particella n. 240; All. B Planimetrie catastale ed estratto di mappa All. B/1 - planimetria catastale foglio della casa di abitazione; All. B/2 - estratto di mappa foglio 25, particella n. 89 sub.3; All. B/3 estratto di mappa foglio 35, particella n. 240; All. C Verbali All. D Rilievo metrico della casa di abitazione All. D/1 pianta piano terra; All. D/2 pianta piano seminterrato; All. D/3 pianta legnaia All. E rilievo fotografico All. F Certificato di agibilità All. G/1 Certificato di destinazione urbanistica; All. G/2 Norme tecniche di attuazione; All. G/3 Piano Regolatore pianta dell area relativa al piccolo orto All. H Atto di Donazione del Notaio Giovanni Mottola del rep. n All. I Atto di Dichiarazione di scelta di regime patrimoniale del Notaio Sergio Barela del rep. n. All. L Certificato di matrimonio; All. M Stato di famiglia sig.ra Omissis; All. N Stato di famiglia sig. Omissis; All. O Certificato di residenza sig.ra Omissis; 3

4 TRIBUNALE DI SALERNO TERZA SEZIONE CIVILE UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Ill.ma Dott.ssa Ornella Teresa Dezio Giudice Esecuzione Immobiliare Oggetto : Relazione di consulenza tecnica nella procedura esecutiva immobiliare R.G.E. 457/07 promossa in danno di OMISSIS. I. PREMESSA All udienza del l Ill.mo Giudice dott.ssa Ornella Teresa Dezio, G.E. presso l Ufficio Esecuzioni Immobiliari della III Sezione Civile del Tribunale Ordinario di Salerno, nel procedimento in epigrafe promosso contro Omissis, ha conferito alla sottoscritta il seguente mandato : a) Indichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato; b) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento 4

5 alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; c) Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato; d) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili; e) Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod.; f) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 5

6 II. OPERAZIONI PERITALI La sottoscritta, accettato l incarico, in data si è recata presso l Agenzia del Territorio di Salerno al fine di reperire le visure catastali dei beni oggetto di pignoramneto (All. A), la planimetria catastale (All. B/1) e gli estratti di mappa dei terreni agricoli (All. B/2 e B/3). In data la sottoscritta ha trasmesso al creditore procedente l invito, tramite lettera racc. A.R, per la realizzazione del tour virtuale : a tale invito ha fatto seguito un diniego da parte dell interessato. In data la sottoscritta, come stabilito tramite comunicazione alle parti avvenuta con lettera racc. A.R., ha effettuato un sopralluogo presso l immobile oggetto di pignoramento (All. C- verbale di spralluogo); alla presenza della debitrice esecutata, sig.ra Omissis, e del marito, sig. omissis, la sottoscritta ha svolto il rilievo metrico (All. D) e fotografico (All. E) necessario per lo svolgimento dell incarico ricevuto. Nella stessa giornata del la sottoscritta, presso l Ufficio Anagrafe del Comune di Altavilla Silentina, ha acquisito lo stato di famiglia della sig.ra Omissis, (All. M) mentre presso l ufficio dello Stato Civile ha acquisito copia del ceritificato di matrimonio della sig.ra Omissis (All. L). Inoltre, in data la sottoscritta ha acquisito copia dell Atto di Dichiarazione di scelta di regime patrimoniale del 6

7 Notaio Sergio Barela, stipulato in Battipaglia in data , rep. n , registrato in Salerno in data al numero 825 (All. I). In data la sottoscritta ha presentato richiesta all Archivio Notarile di Salerno di copia dell atto di donazione del Notaio Giovanni Mottola del , rep. n , registrato presso la Conservatoria dei RR. II. di Salerno in data ai nn / In data la sottoscritta ha acquisito presso L Ufficio Anagrafe del Comune di Altavilla Silentina lo stato di famiglia del sig. Omissis (All. N) ed il certificato di residenza della debitrice esecutata sig.ra Omissis. Infine, nello stesso giorno del , la sottoscritta ha acquisito il certificato di destinazione urbanistico dei terreni (All. O). III. ESAME DELLA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567 COD. PROC. CIV. In via preliminare la sottoscritta ha effettuato l esame della documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. e specificamente del certificato notarile (allegato alla produzione del creditore procedente): la documentazione ipocatastale prodotta è completa ed è idonea per il prosieguo dell attività esecutiva. Pertanto, si procede a dare risposta ai quesiti dal punto 4 al punto 12 del mod delle Raccomandazioni Generali per l Attività di esperto per la stima di immobili. 7

8 IV. DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Quesito A) - Indichi l immobile pignorato con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva lo stesso. I beni oggetto di pignoramento sono siti nel Comune di Altavilla Silentina e consistono nei seguenti cespiti: 1) Casa di abitazione, composta da piano terra e piano seminterrato (All. B/1 planimetria catastale), sita in via Santa Maria, censita in N.C.E.U. del Comune di Altavilla Silentina al foglio 23, particella 194 sub 5 categoria A/6 classe 3 consistenza 3,5 vani- rendita 140,99 ; la scheda catastale risulta intestata a Omissis, nata ad omissis, proprietaria per 1000/1000: tale scheda ha subito una variazione in data n. 14.1/1991 in atti dal (All. A/1). L immobile confina con: proprietà omissis, con proprietà omissis, con via Santa Maria e con vicolo omissis. 2) Piccolo orto (All. B/2 - estratto di mappa) sito in vicolo Di Luccia, riportato in N.C.T. del Comune di Altavilla Silentina al foglio 25, particella n. 89 qualità seminativo classe 4 superficie are 03 ca 61 reddito dominicale 0,65 reddito agrario 1,31 (All. A/2 - visura catastale). Tale orto confina con: proprietà omissis, eredi omissis, vicolo Di Luccia e proprietà omissis. 8

9 3) Fondo agricolo (All. B3 - estratto di mappa) sito alla contrada Cognola, censito in N.C.T. del Comune di Altavilla Silentina al foglio 35, particella n. 240 (ex 142/b) (All. A/3 - visura catastale). Tale fondo rustico confina con: omissis, via Cognola e con omissis. I beni oggetto di pignoramento sono di proprietà esclusiva della debitrice esecutata sig.ra omissis in virtù di atto di donazione del Notaio Giovanni Mottola in data rep. n registrato in Eboli in data al n. 3773, trascritto presso la Conservatoria dei RR. II. di Salerno in data ai nn / In detto atto di donazione i coniugi Omissis e omissis o omissis donano alla figlia Omissis i seguenti cespiti: a) casa di abitazione, composta da tre vani, dei quali uno è al piano seminterrato e gli altri due a piano terra e piccolo gabinetto, il tutto alla via S. Maria in Altavilla Silentina, confinante nell insieme con proprietà omissis, con proprietà omissis da un lato e con detta via,nonché con vicolo Di Luccia. In catasto alla partita 784 in testa ai donanti- foglio 23 n. 194/5 via Santa Maria piano I Categoria A/6 classe 3 vani tre R.C.L Pervenuta ai donanti con atto Notar D Agosto del 15 ottobre 1953 reg.to in Eboli il 22 dello stesso mese al n Valore della casa donata lire tre milioni. b) piccolo orto, al vicolo Di Luccia in Altavilla Silentina, confinante con proprietà omissis, eredi omissis, vicolo 9

10 omissis e proprietà omissis. In catasto alla partita 4056 in testa ai donanti foglio 25 n. 89 sem. di are 3,61 RD.. 4,33 RA. 2,53. Pervenuto ai donanti con atto Notar D Agosto del 22 novembre 1953 reg.to in Eboli il 1 dicembre 1953 al n Valore di tale orto lire cinquecentomila. c) una zona del fondo rustico alla contrada Cognola rappresentata nel tipo di frazionamento che si alliga ai soli fini della voltura catastale, della particella I42/b (ora 240) del foglio 35 inc. prod. di are 38,08; confinante con omissis, via Cognola e con restante parte del fondo. Valore di tale zona lire cinquecentomila La casa di abitazione fa parte di un complesso edilizio di vecchia costruzione (antecedente al 1967) ed è ubicata a ridosso del centro urbano di Altavilla Silentina. Come si evince dal rilievo fotografico (All. E), la casa non ha subito alcuna manutenzione nel corso degli anni, tanto che le condizioni in cui versa non sono idonee all uso abitativo. Essa si sviluppa su piano terra e piano seminterrato. L accesso principale avviene a piano terra, direttamente da via Santa Maria tramite un portale ad arco a tutto sesto in tufo giallo (All. E rilievo fotografico figure nn. 1 e 2); mentre un secondo accesso avviene al piano seminterrato, direttamente da vicolo di Luccia (All. E rilievo fotografico figure nn. 3, 4 e 5). Il piano terra è costituito da due vani ed un piccolo bagno esterno all abitazione. A tale piano si accede direttamente 10

11 dalla via Santa Maria tramite una stanza illuminata da una finestra luce (che da su via Santa Maria). Dall ingresso, tramite una porta in legno di abete, si passa alla camera da letto dalla quale si può accedere ad un piccolo balcone, di dimensioni pari a 0,88 x 2,12 mt, munito di parapetto in laterizio forato. Sul tale balcone è ubicato l unico servizio igienico dell abitazione (e tra l altro anche esterno) costituito dal solo wc. Dall ingresso sopra descritto si può accedere al piano seminterrato tramite una scala interna ricoperta da gradi in granito. La pavimentazione nelle due stanza è di materiale diverso. Non vi è riscaldamento. L altezza interna del piano è pari a 3,04 mt. Al piano seminterrato, al quale si accede da vicolo Di Luccia, sono ubicate la cucina e una stanza interna, sprovvista di aperture, dalla quale si accede al vano scala che porta al piano superiore. La cucina ha un ingresso diretto dalla strada tramite una porta in legno ed è illuminata da una finestra luce di dimensioni pari a 0,55 x 0,99 mt e alta dal piano di solaio 1,64 mt. Si descrivono di seguito le caratteristiche costruttive di ogni vano dell abitazione con riferimento al rilievo eseguito durante il sopralluogo e prodotto in allegato D: Piano terra (All. D/1 rilievo metrico) VANO 1 (All. E figure nn. 6, 7 e 8); E l ingresso dell abitazione: le dimensioni sono 3,46 x 2,59 mt per una superficie pari a 8,96 mq. La pavimentazione è in granito, gli infissi sia esterni che interni sono in legno. Alle pareti la 11

12 pitturazione è a tempera del tipo lavabile e di colore bianco ; VANO 2 (All. E figure nn. 9 e 10); E la camera da letto attigua alla stanza sopra descritta. Le dimensioni sono 4,29 x 4,91 mt per una superficie pari a 21,06 mq. La pavimentazione è in maiolica, l infisso esterno (balcone) è in legno munito di scuri in legno di abete. Al soffitto è stata utilizzata una pitturazione a tempera mentre alle pareti è stata utilizzata una carta da parato. I due materiali sono separati da una cornice in gesso; VANO 3 (All. E figure nn. 12 e 13); E un piccolo bagno localizzato sul balcone adiacente alla camera da letto. Le dimensioni sono pari a 0,88 x 1,00 mt per una superficie pari a 0,88 mq. E munito della sola porta d accesso in legno; è rivestito con piastrelle di ceramica di disegno diverso ed è munito di wc e lavabo; VANO 4 (All. E figure nn. 14, 15 e 16); E il vano scala. E largo 1 mt ed è munito di due piccole finestre. La scala presenta i gradi in granito ed un corrimano in ferro.il vano scala è chiuso al piano seminterrato da una porta in legno tamburato; Piano seminterrato (All. D/2 rilievo metrico) VANO 5 (All. E figure nn. 17, 18 e 19); E una stanza sprovvista di finestre e voltata a botte. Le dimensioni sono 4,25 x 3,73 mt per una superficie pari a 15,85 mq; l altezza interna è pari a 2,46. La pavimentazione è in scaglie di marmo. La stanza presenta evidenti macchie di umido su tutte le pareti; 12

13 VANO 6 (All. E figure nn. 20, 21, 22 e 23) E la cucina. E munito di una porta di accesso su vicolo Di Luccia e di una piccola finestra luce alta dal piano di calpestio 1,74 mt. Le dimensioni della cucina sono pari a 4,07 x 4,85 mt per una superficie pari a 19,73 mq. L altezza interna della stanza è pari a 2,83 mt. La pavimentazione è in scaglie di marmo, il rivestimento è in piastrelle di ceramica fino all altezza di 1,74 mt. L unico sistema di riscaldamento della casa è un camino localizzato in cucina. Piccolo orto : è ubicato di fronte all abitazione sopra descritta; vi si accede dal tratto terminale del vicolo Di Luccia tramite una gradinata scoscesa. La superficie è pari 361 mq ed è di forma irregolare sia dal punto di vista della pianta e sia dal punto di vista morfologico; l orto infatti è in declivio ed è formato da piccoli terrazzamenti che al momento del sopralluogo sono risultati incolti, ricoperto di essenze erbacee ed arbusti. L accesso all orto avviene tramite un cancello in legno e rete metallica; per tre lati è recintato con paletti in legno e rete metallica mentre sul terzo lato è stato rilevato un annesso agricolo, attualmente utilizzato come legnaia. La suddetta legnaia (All. D/3 rilievo metrico) è a pianta rettangolare e misura al lordo della muratura 4,00 x 7,12 mt; l altezza interna è pari a 2,99 mt. La struttura è stata costruita in mattoni forati e malta; la copertura è costituita da un solaio in latero-cemento. 13

14 Come si evince dal rilievo fotografico, l accesso è esterno all orto ed è costituito da una porta in ferro mentre sul prospetto interno all orto sono presenti una porta ed una finestra. Inoltre, come si evince dal rilievo fotografico, nel piccolo orto sono presenti due baracche costruite in legno e lamiere zincate delle quali, a causa della precarietà statica, la sottoscritta non ha provveduto al rilievo metrico. Fondo agricolo: è ubicato in località Corniola, a valle del centro abitato di Altavilla Silentina. Vi si accede percorrendo una strada comunale ed una strada interpoderale sterrata lunga all incirca cinquecento metri. Il fondo ha una superficie di mq ed è interamente pianeggiante e riparato dai venti di tramontana. E utilizzato prevalentemente come uliveto, ma vi sono anche alcune piante di nespolo. V. STATO DI POSSESSO DELL IMMOBILE PIGNORATO Quesito B) - Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Al momento del sopralluogo, effettuato in data , è stato accertato che la casa di abitazione e il piccolo orto, oggetto di pignoramento, sono occupati di fatto dal 14

15 donante, sig. Omissis, nato ad omissis, genitore della debitrice esecutata: trattasi di occupazione sine titulo da parte del predetto, dal momento che nell atto di donazione non vi è alcuna riserva di usufrutto ovvero diritto di uso e/o di abitazione in favore di esso Omissis. Inoltre, come risulta dallo stato di famiglia (All. N), il sig. Omissis, unico componente della famiglia, risulta essere residente proprio in vicolo Di Luccia, n.13 (tale civico corrisponde infatti all ingresso al piano seminterrato dell abitazione oggetto di pignoramento). In ogni caso, dalle indagini effettuate non è emerso alcun contratto di fitto o meglio non è emerso alcun contratto di fitto validamente registrato. Per quanto riguarda il fondo agricolo, al momento del sopralluogo, la debitrice esecutata ha dichiarato che detto fondo è condotto da lei e dalla sua famiglia. V. REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Quesito C) - Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato. Dall indagine svolta presso l Ufficio Anagrafe del Comune di Altavilla Silentina in data (All. L) è risultato che la sig.ra Omissis ha contratto matrimonio in data 15

16 con il sig. omissis, nato ad omissis, attualmente residente in omissis: quindi, ai sensi dell art. 162 cod. civ., il regime patrimoniale legale della famiglia è costituito dalla comunione dei beni. Tuttavia, successivamente al matrimonio i coniugi omissisomissis hanno stipulato una convenzione matrimoniale, a norma dell art. 162 cod. civ., in virtù della quale hanno scelto il diverso regime patrimoniale della separazione; infatti, dal certificato di matrimonio acquisito risultano la seguente annotazione: Con atto del Notaio Sergio Barela del distretto notarile di Salerno, in data , registrato in Eboli in data al n. 825 P.I, i coniugi omissis e Omissis hanno scelto il regime della separazione dei beni nei loro rapporti patrimoniali in forza di quanto disposto dall art. 162, II comma cod. civ.. In detto atto di dichiarazione di scelta di regime patrimoniale i coniugi omissis omissis hanno scelto di lasciare per ora, in comunione convenzionale gli eventuali acquisti effettuati frattanto e caduti in comunione legale, e prestano il loro consenso per l annotazione della presente convenzione a margine del loro atto di matrimonio (All. I Dichiarazione di scelta di regime patrimoniale). Attualmente la sig. Omissis è residente in omissis. La famiglia della debitrice esecutata è formata dai seguenti componenti: omissis (figlio) nato in omissis; omissis (figlio) nato in omissis 16

17 omissis (figlio) nato in omissis. In ogni caso, la debitrice esecutata, sig.ra Omissis è divenuta proprietaria dei beni oggetto di esecuzione immobiliare in virtù di atto di donazione del Notaio Giovanni Mottola in data , rep (All. H): pertanto, l immobile pignorato è di proprietà esclusiva della debitrice esecutata, trattandosi di bene personale della debitrice esecutata, in forza del disposto dell art. 179, lett. b), cod. civ., secondo cui non costituiscono oggetto di comunione e sono beni personali del coniuge:...i beni acquisiti successivamente al matrimonio per effetto di donazione o successione, quando nell atto di liberalità o nel testamento non è specificato che essi sono attribuiti alla comunione. VII. FORMALITA, VINCOLI O ONERI GRAVANTI SUL BENE PIGNORATO Quesito D) - Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Dall esame del certificato notarile, allegato alla produzione del creditore procedente ex art. 567, II comma, cod. proc. civ. risulta che a carico della consistenza immobiliare della 17

18 debitrice esecutata sono state pubblicate le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizioni: 1) verbale di pignoramento immobili notificato in data a mezzo Ufficiale Giudiziario della Tribunale di Salerno a favore di Banco di Napoli Spa, con sede in Napoli, e contro Omissis, iscritto ai RR. II. di Salerno in data ai nn /8813; 2) verbale di pignoramento immobili per il credito di euro ,41 notificato in data a mezzo Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Salerno, Sezione Distaccata di Eboli a favore del San Paolo Banco di Napoli Spa, con sede in Napoli, e contro Omissis, trascritto ai RR. II.di Salerno in data ai nn / Iscrizioni: 3) Concessione a garanzia di mutuo condizionato del , a rogito del Notaio Raimondo Malinconico, con iscrizione ipotecaria di a garanzia della somma di , pubblicata in data , ai nn /2759, a favore del Banco di Napoli S.p.A. con sede in Napoli, contro Omissis. Per quanto riguarda eventuali oneri di natura condominiale, i beni di proprietà della debitrice esecutata sig. Omissis sono costituiti da due appezzamenti di terreno e da una casa di abitazione composta da piano terra e piano seminterrato, indipendente e con accesso dalla strada comunale. 18

19 Pertanto, essendo tale immobile di proprietà esclusiva della sig. Omissis, non sussiste alcun condominio e, di conseguenza, alcun onere che resterebbe a carico della parte acquirente. VIII. VERIFICA CIRCA LA REGOLARITA EDILIZIA ED URBANISTICA DELL IMMOBILE PIGNORATO Quesito E) - Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod. a) Regolarità edilizia ed urbanistica della casa di abitazione e della legnaia Casa di abitazione. Come già evidenziato al paragrafo IV. della presente consulenza, la casa di abitazione fa parte di un complesso edilizio a più livelli, di epoca antecedente al 1967, ubicato in zona A di recupero del vigente P.R.G. del Comune di Altavilla Silentina. Nel corso degli anni non sono stati effettuati interventi o miglioramenti atti ad adeguare l immobile alle esigenze degli abitanti e, quindi, non presenta irregolarità edilizie ed urbanistiche. 19

20 Legnaia ubicata nel piccolo orto. Dalle ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Altavilla Silentina è risultato che la legnaia, ubicata sul lato sud del piccolo orto, è stata costruita in assenza di autorizzazione da parte degli organi competenti pertanto, tale costruzione è abusiva. Dalle ricerche effettuate non è risultata alcuna pratica di condono edilizio al fine di sanare le suddette irregolarità. Inoltre, dallo stralcio del Piano Regolatore Generale del Comune di Altavilla Silentina (All. G/3) risulta che l area su cui è stata costruita la legnaia ricade in zona F4 Area a verde pubblico attrezzato (zone interne o limitrofe ai centri abitati destinate ad aree a verde pubblico con sistemazione di percorsi pedonali e spazi per la sosta ed il gioco). La legnaia, quindi, non può essere oggetto di condono, in quanto per il vigente PRG l area su cui essa ricade è destinata a zona verde circostante una strada di progetto, la quale mette in comunicazione il centro abitato di Altavilla Silentina con la strada provinciale. b) Abitabilità e agibilità Come risulta dal certificato rilasciato dal Settore Tecnico/Manutentivo del Comune di Altavilla Silentina, non risulta essere stato rilasciato alcun certificato di agibilità/abitabilità per l immobile identificato catastalmente al foglio 23 particella 194/5 di proprietà Omissis nata il ad Altavilla Silentina ed ivi residente alla località da Scanno n. 14 (All. O Certificato di agibilità e abitabilità). 20

21 c) Destinazione urbanistica del piccolo orto Dal certificato di destinazione urbanistica (All. G/1) è risultato che il piccolo orto ricade per il 36% in zona strada di progetto, per il 53% circa in zona F4, per l 11% circa in zona A1. Dalla Tabella indici di Piano (All. G/2) allegata al P.R.G. risulta che la zona F4 è un area a verde pubblico attrezzato mentre la zona A1 è centro storico. d) Destinazione urbanistica del fondo agricolo Il fondo agricolo sito in località Corniola ricade interamente in zona E3 (All. G/1). Tale area ricade parzialmente in zona R2 rischio medio della carta del rischio frana dell autorità di Bacino Interregionale del fiume Sele. Dalle Norme Tecniche di Attuazione (All. G/2), allegate al P.R.G., risulta che nelle zone agricole è ammessa l edificazione: la concessione ad edificare per le residenze può essere rilasciata per la conduzione del fondo esclusivamente ai proprietari coltivatori diretti, proprietari conduttori in economia, ovvero ai proprietari concedenti, nonché agli affittuari o mezzadri aventi diritto a sostituirsi al proprietario nell esecuzione delle opere considerati imprenditori agricoli a titolo principale ai sensi dell artr. 12 della Legge 9 maggio 1975, n Il lotto minimo deve avere una superficie minima pari a 1000 mq (il lotto di proprietà della debitrice esecutata è pari a mq) l indice di fabbricabilità per le costruzioni in tale aree è pari a 0,03 mc/mq; la volumetria massima consentita è di 500 mq mentre l indice di copertura è pari 0,30 mq/mq. 21

22 IX. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL IMMOBILE PIGNORATO Quesito F) - Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. I beni oggetto di pignoramento sono ubicati nel Comune di Altavilla Silentina e consistono, come già detto, nei seguenti cespiti: casa per abitazione, sita in via Santa Maria, a ridosso del nucleo urbano; piccolo orto, ubicato in vicolo Di Luccia, di fronte alla casa per abitazione; fondo agricolo, ubicato in località Corniola ovvero a valle del centro abitato. Orbene, al fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita, la sottoscritta, vista la diversa localizzazione dei beni, ha ritenuto congruo procedere alla formazione di lotti separati. I beni pignorati, quindi, sono stati suddivisi nei seguenti lotti: 1) PRIMO LOTTO Casa di abitazione, censita in N.C.E.U. al foglio 23 del Comune di Altavilla Silentina, particella n. 194, sub. 5, 22

23 categoria A/6, classe 3 consistenza 3,5 vani, rendita 140,99 ; Piccolo orto, individuato in N.C.T. al foglio 25 del Comune di Altavilla Silentina, particella n. 89, qualità seminativo, classe 4, superficie 03 are e 61 ca, reddito dominicale 0,65 reddito agrario 1,31; 2) SECONDO LOTTO Fondo agricolo, individuato in N.C.T. al foglio 35, particella n. 340, qualità incolto, classe U, superficie 38 are e 08 ca, reddito dominicale 0,79 reddito agrario 0,59. Orbene, al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di pignoramento, la sottoscritta ritiene congruo procedere all applicazione del metodo di stima sintetica, ritenuta il metodo più attendibile dalla moderna dottrina dell estimo. Infatti, lo stato di manutenzione della casa non consente di paragonare il bene oggetto di indagine al valore di mercato ottenuto dalla capitalizzazione dei redditi. PRIMO LOTTO 1) Casa di abitazione, censita in N.C.E.U. al foglio 23 del Comune di Altavilla Silentina, particella n. 194, sub. 5, categoria A/6, classe 3 consistenza 3,5 vani, rendita 140,99 ; 2) Piccolo orto, individuato in N.C.T. al foglio 25 del Comune di Altavilla Silentina, particella n. 89, qualità seminativo, classe 4, superficie 03 are e 61 ca, reddito dominicale 0,65 reddito agrario 1,31; Stima sintetica 23

24 Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile, la sottoscritta ha assunto ampie e sicure notizie circa la vendita di immobili analoghi per tipologia e data di costruzione. Le indagini svolte attraverso il contatto con l unico mediatore immobiliare della zona e con l Osservatorio dei Valori Immobiliari, hanno evidenziato che per quanto attiene la casa di abitazione il prezzo di mercato praticato è pari a Euro 400,00 al mq, consideranto le caratteristiche intrinseche ed estrinseche della casa e, in particolare, l intervento di manutenzione necessario a causa dello stato di conservazione. Invece, il prezzo di mercato praticato per i terreni agricoli è pari a 7,00 al mq. Ne consegue che il valore della casa di abitazione (All. D rilievo metrico) la cui superficie è 68,83 mq, è pari a: N. vano Destinazione Superficie Coeff. destinazione Sup. commerciale Piano terra Ingresso Mq 11,49 0,1 Mq 11, Camera Mq 20,62 0,1 Mq 20,62 da letto 3 Bagno Mq 0,88 0,1 Mq 0,88 4 Balcone Mq 1,86 0,25 Mq 0,46 Piano Cucina Mq 19,53 0,1 Mq 19,53 seminterrato 5 6 Pranzo Mq 15,85 0,1 Mq 15,85 24

25 Superficie totale interna = 68,83 mq Casa di abitazione Valore Stima Sintetica = superficie x valore di mercato Valore Stima Sintetica = 68,83 mq x 400,00 =27.532,00 Il piccolo orto, ubicato di fronte alla casa di abitazione non ha un vero valore di mercato sia a causa della sua morfologia e sia a causa della destinazione prevista dal vigente PRG. Il piccolo orto, quindi, viene considerato come pertinenza dell abitazione. SECONDO LOTTO Stima sintetica Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell immobile, la sottoscritta ha assunto ampie e sicure notizie circa la vendita di terreni agricoli analoghi sia per ubicazione e sia per tipo di coltivazione. Le indagini svolte attraverso il contatto con l unico mediatore immobiliare della zona e con l Osservatorio dei Valori Immobiliari, hanno evidenziato che il prezzo di mercato praticato per i terreni agricoli è pari a 7,00 al mq. Quindi, avendo il terreno oggetto di pignoramento una superficie pari a mq ne consegue che il valore di mercato del bene è pari a: Terrene agricolo Valore Stima Sintetica = superficie x valore di mercato 25

26 Valore Stima Sintetica = mq x 7,00 =26.656,00 X. Conclusioni Quesito A) - Indichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato. I beni oggetto di pignoramento sono siti nel Comune di Altavilla Silentina e sono costituiti da una casa di abitazione, da un piccolo orto e da un fondo agricolo. Gli immobili sono di proprietà esclusiva della sig.ra Omissis, nata ad omissis ed ivi residente in omissis (All. certificato di residenza), in virtù di atto di donazione del Notaio Giovanni Mottola in data rep. n , trascritto presso la Conservatoria dei R.R.I.I. di Salerno in data ai nn /18268 (All. N). Confini a) La casa di abitazione confina con: proprietà omissis, con proprietà omissis, con via Santa Maria e con vicolo Di Luccia salvo altri; b) Il piccolo orto confina con: proprietà omissis, proprietà eredi omissis, vicolo omissis e proprietà omissis. c) Il fondo agricolo confina con: proprietà omissis, via Cognola e con omissis sorella. Dati catastali a) La casa di abitazione è censita in N.C.E.U. del Comune di Altavilla Silentina al foglio 23, particella n. 194, sub. 5 categoria A/6, classe 3, consistenza 3,5 vani, rendita 140,99 (All. A/1Visura catastale/ All. B/1Planimetria catastale); 26

27 b) Il piccolo orto è censito in N.C.T. del Comune di Altavilla Silentina al foglio 25 particella n. 89, qualità seminativo, classe 4, superficie are 03 ca 61, reddito dominicale 0,65, reddito agrario 1,31 (All. A/2 Visura catastale - All. B/2 Estratto di mappa); c) Il fondo agricolo è censito in N.C.T. del Comune di Altavilla Silentina al foglio 35 particella n. 240 (ex 142/b), qualità incolto produttivo, classe U, superficie are 38 ca 08, reddito dominicale 0,79, reddito agrario 0,59 (All. A/3 Visura catastale/ All. B/3 - Estratto di mappa); Quesito B) - Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento. Al momento del sopralluogo è risultato che ad usufruire della casa di abitazione e del piccolo orto è il sig. Omissis, nato ad omissis, genitore della debitrice esecutata. Dalle indagine svolte non è risultato essere stato stipulato alcun contratto di fitto regolarmente registrato. Invece, per quanto riguarda il fondo agricolo sito in località Corniola, la sig. Omissis ha dichiarato durante il sopralluogo che detto fondo, adibito ad uliveto, è curato dalla sua famiglia. Quesito C) - Indichi il regime patrimoniale del debitore, se 27

28 coniugato. Dall indagine svolta presso l Ufficio Anagrafe del Comune di Altavilla Silentina è risultato che la sig.ra Omissis è coniugata con il sig. omissis, nato ad omissis, residente ad omissis, in virtù di atto di matrimonio celebrato in data Successivamente al matrimonio i coniugi omissis-omissis hanno stipulato una convenzione matrimoniale, a norma dell art. 162 cod. civ., in virtù della quale hanno scelto il diverso regime patrimoniale della separazione bei beni nei loro rapporti patrimoniali: in tale convenzione, stipulata in data per Notar Sergio Barela, i coniugi omissisomissis hanno scelto di lasciare per ora, in comunione convenzionale gli eventuali acquisti effettuati frattando e caduti in comunione legale, e prestano il loro consenso per l annotazione della presente convenzione a margine del loro atto di matrimonio (All. I Dichiarazione di scelta di regime patrimoniale). In ogni caso, la debitrice esecutata, sig.ra Omissis è divenuta proprietaria dei beni oggetto di esecuzione immobiliare in virtù di atto di donazione del Notaio Giovanni Mottola in data , rep (All. H): pertanto, l immobile pignorato è di proprietà esclusiva della debitrice esecutata, trattandosi di bene personale della debitrice esecutata, in forza del disposto dell art. 179, lett. b), cod. civ. 28

29 Quesito D) - Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. Dall esame del certificato notarile risultano gravare sul compendio pignorato un ipoteca volontaria a garanzia di un mutuo e due pignoramenti: trattasi di formalità che saranno oggetto di cancellazione a seguito dell emissione da parte del G.E. del decreto di trasferimento, ai sensi e per gli effetti di cui all art. 586 cod. proc. civ. Inoltre, sugli immobili pignorati non sussiste alcun vincolo vincolo di carattere paesaggistico o storico e non esistono oneri condominiali che possono gravare sull acquirente. Quesito E) - Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47 e succ. mod. a) Regolarità edilizia ed urbanistica della casa di abitazione. 29

30 Casa di abitazione La casa di abitazione fa parte di un complesso edilizio a più livelli, di epoca antecedente al 1967, ubicato in zona A di recupero del vigente P.R.G. del Comune di Altavilla Silentina. Nel corso degli anni non è stata oggetto di interventi o miglioramenti atti ad adeguare l immobile alle esigenze degli abitanti e, quindi, non presenta irregolarità edilizie ed urbanistiche. b) Regolarità edilizia ed urbanistica della legnaia ubicata nel piccolo orto. Dalle ricerche effettuate presso l Ufficio Tecnico del Comune di Altavilla Silentina è risultato che la legnaia, ubicata sul lato sud del piccolo orto, è stata costruita in assenza di autorizzazione da parte degli organi competenti pertanto, tale costruzione è abusiva. Inoltre, dalle ricerche effettuate non è risultata alcuna pratica di condono edilizio al fine di sanare le suddette irregolarità. b) Abitabilità e agibilità Come risulta dal certificato rilasciato dal Settore Tecnico/Manutentivo del Comune di Altavilla Silentina, non risulta essere stato rilasciato alcun certificato di agibilità/abitabilità per l immobile identificato catastalmente al foglio 23 particella 194/5 di proprietà Omissis nata il omissis ed ivi residente alla località da Scanno n. 14 (All. O Certificato di agibilità e abitabilità). e) Destinazione urbanistica del piccolo orto 30

31 Dal certificato di destinazione urbanistica (All. G/1) è risultato che il piccolo orto ricade per il 36% in zona strada di progetto, per il 53% circa in zona F4, per l 11% circa in zona A1. Dalle Norme tecniche di Attuazione (All. G/2), allegate al P.R.G., risulta che la zona F4 è un area a verde pubblico attrezzato mentre la zona A1 è centro storico. f) Destinazione urbanistica del fondo agricolo Il fondo agricolo sito in località Corniola ricade interamente in zona E3 (All. G/1). Tale area ricade parzialmente in zona R2 rischio medio della carta del rischio frana dell autorità di Bacino Interregionale del fiume Sele. Dalle Norme Tecniche di Attazione (All. G/2) allegate al P.R.G. risulta che la zona E3 fa parte della zona omogenea area agricola soggetta a concessione diretta. Nelle aree agricole infatti è ammessa l edificazione a scopo residenziale ai fini della conduzione del fondo esclusivamente ai proprietari coltivatori diretti, proprietari conduttori in economia, ovvero ai proprietari concedenti, nonché agli affittuari o mezzadri aventi diritto a sostituirsi al proprietario nell esecuzione delle opere considerati imprenditori agricoli a titolo principale ai sensi dell artr. 12 della Legge 9 maggio 1975, n Il lotto minimo deve avere una superficie minima pari a 1000 mq (il lotto di proprietà della debitrice esecutata è pari a mq) l indice di fabbricabilità per le costruzioni in tale aree è pari a 0,03 mc/mq; la volumetria massima consentita è di 500 mq, mentre l indice di copertura è pari 0,30 mq/mq. 31

32 Quesito F) - Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Al fine di determinare il più probabile valore di mercato dei beni oggetto di pignoramento, la sottoscritta ha applicato il metodi di stima sintetica, ritenuta la più attendibile dalla moderna dottrina dell estimo. Pertanto, data la diversa tipologia dei beni e la diversa ubicazione, la sottoscritta ha ritenuto congruo procedere alla formazione di due lotti separati, così distinti: LOTTO PRIMO Casa di abitazione, sita in Altavilla Silentina, via Santa Maria, individuata in N.C.E.U. del Comune di Altavilla Silentina al foglio 23, particella 194- sub 5, categoria A/6, classe 3, consistenza 3,5 vani, rendita 140,99 ; Piccolo fondo, sito in Altavilla Silentina, via Di Luccia, individuato in N.C.T. del Comune di Altavilla Silentina al foglio 25, particella 89 qualità seminativo classe 4 superficie are 0361 reddito dominicale 0,65 reddito agrario 1,31. PREZZO BASE : EURO ,00 32

33 LOTTO SECONDO Terreno agricolo sito nel Comune di Altavilla Silentina in località Cognola, individuato in N.C.T. del Comune di - Altavilla Silentina al foglio 35, particella n. 340, qualità incolt. prod., classe U, superficie are 38.08, reddito dominicale 0,79, reddito agrario 0,59. PREZZO BASE : EURO ,00 ***** Certa di avere bene e fedelmente adempiuto all incarico ricevuto, la sottoscritta si dichiara disponibile a rendere qualsiasi chiarimento ritenuto necessario dalla S.V. Ill/ma su quanto non esplicito nella presente relazione. Fisciano, lì 8 marzo Il C.T.U. Arch. Anna De Rosa 33